התייעצות פתרון להורדת מחירי הדירות

[הבזק של שפיות]

הבנק גם מתנה את גובה הריבית ברמת הסיכון של הלווים, ולכן בשביל שהבנקים יפחיתו את רמת הריבית צריך להפחית את רמת הסיכון.

רק אם לא אכפת לך להסביר: איזה סיכון יש? ואיך אפשר להפחית אותו?

 

[אופקים 1]

רק אם לא אכפת לך להסביר: איזה סיכון יש? ואיך אפשר להפחית אותו?

הסיכונים הם שהבניה תעלה יותר מהמתוכנן או שיהיה קשה לשווק את הדירות ועלות השיווק תהיה מעל המתוכנן.
אפשר להפחית את הסיכון באמצעות ערבות מדינה במידה והקבלן מציג פרוייקט עם ריווחיות נמוכה ביחס לדו"ח 0 של שמאי.

פעם טענו באוזני שבימי העליה הגדולה מברית המועצות, התחייב משרד השיכון לרכוש כל דירה שלא תמכר, כמובן שההתחייבות של משרד השיכון הייתה מותנית בהגבלות שונות ומשונות.
המהלך הזה קיצר את זמן הסגירה הפיננסית ואיפשר ליווי בנקאי גם לפרוייקטים שההיתכנות הכלכלית שלהם הייתה גבולית.
לא בדקתי מעולם האם הדבר אכן היה, או שלצורך הטענה הוא נברא.

 

[הבזק של שפיות]

פעם טענו באוזני שבימי העליה הגדולה מברית המועצות, התחייב משרד השיכון לרכוש כל דירה שלא תמכר, כמובן שההתחייבות של משרד השיכון הייתה מותנית בהגבלות שונות ומשונות.
המהלך הזה קיצר את זמן הסגירה הפיננסית ואיפשר ליווי בנקאי גם לפרוייקטים שההיתכנות הכלכלית שלהם הייתה גבולית.
לא בדקתי מעולם האם הדבר אכן היה, או שלצורך הטענה הוא נברא.

אמנם לא שמעתי על התחייבות שכזו, אבל העלייה מברית המועצות היא דוגמא טובה להתמודדות נכונה עם משבר דיור של מדינה, (אני לא יודע את המספרים של זה, אולי אתה או @ynigun תדעו לומר נתונים מדוייקים), אבל תוך עשר שנים הגיעו לישראל מיליון אנשים, (ואז לא היו פה עשר מיליון), ופתרו את משבר הדיור ע"י שפשוט בנו ובנו ובנו.
אז למה עכשיו לא עושים את זה?

 

[אופקים 1]

אמנם לא שמעתי על התחייבות שכזו, אבל העלייה מברית המועצות היא דוגמא טובה להתמודדות נכונה עם משבר דיור של מדינה, (אני לא יודע את המספרים של זה, אולי אתה או @ynigun תדעו לומר נתונים מדוייקים), אבל תוך עשר שנים הגיעו לישראל מיליון אנשים, (ואז לא היו פה עשר מיליון), ופתרו את משבר הדיור ע"י שפשוט בנו ובנו ובנו.
אז למה עכשיו לא עושים את זה?

הבניה אז נבנתה ואוכלסה על ידי חברות ממשלתיות, לעומת היום שהרצון של אנשים הוא לרכוש דירות, ולא רק מקום להניח את ראשם.

בנוסף, אין כיום מחסור בדירות, בניגוד לתקופה ההיא בה שכרו 3 משפחות ביחד דירה או לחילופין התגוררו במבנים יבילים, כיום אנשים (יח"ד טחובות בציבור הכללי פחות נפוצות) מעוניינים בנכס משלהם ומוכנים לשלם עליו הון רב.

גם הביקוש הקשיח מתרכז לאזורים מסויימים, לו יחליטו לבנות כעת עשרת אלפים דירות בבת אחת בדימונה או ירוחם, די ברור שהדירות ירכשו על ידי משקיעים אבל פחות סיכוי שגם יתאכלסו בפרק זמן סביר.

גם בתקופת העלייה מברית המועצות, קבלנים שבנו בבאר שבע לא הצליחו למכור את כל הדירות, וחלקם אף פשטו רגל.

