התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[בית שמשניק]

גם אתה הסכמת שבמחיר מסויים הכל יימכר. יכול להיות שזה ההערכות השמרניות.

כמו שדיברו כאן, אני מאמין שהיזמים ימכרו הכל במחירים הנראים להם, בעיקר למשקיעים.
השאלה היא מה יעשו המשקיעים שקנו במחירים מפולפלים כשיווכחו לראות שהאיזור לא בדיוק מושך קונים למגורים...

 

[אופקים 1]

אגב, ראיתי לא מזמן דוח אפס של בנק למימון פרוייקט בדרך חברון בי-ם
המחירים שהבנק לקח בחשבון בדוח אפס היו מאד שמרנים ונמוכים
לעומת מה שהיזם מכר בסוף במציאות.
(וגם המחירון של היזם מראש היה יותר גבוה מהדוח אפס)

כלומר הבנק לא בונה על חלומות של עליות מחירים וכאלה אלא רק על מה שנראה לו שימכר באמת
אחרת הבנק לא נותן מימון.

הבנק בהחלט נותן מימון לחלומות ולכל מיני דברים לא ראליים
ולא רק הבנק אלא גם (אולי אפילו בעיקר) קרנות הפנסיה.
בסופו של דבר הבנקאי לא בוחן האם מדובר בחלום אלא בודק האם יש תוכנית עסקית הגיונית המאושרת ע"י רו"ח.
ממליץ מאוד לקרוא את הספר "בגלל שההר שם" של מנכל פרטנר הראשון, עמיקם כהן, בו הוא מספר כיצד הוא שכנע את המשקיעים להשקיע בחברה השקעות נדיבות באמצעות מסיבות קוקטייל למקבלי ההחלטות.

 

[מדבר נדל"ן]

הכל נכון. אבל יש לפעמים מציאות שלמרות כל ההערכות השמרניות והדוחו"ת הכספיים יש בסופו של דבר עודף היצע, כשרוב הדירות נמכרות למשקיעים ואין מספיק ביקושים אמיתיים למגורים במקום, מה שמוביל בהכרח לירידת מחירים.
זה לא קורה הרבה בארץ, אבל זה כן קרה כמה פעמים, בדרך כלל בערים פריפריאליות, אבל לא רק.
הנה דוגמא בכתבה מלפני כמה שנים על כמה שכונות כאלו (בינתיים הנתונים השתנו ברוב המקומות).

כשהבית ריק: שכונות הענק שאיש אינו רוצה לגור בהן

מעפולה וחריש ועד קריית גת: מגזין "כלכליסט" ביקר בחמש השכונות הסובלות ביותר מעודף דירות ותיעד מקרים של שממה עירונית

www.calcalist.co.il

לא רחוק בעיני שבעוד כמה שנים יהיו כמה שכונות בירושלים שיתרחש בהן תהליך דומה

הכל נכון, אבל צריך לזכור שתנודות במחירים, של עד 25% לא יובילו לשום קריסה, רק להפסקת הבניה בירושלים.
רוב מוחלט של הדירות בשרשורים הלחוצים שהבאת שמתפרסמות בירושלים, הם ב'פינוי בינוי' מה שאומר שעד לרגע ההריסה בפועל היזם לא הפסיד שום כסף.
ורובם אכן עוד לא נהרסו, אז מה יש להם לפחד? אפילו בתרחיש של ירידה מעל 30% במחיר הרצוי להם, הם פשוט לא יקדמו תוכניות.
אני מסכים איתך שיתכן שתהיה הצפה של דירות בי-ם, אבל דווקא זה יוביל להפסקות בניה שיעלו שוב את המחיר.
ואני מאמין שהרבה יותר מהיר ונכון-בוודאי במבט חרדית לזרז כפליים תמ"א 38, גם בניה נמוכה וגם מהיר פי ארבע.

 

[szn]

הבנק בהחלט נותן מימון לחלומות ולכל מיני דברים לא ראליים
ולא רק הבנק אלא גם (אולי אפילו בעיקר) קרנות הפנסיה.

הבנק זה הגוף הכי זהיר שיש. (וכשהוא לא נזהר מספיק יש לו על הראש את בנק ישראל שעוקב ללא הפסקה)

המציאות שהבנק לא נותן מימון בפועל עד שהיזם מוכר כמות דירות בפריסייל
אם היזם לא ימכור דירות בפריסייל הוא לא יקבל מימון,
וגם בהמשך הבנק עוקב באדיקות אחרי קצב המכירות ויושב על הראש של היזם.

