דיון מחירי הדירות לאן?

[די]

מבדיקה שלי גם חד משמעית בוגרי מודיעין עילית מובילים באופן יחסי בפריפרייה.

מה זה מובילים? שמירושלים 3% הולכים לפריפריה וממו"ע 6% הולכים לפריפריה?

 

[תם וחכם]

מה זה מובילים? שמירושלים 3% הולכים לפריפריה וממו"ע 6% הולכים לפריפריה?

אם אתה רוצה מספרים, אז להערכתי זה כך.
הציבור הליטאי מחולק באחוזים בערך ככה.
33% ירושלים
22% בני ברק
15% מודיעין עילית.
30% כל הארץ.
ואילו חלקם של תושבי מו"ע בפריפרייה הוא להערכתי מעל 30%
אני לא יודע אם אתה מתגורר בפירפרייה, אבל כל מי שמתגורר להערכתי יוכל לומר לך שמודיעין עילית בולטת.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

יש לך מושג כמה דירות בתכנון כרגע בביתר?

מה שבירוק כבר מאושר התב"ע.

או ממש לקראת אישור.

 

[די]

ובהכרח שלא יהיה לכולם את הפריווילגיה לגור ליד ההורים

נראה לי זה כבר ברור..
מעניין אם יש גבול לתוספות הבניה של ביתר, וכן אם אפשר לעשות פינוי בינוי בביתר בבניינים הנמוכים.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

נראה לי זה כבר ברור..
מעניין אם יש גבול לתוספות הבניה של ביתר, וכן אם אפשר לעשות פינוי בינוי בביתר בבניינים הנמוכים.

לגבי פינוי בינוי כבר אושר חוק הפינוי בינוי ביהודה ושומרון.
רק שלכאורה כרגע זה לא כל כך רלוונטי בגלל שמי יסכים לחתום כשהוא חרג בהרבה יותר מההיתר.

 

[די]

רק שלכאורה כרגע זה לא כל כך רלוונטי בגלל שמי יסכים לחתום כשהוא חרג בהרבה יותר מההיתר.

בגבעה A יש הרבה בניינים קטנים כמעט בלי חריגות.
גם אם כן לכאורה אפשר לתת להם לפי החריגות. מה עושים בב"ב?

 

[nigun]

מעניין אם יש גבול לתוספות הבניה של ביתר

חריגה של מעל 2 קומות העירייה כבר עוצרת

 

[האברך ממיר]

מה שבירוק כבר מאושר התב"ע.צפה בקובץ המצורף 1905524 או ממש לקראת אישור.

מי שמככיר את ביתר יודע, שמספר יחידות הדיור, אמור להיות מוכפל לכל הפחות.
הדירות נמכרות מלכתחילה ע"י היזם בטאבו משותף. כמעט ולא מצוי שדירה תימכר לקונה בודד. אלא אם כן הוא זה שיקנה את שני החלקים ע"מ לבנות עוד כמה וכמה פיצולים.

ספוילר: רק בביתר

ראובן: ממה פלוני מתפרנס?
שמעון: יש לו "יחידות"

 

[יעקב הרמתי]

המשך ''אשכול לחקר העיר ביתר עילית''

ספוילר: קישורים קשורים

ביתר עילית חוסאן נאחלין וואדי פוכין

מידע שימושי - ביתר עילית מתרחבת

התחדשות עירונית משפיעה בתל אביב ובירושלים, ולא בעיר שבה הפוטנציאל מנוצל על ידי יזמים זריזים בלי אישורים. אני חושב שמנהל מחלקת אישורי בניה בעירייה יצא לאבטלה...

www.prog.co.il

 

[יצחק77]

בתור ירושלמי (ספרדי) מאוד מזדהה עם הנאמר חברי מהישיבה/מהכולל בגילאי 23-26 לא קונים דירות!
רובם מחכים למחיר למשתכן הרבה זכו ומי שלא, לא קונה (בודדים ממש קנו בתל ציון/בית שמש במחירים מאוד גבוהים)
זה מוזר שיש כ- 10,000 זוגות חרדים שנישאים כל שנה לאיפה כולם הולכים?! 10,000 דירות זה עיר כמו ביתר או אלעד !

