מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

@בית שמשניק בכתבה שלך יש קצת מניפולציות, לדוגמא שכירות של דירה שאני מדבר שהוא יקנה היום, היא ממש לא 4500 ש"ח. יותר בכיוון של 6000+.
דבר שני כתבת שם שהוא מעלה את ההון עצמי ב150 אל"ש. לדעתי ההון עצמי רק יקטן ולא יגדל. מדובר במישהו שמשלם 6000+ ש"ח שכירות בחודש! ובהמשך יש לו גם שכירות ומשכנתא ביחד מה שיכול לגרום לו להוציא הלוואת בלון עם ריביות גבוהות.
לפי מחשבון משכנתא בנק הפועלים משכנתא 100% קל"צ (זה הכי זול שם בלי להיכנס לזה), אם הוא קונה היום ב2.1 מיליון, עוד 7 שנים יש לו משכנתא של 1.92 מיליון (סכום התשלום הכולל, כולל ריבית) לעומת ההצעה שלך שהוא קונה בגילה ומרוויח נניח חצי מיליון תוספת להון עצמי, עוד 7 שנים כשהוא יקנה דירה בבית שמש הוא יצטרך משכנתא שסכום התשלום כולל ריבית הוא 1.54 מיליון. הבדל של ס"ה 380 אל"ש. שכאמור יכול להתקזז באכילת הון עצמי, בירידת מחויבות ההורים לתשלום, ובריבית גבוהה על גרייס על המשכנתא עד שהדירה בגילה מוכנה.
וזה חוץ מהעניין שלא בטוח שזוכים גם אחרי שנתיים, הכאבי ראש, יועצי משכנתאות כפולים, התגלגלות בשכירות, וכן אם הם רוצים לגור ברמה ד', וקונים בגילה להשקעה, אף אחד לא מתחייב שהפער ביניהם יישאר. ייתכן שהיחס בין המחירים של הדירה להשקעה לעומת הדירה שרוצים לקנות תשתנה לרעה הרוכש.

צריך להשוות תפוחים לתפוחים. אם מדובר על לקנות היום דירת 4 חדרים ברמה ד', צריך להשוות למחיר השכירות של כזה דבר. אני לא חושב שיש כאן התנהלות כלכלית לא נכונה, מדובר במשפחה שמכניסה 21 אל"ש נטו (לדעתי אין הרבה כאלו אבל נניח).

במחילה, אבל אני ממש לא מסכים אתך.
זו"צ שקונה 4 חד' עושה זאת בשביל העתיד ולא בשביל ההווה המיידי, לכן זה טבעי לגמרי שבמהלך השנים הראשונות הוא ישכור דירת 3 חד'.
המאמר שלי לא נכתב על המקרה של גילה, אלא על זו"צ שזכה בבית שמש וחשב לוותר בשביל קניה בבית שמש בשוק החופשי (סיפור אמיתי).
מכיון שהחזר השכירות שלהם הוא כ4.5K בשנים הראשונות ואין להם יותר מילד-שניים אין שום סיבה שלא יוכלו להגדיל מעט את ההון העצמי שלהם, וכמו שכתבתי.
לא חושב שיש שם שום מניפולציות, אלא רק חשבון קר ופשוט.
לגבי האפשרות שלא יזכו, הדגשתי במפורש בסוף המאמר שאני לא נכנס לשיקול הזה, אלא מדבר במפורש על זוג שכבר זכה ורוצה לוותר על הזכיה. עיי"ש היטב.

