עזרה פנטהאוז במיליון ש"ח פָּחוֹת מהמתחרים 👇💰💰💰 - תסבירו לי איפה הקאצ'!

[esteras]

נשמע כמו שיח חרשים
אני מבין ש @משקיע חרוץ מתכוון למכירה לפני השלמת העסקה בדרך של הסבת ערבויות שכמעט ולא מעשית ובכל אופן מהלך זה לא פוטר לא מס שבח ולא מס רכישה

אבל אדון @esteras לא מובן על איזה סיבוב מדובר שמוריד מס רכישה לחצי?
תוכל לפרט?

אני מדבר על מי שרוצה לשפר דיור
קונה ב20 80
מצהיר על דירה חלופית
ככה הוא לא משלם על מס רכישה ב2 מליון הראשונים

אחרי שמסתיים הבנייה הוא מוכר את הבית שלו ומשלים את העסקה של הדירה להשקעה, ומיד מוכר את הדירה להשקעה וקונה את בית חלומותיו,

לא משהו שהמצאתי
רק לאחרונה כתבו על זה טור בכלכליסט

 

[חיים של תורה]

חשוב שתבדוק כמה פרמטרים כדי לוודא שהעסקה באמת משתלמת ושאין שם איזה "קאצ'".

1. הפרש במחיר:
לפי איך שאתה מציין , מדובר בהפרש של יותר ממיליון ש"ח בין שני הפנטהאוזים,
כשאחד מהם נמכר במחיר של 4.3 מיליון והשני ב-5.36 מיליון.
ההפרש הזה עשוי להיגרם ממספר גורמים:
מיקום בתוך הרובע: ייתכן שהפנטהאוז שלך נמצא במקום פחות מועדף בתוך הרובע
(למשל, פחות נוף) או שהוא במיקום פחות מוצלח ביחס לפנטהאוז המתחרה.

2. גודל מרפסת או קומה:
למרות שגודל המרפסת של הפנטהאוז שלך קטן יותר (77 מ"ר מול 93 מ"ר),
ייתכן שהמרפסת של הפנטהאוז המתחרה פשוט לא תורמת יותר מבחינת ערך בשוק המקומי.
אלא, ייתכן שהגודל של הדירה (191 מ"ר מול 182 מ"ר) משנה את תמחור הדירה.

3. קומה:
הקומה יכולה להיות גורם קריטי להשפעה על מחיר הדירה.
פנטהאוז בקומה 10 בדרך כלל ייחשב כעליון יותר בהשוואה לפנטהאוז בקומה 6.
בדרך כלל, ככל שהדירה גבוהה יותר, המחיר גבוה יותר, כך שלא מדובר כאן בהבדל משמעותי,
- אלא אפי' יתרון לפנטהאוז שלך.

3. הלוואת קבלן:
אתה מציין שיש לך אפשרות לקחת הלוואת קבלן של 39% (במקרה שתבחר ב-15/85, ).
חשוב שתוודא שהתנאים של ההלוואה עם הקבלן לא כוללים ריביות גבוהות או תנאים לא טובים,
שיכולים להוסיף להוצאות בהמשך הדרך.

4. מפרט הדירה:
אתה מציין ששני הפנטהאוזים מגיעים עם מפרט גבוה, אבל תמיד כדאי לוודא שלפני שאתה מחליט על רכישת הדירה, תבצע את הבדיקה הפיזית של המפרט הזה. ייתכן שהמפרט שלך פחות עשיר מבחינת חומרים איכותיים או גימור,
מה שיכול להוריד את מחיר הדירה.

5. האם יש "קאצ'"?
יכול להיות שהעסקה לא כוללת את כל הפרטים,
או שזה מיקום וכיווני אוויר פחות אטרקטיבים לעומת הדירה המתחרה.

