התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[רוצה בחיים]

שם יש ענין של שטח ירוק או כביש גישה בעייתי, לא?

חוץ מזה יש עוד ראיות?

דווקא כתבתי כאן באשכול על הדירות בציבור החרדי (לא זכור איזה אשכול) שיש כמה תוכניות חדשות בהפקדה ברמות.
וגם יש מתחם בסוף תבע ברוממה סמוך לאיחוד הצלה ועוד כמה תוכניות ברוממה במגרשים באזור שם.

יש עוד מגרש גדול בגבעת שאול למטה של חברת משהב
יש בהר נוף 2 מתחמים של חברת אזורים
אחד מהם מאד גדול:

חברת אזורים תקדם 2,000 יח"ד במתחם הר נוף דרום בירושלים

זאת לאחר שזכתה במכרז למקרקעין ביחד עם שותף. החברה פועלת לקידום מתחם עירוב שימושים הכולל כ-350 יחידות לדיור מיוחד וכ-4,500 מ"ר למסחר

magdilim.co.il

ויש עוד כמה בוודאות אבל איני זוכר כרגע.

חוץ מזה באמת אין מגרשים פנויים באיזורים חרדים..

ציינת מגרשים פרטיים.
אני מדבר על קרקעות מדינה שלא משווקות בקדנציה הנוכחית ומידיעה. [אזורים זכו בקדנציה הקודמת]
על כל מגרש שאציין יכתבו לי את התרוצים המקומיים, ולא אין לי ענין לשרוף "מקורות" רק אציין שתבדקו את הנתונים לגבי הסוכות ולגבי המוסדות ובתי הכנסת בשכונות ה "מעורבות"
תבררו למשל מה היה עם בית הכנסת "ספרדי בני תורה" בשכונת מורדות ארנונה.
חוץ מכך חבל להסיט את נושא האשכול

 

[רוצה בחיים]

יישר כוח
אלו נתונים חשובים מאוד !
כל הכבוד שהקדשתם זמן לרשום את זה
אני יכול להעיד לכל הציבור כאן בעדות אישית
שראיתי בעצמי ביותר מחברה אחת ..
שרוב הרוכשים בשלב ה--- "פריסייל" הינם חרדים !!! (ואני מדבר על שכונת קרית מנחם ועל איזור תלפיות/ארנונה . )

האמת שלא צריך את העדות שלי
מספיק לראות את שלל המשווקים שצצו בשנה האחרונה ומנסים לדחוף על עיסקאות בקרית מנחם/קרית יובל /ארננוה/תלפיות/קטמונים. ולהבין מה הכיוון ....

ברור למה עכשיו עדיין לא רואים את הרכבת יורדת למטה , כי כרגע באים ה"משקיעים מאנ"ש "וחותמים על הנייר במחירים גבוהים למטר , וכמובן שכל זה אינו על סמך העכשיו אלא על סמך העבר .

תחכו עוד שנה וחצי כשיתחילו האיכלוסים בפועל , ואז תראה את הרכבת בפעולה ...
כשכל מי שרכש במחירים גבוהים מאוד (הרי זה רק מתחיל ביותר משתיים וחצי מיליון- 3 מיליון. ) יהיה חייב למכור , תראה אז מה קורה .

בוא נוסיף על זה.
כמה דירות הרוסות וישנות, נמכרו במחירים מופקעים ל"משקיעים חרדיים"?
כי הם חתומות על פינוי בינוי והמחיר יזנק.
אני מכיר הרבה,

ספוילר

ועוד יותר כאלו שהתייעצו איתי ולא קנו.

אה, ואגב תתפלאו לשמוע אברכים רבים שילמו על ה"מציאות" הללו [באדיבות יד 2] מעל 100 אלף ש"ח דמי תיווך [יותר מ4 אחוז גם] + דמי טיפול יקרים [שת"פ עם יועץ משכנתא] כי זה משכנתא בעייתית.