 

[פרישמן]

@בית שמשניק בכתבה שלך יש קצת מניפולציות, לדוגמא שכירות של דירה שאני מדבר שהוא יקנה היום, היא ממש לא 4500 ש"ח. יותר בכיוון של 6000+.
דבר שני כתבת שם שהוא מעלה את ההון עצמי ב150 אל"ש. לדעתי ההון עצמי רק יקטן ולא יגדל. מדובר במישהו שמשלם 6000+ ש"ח שכירות בחודש! ובהמשך יש לו גם שכירות ומשכנתא ביחד מה שיכול לגרום לו להוציא הלוואת בלון עם ריביות גבוהות.
לפי מחשבון משכנתא בנק הפועלים משכנתא 100% קל"צ (זה הכי זול שם בלי להיכנס לזה), אם הוא קונה היום ב2.1 מיליון, עוד 7 שנים יש לו משכנתא של 1.92 מיליון (סכום התשלום הכולל, כולל ריבית) לעומת ההצעה שלך שהוא קונה בגילה ומרוויח נניח חצי מיליון תוספת להון עצמי, עוד 7 שנים כשהוא יקנה דירה בבית שמש הוא יצטרך משכנתא שסכום התשלום כולל ריבית הוא 1.54 מיליון. הבדל של ס"ה 380 אל"ש. שכאמור יכול להתקזז באכילת הון עצמי, בירידת מחויבות ההורים לתשלום, ובריבית גבוהה על גרייס על המשכנתא עד שהדירה בגילה מוכנה.
וזה חוץ מהעניין שלא בטוח שזוכים גם אחרי שנתיים, הכאבי ראש, יועצי משכנתאות כפולים, התגלגלות בשכירות, וכן אם הם רוצים לגור ברמה ד', וקונים בגילה להשקעה, אף אחד לא מתחייב שהפער ביניהם יישאר. ייתכן שהיחס בין המחירים של הדירה להשקעה לעומת הדירה שרוצים לקנות תשתנה לרעה הרוכש.

צריך להשוות תפוחים לתפוחים. אם מדובר על לקנות היום דירת 4 חדרים ברמה ד', צריך להשוות למחיר השכירות של כזה דבר. אני לא חושב שיש כאן התנהלות כלכלית לא נכונה, מדובר במשפחה שמכניסה 21 אל"ש נטו (לדעתי אין הרבה כאלו אבל נניח).

אני חושב שזו"צ כזה שחושב נכון (בסגנון של פעם..) ויש לו מיליון שקל, הולך וקונה דירה קטנה, חוסך וחוסך, ואז עובר לדירה גדולה יותר. בכלכלה נכונה הוא חוסך 100k בשנה.

במחשבה שנייה אני מבין את החישוב שלך ויש איזה היגיון של כאן ועכשיו, מאשר לחיות באשליה של זכייה בדירה

 

[מאמימוש]

רק צריך לקחת בחשבון שהשוק של השכירות היום קשוח מאוד
ואיך שאני צופה, צ'יק צאק המחירים ימריאו למחירים שאנחנו לא מכירים
כבר היום בבית שמש משלמים על יחידות פיציות 4500 ש"ח
ואני מניחה שכגודל הביקוש המחיר רק ימריא
(עד לא לפני הרבה זמן שילמו על יחידות כאלו 2000 ש"ח...)
כי אנשים סוגרים בכל מקרה...
גם את זה צריך לקחת בחשבון

 

[פרישמן]

רק צריך לקחת בחשבון שהשוק של השכירות היום קשוח מאוד
ואיך שאני צופה, צ'יק צאק המחירים ימריאו למחירים שאנחנו לא מכירים
כבר היום בבית שמש משלמים על יחידות פיציות 4500 ש"ח
ואני מניחה שכגודל הביקוש המחיר רק ימריא
(עד לא לפני הרבה זמן שילמו על יחידות כאלו 2000 ש"ח...)
כי אנשים סוגרים בכל מקרה...
גם את זה צריך לקחת בחשבון

יש תנופת בנייה שעדיין לא רואים את הדירות, אבל כשהם יהיו תהיה ירידה חזרה לשפיות. אין אפשרות שאנשים יוכלו לשלם כל הרבה לאורך זמן, אם יימשך ככה הכל יקרוס בסוף.