ממליץ לך לוודא עם איש נדל"ן מקצועי -
שמכיר היטב את תנאי השוק באזור ולוודא שהפרטים שהקבלן מציע לא כוללים "הפתעות".
עסקה כזו יכולה להיות טובה מאוד אם כל הדברים נכונים,

----

@מקצועי בנדל"ן אין שום בעיה לעשות AI.
הבעיה היא כשנותנים תחושה שאתה כתבת ולא מגלים את האמת.

לתגובתך.

 

[rivkic]

@מקצועי בנדל"ן אין שום בעיה לעשות AI.
הבעיה היא כשנותנים תחושה שאתה כתבת ולא מגלים את האמת.

לתגובתך.

מה הבעיה בזה?
אם אין לו כח לנסח, והוא למשל כתב תקציר ל AI והוא הרחיב אותו לפוסט מרוחב
לא ראה בעיה בזה
העיקר שהוא חותם בדעתו המקצועית על זה

 

[חיים של תורה]

מה הבעיה בזה?
אם אין לו כח לנסח, והוא למשל כתב תקציר ל AI והוא הרחיב אותו לפוסט מרוחב
לא ראה בעיה בזה
העיקר שהוא חותם בדעתו המקצועית על זה

כתבתי שאין שום בעיה לתת לAI לנסח, אבל חובה לציין את זה.
בפרט שלפי הנכתב, רואים בבירור שהכל מגיע מAI.
כמו"כ מה זה נקרא שהוא נותן לדעתו המקצועי?
אם מתברר שAI חולק עליו אז הוא ישנה את הנכתב?! לא מאמין!
אנשים רוצים את חכמת ההמונים, לשאול את AI גם פותח השרשור יכול!

 

[rivkic]

כתבתי שאין שום בעיה לתת לAI לנסח, אבל חובה לציין את זה.
בפרט שלפי הנכתב, רואים בבירור שהכל מגיע מAI.
כמו"כ מה זה נקרא שהוא נותן לדעתו המקצועי?
אם מתברר שAI חולק עליו אז הוא ישנה את הנכתב?! לא מאמין!
אנשים רוצים את חכמת ההמונים, לשאול את AI גם פותח השרשור יכול!

זהו, שאני כן מאמינה
יש כאלה שגם כותבים פוסטים לרשימת תפוצה עם ה AI
וזה בסדר גמור, לא רואה חובה לציין את זה.

 

[משקיע חרוץ]

אתה מכיר אותו שאתה ככ בביטחון יודע שהוא לא יעשה את זה

ראשית כן .אני מכיר את סוג המשקיעים האלו ויודע שאין באפשרותם לעשות את זה

לא 4 אלף
זה 10 אלף קנייה ומכירה
ואם אתה רוצה אני יכול להביא לך עו"ד אפי יותר זול

חשוב להזכיר שאנחנו מדברים כאן על 550 אל"ש הוצאות חלקיות ,נא לא להטריד בקטנות .תודה

אני מדבר על מי שרוצה לשפר דיור
קונה ב20 80
מצהיר על דירה חלופית
ככה הוא לא משלם על מס רכישה ב2 מליון הראשונים

אחרי שמסתיים הבנייה הוא מוכר את הבית שלו ומשלים את העסקה של הדירה להשקעה, ומיד מוכר את הדירה להשקעה וקונה את בית חלומותיו,

לא משהו שהמצאתי
רק לאחרונה כתבו על זה טור בכלכליסט

נחמד לצטט מכלכליסט
רק שפה מדובר במשקיע קלאסי שקונה ב20/80 בשביל לעשות ריוח על עליית השוק וזה פחות רלוונטי

 

[esteras]

ראשית כן .אני מכיר את סוג המשקיעים האלו ויודע שאין באפשרותם לעשות את זה

חשוב להזכיר שאנחנו מדברים כאן על 550 אל"ש הוצאות חלקיות ,נא לא להטריד בקטנות .תודה

נחמד לצטט מכלכליסט
רק שפה מדובר במשקיע קלאסי שקונה ב20/80 בשביל לעשות ריוח על עליית השוק וזה פחות רלוונטי

אתה גם חרוץ וגם נחרץ
הכל מאוד ברור לך
מה זה משקיע קלאסי, מאיפה אתה יודע עם הוא קלאסי, ולמה זה לא קלאסי, מכיר עשרות כאלה.

