מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[האברך ממיר]

הוא ממש לא קונה דירה עם החזרים דומים. הוא קונה על מנת למכור, להרויח ולהגדיל את ההון העצמי שלו בכמה מאות אלפי ש"ח, וממילא להקטין משמעותית את ההחזרים.

להזכיר לך שוב על איזה מקרה דיברת?

לכן לבעלי הון עצמי גבוה ויכולת החזר גבוהה הומלץ על ירושלים

אתה מתכוון לדוגמא מישהו שיש לו הון עצמי של 800 אל"ש, ועוד הכנסות נטו של 21 אל"ש כדי לשלם משכנתא של 7000 ש"ח?

כן.

וכדי שלא תתבלבל, נחדד שוב. הוא יקנה דירה בגילה 2.1. הוא ימכור בעוד 7 שנים ויעשה רווח של חצי מיליון ש"ח.
הוא יכול לקנות היום בבית שמש, לשלם מחיר זהה, לשים את ההון העצמי עליו אתה מדבר, לקחת משכנתא בגודל זהה, ולהפסיד את הרווח של החצי מיליון.
אבל מצד שני, הדירה מוכנה,לאכלוס, היום. הוא חוסך שכירות של ממוצע 5-6 שנים. כמה נשאר בשורת הרווח?
עליית ערך? תהיה גם בדירה בבית שמש.
וכל זה, כמובן במידה והוא יזכה.

אני דוקא חושב הפוך: הזוג שיש לו הון עצמי מכובד של 800K וקונה דירה בשוק החופשי בבית שמש ב2.1M עם משכנתת 1.3M והחזרים של +7K ל30 שנה, משחק קצת ב"נדמה לי". נדמה לו שיש לו כסף לדירה בבית שמש, וממש אין לו. מבחינת ההון העצמי שלו הוא בקושי שווה דירה בפריפריה... רק מה? נדמה לו שיש כסף לדירה בבית שמש. בהמשך החיים הוא יפול לקרקע המציאות, כשיבין את עומק הברוך שנפל אליו.

וכל זה בנוגע לדירה בגילה? המלצת לו להירשם על סמך ההון העצמי הגבוה שיש לו, ויכולת ההחזרה הגבוהה שיש לו. אז אתה חוזר בך? זה שווה בעיקרון רק לדירה בפריפריה?

 

[בית שמשניק]

וכדי שלא תתבלבל, נחדד שוב. הוא יקנה דירה בגילה 2.1. הוא ימכור בעוד 7 שנים ויעשה רווח של חצי מיליון ש"ח.
הוא יכול לקנות היום בבית שמש, לשלם מחיר זהה, לשים את ההון העצמי עליו אתה מדבר, לקחת משכנתא בגודל זהה, ולהפסיד את הרווח של החצי מיליון.
אבל מצד שני, הדירה מוכנה,לאכלוס, היום. הוא חוסך שכירות של ממוצע 5-6 שנים. כמה נשאר בשורת הרווח?
עליית ערך? תהיה גם בדירה בבית שמש.
וכל זה, כמובן במידה והוא יזכה.

תוציא מחשבון ותבדוק:
אופציה א: אם הוא יקנה היום בבית שמש כהצעתכם תהיה לו משכנתא של 1.3M עם החזרים של 7K+ ל30 שנה.
אופציה ב: אם הוא יזכה בגילה (לא מדבר על המתנה אלא רק אם הוא זוכה בפועל) הוא יקנה אמנם ג"כ ב2.1M עם הון עצמי והחזרים דומים, וגם יוסיף שכירות של 6 שנים (עד שהדירה תהיה מוכנה) ב3 חד' ששווה כ325K. לאחר 7 שנים הוא ימכור את דירת ההגרלה, ירוויח עליה כ600K (לפי נתוני מדלן - אולם ראה הסתייגות להלן), יחזור לקבלן בבית שמש ויקנה את הדירה של ה2.1M, רק שהפעם יהיה לו 1.4M הון עצמי (במקום 800K), כך שהמשכנתא שלו תהיה רק 700K, וההחזרים החודשיים יהיו פחות מ3.8K. (וא"ת שמחירי הדיור בבית שמש יעלו, וי"ל שגם בירושלים הם יעלו, והרי הוא מוצמד אליהם).
שורה תחתונה:
אופציה א - החזרים של 7K ל30 שנה = 2.52M
אופציה ב - החזרים של 4.5K ל6 שנים (שכירות), ואח"כ החזרים של 3.8K ל30 שנה = 1.69M
יחי ההבדל הגדול...