יש לזכור שפרשת חפציבה גרמה לשינוי בכל הקשור לדרישות לאיתנות פיננסית, והטמיעה את הצורך בליווי בנקאי הדוק, דבר שמייצר דוחות אפס די גבוהים, וממילא מעלה את המחירים.

 

[עובדות בלבד]

כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?

בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור

www.bizportal.co.il

כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?​

בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור


צלי אהרון | 09/08/2025 11:19(15)
נושאים בכתבה

בנייה מתועשת
כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.



מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.

המהפכה שמתחילה במפעל​

כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
הדוגמה המפורסמת ביותר לכוח של השיטה הזו היא מלון T30 Tower בצ'אנגשה - בניין של 30 קומות ו-17,000 מ"ר שנבנה ב-15 ימים בלבד. אבל המספר הזה מטעה, כי הוא מתייחס רק לשלב ההרכבה באתר. בפועל, הרכיבים יוצרו במפעל במשך ארבעה חודשים, במקביל להכנת היסודות. ברגע שהכל היה מוכן, 200 עובדים הרכיבו את הבניין כולו ב-360 שעות של עבודה רצופה. התוצאה: בניין עמיד לרעידת אדמה בעוצמה 9, עם בידוד תרמי פי חמישה מבניין רגיל, ורק 1% פסולת בנייה לעומת 30% בבנייה מסורתית.

כשהקורונה תקפה, סין הוכיחה יכולת​

אבל הדוגמה המרשימה ביותר ליכולות של סין הגיעה דווקא ברגע של משבר. כשהתפרצות הקורונה בווהאן איימה להציף את מערכת הבריאות, החליטה הממשלה הסינית לבנות שני בתי חולים חדשים - "הר האל האש" ו"הר האל הרעם" - תוך 10 ימים בלבד. זה נשמע כמו מדע בדיוני, אבל זה קרה במציאות.
התהליך היה מדהים בקצב שלו: מכון תכנון בבייג'ינג השלים את כל התוכניות האדריכליות של בית החולים ב-78 דקות. צוות של 60 מתכננים באתר ועוד מאות מתכנני BIM (מידול מידע בנייה) שעבדו אונליין השלימו את כל המפרטים הטכניים ב-24 שעות. 8,000 עובדים, רובם מתנדבים, עבדו במשמרות מסביב לשעון. כל מודול של בית החולים - חדרי אשפוז, חדרי ניתוח, מעבדות - יוצר מראש במפעל, הובל לאתר, והורכב במקומו כמו חלק בפאזל ענק.
הטכנולוגיה שאפשרה את הפלא הזה היא BIM - Building Information Modeling. בשיטה הזו, כל בורג, כל צינור, כל כבל מתוכנן דיגיטלית עד הפרט האחרון. המחשב יודע בדיוק איפה כל רכיב צריך להיות, מזהה התנגשויות פוטנציאליות בין מערכות שונות, ומאפשר תיאום מושלם בין כל הגורמים. בבנייה רגילה, צנר יכול להגיע לאתר ולגלות שהחשמלאי כבר העביר כבלים במקום שתוכנן לצינור - תקלה שעולה בימי עיכוב ובעלויות נוספות. בבנייה מתועשת עם BIM, המחשב מזהה את ההתנגשות עוד בשלב התכנון, והבעיה נפתרת לפני שמתחילים לייצר.

