מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[מאמימוש]

הזכירו כאן בעבר שעלות הפיתוח בנוף הגליל יקרה יותר בגלל הקרקע הסלעית, כך שלא נכון להשוות אותה לערים אחרות.

להיפך
הקרקע שם לא סלעית אלא משהו אחר
(לא יודעת בדיוק, אולי חולית)

אבל בדיוק בגלל זה אני לא מאמינה בעיר הזאת.
תהייה זולה כל עוד יסבסדו אותה...

 

[עוד עו"ד]

תבדוק מה היה בהגרלה הקודמת, היו דירות בבית שאן ב-550K לדירת 100 מ"ר.

עלות הבנייה כנראה פחות מחצי ממה שכתבת, כי אם לא, היזם מפסיד לבנות שם והרי זה לא ייתכן.. ומה המרחק הגיאוגרפי בין בית שאן לנוף הגליל למול המרכז? השווי הריאלי שווה ביניהם. אלא מה החרדים פשוט לא באים לבית שאן אז המחיר נשאר בטווח השווי האמיתי.

לא צריך לבדוק בהגרלה הקודמת. דימונה בהגרלה הזו 585K, למרות שגם עלויות בנייה בצפון ובדרום זולות יותר מאשר במרכז.
לגבי מגמות בשוק הנדל"ן לעתיד קטונתי, כבר חשבתי לא מעט פעמים שהשוק יירד והתבדתי, למרות שמסכים שהמצב לא הגיוני.
גם בעזה לפני ששוטחה היה מחסור גדול בדירות וצפיפות אדירה, אבל המחירים לא עלו למיליונים, כי לאנשים פשוט אין את הכסף

 

[פרישמן]

הזכירו כאן בעבר שעלות הפיתוח בנוף הגליל יקרה יותר בגלל הקרקע הסלעית, כך שלא נכון להשוות אותה לערים אחרות.

עלות הפיתוח בבית שאן:

אכן נמוכה מאוד אבל מסובסדת על ידי הממשלה כפי שמצויין בהמשך:

ולעומת זאת עלות הפיתוח (הלא מסובסד) במכרז בנוף הגליל:

יוצא אם כן שעלות הפיתוח לדירה בבית שאן הוא כ-10K ש"ח, לעומת כ-100K ש"ח בנוף הגליל.

מה שמייקר את הדירה בעוד 100K ש"ח בלבד ולא בחצי מיליון.

זה נוח לטעון שזה יקר יותר לבנות בנוף הגליל, אבל כשאתה בוחן את הנתונים, אתה רואה עד כמה בפועל זה באמת יקר יותר.

לפי זה, עלות הבנייה בנוף הגליל הינו לכל היותר הינו 650K ש"ח לדירת 4 חדרים, ואני בטוח שזה הרבה פחות

 

[משל]

תבדוק מה היה בהגרלה הקודמת, היו דירות בבית שאן ב-550K לדירת 100 מ"ר.

עלות הבנייה כנראה פחות מחצי ממה שכתבת, כי אם לא, היזם מפסיד לבנות שם והרי זה לא ייתכן.. ומה המרחק הגיאוגרפי בין בית שאן לנוף הגליל למול המרכז? השווי הריאלי שווה ביניהם. אלא מה החרדים פשוט לא באים לבית שאן אז המחיר נשאר בטווח השווי האמיתי.

אני מדבר מידיעה ולא מהשערה - מחירי דירות של מחיר למשתכן נמכרות פחות ממחיר עלות ומסופסדות על ידי שאר הדירות של היזם לשוק החופשי

 

[קיגל]

אשמח שתעלו כאן את הרווח הצפוי לפי כל הגרלה

 

[משל]

לא צריך לבדוק בהגרלה הקודמת. דימונה בהגרלה הזו 585K, למרות שגם עלויות בנייה בצפון ובדרום זולות יותר מאשר במרכז.
לגבי מגמות בשוק הנדל"ן לעתיד קטונתי, כבר חשבתי לא מעט פעמים שהשוק יירד והתבדתי, למרות שמסכים שהמצב לא הגיוני.
גם בעזה לפני ששוטחה היה מחסור גדול בדירות וצפיפות אדירה, אבל המחירים לא עלו למיליונים, כי לאנשים פשוט אין את הכסף

איך אתם מסבירים את מה שהיזם הרב שלמה ברונר אומר שלמרות שמנהלים את הפרויקט בעכו בהתנדבות ובמימון של נדבנים וללא עלות פירסום ושיווק מחיר הקרן ללא רווח הוא 12.000 ש"ח למ"ר לדירת 4 חדרים

