מירב ארלוזורוב
06:15 • 13 בפברואר 2025
הנתונים שפירסם אתמול (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בראשות שמואל אברמזון, צריכים להדליק נורות אדומות בשני מוסדות ממלכתיים מרכזיים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל. שביעות הרצון שמפגינים בשני המוסדות בנוגע ליציבות שוק הדיור, ובשל כך יציבות הבנקים, אולי אינה במקומה.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ממשיכה לדווח על עליות מחירים בשוק הדיור — כ–8% במהלך 2024. בנק ישראל פירסם רק השבוע את דו"ח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2024, ובו צוינו סימני אזהרה בנוגע לעלייה ברמת הסיכון בשוק הדיור.
שיעור ה
משכנתאות החדשות שנחשבות בעלות סיכון גבוה — הלוואה גדולה ביחס לשווי הדירה, והחזר חודשי גבוה ביחס להכנסה המשפחתית — הגיע לשיא, עם עלייה מדאיגה במיוחד של לווים שההחזר החודשי שלהם גבוה מ–30% מההכנסה. שיעור הלוואות הבלון — הלוואות שמשולמות בתשלום אחד בסוף התקופה — הגיע ל–25% משוק המשכנתאות.
השיעור הגבוה של הלוואות הבלון נובע מאופנת מבצעי המימון הנדיבים שמעניקים הקבלנים לרוכשים — וכתוצאה מכך, בנק ישראל זיהה גם עלייה בהוצאות המימון וירידה ברווחיות של הקבלנים.
למרות כל סימני האזהרה הללו, בנק ישראל אינו מודאג. השורה התחתונה של דו"ח היציבות הפיננסית הייתה חיובית, בגלל כריות ההון הגדולות של הבנקים. כלומר, בנק ישראל לא רואה סיכון ליציבות הבנקים כתוצאה ממשבר בשוק הדיור.
רק שהנתונים שפירסם אתמול הכלכלן הראשי, במסגרת סקירת הנדל"ן לדצמבר 2024, מעיבים מעט את התמונה האופטימית. הכלכלן הראשי אמנם מדווח על שיא במספר העסקות בדצמבר. זהו שיא כל הזמנים מבחינת מספר דירות חדשות שנמכרו בחודש, ורק בגלל ההאטה ב
דירות יד שנייה הוא התברג למקום התשיעי בכל הזמנים מבחינת המספר הכולל של דירות שנמכרו.
כל זה מציב סימן שאלה גדול בנוגע למהימנות השיא הזה. הדירות החדשות הרבות אמנם נמכרו, אבל האם זאת מכירה אמיתית?
מימון מלא של הקבלן או הלוואת בלון מגשרת
סימן השאלה נובע מהזינוק במבצעי המימון שמציעים הקבלנים: הם מוכרים את הדירות בתמורה ל–5%–15% ממחיר הדירה בלבד. את יתרת הסכום הקונה אמור לשלם רק עם קבלת הדירה, שלוש או ארבע שנים מאוחר יותר.
בחלק מהמקרים הקבלן מממן את הקונה באופן מלא, כלומר מסתפק ב–
15% ממחיר הדירה בלבד עד מועד מסירת הדירה, והבנק כלל אינו נדרש להעניק מימון לקונה. בחלק אחר, הקבלן והקונה פונים לבנק, ומבקשים עבור הקונה את אותה הלוואת בלון, שמגשרת על ה–85% הנותרים של התשלום.
בפועל, הקבלן משלם את כל תשלומי הריבית על הלוואת הבלון — כך שלקונה זה שוב לא עולה דבר, ושוב הוא ישלם את מרבית סכום הקנייה רק בעוד שלוש־ארבע שנים (יפרע את הלוואת הבלון, יקבל הלוואת משכנתא במקומה, וישלם לקבלן) — אבל לפחות יש מעורבות מינימלית של הבנק בתהליך.
החשיפה של הכלכלן הראשי היא עד כמה מבצעי המימון הללו העמיקו. בארבעה אזורים שנבדקו, נמצא כי שיעור הדירות החדשות שנקנו במבצעי מימון הגיע ל–34%–60% — ובממוצע, 45% מהדירות החדשות נמכרו עם מבצעים כאלה.
בנק ישראל אינו מודאג לגבי היציבות הפיננסית של המשק. אבל הנתונים שפירסם אתמול הכלכלן הראשי על שוק הנדל"ן מעיבים מעט על האופטימיות
בין נובמבר לדצמבר חל גידול של עשרות אחוזים במספר הדירות שנמכרו במבצעים — כלומר המבצעים מתרבים בקצב מהיר. עוד נמצא שהרוב הגדול של המבצעים היו בשיעור של 15% ופחות תשלום ראשוני (דחייה של 85% לפחות מהתשלום לעוד כמה שנים).
ממצא מדאיג נוגע להרכב האוכלוסייה שרוכשת דירות במבצעים הללו — הנתח הבולט ביותר הוא של רוכשי דירות לראשונה. בעוד בעבר מבצעים כאלה הוצעו בעיקר למשפרי דיור, כדי לממן את פרק הזמן הקצר בין רכישת דירה חדשה למכירת הדירה הישנה, כיום אלה רוכשי דירה ראשונה, שכלל לא עוברים בדיקה של הבנק ואיש לא יודע מהו מצבם הפיננסי.
