התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[י"ג מידות]

מה אתם עונים לשואלים אתכם את השאלה הבאה-
"מה הפתרון למצוקת הדיור החרדית בירושלים,

להפסיק לקנות בירושלים

 

[יעקב הרמתי]

מחכה לתושבות נוספות

 

[מקצועי בנדל"ן]

אגב
מה אתם עונים לשואלים אתכם את השאלה הבאה-
"מה הפתרון למצוקת הדיור החרדית בירושלים, והאם יש אפשרות לירידת מחירי הדירות בירושלים?"
מה תשובתכם?
אשמח לתשובות!

דעתי,
כרגע, אין באמת פתרון אמיתי למחירי הדירות בירושלים .
באזורים החרדיים בפרט .

הסיבה:
רכישת דירה בירושלים . באה עם המון המון רגש -
שמשפיע על רכישה במחירים לא פרופורציונליים .
ולפעמים, הרכישה היא ללא חשיבה עסקית כמו רכישה בשאר אזורי הארץ .
אלא בחשיבה ריגשית!
ישנם אנשים שמוכנים לשלם כל הון . העיקר לדירה בירושלים .

כמו השאלה ששואלים הרבה אנשים , מה תעשה אם תזכה בלוטו במיליונים .
התשובה המיידית תהיה -
קודם כל אני יקנה פנטהאוז בירושלים ...
אצל הרבה מאוד דירה בירושלים זה מימוש פנטזיה . זה מלא רגש . ועוד...
מה שגורם למחירים לא פרופורציונליים

- ממש לאחרונה הייתי מעורב בעסקה מעניינת .
רב קהילה בחו"ל . רכש פנטהאוז בירושלים (לא באזור החרדי)
במחיר של כ 10 מליון ש"ח .
הבנתי ממנו שהדירה תהיה ריקה רוב השנה! וישנם הרבה כאלו בירושלים..
העיקר להחזיק נכס בעיר הקודש .

לכאורה, הפתרון היחיד:
על פי מה שאמרו בילקוט שמעוני (ישעיה אות תקג)
אמר רבי לוי, עתידה ירושלים להיות כל ארץ ישראל, וארץ ישראל ככל העולם כולו.

-----

 

[יעקב הרמתי]

דעתי,
כרגע, אין באמת פתרון אמיתי למחירי הדירות בירושלים .
באזורים החרדיים בפרט .

כמו תמיד תשובה מקצועית!

אשאל אתכם-
בסיטואציה בו מתפרקת כנופיית ראמללה (הרשות הפלסטינית)
ואמברגו מכירת נכסים ערביים ליהודיים מתבטלת
גרוש מחבלים וקרוביהם מהארץ מתממשת
לכאורה מבאותו רגע (הירגעו, חוץ מביאת המשיח, שום גבר לא מתרחשת ברגע)
משתחרר צוואר הבקבוק הנדל"ני הירושלמי

 

[Estheror]

פרויקט חדש בירושלים 200 דירות- רוממה

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005040014/310

מי הקבלן?

 

[לארג']

פרויקט חדש בירושלים 200 דירות- רוממה

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005040014/310

איפה זה?

 

[Estheror]

איפה זה?

מול אחוזה -ברוממה

 

[בית שמשניק]

ירושלים זו בועה שמעניינת בעיקר את מי שגר בה (בהווה או בעבר), אבל אנשים מבחוץ לא כ"כ מתעניינים במקום הזה.
לראיה, קחו לדוגמא את הגרלות הדיור המתקיימות כעת:
בירושלים נרשמו עד עתה 21K נרשמים, שמתוכם כ9.3K בני מקום, כלומר כ44%!
אין עוד עיר עם יחס אפילו דומה (למעט נצרת ואום אל פאחם...).
לשם השוואה, בבית שמש באר שבע ובצפת יחס בני המקום הוא כ17%, בחיפה כ13%, בדימונה כ11%, באשקלון ובשדרות כ10%, במגדל העמק כ9%, ברחובות כ8%, באופקים כ4%, וביהוד כ2% בלבד.

 

[עבר הירדן]

ירושלים זו בועה שמעניינת בעיקר את מי שגר בה (בהווה או בעבר), אבל אנשים מבחוץ לא כ"כ מתעניינים במקום הזה.
לראיה, קחו לדוגמא את הגרלות הדיור המתקיימות כעת:
בירושלים נרשמו עד עתה 21K נרשמים, שמתוכם כ9.3K בני מקום, כלומר כ44%!
אין עוד עיר עם יחס אפילו דומה (למעט נצרת ואום אל פאחם...).
לשם השוואה, בבית שמש באר שבע ובצפת יחס בני המקום הוא כ17%, בחיפה כ13%, בדימונה כ11%, באשקלון ובשדרות כ10%, במגדל העמק כ9%, ברחובות כ8%, באופקים כ4%, וביהוד כ2% בלבד.