ספוילר: ממחקר שעשיתי לפני כשנה וחצי

אגב בביתר יש כ500 בנות כל שנה
בבית שמש כ1,500 בבני ברק כ2,000 בירושלים כ2,500 באשדוד ומודיעין עילית כ 900 בנות כ"א באלעד כ 400

כבר נכתב פה בעבר
הנתון של 10000 זוגות מעולם לא נבדק לעומק ולכאו' אינו נכון אנחנו אולי קרוב אבל עוד לא שם
וזה כולל הרבה כאלו שבהגדרה חרדים אבל עדיין יותר גמישים מבחינת דיור במתחרדים לייט וכדו'
לגבי בני ברק הנתון של 2000 בנות במחזור נראה לי מוגזם משהו אין לי נתונים ברורים אבל זה כנראה גוזמא
בבני ברק נבנים כל שנה מעבר לדירות חוקיות 500 יח"ד לזו"צ בגגות ובקומות העמודים
סך העסקאות בבני ברק היה כ1200 עד לפני שנתיים וצנח ל780 לשנה בשנתיים האחרונות
זאת אומרת אחד מה2 או שאין לאנשים כסף לקנות במחירים האלו או שהרבה בנות יוצאות מהעיר לפרפריה
עוד נתון יש להוסיף
אנחנו בתקופה שהגל הגדול של בני ברק הוותיקה שהגיע אחרי המלחמה חצה את גיל ה80
ויש גם מאות דירות שמתפנות כל שנה בשונה מהפרוייקטים החדשים יחסית
נכון לכעת יש למעלה מ1700 דירות חדשות / בבניה לא מכורות
(בגינות דוד ניתן לקנות דירה מהניילונים לכניסה מיידית במחיר שלפני שנה אי אפשר היה לחלום עליו)
עוד 830 נכסים ביד 2 וכן 450 דירות בלוח יתד (כמובן שחלק זה פרסום כפול )
בקיצור יש בבני ברק מספיק דירות לכוולם וכפי שהבאתי לעיל גם המתווכים הוותיקים
כבר מודים בחצי פה שמי שלא יורד במחיר ב100-150 אלף לא מוכר !
וזה מביא לשאלה מה יקרה בבית שמש ברגע שתמשיך תנופת הבניה ומכרזים חדשים יכנסו
עוד אלפי דירות יסיימו את הבניה עוד מאות שזכו במחיר למשתכן ולא מעוניינים לבא לגור
ויגלו שהמשכנתא הרבה יותר יקרה מהשכירות .ואז יצאו למכירה מאות דירות בבת אחת
האם לא יקרה בבית שמש מה שקורה כעת בבני ברק
לענ"ד כן ! היות והגענו למחיר שרוב הציבור לא יכול לעמוד בהחזרי המשכנתא + היצע דירות גדול , זה ישבר

 

[ניק 31137]

ישראל היום: בנק ישראל חושש מבועת נדל"ן: ידרוש מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות החדשות
לינק לכתבה

ספוילר: הכתבה המלאה

בנק ישראל חושש מבועת נדל"ן: ידרוש מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות החדשות
הפיקוח על הבנקים העביר לבנקים טיוטת הוראה לפיה ידרוש לרתק הון ככל שהסיכון בתיק האשראי ילך ויגדל • בבנקים חוששים ממחנק אשראי שיפגע בצמיחה • גורמים בשוק ההון: הפיקוח על הבנקים מכניס את המערכת לחוסר ודאות גדול מידי
אחת המוסכמות אליהם הגיעו בכירים בכלכלה הישראלית מדברת על תיאבון גדול (מידי) של כולם לעסקאות נדל"ן וזה אומר שבחודשים האלה מתנפחת בועה בשוק הנדל"ן שסופה, במקרה הטוב בועת סאב-פריים, ובמקרה הפחות טוב - קריסה של משקי בית.

נסביר לרגע את הדברים. הקבלנים נואשים למזומנים וכדי לקבל את המימון הבנקאי ברמה משביעת רצון הם צריכים להראות לבנק שהם מצליחים למכור "על הנייר" דירות. כדי לעודד את הציבור לבוא לאתרי המכירות ולחתום על עסקאות לרכישת דירה הם יוצאים במבצעים אגרסיביים וזה אומר: במקרה הטוב העסקאות הן כאלה: הרוכשים משלמים 20% מהעסקה במזומן ואת שאר ה-80% הם מתחייבים לשלם כשיקבלו את הדירה. במקרה הפחות טוב, מדובר במבצעי 90:10 וזה אומר תשלום של 10% במעמד החתימה על החוזה ואת היתר משלמים כשמקבלים את הדירה.

