התייעצות פתרון להורדת מחירי הדירות

[ג.ס.]

יש לי טענה פשוטה הרי מאחרי הקורונה רוב משרדי המכירות של הקבלנים נהייו שוממים. אף אחד לא קנה כי המחירים נהייו גבוהים.
באו הקבלנים והציעו פיתרון של 20/80 וכדומה שפונים בעצם לבעלי דירה ראשונה שיקנו להשקעה וימכרו שנה וחצי אחרי האכלוס וככה הם יהיו פטורים ממס שבח ויגדילו את ההון העצמי שלהם. וכשמשקיע קונה את הדירה הוא לא כל כך מסתכל על המחיר כי הוא הרי יודע שבעוד 5 שנים הוא לא ישאר עם המשכנתא ההזויה הזאת.
עכשיו באה המדינה ומגדילה את היצע הדירות בצורה מטורפת על ידי התחדשות עירונית אבל המחירים לא יורדים אלא עולים והסיבה פשוטה כי כל הזוגות הצעירים הפכו מרוכשים למשקיעים. והם שומרים חזק על המחירים וגם שבעת המכירה הם מוכרים בכמה שיותר יקר.
אז פיתרון פשוט. שהפטור של מס שבח לדירה ראשונה יהיה רק אם מוכרים מינימום 3 שנים מהכניסה לדירה ואז אין לך את המשקיעים... רק אנשים שבאים לקנות כדי לגור והם לא קונים בכל מחיר אלא במחירים שפויים.
מה הציבור אומר?

 

[א. ש. ט.]

הפתרון בהחלט טוב

אבל כנראה שלא נצטרך לזה,
כי ההיצע מספיק גדול והמחירים הולכים לרדת, וממילא כל המשקיעים ייצאו מהשוק

 

[אופקים 1]

יש לי טענה פשוטה הרי מאחרי הקורונה רוב משרדי המכירות של הקבלנים נהייו שוממים. אף אחד לא קנה כי המחירים נהייו גבוהים.
באו הקבלנים והציעו פיתרון של 20/80 וכדומה שפונים בעצם לבעלי דירה ראשונה שיקנו להשקעה וימכרו שנה וחצי אחרי האכלוס וככה הם יהיו פטורים ממס שבח ויגדילו את ההון העצמי שלהם. וכשמשקיע קונה את הדירה הוא לא כל כך מסתכל על המחיר כי הוא הרי יודע שבעוד 5 שנים הוא לא ישאר עם המשכנתא ההזויה הזאת.
עכשיו באה המדינה ומגדילה את היצע הדירות בצורה מטורפת על ידי התחדשות עירונית אבל המחירים לא יורדים אלא עולים והסיבה פשוטה כי כל הזוגות הצעירים הפכו מרוכשים למשקיעים. והם שומרים חזק על המחירים וגם שבעת המכירה הם מוכרים בכמה שיותר יקר.
אז פיתרון פשוט. שהפטור של מס שבח לדירה ראשונה יהיה רק אם מוכרים מינימום 3 שנים מהכניסה לדירה ואז אין לך את המשקיעים... רק אנשים שבאים לקנות כדי לגור והם לא קונים בכל מחיר אלא במחירים שפויים.
מה הציבור אומר?

זה בעצם היה הרעיון בהגבלה על אפשרות המכירה במחיר למשתכן, הגבלה שגורמת לכך שחלק משמעותי מבעלי הדירות הם משקיעים והאזור נראה בהתאם, הן במבחינת רמת האכלוסיה והן מבחינת ההשקעה בסביבה.

ההגבלות האלו מעולם לא היו אפקטיביות, והפתרון לדעתי הוא הגבלה על המימון, אם רוב הרוכשים זקוקים למשכנתא, והבנקים מוגבלים ויכולים לפרוס את המשכנתא רק ל20 שנה, אז לרוכשים לא תהיה אפשרות לרכוש במחירים הקיימים, ומיילא המחיר ירד.