דבר נוסף, לכל פרוייקט יש ערבות לפי חוק מכר,
שזה אומר שאם היזם פושט רגל הבנק מתחייב להשלים את הבנייה,
לדבריך הבנק מאמין לחלומות ועל סמך זה מתחייב לתת ערבות לסיים בניה בכל מצב?

 

[szn]

הכל נכון. אבל יש לפעמים מציאות שלמרות כל ההערכות השמרניות והדוחו"ת הכספיים יש בסופו של דבר עודף היצע, כשרוב הדירות נמכרות למשקיעים ואין מספיק ביקושים אמיתיים למגורים במקום, מה שמוביל בהכרח לירידת מחירים.
זה לא קורה הרבה בארץ, אבל זה כן קרה כמה פעמים, בדרך כלל בערים פריפריאליות, אבל לא רק.
הנה דוגמא בכתבה מלפני כמה שנים על כמה שכונות כאלו (בינתיים הנתונים השתנו ברוב המקומות).

כשהבית ריק: שכונות הענק שאיש אינו רוצה לגור בהן

מעפולה וחריש ועד קריית גת: מגזין "כלכליסט" ביקר בחמש השכונות הסובלות ביותר מעודף דירות ותיעד מקרים של שממה עירונית

www.calcalist.co.il

לא רחוק בעיני שבעוד כמה שנים יהיו כמה שכונות בירושלים שיתרחש בהן תהליך דומה

זה מעניין לראות את הכתבה שמעלה חשש על שכונות ענק כמו כרמי גת ופסגות אופק
ולהשוות להיום ולראות שכל מה שכתבו לא נכון, והשכונות האלו הצליחו מאד והמחירים שם עלו מאד.

למשל בכתבה שם מ-2019 כתוב שבקרית גת דירת 4 חד' עולה 1.16 מ'
כותרת הכתבה מופצצת: 'כשהבית ריק: שכונות הענק שאיש אינו רוצה לגור בהן'
למעשה הוא טעה בענק היום דירה כזאת עולה 1.9 מ' ויש גם ב-2 מ' דירות, ויש ביקוש חזק.

אגב, זה קורה בהרבה מקומות שיש מסה של דירות יש תקופה קשה ואחרי תקופה העסק מתאזן.

לכן מומלץ לא להיות בלחץ של מכירה ולחכות קצת
אין בנדלן דרכי קיצור, נדלן=סבלנות! (אנשים בטוחים שתוך שנה-שנתיים אפשר להכפיל את הכסף, זה לא עובד כך)

לפני תקופה שמעתי שגם @יעקב רייניץ אומר שכל מי שקונה דירה על הנייר צריך לקחת בחשבון שמיד באכלוס
יותר קשה בהשכרה ובמכירה וצריך סבלנות (ויכולות החזר)

 

[אופקים 1]

הבנק זה הגוף הכי זהיר שיש. (וכשהוא לא נזהר מספיק יש לו על הראש את בנק ישראל שעוקב ללא הפסקה)

המציאות שהבנק לא נותן מימון בפועל עד שהיזם מוכר כמות דירות בפריסייל
אם היזם לא ימכור דירות בפריסייל הוא לא יקבל מימון,
וגם בהמשך הבנק עוקב באדיקות אחרי קצב המכירות ויושב על הראש של היזם.

דבר נוסף, לכל פרוייקט יש ערבות לפי חוק מכר,
שזה אומר שאם היזם פושט רגל הבנק מתחייב להשלים את הבנייה,
לדבריך הבנק מאמין לחלומות ועל סמך זה מתחייב לתת ערבות לסיים בניה בכל מצב?