לא קשור,
אלו ערים קטנות בהרבה, עם אוכלוסיה שונה מאד, לצורך הענין ירושלים שמלאה בחרדים בוודאי שיש בה הרבה בני מקום נרשמים, ואילו בדימונה עיר קטנה, עם אוכלוסיה כללית בה רוב הצעירים אינם נשואים ברור שאחוז בני המקום יהיה נמוך בהרבה.

 

[בית שמשניק]

לא קשור,
אלו ערים קטנות בהרבה, עם אוכלוסיה שונה מאד, לצורך הענין ירושלים שמלאה בחרדים בוודאי שיש בה הרבה בני מקום נרשמים, ואילו בדימונה עיר קטנה, עם אוכלוסיה כללית בה רוב הצעירים אינם נשואים ברור שאחוז בני המקום יהיה נמוך בהרבה.

הסבר חלקי בלבד. מה תאמר על חיפה, באר שבע ובית שמש הגדולות יחסית? נכון שהן קטנות בהרבה מירושלים, אבל זה עדיין לא מסביר את הפער העצום בנתונים.

 

[מקצועי בנדל"ן]

ירושלים זו בועה שמעניינת בעיקר את מי שגר בה (בהווה או בעבר), אבל אנשים מבחוץ לא כ"כ מתעניינים במקום הזה.
לראיה, קחו לדוגמא את הגרלות הדיור המתקיימות כעת:
בירושלים נרשמו עד עתה 21K נרשמים, שמתוכם כ9.3K בני מקום, כלומר כ44%!
אין עוד עיר עם יחס אפילו דומה (למעט נצרת ואום אל פאחם...).
לשם השוואה, בבית שמש באר שבע ובצפת יחס בני המקום הוא כ17%, בחיפה כ13%, בדימונה כ11%, באשקלון ובשדרות כ10%, במגדל העמק כ9%, ברחובות כ8%, באופקים כ4%, וביהוד כ2% בלבד.

ירושלים כלל וכלל אינה בועה ,
זו עיר מיוחדת. עיר מלאה בהווי יהודי.
עיר תיירותית. עיר מפותחת ומתפתחת , ועוד...
ירושלים זו עיר הבירה של מדינת ישראל.
וכמו רוב מדינות העולם -
כזאת עיר צריכה להיות יקרה משאר ערי הארץ.
ואינה צריכה להיות בהישג יד של כל אדם .


ולגבי תשובתך,
ירושלים זו העיר שמעניינת אנשים מבחוץ.
יותר מכל עיר אחרת בארץ .

- הנתונים שהבאת מהגרלות הדיור (במידה והם נכונים..)
אינם קשורים להתעניינות ולמחירי הדיור בירושלים .

---

 

[מאמימוש]

המיקום של ההגרלה לא כזה אטרקטיבי
השאלה מה היה האחוזים ברשות השידור למשל...

 

[האברך ממיר]

ירושלים זו בועה שמעניינת בעיקר את מי שגר בה (בהווה או בעבר), אבל אנשים מבחוץ לא כ"כ מתעניינים במקום הזה.
לראיה, קחו לדוגמא את הגרלות הדיור המתקיימות כעת:
בירושלים נרשמו עד עתה 21K נרשמים, שמתוכם כ9.3K בני מקום, כלומר כ44%!
אין עוד עיר עם יחס אפילו דומה (למעט נצרת ואום אל פאחם...).
לשם השוואה, בבית שמש באר שבע ובצפת יחס בני המקום הוא כ17%, בחיפה כ13%, בדימונה כ11%, באשקלון ובשדרות כ10%, במגדל העמק כ9%, ברחובות כ8%, באופקים כ4%, וביהוד כ2% בלבד/

מה לגילה ולירושלים?
הם באותו תחום שיפוט?
גם בהר שמואל לא תראה סחף המוני להגרלות.

 

[האברך ממיר]

אגב
מה אתם עונים לשואלים אתכם את השאלה הבאה-
"מה הפתרון למצוקת הדיור החרדית בירושלים, והאם יש אפשרות לירידת מחירי הדירות בירושלים?"
מה תשובתכם?
אשמח לתשובות!