ועוד ממצא מדאיג: המבצעים הללו לא הוצעו באופן שווה על ידי כל הקבלנים. הכלכלן הראשי מצא שיותר ממחצית מהקבלנים שמכרו לפחות 10 דירות חדשות בדצמבר מכרו את כל הדירות שלהם באמצעות מבצעים — בעוד המחצית השנייה לא הציעה מבצעים. כלומר, הסיכון שהמבצעים הללו מייצרים ליציבות החברות הקבלניות הוא ריכוזי.
בפועל, אופציה לדירה ולא דירה
הנתונים הללו צריכים להדליק נורות אדומות. ראשית, כל מבצעי המימון הללו הם הנחה מאסיבית של 5%–10% ממחיר הדירה. כלומר, מדד מחירי הדיור של הלמ"ס הוא שגוי ואינו משקף נכונה את מצב השוק.
שנית, כל מבצעי המימון הללו הם במידה רבה מכירה פיקטיבית. מי שמשלם רק 5%–15% ברכישת דירה, כשאת יתרת התשלום הוא צריך להביא רק בעוד שלוש־ארבע שנים — בפועל קנה אופציה לדירה, ולא דירה. אמנם התשלום הראשוני נשאר בידי הקבלן בכל מקרה, כך שיש קנס על אי־עמידה בתשלום הסופי, אבל זהו קנס קטן יחסית. בצוק העתים הקונה תמיד יכול להיעלם, ולהותיר את הקבלן עם דירה שהוא חשב שמכר, אבל מעשית לא נמכרה כלל.
כלומר, מבצעי המימון גם מסתירים את זה שיש ירידות מחירים בשוק הדיור, וגם מסתירים את זה שיש קושי ממשי למכור דירות. ולראיה, הפער בין העצירה במכירות של דירות יד שנייה והזינוק במכירת דירות חדשות — ככל הנראה בעיקר בגלל המבצעים.
הלמ"ס מדווחת על שיא במלאי הדירות הלא־מכורות, של 70 אלף, וזה כשאלפי דירות נקנו למראית עין בלבד. לולא מבצעי המימון, מה היה המספר האמיתי של דירות לא־מכורות בישראל?
יתרה מכך, המבצעים הללו — שהם רק מראית עין של מכירה — מכניסים לשוק קונים חלשים, שייתכן מאוד שלא היו מסוגלים לקנות דירה לו היו צריכים כעת לקחת משכנתא מלאה עליה. הקונים הללו מצליחים לגייס 5%–15% ממחיר הדירה, וסומכים על כך שעד שיגיע מועד התשלום המלא הריבית על המשכנתאות תרד, או שמחירי השוק ימשיכו לעלות והם ימכרו את הדירה לאחרים ברווח.
אנו עלולים להיקלע למשבר שמחריף את עצמו: הדירות שלא באמת נמכרו יחזרו לשוק וימוטטו את המחירים, שיפילו את הקבלנים — וזה יעמיד את הבנקים בסיכון
אבל מה יקרה אם יפרוץ משבר כלכלי, משולב עם אבטלה וירידה בביקושים לדירות? במקרה כזה, הקונים — החלשים מלכתחילה — יאבדו את התשלום הראשוני שלהם, והקבלנים — הלחוצים כלכלית מלכתחילה — יישארו עם מלאי דירות לא־מכור באמצעו של משבר ירידת מחירים בדיור.
זוהי בדיוק המתכונת של משבר שמחריף את עצמו: במקום משבר כלכלי מתון, אנחנו עלולים להיקלע אז למשבר כלכלי חריף, משום שכל אותן דירות שלא באמת נמכרו יחזרו לשוק וימוטטו את המחירים כליל. בעקבותיהם ייפלו הקבלנים, ובעקבותיהם כריות ההון הגדולות של הבנקים יגיעו למבחן עמוק בהרבה מכפי שחזינו.
זהו אותו תהליך שהיה במשבר הסאבפריים, כשנפילה של לווים חלשים, שלא היו צריכים מלכתחילה לקבל הלוואות, הביאה בסופו של דבר לנפילת הבנקים.
בנק ישראל לא מודאג, משום שהרוכשים באמצעות הלוואות בלון עוברים בדיקה בנקאית, ומשום שהוא חושב שכריות ההון של הבנקים גדולות דיין. בנוסף, הבנק המרכזי לא שש לאסור על מבצעי מימון (לאסור על הבנקים לממן קבלנים שמציעים את המבצעים הללו), כי בכל זאת מדובר בתחרות ובהורדת מחירים לטובת רוכשי הדירות.
רק שנוכח ההתרחבות של מבצעי המימון הללו, וכשישראל צועדת שוב אל תוך מלחמה אינסופית בעזה, נראה שהגיע הזמן לבחון את ההנחות האופטימיות הללו.
הנושאים החמים
Reactions: מקצועי בנדל"ן, אברהמלע, יצחק המצחיק:) ועוד 2 משתמשים5 //