המספרים מדברים: החיסכון העצום​

הנתונים הכלכליים מאחורי הבנייה המתועשת מרשימים לא פחות מהמהירות. חברת BROAD Sustainable Building, שבנתה את מלון T30, מדווחת על חיסכון של 30-40% בעלויות כוח אדם. במפעל שלהם, 50 עובדים מייצרים מודולים ל-100 דירות בחודש. באתר בנייה רגיל, נדרשים 200 עובדים לבנות את אותן 100 דירות במשך 18 חודשים - חיסכון של 70% בשעות עבודה.
החיסכון בחומרים לא פחות משמעותי. בבנייה מתועשת, הפסולת מגיעה ל-2% בלבד מכלל החומרים, בזכות חיתוך מדויק במכונות CNC וייצור בתנאים מבוקרים. בבנייה רגילה בישראל, 25-30% מהחומרים הופכים לפסולת - שברי בלוקים, בטון מיותר, עץ לטפסות שנזרק. בפרויקט של 100 דירות, מדובר בחיסכון של כ-2 מיליון שקל רק בחומרים.
אבל החיסכון הגדול ביותר הוא בזמן, וזמן בענף הנדל"ן שווה הרבה כסף. פרויקט שנמשך שלוש שנים בישראל צובר ריבית של כ-15 מיליון שקל על ההלוואות לבנייה. פרויקט של שישה חודשים בסין צובר ריבית של 1.5 מיליון שקל בלבד. החיסכון: 13.5 מיליון שקל שאפשר להעביר ישירות להוזלת מחירי הדירות.
גם בתחום הבטיחות והביטוח יש חיסכון משמעותי. באתר בנייה רגיל בישראל, עלות הביטוח מגיעה ל-3% מעלות הפרויקט כולו. במפעל לבנייה מתועשת, העלות היא 0.5% בלבד. הסיבה פשוטה: במפעל אין עבודה בגובה, אין סכנת נפילה, ואין את רוב הסיכונים המאפיינים אתר בנייה רגיל.

הקפיצה הסינית: מאפס ל-30% בעשור​

סין לא תמיד הייתה מעצמת בנייה מתועשת. עד לפני עשור, הבנייה שם הייתה מסורתית ואיטית כמו בישראל. אבל ב-2016, הממשלה הסינית קיבלה החלטה אסטרטגית: עד 2025, 30% מכל הבניינים החדשים במדינה יהיו מתועשים. זו לא הייתה סתם הצהרת כוונות - היא גובתה בתקציבים, בחקיקה ובאכיפה.



התוצאות מדהימות. כבר ב-2020, 630 מיליון מ"ר של בניינים מתועשים נבנו בסין, שהיוו 20.5% מכל הבנייה החדשה. סין הקימה 328 בסיסי ייצור לאומיים ו-908 בסיסים מחוזיים לבנייה מתועשת. השוק צפוי להגיע ל-698.2 מיליארד יואן ב-2030, והממשלה משקיעה מיליארדים בסבסוד מפעלים, הכשרת עובדים ופיתוח טכנולוגיות חדשות.
המדיניות הסינית כוללת גם מקל וגם גזר. מצד אחד, סבסוד של 20% להקמת מפעלי ייצור, הקלות מס משמעותיות לפרויקטים מתועשים, ומענקים לחברות שמאמצות את הטכנולוגיה. מצד שני, באזורים מסוימים הוטלו קנסות על בנייה מסורתית, ובערים הגדולות נקבעו מכסות מינימום לבנייה מתועשת.
אחד המפתחות להצלחה הסינית הוא סטנדרטיזציה. בסין קבעו מודול סטנדרטי של 3.6×7.2 מטר, עם חיבורים אחידים בין מודולים ומערכות תשתית סטנדרטיות. זה מאפשר למפעל אחד לייצר מודולים שיתאימו לפרויקטים של חברות שונות ברחבי המדינה, מה שמוריד עלויות ומאיץ תהליכים.

ישראל: ביורוקרטיה, קיפאון וההזדמנות שפספסנו​

בישראל, המצב שונה לחלוטין. הביורוקרטיה הישראלית ידועה לשמצה בכל הקשור להיתרי בנייה. ארבע שנים בממוצע נדרשות להוצאת היתר למגדל מגורים, כש-18 גופים שונים צריכים לאשר את התוכניות. כל שינוי קטן מחזיר את התהליך להתחלה.
אמנם לאחרונה נכנסה לתוקף רפורמת "תוכנית ועוד היתר" שאמורה לקצר את התהליך ב-1-4 שנים, אך מומחים בענף סקפטיים. בכל מקרה, הביורוקרטיה היא רק חלק מהבעיה. ההתנגדות האמיתית מגיעה מבעלי העניין בענף הבנייה עצמו. קבלני הבניין הגדולים השקיעו עשרות מיליונים בציוד לבנייה מסורתית - מנופים, טפסות, פיגומים. המעבר לבנייה מתועשת יהפוך את כל הציוד הזה לגרוטאות. האיגודים המקצועיים חוששים לגורל 50,000 עובדי הבניין. "מה יקרה לעובדים שלנו?" שואל יו"ר איגוד עובדי הבניין. "הם יהפכו למובטלים בן לילה?"