אין דבר כזה מצוקת מגורים חרדית בירושלים.
מצוקה, זו הגדרה למצב שמציק, מפריע, וצריך למצוא פתרון כיצד יוצאים ממנו.
חוסר מגורים בירושלים זה לא משהו שמציק ומפריע. יש מגורים מרחק נסיעה קצר מירושלים בכ-50% פחות.
מי שמתעקש לגור בירושלים, צריך למצוא מימון לכך.
כמו שאין מצוקת מילקי ומצוקת מלברו.
אגב, גם בנווה יעקב אפשר למצוא דירות בזול.

 

[בית שמשניק]

ירושלים כלל וכלל אינה בועה ,
זו עיר מיוחדת. עיר מלאה בהווי יהודי.
עיר תיירותית. עיר מפותחת ומתפתחת , ועוד...
ירושלים זו עיר הבירה של מדינת ישראל.
וכמו רוב מדינות העולם -
כזאת עיר צריכה להיות יקרה משאר ערי הארץ.
ואינה צריכה להיות בהישג יד של כל אדם .


ולגבי תשובתך,
ירושלים זו העיר שמעניינת אנשים מבחוץ.
יותר מכל עיר אחרת בארץ .

- לא הבנתי איך הנתונים שהבאת מהגרלות הדיור (במידה והם נכונים..)
קשורים להתעניינות ולמחירי הדיור בירושלים .

המלה "בועה" היא אולי הגזמה.
זו אכן עיר מיוחדת וכו' שבאמת יקרה (בצדק) מרוב ערי הארץ האחרות.
מה שהוכחתי מנתוני ההגרלות, זה שהעיר לא מספיק מבוקשת לתושבים שלא גדלו בה, ואינם בני מקום בה.
כללי ההגרלות הם שאפשר להירשם לעד 3 ערים מתוך רשימה של כ15 ערים.
ירושלים אכן במקום השלישי בכמות הנרשמים (אחרי אשקלון ורחובות), אבל כמעט חצי מהנרשמים הם בני מקום, מה שלכאורה אומר שאנשים מבחוץ לא מספיק מתעניינים בה למגורים או להשקעה.
בכל הערים האחרות המוגרלות כעת אחוז בני המקום נמוך דרמטית כמו שהראיתי, מה שאומר לכאורה שיש ביקושים גבוהים יותר של אנשים מבחוץ לגור או להשקיע שם.
הסיבה לכך כמובן היא שרוב משתתפי תוכנית ההגרלות הם מהציבור הכללי, והציבור הזה באמת פחות מתעניין בירושלים. זה המצב לאשורו, ואי אפשר להתכחש לו.
הנתונים הללו גורמים לי לשאול שוב את השאלה הגדולה (ששאלתי כבר כמה פעמים באשכול):
מיהו בדיוק קהל היעד שעבורו בונים את 60K הדירות החדשות בפרוייקטים של ההתחדשות העירונית ברחבי העיר???

 

[מקצועי בנדל"ן]

המלה "בועה" היא אולי הגזמה.
זו אכן עיר מיוחדת וכו' שבאמת יקרה (בצדק) מרוב ערי הארץ האחרות.
מה שהוכחתי מנתוני ההגרלות, זה שהעיר לא מספיק מבוקשת לתושבים שלא גדלו בה, ואינם בני מקום בה.
כללי ההגרלות הם שאפשר להירשם לעד 3 ערים מתוך רשימה של כ15 ערים.
ירושלים אכן במקום השלישי בכמות הנרשמים (אחרי אשקלון ורחובות), אבל כמעט חצי מהנרשמים הם בני מקום, מה שלכאורה אומר שאנשים מבחוץ לא מספיק מתעניינים בה למגורים או להשקעה.
בכל הערים האחרות המוגרלות כעת אחוז בני המקום נמוך דרמטית כמו שהראיתי, מה שאומר לכאורה שיש ביקושים גבוהים יותר של אנשים מבחוץ לגור או להשקיע שם.
הסיבה לכך כמובן היא שרוב משתתפי תוכנית ההגרלות הם מהציבור הכללי, והציבור הזה באמת פחות מתעניין בירושלים. זה המצב לאשורו, ואי אפשר להתכחש לו.
הנתונים הללו גורמים לי לשאול שוב את השאלה הגדולה:
מיהו בדיוק קהל היעד שעבורו בונים את 60K הדירות החדשות בפרוייקטים של ההתחדשות העירונית ברחבי העיר???