הבנק הוא לא גוף זהיר, אלא גוף מפוקח שפועל (לפחות למראת עין) בהתאם להנחיות הפיקוח.
אנשים פרטיים מצליחים להערים על הבנק
גופים מוסדיים מקבלים את ההקלות בדלת הראשית
אם זה בגלל שיש להם עסקים נוספים והבנק סומך על זה כערבון, ואם זה בגלל שיש להם עוד הלוואות מהבנק, והבנק פוחד שהם יקרסו, או שיברחו לבנק אחר.
ומימון כיום ניתן לקבל מגופים נוספים ולא רק מהבנקים.
וכן, הבנקים מאמינים לחלומות או ליתר דיוק למוניטין של הקבלנים ומאמין שאם הפרוייקט שווק בשיטה של 20/80 הפרוייקט יסתיים ובמקרה הכי גרוע, ימכרו הדירות לרוכש אחר במחיר מוזל והרוכש הראשוני יפסיד את כספו.
כאשר לוקחים בחשבון רווח יזמי של 20% והשקעה של 20% מצד הרוכש אפשר להבין שהבנק לא לוקח סיכון גדול מידי בכך שהוא סבור שהוא יוכל למכור את הדירה לפחות במחצית מהסכום שהקבלן הציע אותה לרוכשים בתחילת התהליך.

 

[אופקים 1]

זה מעניין לראות את הכתבה שמעלה חשש על שכונות ענק כמו כרמי גת ופסגות אופק
ולהשוות להיום ולראות שכל מה שכתבו לא נכון, והשכונות האלו הצליחו מאד והמחירים שם עלו מאד.

למשל בכתבה שם מ-2019 כתוב שבקרית גת דירת 4 חד' עולה 1.16 מ'
כותרת הכתבה מופצצת: 'כשהבית ריק: שכונות הענק שאיש אינו רוצה לגור בהן'
למעשה הוא טעה בענק היום דירה כזאת עולה 1.9 מ' ויש גם ב-2 מ' דירות, ויש ביקוש חזק.

אגב, זה קורה בהרבה מקומות שיש מסה של דירות יש תקופה קשה ואחרי תקופה העסק מתאזן.

לכן מומלץ לא להיות בלחץ של מכירה ולחכות קצת
אין בנדלן דרכי קיצור, נדלן=סבלנות! (אנשים בטוחים שתוך שנה-שנתיים אפשר להכפיל את הכסף, זה לא עובד כך)

לפני תקופה שמעתי שגם @יעקב רייניץ אומר שכל מי שקונה דירה על הנייר צריך לקחת בחשבון שמיד באכלוס
יותר קשה בהשכרה ובמכירה וצריך סבלנות (ויכולות החזר)

הוא לא ממש טעה, אכן לא היה ביקוש בתקופה הראשונה, והריבית הנמוכה הצילה את המשקיעים.
כיום הריבית גבוהה הרבה יותר וקשה לאנשים למשוך שנתיים בלי שוכר או עם שוכר שמשלם תשלום חודשי נמוך.

 

[szn]

הוא לא ממש טעה, אכן לא היה ביקוש בתקופה הראשונה, והריבית הנמוכה הצילה את המשקיעים.
כיום הריבית גבוהה הרבה יותר וקשה לאנשים למשוך שנתיים בלי שוכר או עם שוכר שמשלם תשלום חודשי נמוך.

וכמה הייתה הריבית ב-2019?
שאז נכתבה הכתבה

 

[אופקים 1]

וכמה הייתה הריבית ב-2019?
שאז נכתבה הכתבה

הפריים היה 1.75

 

[szn]

הפריים היה 1.75

נו, אז הריבית כבר הייתה נמוכה
מה השתנה אח''כ?

אולי שהריבית ירדה עוד קצת?

בכל מקרה לא מדובר על הריבית שיש היום

 

[אופקים 1]

נו, אז הריבית כבר הייתה נמוכה
מה השתנה אח''כ?

אולי שהריבית ירדה עוד קצת?

בכל מקרה לא מדובר על הריבית שיש היום

אז הריבית הייתה נמכה, ולכן הרווח של המשקיעים מלכתחילה היה גבוה יותר, והם יכלו לספוג דירה ריקה במשך שנתיים.

כיום הריבית גבוהה יותר, כך שהרווח מתתחילה נמוך יותר (או לחילופין ההשקעה גבוהה יותר) ולכן יותר קשה לספוג שנתיים של דירה ריקה.

 

[szn]

אז הריבית הייתה נמכה, ולכן הרווח של המשקיעים מלכתחילה היה גבוה יותר, והם יכלו לספוג דירה ריקה במשך שנתיים.