 

[רוצה בחיים]

עוד נתון "קטנטן"
במחוז ירושלים [הכולל את בית שמש וירושלים וצור הדסה בעיקר מבחינת ריבוי בנייה] לא כולל ביתר שנחשבת לאיו"ש.
אושרו השנה תבעו"ת לתוספת 21,700 דירות.

 

[שלג קל]

כהמשך לשאלה שבכותרת - בהחלט צפוי קפאון בימים הקרובים...
(ע"פ תחזית מזג האויר)

 

[רוצה בחיים]

זה לא רק בי-ם,
זה המצב בכל מקום שיש כמות גדולה של דירות חדשות
באור יהודה, לוד, אופקים ונתיבות ועוד, קנו שם כמויות של חרדים..

כמה צודק.
רק היום קיבלתי לאימייל כמה הצעות שיווק פריסייל ממש "מיוחדות" "רק לאנ"ש"

 

[רוצה בחיים]

אני יכול להעיד לכל הציבור כאן בעדות אישית
שראיתי בעצמי ביותר מחברה אחת ..
שרוב הרוכשים בשלב ה--- "פריסייל" הינם חרדים !!! (ואני מדבר על שכונת קרית מנחם ועל איזור תלפיות/ארנונה . )

ואני יכול להעיד בעדות אישית על מאות מליונים שמושקעים על ידי חרדים בחלק מ"חברות הפינוי בינוי" הללו]

 

[b454]

ואני יכול להעיד בעדות אישית על מאות מליונים שמושקעים על ידי חרדים בחלק מ"חברות הפינוי בינוי" הללו]

למה כוונתך? רכישת דירות, או מעבר לזה?

 

[אורי מלאכי]

ני עצמי תכננתי ליזם בנין בן 30 קומות הכולל 4-6 דירות בקומה ומתוכם 80% עם סוכה של לפחות 2 מטר

איפה ה20% שאין להם
אלה הקומות הנמוכות(שיכולים להסתדר בחניה וכדומה) או שזה מחולק לכל הקומות (ואולי רק דירות מאוד קטנות לזוצי"ם שיכולים למשך שבוע להתנחל אצל ההורים)
ואם כן מה הם אמורים לעשות(בהנחה שזה לא נועד שבכל בנין חרדי יהיה 6 משפחות שלא מקפידות על סוכה)
אני לא שואל בשביל להתווכח אני באמת מתעניין בנושא של בניה לגובה לציבור החרדי ומרפסת סוכה תמיד היה מבחינתי הבעיה העיקרית

 

[S10]

יתכן שיהיה כמה שנים של עצירה בעליית המחירים , אבל בסוף זה כנראה יעלה בכל מקום כל עוד שלא יהיה תכנית ממשלתית אמיתית ומקיפה

גם אם יהיה תוכנית אמיתית זה יעלה אולי בקצב לאט אולי עצירה מסוימת אבל זה יעלה זה דרכה של כלכלה בשנת 1952 1 לירה הייתה שווה 1000 פרוטות בשנת 1960 הלירה הצטמצמה הפרוטה התחלפה באגורה וכל לירה נהייתה שווה 100 אגורות משנת 1980 אחרי עוד ירידה החליפו את הלירה בשקל וכל שקל נהיה שווה 10 לירות בשנת 1985 הצטמצמות נוספת וירידה בערך של הכסף וכל 1000 שקל נהיה שווה שקל חדש 1 והיה לזה המון ערך דירות היו עולות בירושלים כמה עשרות אלפי דולרים בודדות והיום מעל 2000000 שקל חדש שזה מעל 2000000000 שקל ישן ושלא נדבר על קודם למסקנא פיחות הכסף מתרחש בכל העולם (בארצות הברית פני היה משכורת יומית והיום דולר לא שווה כמעט כלום) ואחד מהדרכים לשמור על זה להצמיד את זה לדירה בת קיימא

 

[szn]

אני מדבר על קרקעות מדינה שלא משווקות בקדנציה הנוכחית ומידיעה

האם אתה מכיר קרקעות מדינה באזורים חרדיים?