הסתייגות: כל זה לפי נתוני מדלן (לפי שכונות), אבל לפי נתוני שמאי רמ"י הרווח בגילה קטן בהרבה (כ340K), וכנראה לא שווה את כל הסיבוב הנ"ל.

 

[האברך ממיר]

בוא

וגם יוסיף שכירות של 6 שנים (עד שהדירה תהיה מוכנה) ב3 חד' ששווה כ325K.

נתמקד בנקודה הזו, כי היא העיקר, היא זו שעשויה למסמס את הרווח.
ראשית, אתה כבר מגביל את זה למי שדירת 4 חד' לא נזקקת לו בטווח המיידי, והאו מסתפק ב-3 עד שהוא ימכור בגילה ויקנה בבית שמש.
שנית, נתת לו מחירי דירות סבירים, אבל אף אחד לא מבטיח לו חוזה שכירות ל-6 שנים. ואם מחירי השכירות יעלו, כמו שוקר מפעם לפעם.
כנראה שנתת לו מחירי שכירות של גילה, אבל הוא הרי לא בהכרח רוצה לגור שם. נניח והוא שוכר בבית שמש? 5,000 ל-3 חד' בעיתוי הנוכחי. ועוד שנתיים למשל?

 

[בית שמשניק]

בוא

נתמקד בנקודה הזו, כי היא העיקר, היא זו שעשויה למסמס את הרווח.
ראשית, אתה כבר מגביל את זה למי שדירת 4 חד' לא נזקקת לו בטווח המיידי, והאו מסתפק ב-3 עד שהוא ימכור בגילה ויקנה בבית שמש.
שנית, נתת לו מחירי דירות סבירים, אבל אף אחד לא מבטיח לו חוזה שכירות ל-6 שנים. ואם מחירי השכירות יעלו, כמו שוקר מפעם לפעם.
כנראה שנתת לו מחירי שכירות של גילה, אבל הוא הרי לא בהכרח רוצה לגור שם. נניח והוא שוכר בבית שמש? 5,000 ל-3 חד' בעיתוי הנוכחי. ועוד שנתיים למשל?

יודע מה? בא נתפרע, ונקח בחשבון אפילו 6000 ש"ח ל6 שנים = 432K ל6 שנים. אז תוריד עוד 100K מהחישוב דלעיל.
עדיין הפערים עצומים...
משכנתא של 7K ל30 שנה היא דבר כמעט בלתי אפשרי למשפחה חרדית.
שכירות של 6K ל6 שנים, ואח"כ משכנתא של 3.8K ל30 שנה היא אמנם דבר לא פשוט, אבל בהחלט אפשרי.

 

[די]

אני דוקא חושב הפוך: הזוג שיש לו הון עצמי מכובד של 800K וקונה דירה בשוק החופשי בבית שמש ב2.1M עם משכנתת 1.3M והחזרים של +7K ל30 שנה, משחק קצת ב"נדמה לי". נדמה לו שיש לו כסף לדירה בבית שמש, וממש אין לו. מבחינת ההון העצמי שלו הוא בקושי שווה דירה בפריפריה... רק מה? נדמה לו שיש כסף לדירה בבית שמש. בהמשך החיים הוא יפול לקרקע המציאות, כשיבין את עומק הברוך שנפל אליו.

זו"צ שיש לו הון עצמי של 800 אל"ש+הכנסות נטו 21 אל"ש (שאמרת שיש הרבה כאלו), גם לפי הבנק בלי קומבינות יש לו אפשרות לקנות דירה ב2.1 מיליון.

 

[kdsna]

אם כן הם יכולים לקנות היום דירת 3 חדרים עם אופציה.

העיקרון של המאמר שלך נכון שצריך לחשב גם את הריבית של המשכנתא. רק שאני חושב שמשפחה שיש להם 800 אל"ש הון עצמי+הכנסות של 21 אל"ש נטו, לא ברור שכדאי להם לחכות לדירה בהנחה. ואני מסכים שזו"צ שזכה כבר בדירה יש הרבה היגיון לחכות ולא לבטל.