 

[מקצועי בנדל"ן]

@מקצועי בנדל"ן אין שום בעיה לעשות AI.
הבעיה היא כשנותנים תחושה שאתה כתבת ולא מגלים את האמת.

לתגובתך.

שבוע טוב,

אני מבין את הדאגה שלך לגבי השימוש ב-AI.

בתגובתי הנ"ל, השתדלתי לשלב מידע מקצועי וידע אישי,
מתוך ניסיון רב שצברתי במהלך השנים בתחום הנדל"ן,
במטרה לספק תשובה ברורה ומועילה.

אין לי כל כוונה חלילה להטעות,
אלא לספק תשובות אמינות, מקצועיות, ומועילות.

אם יש לך שאלות נוספות אשמח לעזור.

----

 

[מדבר נדל"ן]

שבוע טוב,

בתגובתי הנ"ל, השתדלתי לשלב מידע מקצועי וידע אישי,
מתוך ניסיון רב שצברתי במהלך השנים בתחום הנדל"ן,
במטרה לספק תשובה ברורה ומועילה.

אין לי כל כוונה חלילה להטעות,
אלא לספק תשובות מקצועיות ומועילות.

אם יש לך שאלות נוספות אשמח לעזור.

---

גם את זה ניסח הAI ?
אבל לא ראיתי אצלו איזה ערך מוסף מעל כל שאר הנסיונות פה בפורום..
הוא לא יודע לבדוק במידע נדל"ן של רשות המיסים כמו בית שמשניק? או לעשות שיחות בירור לבד אצל מתווכים מהאזור?
שיצא לברר ויחזור עם תשובה מדויקת. לא?

 

[מקצועי בנדל"ן]

גם את זה ניסח הAI ?

ממש לא חחח.
אולי כיוונתי לדעת גדולים

אבל לא ראיתי אצלו איזה ערך מוסף מעל כל שאר הנסיונות פה בפורום..
הוא לא יודע לבדוק במידע נדל"ן של רשות המיסים כמו בית שמשניק? או לעשות שיחות בירור לבד אצל מתווכים מהאזור?
שיצא לברר ויחזור עם תשובה מדויקת. לא?

אמת,
נכון להיום אין ל AI את כל הידע הנרחב,
והיכולת להצליב המון מידע ללקוח,
לפני שרוכש נכס להשקעה.

אסור להסתמך רק על AI.
אבל בהחלט אפשר מאוד להיעזר בו.

---

 

[משקיע חרוץ]

אתה גם חרוץ וגם נחרץ
הכל מאוד ברור לך
מה זה משקיע קלאסי, מאיפה אתה יודע עם הוא קלאסי, ולמה זה לא קלאסי, מכיר עשרות כאלה.

אוקי
נניח שאני זורם איתך
אז אתה מסכים איתי שברוב המקרים שלא מעונינים לעשות דירה חליפית זה לא משתלם
או שגם שם אתה עדיין משוכנע שזו עיסקת החלומות שתהפוך אותם למליונרים

 

[שעיה שור]

אני מדבר על מי שרוצה לשפר דיור
קונה ב20 80
מצהיר על דירה חלופית
ככה הוא לא משלם על מס רכישה ב2 מליון הראשונים

אחרי שמסתיים הבנייה הוא מוכר את הבית שלו ומשלים את העסקה של הדירה להשקעה, ומיד מוכר את הדירה להשקעה וקונה את בית חלומותיו,

לא משהו שהמצאתי
רק לאחרונה כתבו על זה טור בכלכליסט

אחד מהתנאים לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה, זה שהמוכר לא קיבל פטור כזה ב18 חודשים האחרונים, ולכן אם מכר את דירתו הראשונה בפטור ממס שבח, לא יוכל למכור את דירתו השניה באופן מיידי ולקבל גם עליה פטור ממס שבח.