בי-ם אין כמעט קרקעות פנויות לבניה
בטח שלא באזורים חרדיים.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

בכל אופן אני לא בטוח שמהחירים ירדו יוקפאו ודאי ירדו ממש לא.
הציבור לא מבין אבל היות שכבר חצי מההיתרים בשנה זו היו על ידי התחדשות עירונית.
בפרוייקט של התחדשות עירונית בשונה מפרוייקט של מגרש שהיזם קונה ששם כל יום שעובר היזם משלם ריביות על מחיר הקרקע שהוא שילם.
בהתחדשות עירונית היזם לא משלם כלום כמעט עד הבנייה ולכן ברגע שהוא רואה שאין ביקוש הוא פשוט לא משווק.
התוקף של ההיתרים הוארך בטיפשות עד 6 שנים.
יעיד על כך מהנדס העיר בתל אביב שאמר בכנס מרכז הנדלן שיש במשרדי העירייה היתרים מוכנים ל3,000 דירות והיזמים פשוט לא באים לקחת את זה.
....

 

[רוצה בחיים]

האם אתה מכיר קרקעות מדינה באזורים חרדיים?

בי-ם אין כמעט קרקעות פנויות לבניה
בטח שלא באזורים חרדיים.

מכיר.
אך לא אוכל לפרט יותר בנושא.
מדובר גם על קרקעות שיכלו להיות שכונות חרדיות.

 

[רוצה בחיים]

בכל אופן אני לא בטוח שמהחירים ירדו יוקפאו ודאי ירדו ממש לא.
הציבור לא מבין אבל היות שכבר חצי מההיתרים בשנה זו היו על ידי התחדשות עירונית.
בפרוייקט של התחדשות עירונית בשונה מפרוייקט של מגרש שהיזם קונה ששם כל יום שעובר היזם משלם ריביות על מחיר הקרקע שהוא שילם.
בהתחדשות עירונית היזם לא משלם כלום כמעט עד הבנייה ולכן ברגע שהוא רואה שאין ביקוש הוא פשוט לא משווק.
התוקף של ההיתרים הוארך בטיפשות עד 6 שנים.
יעיד על כך מהנדס העיר בתל אביב שאמר בכנס מרכז הנדלן שיש במשרדי העירייה היתרים מוכנים ל3,000 דירות והיזמים פשוט לא באים לקחת את זה.
....

א. גם בהתחדשות עירונית הוא מושקע [אמנם בסכום נמוך יותר, אבל הוא מושקע]
ב. התמרחות יתר יכולה להביא לפקיעת הסכם עם הרוכשים.
ג. במידה מסויימת נכונים הדברים.
ד. רוב חברות הפינוי בינוי ממונפים עד הקצה [מידיעה] או ממיעוט ממון מראש או מריבוי פרוייקטים או מעצם סחירותם בבורסה והנפקת אג"ח ועל זה הלוואות בנק

 

[רוצה בחיים]

גם אם יהיה תוכנית אמיתית זה יעלה אולי בקצב לאט אולי עצירה מסוימת אבל זה יעלה זה דרכה של כלכלה בשנת 1952 1 לירה הייתה שווה 1000 פרוטות בשנת 1960 הלירה הצטמצמה הפרוטה התחלפה באגורה וכל לירה נהייתה שווה 100 אגורות משנת 1980 אחרי עוד ירידה החליפו את הלירה בשקל וכל שקל נהיה שווה 10 לירות בשנת 1985 הצטמצמות נוספת וירידה בערך של הכסף וכל 1000 שקל נהיה שווה שקל חדש 1 והיה לזה המון ערך דירות היו עולות בירושלים כמה עשרות אלפי דולרים בודדות והיום מעל 2000000 שקל חדש שזה מעל 2000000000 שקל ישן ושלא נדבר על קודם למסקנא פיחות הכסף מתרחש בכל העולם (בארצות הברית פני היה משכורת יומית והיום דולר לא שווה כמעט כלום) ואחד מהדרכים לשמור על זה להצמיד את זה לדירה בת קיימא