אני מדבר על דירות ברמה ד'. דירת 4 חדרים לקניה המחיר הוא 2.1 מיליון. לשכירות המחיר הוא 6000+ ש"ח בחודש.

הכוונה להשקיע בינתיים את הכסף שמקבלים מההורים? אני חושב שרוב ההורים לא יסכימו לזה. בלי להיכנס האם זה מוצדק או לא.

אני מצטער אבל בבית שמש תשואות השכירות ממש לא מגיעות למעל 3.5 אחוז, למעשה הן קרובות יותר ל 2.25 אחוז. אם יש דירות טובות באזור ביקוש בתשואה של 4 אחוזים היה צריך לקנות אבל זה לא המצב, תשלום משכנתא על דירות היום יקר משמעותית משכירות של דירה דומה.
מה יסכימו הורים זו שאלה טובה, לא חייב לעשות השקעה מסוכנת, אפשר פיקדון/ קרן כספית ולקבל קצת מעל ההצמדה לאינפלציה. אפשר גם אג"חים עם פדיון לא ארוך ולקבל תשואה סבירה.

 

[די]

וא"ת שמחירי הדיור בבית שמש יעלו, וי"ל שגם בירושלים הם יעלו, והרי הוא מוצמד אליהם

סוג של הימור כי אף אחד לא מתחייב שעליית המחירים בדירת ההשקעה תהיה ביחס שווה לדירת המגורים.

יודע מה? בא נתפרע, ונקח בחשבון אפילו 6000 ש"ח ל6 שנים = 432K ל6 שנים. אז תוריד עוד 100K מהחישוב דלעיל.
עדיין הפערים עצומים...

לפחות 7 שנים, שנתיים עד הזכייה (לשיטתי שתוך שנתיים זוכים ואתה חלקת על זה ואמרת שלוקח יותר זמן), ועוד 5 שנים עד האיכלוס. יוצא יותר מחצי מיליון ש"ח שכירות.

אופציה א - החזרים של 7K ל30 שנה = 2.52M
אופציה ב - החזרים של 4.5K ל6 שנים (שכירות), ואח"כ החזרים של 3.8K ל30 שנה = 1.69M
יחי ההבדל הגדול...

אבל באופציה א הוא שילם כבר 7 שנים שכירות, אחרי 7 שנים הוא יכול למחזר ויהיה לו החזר חודשי של 5300 ש"ח. חוץ מזה אם הרווח מהדירה בגילה תהיה רק 450,000 ש"ח, אז המשכנתא אח"כ עוד 7 שנים על הדירה בבית שמש תהיה 4500 ש"ח לא כ"כ משמעותי... (כל החשבונות כאן אני מחשב לפי מחשבון משכנתא בנק הפועלים 100% קל"צ ריבית 4.9%)

חוץ מזה לא חישבת את הריביות על המשכנתא בגילה, לא בטוח שהשכירות שם תכסה את המשכנתא, ויש שנתיים עם משכנתא ללא שכירות בין החוזה לאכלוס.

חוץ מזה נקודה חשובה מאוד ש @האברך ממיר כתב, שגם אם נניח תוך שנתיים זוכים, יכול להיות שהמחיר עוד שנתיים בהגרלה, יהיה יותר גבוה מהמחיר היום בשוק החופשי..

 

[די]

אני מצטער אבל בבית שמש תשואות השכירות ממש לא מגיעות למעל 3.5 אחוז, למעשה הן קרובות יותר ל 2.25 אחוז. אם יש דירות טובות באזור ביקוש בתשואה של 4 אחוזים

מדובר בתשואה של 3.4%.
אני גר בבית שמש ומכיר את המחירים כאן לקניה ושכירות ואלו המחירים. אם אתם מעוניינים אתם יכולים לקנות.

