מתקן מעט את סדר העדיפוית (לענ"ד).
(שורות מודגשות = חיצוניים)
1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. ירושלים בני מקום (לבעלי הון עצמי גובה) - להשקעה/למגורים.
4. אופקים - להשקעה/למגורים.
5. בית שמש - למגורים.
6. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
7. רחובות בני מקום - להשקעה/למגורים
8. בית שמש/דימונה/מגדל העמק - להשקעה.
הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרים להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם.
2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.
3. בירושלים בני המקום נהנים מסיכויים מעט גבוהים יותר משאר המקומות לחיצוניים (למעט נוף הגליל ודימונה), ולכן מומלץ לבני המקום להירשם לשם, כמובן רק לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים, כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, כאשר הדירה הזולה ביותר תעלה כ1.6M וצפונה.
4. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.
5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).
6. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.
7. רחובות נשללה על ידי לגמרי בתחילת ההגרלה גם לבני מקום, והעדפתי על פניה את בית שמש (כחיצונייים) שהיתה בעלת סיכויים טובים יותר. בינתיים המגמה קצת השתנתה, ובית שמש לחיצוניים כרגע בסיכוי נמוך יותר מאשר רחובות לבני מקום. לכן לכאורה בן מקום ברחובות עדיף לו כבר להירשם לעירו מאשר לבית שמש (אלא אם כן הוא מעוניין בבית שמש למגורים - כבסעיף 5).
8. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר (סעיפים 1,3,7ׂ) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4,6), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
כאן יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה בגלל הרווח הלא ברור):
1. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו כאמור ב1 מתוך כ230).
2. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ90), והשקעה נמוכה. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים).
3. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת
@עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, ולכן אני משאיר זאת בצ"ע.
בהצלחה!
הנושאים החמים
Reactions: פתרון דיור ו-מחיר למשתכן רכסים2 //