 

[צחי קרמר]

לא צריך שום הגבלה רק סבלנות
לעקוב איפה שיווקו 10 90 במאות וללכת לקנות כשמתאכלסים​

 

[תשב"ר]

והם שומרים חזק על המחירים וגם שבעת המכירה הם מוכרים בכמה שיותר יקר.

לא אצל הזוגות הבעיה, לצערנו יהיו כאלו שיאלצו למכור ללא להרויח,
אלא אצל שאר המשקיעים,
וכבר קצת מאוחר מידי.

 

[רק תהיה בשמחה]

אבל כנראה שלא נצטרך לזה,
כי ההיצע מספיק גדול והמחירים הולכים לרדת, וממילא כל המשקיעים ייצאו מהשוק

וכל חברות הנדל"ן יפשטו רגל...
וכל המשקיעים יכנסו לחדלות פירעון
וכל הפועלים יהיו מובטלים
ו....קופת המדינה תתרוקן
ולא יהיה מי שיבנה דירות חדשות
תוך כמה שנים המחירים יקפצו פי עשר
אתה מעדיף תרחיש כזה???

 

[עורכת קליפים]

למה המחירים הולכים לרדת?

 

[תשב"ר]

למה המחירים הולכים לרדת?

נבואה נתנה ל..., מי אמר שירד?
הביעו כאן חשש שבפרויקטים רבים קיימים משקיעים רבים שהשקיעו בפריסייל שינסו לממש בו זמנית עם האכלוס.
משכנתא והלוואות על החלק הקטן בפריסייל הם מסוגלים לשאת, אך את ה80/90% גדול עליהם ויאלצו להוריד מחירים.

 

[א. ש. ט.]

וכל חברות הנדל"ן יפשטו רגל...
וכל המשקיעים יכנסו לחדלות פירעון
וכל הפועלים יהיו מובטלים
ו....קופת המדינה תתרוקן
ולא יהיה מי שיבנה דירות חדשות
תוך כמה שנים המחירים יקפצו פי עשר
אתה מעדיף תרחיש כזה???

וואו

איזה שחור - לבן

אין תרחיש ביניים??

 

[אורי מלאכי]

וואו

איזה שחור - לבן

אין תרחיש ביניים??

יש
שמחירי הדיור ירדו אבל לא בעשרות אחוזים אלא באחוזים בודדים כל שנה
כך שבעוד חמש שנים נהיה בערך 5 שנים אחורה
עדיין יהיו משקיעים שיפסידו וחלק שירויחו מעט לעומת מה שחלמו אבל למעשה המחיר ירד מספיק שעדיין היו משקיעים והבנקים לא יקרסו(גם אם הרבה יתעצבנו על המשכנתא הגבוהה שאם היו מחקים כמה שנים היו חוסכים עשרות אלפי שקלים) והשוק יהיה קצת יותר מאוזן(עם עליה קלה שמשוות מול רמת החיים שעולה)
זה תרחיש ביינים הגיוני לחלוטין ואפשרי מכל מיני אפשרויות
אם זה באמת יקרה (ואם כן מתי) זה אני כבר לא כ"כ בטוח

 

[אשרינו שאנו יהודים]

יש לי טענה פשוטה הרי מאחרי הקורונה רוב משרדי המכירות של הקבלנים נהייו שוממים. אף אחד לא קנה כי המחירים נהייו גבוהים.
באו הקבלנים והציעו פיתרון של 20/80 וכדומה שפונים בעצם לבעלי דירה ראשונה שיקנו להשקעה וימכרו שנה וחצי אחרי האכלוס וככה הם יהיו פטורים ממס שבח ויגדילו את ההון העצמי שלהם. וכשמשקיע קונה את הדירה הוא לא כל כך מסתכל על המחיר כי הוא הרי יודע שבעוד 5 שנים הוא לא ישאר עם המשכנתא ההזויה הזאת.
עכשיו באה המדינה ומגדילה את היצע הדירות בצורה מטורפת על ידי התחדשות עירונית אבל המחירים לא יורדים אלא עולים והסיבה פשוטה כי כל הזוגות הצעירים הפכו מרוכשים למשקיעים. והם שומרים חזק על המחירים וגם שבעת המכירה הם מוכרים בכמה שיותר יקר.
אז פיתרון פשוט. שהפטור של מס שבח לדירה ראשונה יהיה רק אם מוכרים מינימום 3 שנים מהכניסה לדירה ואז אין לך את המשקיעים... רק אנשים שבאים לקנות כדי לגור והם לא קונים בכל מחיר אלא במחירים שפויים.
מה הציבור אומר?