הרשויות מצידן טוענות שאין להן את הכלים להתמודד עם בנייה מתועשת. "אין לנו סטנדרטים, אין תקנים, אין מהנדסים שמבינים בטכנולוגיה הזו", אומר מהנדס עיר בכיר במרכז הארץ. "איך אני אמור לאשר בניין שהורכב כמו לגו?"
האירוניה הגדולה היא שדווקא חברות ישראליות נמצאות בחזית הטכנולוגיה העולמית של בנייה מתועשת. חברת Veev, שהוקמה על ידי ישראלים ומעסיקה צוות פיתוח של 100 מהנדסים בתל אביב, פיתחה את אחת הטכנולוגיות המתקדמות בעולם לבנייה מתועשת. החברה מדווחת על הפחתה של 47% בפליטות פחמן, 90% פחות פסולת, ו-50% פחות זמן בנייה. אבל Veev פועלת בקליפורניה, לא בישראל.
גם ניסיונות להביא את הטכנולוגיה הסינית לישראל נכשלו. ב-2018 הוכרז בפומפי על הסכם להבאת 6,000 בנאים סינים לישראל עם טכנולוגיות בנייה מתועשת. התוכנית הייתה שאפתנית: 16,200 דירות ציבוריות, 4,200 וילות פרטיות, ופארק תעשייתי לבנייה מתועשת. חברות סיניות גדולות כמו China Railway Engineering Corporation ו-BROAD Sustainable Building ביצעו סיורים בישראל, נפגשו עם שרים וראשי ערים.
אבל הפרויקט נתקע. הרגולציה הישראלית לא הייתה מוכנה לטכנולוגיה הסינית, האיגודים המקצועיים התנגדו, והפוליטיקה עשתה את שלה. הנזק הכלכלי מהמשך הבנייה המסורתית עצום. חישוב פשוט מראה שישראל בונה לפחות 50,000 דירות חדשות בשנה, עם עיכוב ממוצע של שלוש שנים מיותרות בגלל ביורוקרטיה ושיטות בנייה מיושנות. עלות המימון הנוספת מגיעה ל-300,000 שקל לדירה. המשמעות: 15 מיליארד שקל בשנה נזרקים לפח, כסף שיכול היה להוריד משמעותית את מחירי הדיור. חוץ מזה הבנייה המתועשת זולה משמעותית מהבנייה המסורתית. על פי ההערכות מדובר על ירידה של 30%-50% בעלויות הבנייה מה שיתורגם ל-15%-50% ירידה במחירי הדירות.

איפה ישראל ביחס לעולם​

ישראל נמצאת בתחתית הטבלה העולמית בכל הקשור לבנייה מתועשת. בגרמניה, 33% מהבנייה החדשה היא מתועשת. בהולנד המספר עומד על כ-40%, בדנמרק על 44%, ובשוודיה - 80%. אפילו בארה"ב, שנחשבת לשמרנית בתחום הבנייה, 20% מהבתים הפרטיים נבנים בשיטות מתועשות.
מחקרים בינלאומיים מראים שבנייה מתועשת מפחיתה פסולת במעל 50%, משפרת בטיחות ב-70%, מקצרת זמני בנייה בלפחות 50%, ומוזילה עלויות ב-20-30%. בסין, המספרים יותר טובים - הפחתה של 85% בעלויות פינוי פסולת, הפחתה של 505 במשאבים וקיצור דרמטי של זמן תהליך הבנייה.

י.
השוק העולמי של בנייה מתועשת צפוי להגיע לכ-150 מיליארד דולר ב-2026, עם הביקוש הגבוה ביותר בארה"ב וסין, ואחריהן יפן, קנדה וגרמניה. השוק הצפון אמריקאי לבדו גדל ב-2% בשנה ומוערך ב-10 מיליארד דולר, עם קרוב ל-1,000 חברות הפועלות בתחום.