 

[עוד עו"ד]

אשמח שתעלו כאן את הרווח הצפוי לפי כל הגרלה

הגרלת דצמבר 2024 – חנוכה תשפ"ה

​

שם היישוב	יח"ד	בני מקום	מחיר סופי אחרי ההנחה - דירת 4 ח' 100 מ"ר	מחיר שוק למ"ר לפי מדל"ן	שמאות רמ"י למ"ר	רווח ב% לפי מדל"ן	רווח ב% לפי שמאי רמ"י	סך הרווח לפי מדל"ן	סך הרווח לפי שמאי רמ"י
אשקלון	719	252	1,150,000	17,600 *לפי שכונה	16,137	פי 1.53	פי 1.40	610,000	463,700
אום פאחם	682	341	796,400	--------	11,005	-------	1.38	---------	304,098
נוף הגליל	444	222	1,078,142	14,400 *לפי שכונה	15,186	1.34	1.41	362,000	440,458
אופקים	417	209	674,500 *מענק כלול	13,600	12,177	2.02	1.70	685,500 *מענק כלול	543,200 *מענק כלול
חיפה	269	94	1,610,000	22,000 *לפי שכונה	21,133	1.37	1.34	590,000	503,300
בית שמש	237	83	1,595,000	23,400 *לפי שכונה	21,605	1.47	1.35	745,000	565,500
ירושלים	232	81	2,095,878	27,300 *לפי שכונה	24,375	1.30	1.16	634,122	341,622
באר שבע	205	82	979,000	13,400	14,064	1.37	1.43	361,000	427,400
מגדל העמק	182	91	895,000	10,900	13,839	1.22	1.55	195,000	488,900
יהוד	166	58	2,494,511	25,800	29,281	1.03	1.17	85,489	433,586
נצרת	148	74	741,000 *מענק כלול	12,900 *לפי שכונה	11,440	1.74	1.54	549,000 *מענק כלול	403,000 *מענק כלול
דימונה	123	62	585,189 *מענק כלול	9,700	10,701	1.66	1.83	384,811 *מענק כלול	484,911 *מענק כלול
צפת	48	14	768,862 *מענק כלול	15,800	--------	2.05	------	811,138 *מענק כלול	----------
רחובות	34	12	1,887,641	25,400	22,338	1.35	1.18	652,359	346,159
שדרות	19	5	717,748 *מענק כלול	13,200	12,571	1.84	1.75	602,252 *מענק כלול	539,352 *מענק כלול

גובה רווח לפי מדלן: צפת (811K רווח) בית שמש (745K) אופקים (685K) רחובות (652K) ירושלים (634K) אשקלון (610K) שדרות (602K) חיפה (590K) נצרת (549K) דימונה (385K) נוף הגליל (362K) באר שבע (361K) מגדל העמק (195K) יהוד (85.4K) אום פאחם --------

גובה רווח לפי רמ"י: צפת - אין נתונים בית שמש (565K) אופקים (543 (K שדרות (539K) חיפה (503K) מגדל העמק (489K) דימונה (485K) אשקלון (464K) נוף הגליל (440K) יהוד (434K) באר שבע (427K) נצרת (403K) רחובות (346K) ירושלים (342K) אום פאחם (304K)

גובה רווח ב-% לפי מדל"ן: צפת (פי 2.05) אופקים (פי 2.02) שדרות (פי 1.75) נצרת (פי 1.74) דימונה (פי 1.66) אשקלון (פי 1.53) בית שמש (פי 1.47) באר שבע (פי 1.37) חיפה (פי 1.37) רחובות (פי 1.35) נוף הגליל (פי 1.34) ירושלים (פי 1.30) מגדל העמק (פי 1.22) יהוד (פי 1.03) אום פאחם ---------

גובה רווח ב-% לפי שמאות רמ"י: צפת – אין נתונים דימונה (פי 1.83) שדרות (פי 1.75) אופקים (פי 1.70) מגדל העמק (פי 1.55) נצרת (פי 1.54) באר שבע (פי 1.43) נוף הגליל (פי 1.41) אשקלון (פי 1.40) אום פאחם (פי 1.38) בית שמש (פי 1.35) חיפה (פי 1.34) רחובות (פי 1.18) יהוד (פי 1.17) ירושלים (פי 1.16)

סיכויי זכייה - נכון לחנוכה: אום פאחם 100% נצרת 10.36% נוף הגליל 6.07% דימונה 2.91% אשקלון 2.28% אופקים 2.23% מגדל העמק 2.18% חיפה 1.32% בית שמש 1.22% באר שבע 1.21% ירושלים 1.0% צפת 0.83% יהוד 0.69% שדרות 0.23% רחובות 0.13%

מופיע בראש פורום קורת גג

 

[צ.צ.]