כאן זה שרשור על דירה בהנחה, ועשיתי פה כבר את החשבון כמה השנה שחררו לשוק דירות בהנחה ותוסיף לזה את הדירות בשוק החופשי.
אני מעריך שמדובר בכמות דירות (לפחות 50k) שתביא לירידת או עצירת מחירים במכירה, וגם לירידה בשוק השכירות= פחות שוכרים למול יותר דירות להשכרה.
אבל זה יקח זמן משהו כמו 4 שנים

 

[האברך מירושלים]

במחילה, אבל אני ממש לא מסכים אתך.
זו"צ שקונה 4 חד' עושה זאת בשביל העתיד ולא בשביל ההווה המיידי, לכן זה טבעי לגמרי שבמהלך השנים הראשונות הוא ישכור דירת 3 חד'.
המאמר שלי לא נכתב על המקרה של גילה, אלא על זו"צ שזכה בבית שמש וחשב לוותר בשביל קניה בבית שמש בשוק החופשי (סיפור אמיתי).
מכיון שהחזר השכירות שלהם הוא כ4.5K בשנים הראשונות ואין להם יותר מילד-שניים אין שום סיבה שלא יוכלו להגדיל מעט את ההון העצמי שלהם, וכמו שכתבתי.
לא חושב שיש שם שום מניפולציות, אלא רק חשבון קר ופשוט.
לגבי האפשרות שלא יזכו, הדגשתי במפורש בסוף המאמר שאני לא נכנס לשיקול הזה, אלא מדבר במפורש על זוג שכבר זכה ורוצה לוותר על הזכיה. עיי"ש היטב.

רק רציתי לומר אני מסכים איתך אם כל החשבון אבל צריך להדגיש שלהתגלל שבע שנים במקרה הטוב ואפילו יותר אם קונים להשקעה את הדירה שזה למכור ולקנות שזה לוקח הרבה זמן והרבה כאבי ראש שזה משהו ששוה לשלם עליו כסף בשביל לחסוך את זה מהיכרות שלי אם כמה זוכים בהגרלות הלחץ הנפשי שהם עוברים אחרי שהם מחכים יותר משנתים לעדכון על חתימת חוזה אז ברור שמי שאין לו כסף לקנות דירה אין ברירה אבל מי שיכול לקנות דירה ואין לו עצבים בחיים להתגלל ביחידות שבע שנים אולי שיחשוב פעמים ובפרט שהסיכוים היום נהיו אפסים

 

[kdsna]

נניח והם יזכו תוך שנתיים
אתה מציע להם לחכות שנתיים, לזכות, ואז לחכות 5 שנים עד האכלוס ולשלם בינתיים שכירות (אין סיוע בשכ"ד למי שמרוויח 21 אל"ש)
אני מציע להם לקנות דירה 4 חדרים מוכנה ברמה ד' ב2.1 מיליון ולסיים את הסיפור.
לפי ההצעה שלך הם שוכרים בינתיים דירת 4 חדרים (כמו ההצעה שלי מה שהם קונים היום וגרים בו), שכירות חודשית בערך 6300 ש"ח. כפול 7 שנים יוצא 529,200 ש"ח. וזה בלי לחשב עורכי דין יועצי משכנתאות כפולים, 7 שנים להתגלגל בשכירות, מכירה של הדירה להשקעה שקנו בהנחה, ואז קנייה של דירה שהם יכלו לקנות לפני 7 שנים באותו מחיר.

יש לך אי דיוקים. אם מדובר בדירה של 2.1M, בהינתן תשואת שכירות של כ 2.5 אחוז, השכירות החודשית היא כ 4300-4500 ש"ח.
עבור הדירה מנצלים הון עצמי של 550 אלף ש"ח, שיכולים להניב בסיכון נמוך במיוחד כ 2000 ש"ח בחודש.
על פני 7 שנים מדובר בסכום נמוך מ 200 אש"ח.
גם ההון העצמי הנמוך יותר במעמד הקניה משאיר לרוכשים יותר "כסף פנוי" להמשיך ולהשקיע ולקבל ממנו תשואות לפני ואחרי קבלת הדירה.