בתהליך הזה נכנס הבנק. הבנק מעמיד משכנתא על יתרת הכסף, כלומר באופן עקרוני מעביר את הלקוח חיתום כבר בשלב הזה ואז הקבלן מקבל את הכסף שלו, והלקוח מתחייב לשלם את המשכנתא כשיקבל את הדירה וזאת בהנחה שהלקוח לא יצטרך להוסיף כסף מהבית במעמד מסירת הדירה.

בשלב שבין החתימה על החוזה להעמדת המשכנתא בפועל: הקבלן משלם את הריבית לבנק וכאן כבר מתחילה בעיה גדולה מאוד ונסביר.


קבלן שמשחרר את הלקוח ממדד תשומות הבניה ומהריבית על 90% משווי הדירה לוקח על עצמו התחייבויות גדולות מאד. בשלב הראשון מדובר על הריבית שהבנק צריך לקבל וכארגע אנחנו מדברים על ריבית בנק ישראל ברמה של 4.5% ללא צפי להתחלת ירידת הריבית (הקונצנזוס מדבר על תחילת הפחתות ריבית במחצית השניה של השנה, אבל אף אחד לא באמת יודע להבטיח שהתהליך הזה באמת יקרה).

בשלב השני, כדי לייצר מכירות הקבלן לוקח על עצמו את מדד תשומות הבניה וכאן צריך להתעכב רגע. מדד תשומות הבניה אמור למעשה לשקף את עלות בניית הדירה וזה אומר שכשהמדד הזה עולה, עלות בניית הדירה עולה ולהפך. כשהמדד הזה יורד, יותר זול לבנות דירה. במדד תשומות הבניה היו שינויים שאמורים לשקף טוב יותר את עלות שכר העבודה בענף אבל מה שקרה זה שמדד תשומות הבניה עלה בחודש ינואר ב-2.6%, שיעור אימתני שאמור היה לקחת שנה שלמה, אבל הוא עלה בחודש אחד את מה שאמור היה לעלות במשך שנה שלמה.

אז מה קרה לנו? כדי לייצר מכירות הקבלן לקח על עצמו את תשלומי הריבית על המשכנתא של הלקוח כשבמקביל לקח על עצמו את העלויות ההולכות וגדלות של בניית הדירה ומי שמממן את כל הטוב הזה - הבנק.

שיחות עם כל הנוגעים בדבר במערכת הכלכלית מעלות את התמונה הבאה: בבנק ישראל מעריכים שיותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים משקפים רמת מימון גבוהה ומכאן רמת סיכון גבוהה שכן כל שינוי בהכנסות של התא המשפחתי, יערער את היכולת לשלם את המשכנתא. מצד השני, כל שינוי במבנה עלויות הבניה, יערער את היכולת של הקבלן לעמוד בחוזה שלו מול הלקוח. כלומר להשלים את הבניה במועד ללא קריסה כלכלית. ובאמצע - נמצא הבנק.

כדי לצנן את התהליך הזה, בנק ישראל קיים פגישה לפני מספר חודשים עם מנהלי החטיבות העסקיות בבנקים וביקש מהם למתן את האשראי לקבלנים, אבל זה לא קרה. מכאן בנק ישראל הלך צעד אחד קדימה וצעד משמעותי מאוד. וזה אומר: כדי לשמור על יציבות המערכת הבנקאית, ככל שהבנק ירצה לקחת על עצמו סיכון - הוא יאלץ לרתק הון שיהיה כרית ביטחון במידה והקבלן ו/ או הלקוח שרכש דירה לא יעמדו במחוייבויות שלהם.


נכון להיום יחס ההון של הבנקים נע בטווחים של 9% בבנקים הבינוניים והקטנים ל-10% בבנקים פועלים ולאומי. אמנם כל הבנקים נמצאים ביחס הלימות הון גבוה יותר ולכן אין שם סיכונים נראים לעיין אבל בנק ישראל רוצה שבנק הפועלים ולאומי יעלו ליחס הלימות הון של 12.5% (לעומתך 12% בפועל היום כשהדרישה הרגולטורית מדברת על 10%) ואילו בשאר הבנקים הדרישה הרגולטורית תעלה גם היא לאזור ה-12% לעומת 9% היום.