טענה חזקה!!!

 

[לגדול נכון]

יש לי טענה פשוטה הרי מאחרי הקורונה רוב משרדי המכירות של הקבלנים נהייו שוממים. אף אחד לא קנה כי המחירים נהייו גבוהים.
באו הקבלנים והציעו פיתרון של 20/80 וכדומה שפונים בעצם לבעלי דירה ראשונה שיקנו להשקעה וימכרו שנה וחצי אחרי האכלוס וככה הם יהיו פטורים ממס שבח ויגדילו את ההון העצמי שלהם. וכשמשקיע קונה את הדירה הוא לא כל כך מסתכל על המחיר כי הוא הרי יודע שבעוד 5 שנים הוא לא ישאר עם המשכנתא ההזויה הזאת.
עכשיו באה המדינה ומגדילה את היצע הדירות בצורה מטורפת על ידי התחדשות עירונית אבל המחירים לא יורדים אלא עולים והסיבה פשוטה כי כל הזוגות הצעירים הפכו מרוכשים למשקיעים. והם שומרים חזק על המחירים וגם שבעת המכירה הם מוכרים בכמה שיותר יקר.
אז פיתרון פשוט. שהפטור של מס שבח לדירה ראשונה יהיה רק אם מוכרים מינימום 3 שנים מהכניסה לדירה ואז אין לך את המשקיעים... רק אנשים שבאים לקנות כדי לגור והם לא קונים בכל מחיר אלא במחירים שפויים.
מה הציבור אומר?

יש עוד המון פתרונות איך להוריד מחירים.
המדינה פשוט לא רוצה להוריד משיקולים כלכליים ברמה הארצית.
בשתי מילים: ירידה משמעותית במחירי הנדלן בארץ יובילו לשבירה של הכלכלה הישראלית, ואכמ"ל.
אז העצה שלך אולי נכונה ואולי לא, אבל היא בהחלט לא רלוונטית.

 

[די]

וכל חברות הנדל"ן יפשטו רגל...
וכל המשקיעים יכנסו לחדלות פירעון
וכל הפועלים יהיו מובטלים
ו....קופת המדינה תתרוקן
ולא יהיה מי שיבנה דירות חדשות
תוך כמה שנים המחירים יקפצו פי עשר
אתה מעדיף תרחיש כזה???

איך הגעת לזה?
חברות הנדל"ן לא יפשטו רגל, אדרבה הם ירוויחו את ה10% של הרוכש ששם את כספו על קרן הצבי ללא אפשרות להשלמת הרכישה. גם אם הקבלנים יורידו במחיר הם לא יפסידו יש להם שולי ביטחון מספיק רחבים.

הפועלים לא יהיו מובטלים, האוכלוסייה גדלה ותמיד צריך עוד דירות, עוד חברות בניה יכנסו לשוק אם המחירים יהיו נורמאליים ויוכלו למכור דירות כמו שמוכרים לחם, ולא כמו שמוכרים יהלום.

קופת המדינה רק תלך ותתפח למרות שמחירי הדירות ירדו אבל כולם יקנו דירות בזול כך שיהיה הרבה יותר מיסים.

היחידים שיפסידו הם המשקיעים שחשבו לעשות סיבוב, ובסוף הפסידו את ההון העצמי הקטן שלהם (כמובן אני לא נביא רק כותב תרחיש אפשרי).