בן מקום באופקים ובבאר שבע לאן כדאי לו להירשם

 

[עוד עו"ד]

בן מקום באופקים ובבאר שבע לאן כדאי לו להירשם

אופקים וערים שמוגרלות אחריה.
מזל טוב! יש לך מעל 40% לזכות בהגרלה משובחת ביותר באופקים

 

[צ.צ.]

לא כדאי בבאר שבע?

 

[עוד עו"ד]

לא כדאי בבאר שבע?

לכאורה לא. הרווח שם קטן ועדיף לך לא לזכות בה, מה שימנע ממך את הגרלת אופקים.
שווה לך או ערים שמוגרלות אח"כ (לא זוכר בע"פ מי הן, אבל לא הרבה), או ערים עם רווח גדול יותר, דוגמת צפת ובית שמש.
גם צפת ובית שמש בספק, כי כמי שגר באופקים יתכן שתעדיף זכייה שם, והיא זולה יותר לקנייה מצפת ובית שמש, וביחס פר השקעה היא יותר מבית שמש וכמעט זהה לצפת (מעל פי 2 רווח). מצד שני, צפת ובית שמש יגדילו לך מעט את סיכויי הזכייה וזכייה בהם גם כדאית ביותר אז אולי כן כדאי להירשם אליהן. תכל'ס ממילא מדובר בשברי אחוזים אז אין לזה משמעות גדולה.
רשימת סדר ההגרלות אינה תחת ידי, חבל שגם היא לא מועלית לפורום קורת גג, ככה היית מקבל תשובה מלאה יותר.

 

[משל]

מי יכול לכתוב מה סדר ההגרלות בדש גם על אום אל פחם ונצרת

 

[עוד עו"ד]

לכאורה לא. הרווח שם קטן ועדיף לך לא לזכות בה, מה שימנע ממך את הגרלת אופקים.
שווה לך או ערים שמוגרלות אח"כ (לא זוכר בע"פ מי הן, אבל לא הרבה), או ערים עם רווח גדול יותר, דוגמת צפת ובית שמש.
גם צפת ובית שמש בספק, כי כמי שגר באופקים יתכן שתעדיף זכייה שם, והיא זולה יותר לקנייה מצפת ובית שמש, וביחס פר השקעה היא יותר מבית שמש וכמעט זהה לצפת (מעל פי 2 רווח). מצד שני, צפת ובית שמש יגדילו לך מעט את סיכויי הזכייה וזכייה בהם גם כדאית ביותר אז אולי כן כדאי להירשם אליהן. תכל'ס ממילא מדובר בשברי אחוזים אז אין לזה משמעות גדולה.
רשימת סדר ההגרלות אינה תחת ידי, חבל שגם היא לא מועלית לפורום קורת גג, ככה היית מקבל תשובה מלאה יותר.

אוקיי בדקתי.
אחרי אופקים מוגרלות שדרות, יהוד ומגדל העמק.
אז תרשם לאופקים ומגדל העמק (גם הגרלה לא רעה עם סיכויי זכייה טובים), והעיר השלישית בית שמש (או צפת), אלא אם כן מעדיף את אופקים בהרבה על בית שמש וצפת, ואז תרשם בשדרות.

 

[עוד עו"ד]

מי יכול לכתוב מה סדר ההגרלות בדש גם על אום אל פחם ונצרת

 

[צ.צ.]

לכאורה לא. הרווח שם קטן ועדיף לך לא לזכות בה, מה שימנע ממך את הגרלת אופקים.
שווה לך או ערים שמוגרלות אח"כ (לא זוכר בע"פ מי הן, אבל לא הרבה), או ערים עם רווח גדול יותר, דוגמת צפת ובית שמש.
גם צפת ובית שמש בספק, כי כמי שגר באופקים יתכן שתעדיף זכייה שם, והיא זולה יותר לקנייה מצפת ובית שמש, וביחס פר השקעה היא יותר מבית שמש וכמעט זהה לצפת (מעל פי 2 רווח). מצד שני, צפת ובית שמש יגדילו לך מעט את סיכויי הזכייה וזכייה בהם גם כדאית ביותר אז אולי כן כדאי להירשם אליהן. תכל'ס ממילא מדובר בשברי אחוזים אז אין לזה משמעות גדולה.
רשימת סדר ההגרלות אינה תחת ידי, חבל שגם היא לא מועלית לפורום קורת גג, ככה היית מקבל תשובה מלאה יותר.