איני נכנס כעת לחישובים שגזרת מהגרלות לדיור.
כי לא כך מחשבים ביקוש!
ובכלל, במידה והנתונים שרשמת לעיל נכונים -
אתה צריך לבדוק מה הסיבה של הנתונים .
כמה פרויקטים יש בהגרלות ביחס לערים אחרות .
היכן ממוקמים הפרויקטים .
ועוד מס' פרמטרים.....

60k דירות חדשות (במידה וזה הנתונים)
הבנייה נפרסת בטווח של מס' שנים .
כך שלא הכול יהיה במכה אחת .
וגם מקטין את המלאי העתידי בעיר בשנים הבאות.
לפי הנ"ל - 60k דירות חדשות - זה לא כזה הרבה!

-----

 

[די]

מה שהוכחתי מנתוני ההגרלות, זה שהעיר לא מספיק מבוקשת לתושבים שלא גדלו בה, ואינם בני מקום בה.

כי מחיר הקניה גבוה, גם בדירה בהנחה, וגילה מהשכונות הצדדיות של ירושלים, והרווח לא כ"כ גבוה.

 

[די]

מה הפתרון למצוקת הדיור החרדית בירושלים,

לעבור לשכונה החדשה של ירושלים, הנקראת בית שמש.

והאם יש אפשרות לירידת מחירי הדירות בירושלים?

הכול אפשרי.

 

[בית שמשניק]

המיקום של ההגרלה לא כזה אטרקטיבי
השאלה מה היה האחוזים ברשות השידור למשל...

ברשות השידור נרשמו כ5K נרשמים שזה לא הרבה בכלל, גם במושגים של לפני כמה שנים (ומתוכם מעל 3K בני מקום!).
לפני כחצי שנה היתה הגרלה על 80 דירות בשכונת רמות בירושלים, ונרשמו אליה כ15K נרשמים בלבד (מקום שביעי - אחרי רחובות, ראשל"צ, ת"א, קרית גת, בת ים ואלעד), שמתוכם כ9.5K בני מקום!
המגמה חוזרת על עצמה הגרלה אחרי הגרלה: מספר הנרשמים בירושלים אינו גבוה כלל (באופן יחסי), וגם מבין הנרשמים אחוזים ניכרים מאד הם בני מקום, אבל חיצוניים כמעט ולא נרשמים לשם.
קשה לחרדים כמונו לקבל את זה, אבל ההתעניינות של הציבור הכללי בירושלים שואפת לאפס.
(הבת שלי סיפרה לי שיש לה בצוות בחורה חילונית בת כ25 מצפון תל אביב שטיילה כמעט בכל העולם, והיא אמרה לה שהיא היתה בכל שנות חייה פעת אחת בלבד בירושלים...).

 

[האברך ממיר]

ברשות השידור נרשמו כ5K נרשמים שזה לא הרבה בכלל, גם במושגים של לפני כמה שנים (ומתוכם מעל 3K בני מקום!).
לפני כחצי שנה היתה הגרלה על 80 דירות בשכונת רמות בירושלים, ונרשמו אליה כ15K נרשמים בלבד, שמתוכם כ9.5K בני מקום!
המגמה חוזרת על עצמה הגרלה אחרי הגרלה: מספר הנרשמים בירושלים אינו גבוה כלל (באופן יחסי), וגם מבין הנרשמים אחוזים ניכרים מאד הם בני מקום, אבל חיצוניים כמעט ולא נרשמים לשם.

לא אתה זה שלימדת את הציבור להסתכל יותר על סיכויי זכיה, ופחות על רווח? וגם הרווח עדיף על פני העדפת המגורים אם היא רחוקה מאוד מזכיה.
דומני, שאתה הוא זה שטבעת את המונח הזה, שירושלים קרובה יותר להגרלת לוטו.
כי בהגרלות בהם הסיכויים היו גבוהים יותר, ראית גם יותר השתתפות בהגרלות.

קשה לחרדים כמונו לקבל את זה, אבל ההתעניינות של הציבור הכללי בירושלים שואפת לאפס.

ולמה בבית שמש אתה כן רואה הסתערות של הציבור החרדי?
כי אם בהעדפות של הציבור הכללי, הם מנסים את מזלם רק בראשון ודומיו. גם בית שמש מבחינתם לא על הפרק.
כשההגרלות מוגבלות לשלושה יישובים בלבד, הזכאי הממוצע ינסה את מזלו במה שיקרב אותו לזכיה. למרות שהוא מאוד מאוד מאוד מאוד רוצה לגור בירושלים.