 

[יאיר סופר]

יש
שמחירי הדיור ירדו אבל לא בעשרות אחוזים אלא באחוזים בודדים כל שנה
כך שבעוד חמש שנים נהיה בערך 5 שנים אחורה
עדיין יהיו משקיעים שיפסידו וחלק שירויחו מעט לעומת מה שחלמו אבל למעשה המחיר ירד מספיק שעדיין היו משקיעים והבנקים לא יקרסו(גם אם הרבה יתעצבנו על המשכנתא הגבוהה שאם היו מחקים כמה שנים היו חוסכים עשרות אלפי שקלים) והשוק יהיה קצת יותר מאוזן(עם עליה קלה שמשוות מול רמת החיים שעולה)
זה תרחיש ביינים הגיוני לחלוטין ואפשרי מכל מיני אפשרויות
אם זה באמת יקרה (ואם כן מתי) זה אני כבר לא כ"כ בטוח

יש בעיה אם התרחיש הזה.
אם נניח המחירים ירדו רק ב 5 אחוז במשך 3 שנים רצופות,
המשקיעים יכנסו לייאוש ויפסיקו כליל לקנות,
ואז המחירים יצנחו,
כי כידוע מחירי הנדל"ן מבוססים על הביקוש יתר שיוצרים המשקיעים.

 

[אורי מלאכי]

יש בעיה אם התרחיש הזה.
אם נניח המחירים ירדו רק ב 5 אחוז במשך 3 שנים רצופות,
המשקיעים יכנסו לייאוש ויפסיקו כליל לקנות,
ואז המחירים יצנחו,
כי כידוע מחירי הנדל"ן מבוססים על הביקוש יתר שיוצרים המשקיעים.

אולי
אבל מצד שני ירידת המחירים (אפילו באחוזים בודדים כשכל ירידה היא עדיין עשרות אלפי שקלים) תוכל לתת לאנשים שהתייאשו מלקנות דירה סיכוי , מה ששוב יגדיל את כמות הקונים
ומצד שני השאלה האמיתית היא אם הקבלנים יכולים להרוויח בסכום נמוך יותר(הכוונה רווח שיהיה שווה להם להתעסק בכך) כי אם לא אתה צודק אבל אם כן בסוף אם המחירים לא יזנקו בחזרה מיד יהיה שווה להם לייצר יותר כדי להרוויח אותו סכום עם יותר דירות מאשר לא למכור כלום ופשוט לחכות שיגדל המחיר שוב

 

[ג'מבו פס]

הכל ימשיך אותו דבר ...
המחירים לא יפסיקו לעלות
ובטח אחרי המלחמה שאנחנו עדיין נמצאים בה

 

[nigun]

הכל ימשיך אותו דבר ...
המחירים לא יפסיקו לעלות
ובטח אחרי המלחמה שאנחנו עדיין נמצאים בה

טענות בלי נימוקים לא תורמים לדיון....

 

[די]

אבל מצד שני ירידת המחירים (אפילו באחוזים בודדים כשכל ירידה היא עדיין עשרות אלפי שקלים) תוכל לתת לאנשים שהתייאשו מלקנות דירה סיכוי , מה ששוב יגדיל את כמות הקונים

אם המחירים ירדו, זה יגרום לאנשים לחשוב שהמחירים ירדו עוד יותר, מה שימנע מהם לקנות עד שיגיעו לסוף הירידה.

ומצד שני השאלה האמיתית היא אם הקבלנים יכולים להרוויח בסכום נמוך יותר(הכוונה רווח שיהיה שווה להם להתעסק בכך) כי אם לא אתה צודק אבל אם כן בסוף אם המחירים לא יזנקו בחזרה מיד יהיה שווה להם לייצר יותר כדי להרוויח אותו סכום עם יותר דירות מאשר לא למכור כלום ופשוט לחכות שיגדל המחיר שוב

הקבלנים ישלמו פחות על הקרקע במרכז. וירוויחו אותו דבר, אבל הלקוחות ישלמו פחות.