 

[esteras]

אחד מהתנאים לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה, זה שהמוכר לא קיבל פטור כזה ב18 חודשים האחרונים, ולכן אם מכר את דירתו הראשונה בפטור ממס שבח, לא יוכל למכור את דירתו השניה באופן מיידי ולקבל גם עליה פטור ממס שבח.

אני מדבר על מס רכישה

 

[משקיע חרוץ]

אשמח לעוד מידע

עדיין לא חתמתי חוזה ורוצה להזדרז
תודה

אתה אומר שאתה הולך לסגור על זה
ואני כולי סקרנות האם חשבנת את ההוצאות הנלוות שמניתי ,והכי קריטי האם חשבנת כיצד תשלים את העיסקה ואם כן כיצד אתה חושב להרוויח
לפניך חלק מההוצאות -בקניה- :מס רכישה - 344.000 אל"ש
: תיווך - 86 אל"ש
: עורך דין - לפחות 10 אל"ש
: יועץ משכנתאות- (תלוי אם אתה לוקח)
במכירה - תיווך - לפחות 86 אל"ש
עורך דין- לפחות 10 אל"ש
יועץ משכנתאות -לפחות 7 אל"ש
רביות מטורפות על לפחות 3 מליון ש"ח
והכי חשוב מס שבח של 25 % מכל הריווח
בנוסף בטוח המשווק האמין חירטט לך על הסבת ערבות (דבר שלא קיים ! ), אחרת אשמח לדעת אם עשית חשבון כיצד אתה משלם את היתרה של הדירה בעוד 4 שנים ,והאם לקחת בחשבון שכמוך קנו שם בפרויקט עוד 50 חרדים שחייבים למכור כמוך בשניה הראשונה ,והאם יש סיכוי קלוש שבשוק כזה יעלו המחירים
תכל'ס ההצאות הנילוות שלך לפני הכל הם -550.000 אל"ש לא כולל הרביות ולא כולל מס שבח
נשמח אם תסכים לשתף אותנו אם עשית את החשבון הזה
והאם המשווק האמין(שכמובן לא חושב על ה-86 אל"ש שלו) עזר לך לחשבן את זה
תודה

אנחנו במתח האם סגרת על זה
והאם חשבנת את האמור לעיל
נשמח אם תוכל לשתף אותנו

 

[מֶנַחֵם]

לצערי, אחרי בדיקה המתווך לא הסכים לי לקנות את זה.
הוא טוען שלא אוכל לעמוד כלכלית בעסקה הזו כרגע.

 

[דאון]

לצערי, אחרי בדיקה המתווך לא הסכים לי לקנות את זה.
הוא טוען שלא אוכל לעמוד כלכלית בעסקה הזו כרגע.

מי המתווך?

 

[די]

מעניין אותי אם האשכול כאן הוא פרסומת.

 

[משקיע חרוץ]

לצערי, אחרי בדיקה המתווך לא הסכים לי לקנות את זה.
הוא טוען שלא אוכל לעמוד כלכלית בעסקה הזו כרגע.

סתם שאלה ,
יש מצב שהמתווך עקב אחרי האשכול פה ולכן השתכנע
או שסתם שינה את ההסתכלות שלו באמצע החיים

 

[מֶנַחֵם]

מעניין אותי אם האשכול כאן הוא פרסומת.

איך עלית עלי?!

מי המתווך?

אחד בשם רובין, מבני ברק.

סתם שאלה ,
יש מצב שהמתווך עקב אחרי האשכול פה ולכן השתכנע
או שסתם שינה את ההסתכלות שלו באמצע החיים

לא
העסקה מצוינת מכל הפרמטרים. הבעיה היא בלקוח...

 

[די]

איך עלית עלי?!

מההודעה הראשונה חשבתי שזה פרסומת.