כיום הריבית גבוהה יותר, כך שהרווח מתתחילה נמוך יותר (או לחילופין ההשקעה גבוהה יותר) ולכן יותר קשה לספוג שנתיים של דירה ריקה.

אבל איך אתה מסביר את זה שהכתב מסביר שזה שכונת רפאים והדירות ריקות
ולמעשה כבר ב-2022 עוד כשהריבית היתה נמוכה המחיר קפץ ב-400 אלף שח (משנת 2019)
ובשנת 2023-2024 שהריבית היתה בשמים המחיר קפץ בעוד 200 אלף ש"ח

ולכן יותר קשה לספוג שנתיים של דירה ריקה.

הדירות לא עמדו ריקות כי השכונה מבוקשת, רק בתחילה המחיר נמוך
כמו כל שכונה חדשה שיוצאת אלפי דירות חדשות בבת אחרת לשכירות המחיר נמוך
(למי שזוכר מה היה המצב ברמה ג שהשכירו בהתחלה דירה 3 חד' ב-2500 ש"ח)

 

[אופקים 1]

אבל איך אתה מסביר את זה שהכתב מסביר שזה שכונת רפאים והדירות ריקות
ולמעשה כבר ב-2022 עוד כשהריבית היתה נמוכה המחיר קפץ ב-400 אלף שח (משנת 2019)
ובשנת 2023-2024 שהריבית היתה בשמים המחיר קפץ בעוד 200 אלף ש"ח


הדירות לא עמדו ריקות כי השכונה מבוקשת, רק בתחילה המחיר נמוך
כמו כל שכונה חדשה שיוצאת אלפי דירות חדשות בבת אחרת לשכירות המחיר נמוך
(למי שזוכר מה היה המצב ברמה ג שהשכירו בהתחלה דירה 3 חד' ב-2500 ש"ח)

שכונות תמיד ריקות בהתחלה וגם דמי השכירות על פי רוב נמוכים, זה תהליך טבעי, ואין לה קשר לריבית.

אבל בעוד שבעבר הסיכון היה נמוך יותר כי הריבית הייתה נמוכה.
כיום שהריבית עלתה גם הסיכון עלה איתה ביחד.

 

[szn]

שכונות תמיד ריקות בהתחלה וגם דמי השכירות על פי רוב נמוכים, זה תהליך טבעי, ואין לה קשר לריבית.

אבל בעוד שבעבר הסיכון היה נמוך יותר כי הריבית הייתה נמוכה.
כיום שהריבית עלתה גם הסיכון עלה איתה ביחד.

אז למה בשנת 2023-2024 שהריבית היתה בשמים המחיר קפץ בעוד 200 אלף ש"ח?

 

[אופקים 1]

אז למה בשנת 2023-2024 שהריבית היתה בשמים המחיר קפץ בעוד 200 אלף ש"ח?

לכאו' עליה של מחירים עדיף למדוד באחוזים.
דירה אמורה להגיע ללשיא השווי שלה בערך 5 שנים אחרי האכלוס, כי אז כבר השכונה קיבלה את האופי שלה, וגם התשתיות ומבני הציבור כבר הושלמו פחות או יותר.
משער שזאת הסיבה בשכונות האלה שהמחירים עלו, זה לא מעיד על שכונה מבוקשת אלא על אזור שכבר הבשיל.

 

[יעקב הרמתי]

עוד בניין ברוממה
בניין ברוממה
למישהו יש יותר פרטים?

 

[דג תמנון]

עוד בניין ברוממה
בניין ברוממה
למישהו יש יותר פרטים?

ככה כותבים?!
כתוב כך:
הבניין השני בגובהו בישראל - בשכונה חרדית בירושלים!

 

[יעקב הרמתי]

ככה כותבים?!
כתוב כך:
הבניין השני בגובהו בישראל - בשכונה חרדית בירושלים!

לוקח זמן להתרגל! כמה זמן ייקח וזה יהיה 'עוד בניין'?

 

[דג תמנון]

לוקח זמן להתרגל! כמה זמן ייקח וזה יהיה 'עוד בניין'?

אין מילים.

 

[szn]

עוד בניין ברוממה
בניין ברוממה
למישהו יש יותר פרטים?

כך זה יראה:

https://jerarchivews.jerusalem.muni.il/api/items/28F374BE-24F0-4AE5-9EB9-33A4BA7BCD5C