נכון מאוד.
אבל במינוף מופחת שאפשר לעמוד בו בעיתות משבר.
איני מתכוון לתת כאן שיעור מהי ההכנסה הפנויה ומהו המינוף הרצוי.
רבים השקיעו בשנות ה 50 אך נאלצו לאבד הכל שלא ברצונם בשנות ה 60

 

[רוצה בחיים]

איפה ה20% שאין להם
אלה הקומות הנמוכות(שיכולים להסתדר בחניה וכדומה) או שזה מחולק לכל הקומות (ואולי רק דירות מאוד קטנות לזוצי"ם שיכולים למשך שבוע להתנחל אצל ההורים)
ואם כן מה הם אמורים לעשות(בהנחה שזה לא נועד שבכל בנין חרדי יהיה 6 משפחות שלא מקפידות על סוכה)
אני לא שואל בשביל להתווכח אני באמת מתעניין בנושא של בניה לגובה לציבור החרדי ומרפסת סוכה תמיד היה מבחינתי הבעיה העיקרית

תכננתי זאת ליזם באזורים דתיים.
הדירות שאין להם הם דירות קטנות יותר [עד 50-60 מטר] ומשולבות בקומות הנמוכות. למעלה הם מתקטנות ומתבטלות.
מכל מקום יש להם סוכות קהילתיות [דהיינו סוכה גדולה יחסית על כמה דירות קטנות שלא בצמוד לדירה]

 

[רוצה בחיים]

למה כוונתך? רכישת דירות, או מעבר לזה?

מעבר.
רכישת אופציות לדירה או הלוואות ליזמים או קניית מניות עם או בלי רישום בחברות.

 

[9696]

צודקים לגמרי,
לדירות בקריית יובל כבר היום אין ביקוש מלבד משקיעים שנמצאים גם בישן (כ- 50%) אפשר לראות את העזיבה הגדולה
של הקהילה החרדית בשכונה וכמובן בחדש (מעל 13,000 דירות חדשות יותר מרמה ד')
שלא לדבר על החלומות שאוטוטו יש פינוי בינוי מה שמתברר כחלום מתרחק
למשל במתחם אוולסבנגר שדובר על קרקע משלימה יש חוות דעת שאפשר לקבל רווח גם בלי קרקע משלימה מה שגורם להתנגדות היזם ולעיכוב כל הפרויקט וכן עוד דוגמאות בעוד פרויקטים באזור
בהצלחה לכל המשקיעים!!!

 

[התמר]

בכל אופן אני לא בטוח שמהחירים ירדו יוקפאו ודאי ירדו ממש לא.
הציבור לא מבין אבל היות שכבר חצי מההיתרים בשנה זו היו על ידי התחדשות עירונית.
בפרוייקט של התחדשות עירונית בשונה מפרוייקט של מגרש שהיזם קונה ששם כל יום שעובר היזם משלם ריביות על מחיר הקרקע שהוא שילם.
בהתחדשות עירונית היזם לא משלם כלום כמעט עד הבנייה ולכן ברגע שהוא רואה שאין ביקוש הוא פשוט לא משווק.
התוקף של ההיתרים הוארך בטיפשות עד 6 שנים.
יעיד על כך מהנדס העיר בתל אביב שאמר בכנס מרכז הנדלן שיש במשרדי העירייה היתרים מוכנים ל3,000 דירות והיזמים פשוט לא באים לקחת את זה.
....

גם אני סבור שהמחירים לא ירדו.
אולי בשלב מסויים הם 'יעצרו'.