לסיכום: הדירשה הרגולטורית החדשה, ככל שתבוא לידי מימוש תצנן את התנפחות בועת הנדל"ן ובאמת גם תצמצם את היקפי המשכנתאות בסיכון גבוה שהבנקים נותנים אבל תגובת היתר עלולה להידרדר לרמה של מחנק אשראי בכלכלה הישראל שלא לדבר על צמצום היקפי הדיווידנדים של הבנקים וזו פגיעה בפנסיות של הציבור רחב

 

[יצחק77]

ישראל היום: בנק ישראל חושש מבועת נדל"ן: ידרוש מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות החדשות
לינק לכתבה

חסום בנט
נשמח אם תצרף את הכתבה

 

[ניק 31137]

חסום בנט
נשמח אם תצרף את הכתבה

הוספתי

 

[ניק 31137]

מעריב: המשבר הגיע: ישראל בדרך לצונמי בתחום הנדל"ן | שלמה מעוז
לינק לכתבה

ספוילר: הכתבה המלאה

המשבר הגיע: ישראל בדרך לצונמי בתחום הנדל"ן | שלמה מעוז
מלאי הדירות הפנויות שברשות הקבלנים הולך ועולה – והזמן הממוצע למכירתן רק מתארך |ההון הפנוי של הציבור נשחק | ולכל אלה תוסיפו את סביבת הריבית הגבוהה, את משבר הפועלים הזרים ואת אי־הוודאות הביטחונית

1. השבוע נצלול לעיקר בתחום שוק הדירות למגורים. נפנה היישר לעסקאות נדל"ן "יד שנייה", היכן שהנתונים אינם מעוותים, היות שמדובר במוכרים מרצון ורוכשים מרצון של הדירות, על פי נתוני הלמ"ס. בעסקאות יד שנייה אין סובסידיה ממשלתית, אין הלוואות מסובסדות מקבלן בשיטת 80/20, ואין שלם עכשיו מעט ואת השאר לקראת האכלוס.מלחמת חרבות ברזל נמשכת כבר מעל ל־500 יום, ולכן השוואה היום למה שנעשה לפני שנה אף היא אינה נכונה מנקודת ניתוח ענף הבנייה למגורים. לכן נבחן עסקאות יד שנייה בכל שנת 2024 - עדיין בתקופת המלחמה - לעומת 2022, שהיא השנה הנקייה וה"רגילה" האחרונה, אחרי הקורונה ולפני המלחמה. פה נחשוף את מערומיו של ענף הבנייה למגורים.
בשנת 2024 נמכרו 55,400 דירות בעסקאות יד שנייה - ירידה של 20% לעומת 2022. הצניחה בעסקאות נרשמה בכל המחוזות: 32% במחוז הצפון האומלל, 22% במחוז הדרום, 21% במחוז תל אביב וגם ביהודה ושומרון, 20% במחוז חיפה, 13% במחוז המרכז ו־9% באזור ירושלים.