 

[פרישמן]

קצת ארוך, אבל ניתוח שעשיתי מראה על אופטימיות ושינוי שצפוי תוך 5 שנים במחירי הדירות:

אז ככה, עוד 5 שנים יהיו בשוק עוד כ-400 אלף דירות מוכנות. זה נשמע הזוי אבל אפשר להסביר את החשבון בארוכה. כך שהמחירים לא יעלו ואף לדעתי ירדו מאוד, כי הגענו כבר לגבול של מה שהציבור הרגיל יכול לשלם. היום המצב הוא שהרבה שנים היינו בדשדוש של בנייה מועטה, אבל לאור המספר הגדול יחסית של אישורים והתחלות בנייה (תהליך שהחל לפני יותר משנתיים) - שעדיין לא רואים את התוצאות במחירים, אבל תוך 5 שנים כן.

נתונים: 178K דירות בבנייה נכון להיום.
113K דירות שאושרו במכרזים ב-2024
כ-80K דירות שאושרו במכרזים ב-2023
לזה נוסיף את השנים שלפני כן ועדיין לא התחילו בבנייה
כך שתוך 5 שנים כלל הדירות הנ"ל יהיו מוכנות, דבר שלא היה מעולם.

אולי לא מבליטים את המידע הזה, כי כמות גדולה כל כך של בנייה בהכרח תביא לירידת מחירים ויש לזה השלכות על כל המשק.

יש כאלו שיגידו שזה רק ימלא את הצורך הקיים היום, ומה עם כל האלה שיתווספו לאלה שזקוקים לדירה בחמשת השנים הקרובות? אז התשובה היא שבערך בשנה יש צורך בעוד כ-50K דירות, מה שאומר שבקצב הזה נהיה ביתרה.

לחשבון הנ"ל צריך להוסיף, שיש מגמת עלייה בהתחלות בנייה ושיווק מכרזים והלוואי שימשיך, כך שבשלב שיראו בשטח שיש עוד בנייה ועוד בנייה, גם אלו שעדיין לא יסתיימו עוד 5 שנים, יביאו לירידת מחירים משמעותית.

אפשר לקרוא בקישורים להלן בכדי להבין את המצב לאשורו:

שיא היסטורי במספר התחלות הבנייה - קצב של 80 אלף דירות בשנה | כלכליסט

ע"פ נתוני הלמ"ס, בתקופה שבין אפריל 2021 למרץ 2022 החלה בנייתן של 68,790 דירות - עלייה של 27% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ושיא התחלות בנייה של כל הזמנים. ברבעון הראשון של שנת 2022, החלה בנייתן של כ-20 אלף דירות - עלייה של 40% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מנתוני היתרי הבנייה עולה כי קיים פוטנציאל...

www.calcalist.co.il

עלייה של 17% בשנה: רמ"י חתמה ב-2024 על עסקאות לבניית כ-65 אלף יח"ד

לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל לשנה החולפת, שווקו בה כ-113 אלף יח"ד, עלייה של 22% בהשוואה ל-2023. במרחב המרכז נחתמו הכי הרבה עסקאות ליח"ד...

www.nadlancenter.co.il

בשנה האחרונה: ירידה של כ-10% בהתחלות בנייה

לפי הלמ"ס, מאוקטובר 2023 ועד ספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ-58,470 דירות • רבע מהתחלות הבנייה: במחוז המרכז • ירידה של כ-2% במספר היתרי הבנייה

tv10.co.il

 

[שולי איטח]

תוציא מחשבון ותבדוק:
אופציה א: אם הוא יקנה היום בבית שמש כהצעתכם תהיה לו משכנתא של 1.3M עם החזרים של 7K+ ל30 שנה.
אופציה ב: אם הוא יזכה בגילה (לא מדבר על המתנה אלא רק אם הוא זוכה בפועל) הוא יקנה אמנם ג"כ ב2.1M עם הון עצמי והחזרים דומים, וגם יוסיף שכירות של 6 שנים (עד שהדירה תהיה מוכנה) ב3 חד' ששווה כ325K. לאחר 7 שנים הוא ימכור את דירת ההגרלה, ירוויח עליה כ600K (לפי נתוני מדלן - אולם ראה הסתייגות להלן), יחזור לקבלן בבית שמש ויקנה את הדירה של ה2.1M, רק שהפעם יהיה לו 1.4M הון עצמי (במקום 800K), כך שהמשכנתא שלו תהיה רק 700K, וההחזרים החודשיים יהיו פחות מ3.8K. (וא"ת שמחירי הדיור בבית שמש יעלו, וי"ל שגם בירושלים הם יעלו, והרי הוא מוצמד אליהם).
שורה תחתונה:
אופציה א - החזרים של 7K ל30 שנה = 2.52M
אופציה ב - החזרים של 4.5K ל6 שנים (שכירות), ואח"כ החזרים של 3.8K ל30 שנה = 1.69M
יחי ההבדל הגדול...