 

[מכלולאי]

אילו אזורים כן מומלצים?
במטרה לשכור ולהשכיר בהתחלה,
אחרי כמה שנים - אם זה קרוב לירושלים ובמיקום נוח - לגור בה,
אחרת - למכור ולקנות דירה אחרת...
(אני בת 20 והידע שלי בדברים האלה שואף ל0... אשמח מאוד לעזרה)

בנתונים שלכם הייתי מציע: אופקים, אשקלון, ודימונה/מגדל העמק (לדעתי דימונה עדיפה). גם בבי"ש צריך הון עצמי לא מבוטל ויכולת החזר, בפרט בדירות הגדולות, וגם הסיכוי קטן בהרבה.

 

[בית שמשניק]

כ70K (מינימום) נרשמים עד עתה (לפי חשבון החלוקה ל3 ערים)
הסיכויים ממשיכים לפחות עוד בכל המקומות.
כרגע:
נוף הגליל - 1 מ49
דימונה - 1 מ83
אשקלון - 1 מ89
מגדל העמק - 1 מ99
אופקים - 1 מ108
חיפה - 1 מ165
באר שבע - 1 מ169
בית שמש - 1 מ205 (בני מקום - 1 מ40)
ירושלים - 1 מ131 (בני מקום - 1 מ86)
יהוד - 1 מ305
צפת - 1 מ317
שדרות - 1 מ847
רחובות - 1 מ1568

 

[די]

זו"צ שקונה 4 חד' עושה זאת בשביל העתיד ולא בשביל ההווה המיידי, לכן זה טבעי לגמרי שבמהלך השנים הראשונות הוא ישכור דירת 3 חד'.

אם כן הם יכולים לקנות היום דירת 3 חדרים עם אופציה.

המאמר שלי לא נכתב על המקרה של גילה, אלא על זו"צ שזכה בבית שמש וחשב לוותר בשביל קניה בבית שמש בשוק החופשי (סיפור אמיתי).

העיקרון של המאמר שלך נכון שצריך לחשב גם את הריבית של המשכנתא. רק שאני חושב שמשפחה שיש להם 800 אל"ש הון עצמי+הכנסות של 21 אל"ש נטו, לא ברור שכדאי להם לחכות לדירה בהנחה. ואני מסכים שזו"צ שזכה כבר בדירה יש הרבה היגיון לחכות ולא לבטל.

יש לך אי דיוקים. אם מדובר בדירה של 2.1M, בהינתן תשואת שכירות של כ 2.5 אחוז, השכירות החודשית היא כ 4300-4500 ש"ח.

אני מדבר על דירות ברמה ד'. דירת 4 חדרים לקניה המחיר הוא 2.1 מיליון. לשכירות המחיר הוא 6000+ ש"ח בחודש.

עבור הדירה מנצלים הון עצמי של 550 אלף ש"ח, שיכולים להניב בסיכון נמוך במיוחד כ 2000 ש"ח בחודש.
על פני 7 שנים מדובר בסכום נמוך מ 200 אש"ח.
גם ההון העצמי הנמוך יותר במעמד הקניה משאיר לרוכשים יותר "כסף פנוי" להמשיך ולהשקיע ולקבל ממנו תשואות לפני ואחרי קבלת הדירה.

הכוונה להשקיע בינתיים את הכסף שמקבלים מההורים? אני חושב שרוב ההורים לא יסכימו לזה. בלי להיכנס האם זה מוצדק או לא.

 

[בריסקער תלמיד]

לעיר השלישית נוף הגליל או אשקלון???
תודה רבה.
(להשקעה כמובן לא למגורים.)

 

[האברך ממיר]

אשליית ריבית המשכנתאות, או: למה לא כדאי לוותר על זכייה בדירה בהנחה?

