עזרה דירה להשקעה בתהליך פינוי בינוי-מתי כדאי למכור אותה?

[אברם סופר]

מדובר בי-ם איפה שלעת עתה לא גובים היטל השבחה, לכן הספק הוא,

למכור מיד אחר אישור תב"ע [מניח שאז יהיה קפיצה בשווי],

או לאחר כ3 שנים בשעת היתר,

או בקבלת טופס 4,

או לחכות עוד כמה שנים עד שהשכונה כולה יהפוך ליקרתי, וההיצע העודפת מכל הפינוי בינוי באזור כבר יספיק לדלדל?

אשמח לשמוע מהמומחים החשובים את כל ההיבטים. תודה רבה עצומה.

 

[בית שמשניק]

מן הסתם האפשרות האחרונה הכי עדיפה. הבעיה היא שזה יקח הרבה זמן, והשאלה היא אם לא תצטרך את הכסף בינתיים.

 

[אברם סופר]

מן הסתם האפשרות האחרונה הכי עדיפה. הבעיה היא שזה יקח הרבה זמן, והשאלה היא אם לא תצטרך את הכסף בינתיים.

ודאי יש קושי בההמתנה, מכמה סיבות. אבל אם הרווח מההמתנה מספיק גדול, כבר אמצה דרך להתמודד אם הקושי.

בעצם, השאלה שלי הוא מה הרווח המשוער מהעברת כל שלב, בהנחה שערך דירות הכללי ישאר סטטי?

 

[סלום]

או לחכות עוד כמה שנים עד שהשכונה כולה יהפוך ליקרתי, וההיצע העודפת מכל הפינוי בינוי באזור כבר יספיק לדלדל?

השאלה אם אחוזי התשואה פר שנה יהיו שווים
לכן צריך לשער כמה יהיה שווה בכל שנה ואם התשואה תהיה שווה (5-7% ?) אז זה ריווחי

 

[אברם סופר]

השאלה אם אחוזי התשואה פר שנה יהיו שווים
לכן צריך לשער כמה יהיה שווה בכל שנה ואם התשואה תהיה שווה (5-7% ?) אז זה ריווחי

אין לי כמעט ספק שהתשואה יהיה, בעז"ה, הרבה יותר מ5-7 אחוז שנתי.
אבל נגיד שהתשואה השנתי בשלב מאוחר הוא 5 אחוז, ובשלב מוקדם הוא 15 אחוז,
אז אולי כדאי למכור לפני השלב המאוחר, ולכנס במקומו לפרויקט אחר שהוא בשלב מוקדם.
ובפרט, שהמשכנתא מעיק, ויש עדיפות [אם לא אפסיד רווח משמעותי] למכור , ולקנות, נגיד, ב 80 אחוז מהרווח, כדי לשים כסף על הצד לעזור להסתדר עם המשכנתא.
אולי @szn יכול לעזור?

 

[szn]

קשה לענות בלי לדעת את כל הפרטים אפשר לכתוב כאן
אם אתה מעדיף לא לכתוב לעיני כל ישראל אז תשלח הודעה למייל: zpc5060 @ gmail.com‏

 

[szn]

למכור מיד אחר אישור תב"ע [מניח שאז יהיה קפיצה בשווי],

האם התחילו אצלכם שינוי תבע?

לכאו' הזמן שאפשר לקבל מחיר הכי טוב זה בסוף השינוי תבע או בסוף ההיתר

 

[אברם סופר]

האם התחילו אצלכם שינוי תבע?

זה בהפקדה במחוזי. אומרים לנו שאמור להתקבל האישור שינוי תב"ע בחודשים הקרובים.

לכאו' הזמן שאפשר לקבל מחיר הכי טוב זה בסוף השינוי תבע

זאת אומרת אחר שהשינוי אושר?

או בסוף ההיתר

ז"א כשמתחילים לפנות האנשים? מה אמור להיות ההבדל במחיר בין סוף השינוי תבע וסוף ההיתר? אני מניח שזה יקח 3 שנים לפחות.

 

[יהודי-פשוט]

מכל האשכולות נראה לי הכי רלוונטי
יש מושג למישהו איך מקובל לתמחר דירות
ביחס לשלב בהתקדמות?

 

[דאון]

מכל האשכולות נראה לי הכי רלוונטי
יש מושג למישהו איך מקובל לתמחר דירות
ביחס לשלב בהתקדמות?

אין בזה כללים, כל משקיע עושה את החישובים שלו

 

[מקצועי בנדל"ן]

מדובר בי-ם איפה שלעת עתה לא גובים היטל השבחה, לכן הספק הוא,

למכור מיד אחר אישור תב"ע [מניח שאז יהיה קפיצה בשווי],

או לאחר כ3 שנים בשעת היתר,

או בקבלת טופס 4,

או לחכות עוד כמה שנים עד שהשכונה כולה יהפוך ליקרתי, וההיצע העודפת מכל הפינוי בינוי באזור כבר יספיק לדלדל?

אשמח לשמוע מהמומחים החשובים את כל ההיבטים. תודה רבה עצומה.

לדעתי,
עבור משקיע שרוכש דירה בתחם פינוי בינוי.
השלב הכי מומלץ למכירת הנכס זה בשלב של קבלת ההיתרים,
שאז שווי הנכס גדל בצורה המשמעותית ביותר.

---

 

[szn]

לדעתי,
עבור משקיע שרוכש דירה בתחם פינוי בינוי.
השלב הכי מומלץ למכירת הנכס זה בשלב של קבלת ההיתרים,
שאז שווי הנכס גדל בצורה המשמעותית ביותר.

---

ממה שאני רואה בשלב ההיתרים יש רווח אבל לא כ"כ גדול
בגלל שבדרך כלל מי שקונה זה משקיע שגם רוצה להרוויח משהו
ואם זה יהיה מידי יקר הוא כבר יקנה ישירות מהיזם ב-80\20 בלי לשלם ריביות על כל הסכום
(השכירות שהיזם משלם לא מכסה את הריבית..)

אמנם במקומות שאנשים קונים לגור ולא להשקעה באמת אפשר למכור במחיר יותר טוב..

 

[daniel t]

שלום מה אתם אומרים לגבי פרויקט בקטמונים שיש לו שינוי תבע כבר חצי שנה האם זה בטוח שהיה שם פינוי בינוי וכמה זמן לוקח עד ההיתר תודה רבה

 

[מקצועי בנדל"ן]

שלום מה אתם אומרים לגבי פרויקט בקטמונים שיש לו שינוי תבע כבר חצי שנה האם זה בטוח שהיה שם פינוי בינוי וכמה זמן לוקח עד ההיתר תודה רבה

מי היזם?

 

[daniel t]

בית ירושלמי