הסתייגות: כל זה לפי נתוני מדלן (לפי שכונות), אבל לפי נתוני שמאי רמ"י הרווח בגילה קטן בהרבה (כ340K), וכנראה לא שווה את כל הסיבוב הנ"ל.

יצאתי קצת מבולבלת
בן מקום בירושלים (בהנחה שיש הון עצמי מספיק גם לדירה של 2.1 בגילה(למה צריך 800 מספיק 500??))
שווה להירשם לירושלים? כי לפי מה שרשמת נתוני מדלן הרווח לא משהו בכלל אז אולי נמיר לאשקלון
(הבחירה היתה אופקים/ירושלים/בית שמש)

 

[האברך ממיר]

יודע מה? בא נתפרע, ונקח בחשבון אפילו 6000 ש"ח ל6 שנים = 432K ל6 שנים. אז תוריד עוד 100K מהחישוב דלעיל.
עדיין הפערים עצומים...
משכנתא של 7K ל30 שנה היא דבר כמעט בלתי אפשרי למשפחה חרדית.
שכירות של 6K ל6 שנים, ואח"כ משכנתא של 3.8K ל30 שנה היא אמנם דבר לא פשוט, אבל בהחלט אפשרי.

תסביר לי ככה פשוט, שאני יבין.
הם יקנו בגילה, ויקחו משכנתא של החזר חודשי של 7K, וימכרו עוד 7 שנים ברווח של 500K, ויפרעו עם הרווח חלק מהמשכנתא. אבל בינתיים, בשנים הללו הם בזבזו שכירות של כמה שנים טובות, שווה ערך לכ-400K. (ולא לשכוח, גם שנתיים לפחות של תשלומי משכנתא במקביל. ואפילו במקרה של גרייס, זה יגיע בתחילת התשלומים לקבלן מינימום 3.5K משכנתא + שכירות, ובתקופות מסויימות להחזר של 7K משכנתא!! +שכירות).
ואז, אחרי שהם שילמו כמה שנים שכירות, הם יקחו משכנתא חדשה לעוד שלושים שנה.
הם יכולים לקנות דירה היום, לקחת משכנתא בהחזר חודשי של 7K, ולהתחיל לשלם אותה היום, ועוד שבע שנים, אחרי פירעון של חלק מהמשכנתא, לפרוס אותה מחדש לעוד שלושים שנה.
בשני המקרים הם ישלמו כמה שנים סכום מסויים, ואחר כך יקחו משכנתא חדשה.
אז איפה טמון העוקץ? שבהגרלה, הם יתחילו לשלם משכנתא בערך עוד חמש שנים, עד אז התשלום החודשי שלהם לא כולל ריבית. ואילו במקרה של קניה היום, הם ישלמו ריבית החל מהיום, ויתרת החוב תהיה גבוהה יותר (מאשר פירעון של 500K שנתיים אחרי לקיחת משכנתא על הדירה בגילה), כך שמחזור משכנתא בעוד שבע שנים ישאיר אותם עם החזר גבוה יותר.
ובמה בנוגע להוצאות קניה/מכירה, ממוצע 150K? שורת הרווח מצטמקת, והחזר המשכנתא החדשה עולה.

 

[בית שמשניק]

יצאתי קצת מבולבלת
בן מקום בירושלים (בהנחה שיש הון עצמי מספיק גם לדירה של 2.1 בגילה(למה צריך 800 מספיק 500??))
שווה להירשם לירושלים? כי לפי מה שרשמת נתוני מדלן הרווח לא משהו בכלל אז אולי נמיר לאשקלון
(הבחירה היתה אופקים/ירושלים/בית שמש)

יתכן באמת שעדיף אשקלון. רווח דומה עם השקעה נמוכה בהרבה, וכמעט שויוון בסיכויי הזכיה - 1.17% בירושלים לבני מקום לעומת 1.12% באשקלון.