"לכ' הרב בית שמשניק היקר, תודה רבה על כל עזרתך בעצותיך בפורום. נעזרנו מאד וכו'. יש לי שאלה. נישאתי לפני כשנה וזכיתי ב"ה בבית שמש בהגרלה שהתקיימה לאחרונה בה'2 (אני בן מקום). יש לי הון עצמי של מיליון ש"ח (!). הענין הוא שחמי לא כ"כ מתמצא בנושא של...

www.prog.co.il

שכחת פרט אחד קטן.
שבמקרה עליו מדובר, 800 אלש"ח הון עצמי, כשאתה ממליץ להם לשלם 7,000 ש"ח בחודש למשכנתא, הרוכשים ישלמו על דירה הנחשקת שהם יגרילו בחודש למשכנתא, סכום זהה למה שהם ישלמו כמשכנתא על דירה שהם יקנו מחר. אז הריבית היא אותה ריבית, בתוספת בונוס של שכירות למשך כ-6 שנים, במקרה והם אכן יזכו.
אז למה אתה מציע להם להמתין להגרלה במקום לקנות דירה היום?
להזכירך, הסיכויים לבני מקום בירושלים עומדים על 1.17%. ועל זה נאמר, טוב ציפור אחת ביד, מכלום על העץ.
לא בכל מקרה דירה בהנחה היא מוצר נוצץ כל כך. לפעמים כדאי לבחון אופציות נוספות.

 

[בית שמשניק]

שכחת פרט אחד קטן.
שבמקרה עליו מדובר, 800 אלש"ח הון עצמי, כאשתה ממליץ להם לשלם 7,000 ש"ח בחודש למשכנתא, הרוכשים ישלמו על דירה הנחשקת שהם יגרילו בחודש למשכנתא, סכום זהה למה שהם ישלמו כמשכנתא על דירה שהם יקנו מחר. אז הריבית היא אותה ריבית, בתוספת בונוס של שכירות למשך כ-6 שנים, במקרה והם אכן יזכו.
אז למה אתה מציע להם להמתין להגרלה במקום לקנות דירה היום?
להזכירך, הסיכויים לבני מקום בירושלים עומדים על 1.17%. ועל זה נאמר, טוב ציפור אחת ביד, מכלום על העץ.
לא תמיד דירה בהנחה היא מוצר נוצץ כל כך.

אחרי 7 שנים הם יוכלו למכור את הדירה שלהם ברווח של כ500-600K (גם אם המחירים לא יעלו) ולהוריד את הסכום הנ"ל משווי דירת המגורים שיקנו, וממילא המשכנתא שלהם תפחת דרמטית.
לדעתי גם זוג בעל הון עצמי מכובד ויכולת החזר גבוהה שיכול להרשות לעצמו לקנות דירה בשוק החופשי (עם משכנתא גבוהה), שווה לו לפחות לנסות את מזלו בהגרלה הנוכחית. אם יצליחו לזכות מה טוב, ואם לא, הם יכולים לקנות בשוק החודשי עוד חודש. תאמין לי שלא יקרה להם כלום מהמתנה של חודש אחד.

 

[די]

תאמין לי שלא יקרה להם כלום מהמתנה של חודש אחד.

ואז אחרי חודש יש עוד הגרלה, ועוד חודש לתוצאות, ועוד חודש להגרלה...

 

[האברך ממיר]

אחרי 7 שנים הם יוכלו למכור את הדירה שלהם ברווח של כ500-600K (גם אם המחירים לא יעלו) ולהוריד את הסכום הנ"ל משווי דירת המגורים שיקנו, וממילא המשכנתא שלהם תפחת דרמטית.

כמובן, הרווח הזה יתמסמס בשכירות שהם ישלמו במשך כמה שנים טובות. וכל זאת במידה והם אכן יזכו.
המאמר שלך מתייחס למקרה בו הדירה המוגרלת אכן תהיה זולה משמעותית מהדירה בשוק החופשי. מה שבדרך כלל לא נכון במידה וממתינים לזכיה כמה שנים, והשמאות עולה ועולה, ויחד עמה מחירי הדירות בהגרלות.

לדעתי גם זוג בעל הון עצמי מכובד ויכולת החזר גבוהה שיכול להרשות לעצמו לקנות דירה בשוק החופשי (עם משכנתא גבוהה), שווה לו לפחות לנסות את מזלו בהגרלה הנוכחית. אם יצליחו לזכות מה טוב, ואם לא, הם יכולים לקנות בשוק החודשי עוד חודש. תאמין לי שלא יקרה להם כלום מהמתנה של חודש אחד.