לעומת זאת, כשמשווים עסקאות נדל"ן יד שנייה בין 2023־2024, השנה שלקראת סיומה פרצה המלחמה, הכיוון שונה לחלוטין, עם עלייה ארצית של 25.5%. זאת ללמדנו שגם לאחר עלייה כה גבוהה (לכאורה), מספר העסקאות בשנה האחרונה עדיין נמוך מאשר בשנת 2022.מי שזכו לעדנה בשנת 2024 לעומת 2023 במכירת דירות יד שנייה היו מחוזות המרכז עם עלייה של 38%, ומחוז תל אביב עם עלייה של 29%. למחוזות אלה נהרו הישראלים המוכים מהפריפריה, מהצפון ומהדרום.
במקביל לכך, ממחוזות המרכז ותל אביב גם היגרו לחו"ל עשרות אלפי תושבים, וכך נוצר "שוק של יורדים" – בעלי דירות שעזבו את ישראל מכרו אותן לאלה שעזבו את האזורים המטווחים. נזכיר כי על פי נתונים רשמיים, בשנת 2023 היגרו מישראל 55,100 אזרחים, ובשנת 2024 (עד אוגוסט) 40,400 נוספים.2. הקבלנים תקועים עם שיא חדש של 75,940 דירות חדשות שנותרו למכירה, כך על פי הלמ"ס, שהן 23 חודשי היצע, לפי קצב מכירת הדירות היום. בספטמבר 2023, טרם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, היו במלאי 69,799 דירות, שהיו היצע של 19.6 חודשים לפי מגמת המכירות. זאת לעומת 44,591 דירות במלאי בינואר 2022, שהיו רק 10.6 חודשי היצע לפי מגמת המכירות.
המשמעות היא שתוך שנתיים חלה כמעט הכפלה במספר חודשי ההיצע של הדירות בידי הקבלנים ביחס למגמת היקף המכירות של הדירות החדשות, שאותן איש אינו מוכן או מסוגל לרכוש. ובזמן שהקבלנים תקועים עם מלאי דירות בהיקף כה גדול, ההכנסה הפנויה של הציבור נתקעה בשל המלחמה, שבה נהרסו ונסגרו עשרות אלפי עסקים.
החל משנת 2025, ההכנסה הריאלית הפנויה של ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי הולכת להידרדר ריאלית במשך שלוש שנים, בשל העלאות המיסים והקפאת מדרגות מס הכנסה ונקודות הזיכוי, כפועל יוצא מהכבדות הממשלה למימון המלחמה. הקבלנים כבר לא נוטלים אשראי מהמערכת הבנקאית לרכישת קרקעות, ועל פי בנק ישראל, כבר מתחילת 2023 האשראי לרכישת קרקע נותר יציב.הזהירות של הקבלנים הבונים דירות חדשות מובנת: הם נמנעים בדרך כלל מרכישת קרקע לבנייה בסביבת ריבית גבוהה ומהתמשכות משך הבנייה, שעולה כסף רב יותר לעומת 2022, כשאז הכסף היה זול בהרבה. במקביל, מחסור פועלי הבנייה הופך לכרוני, תוך עלייה חדה בשכר הפועלים הזרים בענף, בייחוד הסינים המיומנים והחרוצים – ששכרם מגיע לפסגת השכר החודשי הממוצע של עובדי הייטק בתחום מחקר מדעי ופיתוח.
בשבוע שחלף הלמ"ס עשתה סדר ועדכון בנתוני "מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים", שעלה בחודש ינואר ב־2.6% והגיע ל־137.1 נקודות. במשך שנה לינואר 2025 עלה מדד התשומות ב־5.3%. עד דצמבר 2024 המדד האמור היה מבוסס על משקלות נתונים שנקבעו בשנת 2011, ומכאן השינוי הדרסטי במדד החדש של מחירי התשומה בבנייה למגורים שהקבלנים הרגישו בו מכיסם ומהוצאותיהם - בעוד המדד של הלמ"ס כבר לא היה רלוונטי.כך ערב המלחמה חלקם של פועלי הבניין הערבים מיהודה ושומרון והזרים היה 29% מכלל הפועלים, ובעדכון הנוכחי הביא לקפיצת עלויות הבנייה, לאחר שחלקם של העובדים הזרים, ובכללם הפלסטינים, ירד ל־5% (!).כלומר, עלות העבודה – של ישראלים ושל זרים – הפכה ליקרה יותר, וכך הביאה לקפיצה בעלויות הבנייה למגורים. עד כה, לפי נתוני הביטוח הלאומי, רק שליש מהעובדים הפלסטינים הוחלפו על ידי עובדים זרים אחרים שמגיעים ארצה באישור הממשלה – אך שכרם של הזרים בענף כפול מזה של הפלסטינים. על פי המדדים החדשים, שכר העבודה בענף הבנייה עלה מאז תחילת המלחמה ועד ינואר השנה ב־9.8%, ומתוכם עלייה של 4.5% בינואר בלבד.3 היקף האשראי של הקבלנים בבנייה החדשה ממשיך לעלות, וחובותיהם תופחים ונוסקים. האשראי שהקבלנים נוטלים מיועד בעיקר למבצעי 80/20: הם מקבלים הלוואות מהבנקים ונותנים הלוואות לרוכשי הדירות, מה שנקרא "הלוואת קבלן". עד לא מזמן רוכש הדירות היה מממן את הקבלן בתחילת הבנייה, ועוד טרם החלה בפועל היה מעמיד מקדמות בהיקפים גדולים, וקונה דירות תוך סיכון מסוים. היום הקבלן מממן את הרוכש ומוכר לו דירה על הנייר, כשהסיכון על הקבלן.בחינות הבנק המרכזי את הוצאות המימון של החברות הציבוריות בענף הבנייה העלו כי הוצאות המימון ביחס לרווח התפעולי גדלו במשך ארבעה הרבעונים לרבע השלישי של 2024, וכי הוצאות המימון של החברות הקבלניות עלו ב־50% בהשוואה ל־2020. למרות נתונים אלה קובע בנק ישראל כי הוצאות המימון של החברות עדיין סבירות למקובל בענף.הוצאות המימון הגבוהות הקטינו בשלוש השנים האחרונות את רווחיות חברות הבנייה, מה שהקטין את רווחיותן של החברות הנסחרות בבורסה, שנתוניהן גלויים.