 

[בית שמשניק]

תסביר לי ככה פשוט, שאני יבין.
הם יקנו בגילה, ויקחו משכנתא של החזר חודשי של 7K, וימכרו עוד 7 שנים ברווח של 500K, ויפרעו עם הרווח חלק מהמשכנתא. אבל בינתיים, בשנים הללו הם בזבזו שכירות של כמה שנים טובות, שווה ערך לכ-400K. (ולא לשכוח, גם שנתיים לפחות של תשלומי משכנתא במקביל. ואפילו במקרה של גרייס, זה יגיע בתחילת התשלומים לקבלן מינימום 3.5K משכנתא + שכירות, ובתקופות מסויימות להחזר של 7K משכנתא!! +שכירות).
ואז, אחרי שהם שילמו כמה שנים שכירות, הם יקחו משכנתא חדשה לעוד שלושים שנה.
הם יכולים לקנות דירה היום, לקחת משכנתא בהחזר חודשי של 7K, ולהתחיל לשלם אותה היום, ועוד שבע שנים, אחרי פירעון של חלק מהמשכנתא, לפרוס אותה מחדש לעוד שלושים שנה.
בשני המקרים הם ישלמו כמה שנים סכום מסויים, ואחר כך יקחו משכנתא חדשה.
אז איפה טמון העוקץ? שבהגרלה, הם יתחילו לשלם משכנתא בערך עוד חמש שנים, עד אז התשלום החודשי שלהם לא כולל ריבית. ואילו במקרה של קניה היום, הם ישלמו ריבית החל מהיום, ויתרת החוב תהיה גבוהה יותר (מאשר פירעון של 500K שנתיים אחרי לקיחת משכנתא על הדירה בגילה), כך שמחזור משכנתא בעוד שבע שנים ישאיר אותם עם החזר גבוה יותר.
ובמה בנוגע להוצאות קניה/מכירה, ממוצע 150K? שורת הרווח מצטמקת, והחזר המשכנתא החדשה עולה.

אכן לא חישבתי את עלות הגרייס עד מכירת הדירה בגילה, וכן לא לקחתי בחשבון את האפשרות של מיחזור המשכנתא. לדעתי יש עדיין פער גדול בין האופציות. אך צריך לבדוק זאת בצורה יותר רצינית לפי מחשבוני משכנתא. אשמח אם מישהו ירים את הכפפה.

 

[עוד עו"ד]

יצאתי קצת מבולבלת
בן מקום בירושלים (בהנחה שיש הון עצמי מספיק גם לדירה של 2.1 בגילה(למה צריך 800 מספיק 500??))
שווה להירשם לירושלים? כי לפי מה שרשמת נתוני מדלן הרווח לא משהו בכלל אז אולי נמיר לאשקלון
(הבחירה היתה אופקים/ירושלים/בית שמש)

זהו שההמלצה פה בגדול היתה ירושלים (לבני מקום ובעלי הון עצמי), אופקים ואשקלון.
את העדפת את ירושלים, אופקים ואז את בית שמש במקום אשקלון, וכמובן שיכולה להחליף את ירושלים היקרה באשקלון היותר זולה ומשתלמת.
עדיין העדיפות היא ירושלים, אופקים ואשקלון (שלושתם הגרלות משתלמות ובעלות סיכוי מסוים), מאשר בית שמש חסרת הסיכוי.

כאמור, בגדול, סדר העדיפויות הוא בני מקום בעיר שלהם, אופקים ואשקלון.
למי שאינם בני מקום: אופקים, אשקלון, ולגבי העיר השלישית היו כמה דעות ובהן דימונה (ההעדפה שלי), נוף הגליל (בעיקר למגורים), או בית שמש (בית שמשניק).

 

[שולי איטח]

זהו שההמלצה פה בגדול היתה ירושלים (לבני מקום ובעלי הון עצמי), אופקים ואשקלון.
את העדפת את ירושלים, אופקים ואז את בית שמש במקום אשקלון, וכמובן שיכולה להחליף את ירושלים היקרה באשקלון היותר זולה ומשתלמת.
עדיין העדיפות היא ירושלים, אופקים ואשקלון (שלושתם הגרלות משתלמות ובעלות סיכוי מסוים), מאשר בית שמש חסרת הסיכוי.