 

[יאיר סופר]

אולי
אבל מצד שני ירידת המחירים (אפילו באחוזים בודדים כשכל ירידה היא עדיין עשרות אלפי שקלים) תוכל לתת לאנשים שהתייאשו מלקנות דירה סיכוי , מה ששוב יגדיל את כמות הקונים

הוזצי"ם שרוצים דירה משלהם הם תמיד בתאוריה חלק מכוחות הביקוש.
הם לא הולכים בפועל למשרד המכירות, אבל הם צפים מעל פני השטח.

לדוגמא:
ישנם 10,000 זוגות ששאיפתם להתגורר בדירה משלהם,
ומאידך בצד ההיצע יש 12,000 דירות (קבלנים, יד 2 ועוד)
ומגיעים בנוסף 8,000 משקיעים (שיש להם בד"כ יותר כסף מזוג צעיר)
שמצטרפים לחגיגה וגם רוצים לקנות דירה,
אז נוצר מחסור מדומיין של 6,000 דירות מידי שנה!
!!!6=10+8-12

ומצד שני השאלה האמיתית היא אם הקבלנים יכולים להרוויח בסכום נמוך יותר(הכוונה רווח שיהיה שווה להם להתעסק בכך)

יש מינימום של 15 אחוז רווח כדי לקבל ליווי בנקאי (החוק מחייב את זה, גם יזם שיש לו את כל ההון עצמי לבנייה)

הרווח הגדול היום של הקבלנים זה לא מרווחי הרווח של היזמות,
אלא הספסור בדירות,
כדוגמת מכירת פרויקט ב 8 שנים תוך צפייה לעליות מחירים מדי שנה, (עוד שמן למדורה של המחסור המדומיין....)
במקום למכור את כל הפרויקט בשנה אחת אחת ולהסתפק עם רווח יזמי
(מה שבאמת היה בעבר הרווח של היזמים לפני שנת 2008)

העניין של היזמים שהם קונים היום קרקעות במחירים גבוהים
אשר משקפים מחירי דירות עוד יותר יקרים,
במקרה ומחירי הדירות ירדו ב15 אחוז נמחק הרווח יזמי, אין ליווי בנקאי, אי אפשר לבנות,
המשמעות פשיטת רגל המונית של הקבלנים הקטנים והבינונים,
וקריסת בערכם של מניות היזמים הגדולים.

כי אם לא אתה צודק אבל אם כן בסוף אם המחירים לא יזנקו בחזרה מיד יהיה שווה להם לייצר יותר כדי להרוויח אותו סכום עם יותר דירות מאשר לא למכור כלום ופשוט לחכות שיגדל המחיר שוב

המחירים לא יזנקו במקרה של פשיטת רגל המונית.

הרי רמ"י תמיד חייבת לשווק קרקעות,
ויכנסו לנעליהם של פושטי הרגל קבלנים חדשים אשר ימשיכו להתמודד במכרזי רמ"י,
(כל צוציק עם קצת אומץ ומינימום הון עצמי יוכל להפוך ליזם)
והם כבר יהיו זהירים, מחושבים, והעיקר הוא שהרווח היזמי שלהם יהיה מבוסס על מרווחי היזמות כמו בעבר, ולא על דמיונות של עליות מחירים של יזמי 2025.

הבעיה לא תהיה של הזוצי"ם,
הם לא יפגעו בעליית מחירי הנדל"ן בתרחיש של פשיטת רגל,
אלא של המערכת הפיננסית, הבנקים ובעלי המניות.

 

[הבזק של שפיות]

הדיון מיותר, משום שהבנקים ומדינת ישראל לא יתנו למחירים לרדת.

הבנקים מרוויחים מהמשכנתאות, שככל שהם על סכומים גדולים יותר - גם הריבית עליהם גדולה יותר.
ומדינת ישראל מרוויחה מכך שרמ"י מוכרים את הקרקעות במחיר גבוה, וכמובן מהמיסים שהיא לוקחת על הדירה, שגם כאן - ככל שהמחיר גבוה יותר גם המיסים גבוהים יותר.

אשמח אם מישהו שחושב אחרת יוכל להסביר את דעתו.