מי יכול לכתוב מה סדר ההגרלות בדש גם על אום אל פחם ונצרת

סדר ההגרלות נמצא כאן. https://better-dira.netlify.app/?isExternal=true
בצד ימין יש שתי אפשרויות בסדר ההגרלות אחד לפי א ב ואחד לפי סדר ההגרלה.(קודם עושים קבץ לפי עיר)

 

[צ.צ.]

אוקיי בדקתי.
אחרי אופקים מוגרלות שדרות, יהוד ומגדל העמק.
אז תרשם לאופקים ומגדל העמק (גם הגרלה לא רעה עם סיכויי זכייה טובים), והעיר השלישית בית שמש (או צפת), אלא אם כן מעדיף את אופקים בהרבה על בית שמש וצפת, ואז תרשם בשדרות.

למה לא אשקלון?
תודה על הכל

 

[תמים וחדש]

למה לא אשקלון?
תודה על הכל

ההגרלה של אופקים שווה יותר עם השקעה פחותה ורוח גדול אם זכית באשקלון לא יהיה לך שום סיוכי לזכות באופיקןם כי זה נפלט אוטומאטי

 

[בית שמשניק]

לכאורה לא. הרווח שם קטן ועדיף לך לא לזכות בה, מה שימנע ממך את הגרלת אופקים.
שווה לך או ערים שמוגרלות אח"כ (לא זוכר בע"פ מי הן, אבל לא הרבה), או ערים עם רווח גדול יותר, דוגמת צפת ובית שמש.
גם צפת ובית שמש בספק, כי כמי שגר באופקים יתכן שתעדיף זכייה שם, והיא זולה יותר לקנייה מצפת ובית שמש, וביחס פר השקעה היא יותר מבית שמש וכמעט זהה לצפת (מעל פי 2 רווח). מצד שני, צפת ובית שמש יגדילו לך מעט את סיכויי הזכייה וזכייה בהם גם כדאית ביותר אז אולי כן כדאי להירשם אליהן. תכל'ס ממילא מדובר בשברי אחוזים אז אין לזה משמעות גדולה.
רשימת סדר ההגרלות אינה תחת ידי, חבל שגם היא לא מועלית לפורום קורת גג, ככה היית מקבל תשובה מלאה יותר.

אם הוא אינו מעונייין לגור באופקים, אני דווקא לא שולל את הרישום לבאר שבע.
באופקים כרגע הסיכוי לבני מקום הוא 41.93% וזה יסתיים כנראה בקצת פחות. אבל צריך לזכור שעם כל הסיכוי העצום, יש עדיין 60% שהוא לא יזכה שם! בנוסף, כפי שכתבתי כאן בעבר, יש לליעד יוסף קצת פספוס בסיכויי בני המקום - בגלל המילואימניקים והנכים שנוגסים בהם ומפחיתים את הקצאתם מ35% ל27%, והוא לא מחשב זאת, כך שהסיכויים לבני המקום לזכייה בפועל הם מעט נמוכים יותר מהמספרים שלו.
אם הוא אינו רוצה את אופקים למגורים, אלא להשקעה, אני הייתי ממקסם את הסיכויים על ידי רישום לבאר שבע כבן מקום ומקבל שם עוד 2.73%, ונרשם לעוד עיר שלישית מומלצת.
לסיכום, אם הוא מעוניין באופקים למגורים - שיירשם לאופקים, שדרות ומגדל העמק.
ואם להשקעה - שיירשם לבאר שבע, אופקים, ולאשקלון.

 

[עוד עו"ד]

למה לא אשקלון?
תודה על הכל

כי מוגרלת לפני אופקים העדיפה שיש לך בה סיכוי ענק.
ובשקלול הסופי עדיף לך מגדל העמק, ואז בית שמש / צפת, או שדרות אם ממש חם על אופקים בדווקא.

 

[צ.צ.]

למה לא הזכירו כאן צפת בין הערים המומלצות, קצת פחות סיכוי מבית שמש אבל זול בהרבה וריוח גדול יותר