כאמור, בגדול, סדר העדיפויות הוא בני מקום בעיר שלהם, אופקים ואשקלון.
למי שאינם בני מקום: אופקים, אשקלון, ולגבי העיר השלישית היו כמה דעות ובהן דימונה (ההעדפה שלי), נוף הגליל (בעיקר למגורים), או בית שמש (בית שמשניק).

כן אני עוקבת אחרי ההמלצות
(בית שמש מאוד קורצת לזוג לכן החליטו כך, והזוג השני בני מקום גם בבית שמש לכן רשמתי את שתיהם כך))
אני רק שוקלת שוב את ירושלים
כי לפי מה שרשמו פה וגם מהיכרות עם השטח נראה שקצת הגזימו פה ברווח של ירושלים וזה פחות
לכן שואלת ספציפית על הרווח שיהיה בירושלים
מה באמת המחיר האם רמ"י או מדלן

 

[מסוקרן]

כן אני עוקבת אחרי ההמלצות
(בית שמש מאוד קורצת לזוג לכן החליטו כך, והזוג השני בני מקום גם בבית שמש לכן רשמתי את שתיהם כך))
אני רק שוקלת שוב את ירושלים
כי לפי מה שרשמו פה וגם מהיכרות עם השטח נראה שקצת הגזימו פה ברווח של ירושלים וזה פחות
לכן שואלת ספציפית על הרווח שיהיה בירושלים
מה באמת המחיר האם רמ"י או מדלן

דעתי שלא שווה ירושלים מול אשקלון
אלא להירשם לאשקלון

 

[האברך ממיר]

אני רק שוקלת שוב את ירושלים
כי לפי מה שרשמו פה וגם מהיכרות עם השטח נראה שקצת הגזימו פה ברווח של ירושלים וזה פחות

הרווח בירושלים הוא משמעותי.
השאלה היא איך מגיעים לרכישה, כי המחירים הם יקרים. מי שרוצה לקנות בירושלים בכל מחיר, יעשה פה רווח יפה.
כי ביחס למחיר שוק זה זול.

 

[עוד עו"ד]

כן אני עוקבת אחרי ההמלצות
(בית שמש מאוד קורצת לזוג לכן החליטו כך, והזוג השני בני מקום גם בבית שמש לכן רשמתי את שתיהם כך))
אני רק שוקלת שוב את ירושלים
כי לפי מה שרשמו פה וגם מהיכרות עם השטח נראה שקצת הגזימו פה ברווח של ירושלים וזה פחות
לכן שואלת ספציפית על הרווח שיהיה בירושלים
מה באמת המחיר האם רמ"י או מדלן

בגדול, הבעיה העיקרית של מחירי מדל"ן שהם לא מספיק גבוהים, כי הם כוללים גם דירות ישנות וגם חדשות, אבל אם הרווח במדל"ן מספיק גבוה, אז קל וחומר המחיר האמיתי ביחס לדירות חדשות.
ספציפית לגבי ההשוואה בין ירושלים בני מקום או אשקלון, אשקלון עדיפה

 

[די]

מאשר בית שמש חסרת הסיכוי.

צריך להתייחס גם ל"חיסכון בכאבי ראש" כשקונים דירה למגורים, שבית שמש מתאימה למגורים. זה גם חיסכון כספי של יועצי משכנתאות, זמן, וכן לקנות דירה במקום אחר זה הימור כי ייתכן והמחירים לא יעלו באופן שווה בשני המקומות. בית שמש לא כ"כ חסרת סיכוי. אמנם חצי מהסיכויים של אופקים אבל ייתכן ושווה את זה. וגם יהיו עוד הגרלות בעתיד.

 

[די]

אשמח אם מישהו ירים את הכפפה.

אני חושב שעשיתי את החשבונות לעיל.
לגבי גרייס, אז אם אני מבין נכון, ריבית 4.9% על סכום של 1.3 מיליון, לשנתיים גרייס מלא (בין החוזה לאכלוס של הדירה בגילה, שאז יתחילו לקבל שכירות) יוצא 127,000 ש"ח ריבית.