אכן. אבל אין לדבר סוף. מתי לדעתך הזו"צ התחיל להירשם להגרלות? מכיר הרבה מאוד זוגות, שכבר שנים נרשמים להגרלות, כשהמצב הנוכחי הוא, שהמחיר לדירות בהגרלה הוא יקר יותר מהמחירים לאחר שהם נישאו. והשכירות בינתיים מכלה את כספם.

 

[בית שמשניק]

ואז אחרי חודש יש עוד הגרלה, ועוד חודש לתוצאות, ועוד חודש להגרלה...

אז עושים דד-ליין מוסכם מראש. נניח לשנה אחת.

 

[בית שמשניק]

מכיר הרבה מאוד זוגות, שכבר שנים נרשמים להגרלות, כשהמצב הנוכחי הוא, שהמחיר לדירות בהגרלה הוא יקר יותר מהמחירים לאחר שהם נישאו. והשכירות בינתיים מכלה את כספם.

ואני מכיר כמה זוגות שקפצו מעל היכולת שלהם וקנו דירות בשוק החופשי עם משכנתאות ענק של 1.2M ש"ח עם החזרים של 7K ל30 שנה, ואין לי או להם מושג איך הם הולכים לצאת מהסיפור הזה. והם די אוכלים את הלב מדוע לא היתה להם סבלנות לנסות קצת את ההגרלות.
ראה בהרחבה במאמר אחר שכתבתי:

משכנתאות הענק של הזוצי"ם החרדיים. האם המשבר בדרך?

האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)? האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שקרוב למאתיים! דירות יד שנייה עומדות כרגע למכירה ברמה ד' בבית שמש? האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו...

www.prog.co.il

 

[האברך ממיר]

ואני מכיר כמה זוגות שקפצו מעל היכולת שלהם וקנו דירות בשוק החופשי עם משכנתאות ענק של 1.2M ש"ח עם החזרים של 7K ל30 שנה, ואין לי או להם מושג איך הם הולכים לצאת מהסיפור הזה. והם די אוכלים את הלב מדוע לא היתה להם סבלנות לנסות קצת את ההגרלות.
ראה בהרחבה במאמר אחר שכתבתי:

משכנתאות הענק של הזוצי"ם החרדיים. האם המשבר בדרך?

האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)? האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שקרוב למאתיים! דירות יד שנייה עומדות כרגע למכירה ברמה ד' בבית שמש? האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו...

www.prog.co.il

ואני מכיר גם שאנשים שהימרו על כל מיני עסקאות מפוקפקות ונכנסו לחובות של מיליונים.
מה הקשר למקרה עליו אנחנו מדברים?? דיברנו על זוג שיש לו הון עצמי גבוה מאוד, ויקנה גם דירה יקרה עם החזרים גבוהים מאוד.
חשוב לומר את זה. הגרלות הם אמצעי נפלא הגיע לדירה, לאלו שאין להם יכולת אחרת. ומשכנתא ענקית עם החזרים גבוהים לא נכנסת בגדר היכולת.
אבל מי שגם בדירה בהנחה יקנה בסופו של דבר עם החזרים דומים, והון עצמי זהה, למה לשחק בנדמה לי? למה לא ללכת על בטוח?
כי הוא רוצה לנסות את מזלו בהגרלות? האם זה עדיין משתלם לו כלכלית? הרי מדובר בהימור לכל דבר ועניין.
במאמר המוסגר. בעולם מתוקן ההגרלות היו נערכות על דירות בשלבי היתר בניה, ואפילו בשלבי בניה. למה זוג צריך להכניס את עצמו להמתנה חסרת תוחלת, כשאין לו מושג, גם אם הוא בכלל יזכה, וגם מתי הוא יזכה, וגם אחרי כן, כמה שנים הוא ימתין עד שהיזם יהיה שבע רצון מהתוכניות העומדות לפניו, ורק אז לחתום חוזה על דירה שתהיה מוכנה עוד שנתים וחצי במקרה הטוב ביותר.