לדוגמא שכונה חילונית שהתחילה למכור ב-25 אלף למטר,
וכעת כבר אוחזת במכירות לפי 40 אלף למטר.
מצב די סביר שככה זה ימשיך לטפס עד 60 אלף למטר לדוגמא.

ואז זה 'יעצור'.
ואולי אפילו ירד ל 57-58 אלף למטר....

חשוב להבין, שגם אם יהיה הצפה בדירות, אנשים שקנו במחיר איקס,
יעשו שמיניות באויר לא להפסיד את כספם.
אז נכון שיהיה מיעוט שלא תהיה לו ברירה, והוא יהיה חייב למכור,
אבל חלקם הגדול יפרנסו אנשי משכנתאות ויועצים למיניהם כדי שיוכלו לחכות,
ולא להפסיד את המחיר שהם קנו ב-60 אלף לדוגמא, או כמעט לא להפסיד.

ניתן לראות בפרוג אשכולות ישנים,
שהרבה כותבים, שזהו ! המחיר כבר הגיע לתקרה, ואין למעלה מזה.
ובמציאות...

אז נכון, תמיד יכול להיות שהפעם זה באמת התקרה, וזה ייעצר.
כל דבר יכול לקרות, אבל לא נראה שזה הולך לשם.

 

[ש.ז.י.]

מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר, בירושלים המחירים דווקא בירידה​

מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון הרביעי על 2.33 מיליון שקלים, כך עולה מנתוני הלמ"ס. בתל אביב מחירה של דירת 4 חדרים מתקרב ל-4.9 מיליון שקלים. ירושלים היא היחידה מבין הערים הגדולות שבה חלה ירידה קלה במחירי דירות 4 חדרים, וכן ירידה של 4% במחירי דירות 5 חדרים​

מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר, בירושלים המחירים דווקא בירידה

מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון הרביעי על 2.33 מיליון שקלים, כך עולה מנתוני הלמ"ס. בתל אביב מחירה של דירת 4 חדרים מתקרב ל-4.9 מיליון שקלים...

www.nadlancenter.co.il

 

[התמר]

עזוב זה ענין למשווקים מה שהסבירו לאנשים למה לקנות ברמה ד' בזמנו יותר יקר מבנוי בג' 2, הם גם מסבירים שאצלם זה "קבוצה בהנחה" ממחירון הקבלן.
ולמה צריך ללכת רחוק מה ההסבר לשלם 75 למ"ר בקנדה ישראל ביפו כשבנין ליד מכרו בנוי ב 32 למ"ר דירות חדשות לפני שנה במשכנות האומה.
את התרוצים אני מכיר של החילוקים אבל אלו החיים.
יזם שאני מלווה בבניה מכר דירות ב 48 למטר ברוממה כשבן משפחתי קנה בנוי בנין צמוד דופן ב 33 למטר

זה באמת דבר שאומר דרשני. מצורף אקסל של המכירות בקנדה ישראל ביפו.
כפי שניתן לראות המחירים שם בין 77-87 אלף למטר !!
לא רק לדירות של 50 מטר, אלא גם לדירות של 100 או 200 מטר.

בא נגיד שמשכנות האומה שעולה כיום באזור 45 אלף למטר זה לא השוואה,
בנינים צפופים ברמה שלא מתקרבת לקנדה-ישראל.

אבל מי יכול להסביר למה קפיטל של אשטרום/אקה נדלן שבונים מגדל צמוד לקנדה-ישראל.
ג''כ ברמה גבוהה כמו קנדה, ועכ''ז עולה שם כיום 65 אלף למטר בערך.

מה יכול להיות ההסבר,
אולי כי קנדה זה יותר על הכביש, זה מצדיק פער כה ניכר ?
או שמא משלמים הרבה כסף, רק כי זה נקרא 'קנדה' ?

מוזר.