 

[בניהו bh]

אבל מי שגם בדירה בהנחה יקנה בסופו של דבר עם החזרים דומים, והון עצמי זהה, למה לשחק בנדמה לי? למה לא ללכת על בטוח?
כי הוא רוצה לנסות את מזלו בהגרלות? האם זה עדיין משתלם לו כלכלית? הרי מדובר בהימור לכל דבר ועניין.

יחי ההבדל הגדול!!!
1.בדירה בהנחה ההלוואות הרבה יותר קלות ופרוסות היטב
2.לא נדרש הון עצמי זהה, נדרש בחתימה רק 10% מהמחיר ואפשר להגיד שזה יחסית קל (כי הרי במילא רוב זוכי ההגרלות ממתינים לפחות כמה הגרלות עד שזוכים וכן עד שמגיעים לשלב בחירת הדירות ובנתיים אוגרים קצת מזומנים להון העצמי)

זוכה אחד מני אלף...

 

[האברך ממיר]

יחי ההבדל הגדול!!!
1.בדירה בהנחה ההלוואות הרבה יותר קלות ופרוסות היטב
2.לא נדרש הון עצמי זהה, נדרש בחתימה רק 10% מהמחיר ואפשר להגיד שזה יחסית קל (כי הרי במילא רוב זוכי ההגרלות ממתינים לפחות כמה הגרלות עד שזוכים וכן עד שמגיעים לשלב בחירת הדירות ובנתיים אוגרים קצת מזומנים להון העצמי)

זוכה אחד מני אלף...

מציע לך, לפני שאתה מגיב, לחזור לסיפור עליו נסוב העניין.

סיכויי בן מקום בירושלים מעט גבוהים יותר מאשקלון. לכן לבעלי הון עצמי גבוה ויכולת החזר גבוהה הומלץ על ירושלים לפני אשקלון, בפרט לפי נתוני מדל"ן לפי שכונה, לפיהם יוצא שיש רווח מכובד מאד בגילה (לפי נתוני שמאות רמ"י הרווח בגילה נמוך יותר).

דירת 4 חדרים בגילה תעלה 2.1 מיליון.
אתה מתכוון לדוגמא מישהו שיש לו הון עצמי של 800 אל"ש, ועוד הכנסות נטו של 21 אל"ש כדי לשלם משכנתא של 7000 ש"ח?

ולמה שאתה מתכוון שההלוואות קלות יותר? התנאים למשכנתא בדירה בהנחה הם ככל משכנתא רגילה, חוץ מהבדל אחד, שניתן לקבל עד 70% אחוז משווי הדירה בשוק, שבעקבות המחיר המוזל הם מגלמים חלק גבוה יותר ממחיר הדירה, בהגבלה של עד 90%.
פרוסות לתקופה ארוכה יותר? ממש לא.

 

[בית שמשניק]

אבל מי שגם בדירה בהנחה יקנה בסופו של דבר עם החזרים דומים, והון עצמי זהה...

הוא ממש לא קונה דירה עם החזרים דומים. הוא קונה על מנת למכור, להרויח ולהגדיל את ההון העצמי שלו בכמה מאות אלפי ש"ח, וממילא להקטין משמעותית את ההחזרים.

למה לשחק בנדמה לי? למה לא ללכת על בטוח?

אני דוקא חושב הפוך: הזוג שיש לו הון עצמי מכובד של 800K וקונה דירה בשוק החופשי בבית שמש ב2.1M עם משכנתת 1.3M והחזרים של +7K ל30 שנה, משחק קצת ב"נדמה לי". נדמה לו שיש לו כסף לדירה בבית שמש, וממש אין לו. מבחינת ההון העצמי שלו הוא בקושי שווה דירה בפריפריה... רק מה? נדמה לו שיש כסף לדירה בבית שמש. בהמשך החיים הוא יפול לקרקע המציאות, כשיבין את עומק הברוך שנפל אליו.