4 בשקלול כל הנתונים הללו, עולה החשש מהתפתחות משבר דמוי "סאב פריים" בישראל. בבנק ישראל טוענים כי למערכת הבנקאית ישנה יתרת הפרשה מספקת להפסדי אשראי - הפרשה במאזנים שהיא מעין "כרית אוויר" למערכת הבנקאות במקרה של התממשות הסיכונים.בימים רגילים, אולי התזה של בנק ישראל הייתה תופסת לגבי אותו מקדם ביטחון, אבל כאשר אי־הוודאות הגיאופוליטית, המדינית, הביטחונית והחברתית חוגגת, הקרקע למשברים הופכת לפורייה במיוחד – ואת זה לא רואים בספרי הבנק.כדאי לחכמי בנק ישראל לזכור כי משברים לא מודיעים מראש שהם עומדים לפרוץ. זהו טבעו של משבר כלכלי, בדיוק כפי שקרה בארה"ב ב־2008. אגב, מהיכן לדעתכם הצליחו הבנקים גם ליצור "כרית אוויר"? התשובה היא כמובן מהציבור, שאותו עשקו. כן, גם היום מערכת הבנקאות עדיין מצליחה לחמוס את הציבור באמצעות ריבית מאוד נמוכה שהיא מציעה לפיקדונות וכמעט אפס ליתרות עו"ש, בעודה גובה במקביל ריבית כבדה מהציבור על הלוואות ומשיכות יתר.ראו חברות האשראי כי טוב – והצטרפו למגמה. אבל לא לעולם חוסן: הציבור כבר החל לצמצם הוצאותיו על רקע נגיסת הממשלה בהכנסתו הפנויה. החכמים יותר ייטלו פחות מימון, החכמים פחות ייטלו מימון, אך לא יצליחו לעמוד בהחזרים. קחו בחשבון ששחיקת ההכנסה הפנויה רק החלה, ותימשך לאורך 36 חודשים, עד שיעודכנו מדרגות מס ההכנסה ונקודות הזיכוי בפעם הבאה.5 בשל מבצעי הבנקים והממשלה לדירות חדשות בהנחה עבור הציבור החרדי, ישנה עלייה במכירות דירות – רובן על הנייר. בשנת 2024, שנת המכירות על הנייר, נרשמה נסיקה במכירת דירות חדשות לעומת 2023 בשיעור של 65%. אפילו לעומת שנת 2022 – שנת הבסיס שלנו – חלה עלייה בשיעור של 17%.חלק מעלייה דרסטית זו קרה גם בדצמבר, כשמיהרו הרוכשים לרכוש דירה בשל עליית המע"מ מ־17% ל־18%. זה בא לידי ביטוי בהכנסות הממשלה ממיסי נדל"ן שזינקו בינואר בשיעור של 30% – ל־1.74 מיליארד שקל. במחוז הדרום הייתה עלייה במכירת דירות חדשות בשנת 2024 בשיעור של 49% לעומת 2023, ועלייה של 29% ביחס לשנת 2022.במחוז תל אביב עלייה של 91% ו־14%, במחוז המרכז עלייה של 90% ו־27%, במחוז חיפה עלייה של 72% ו־15%, במחוז הצפון עלייה של 64% ו־20% ובמחוז ירושלים עלייה במכירה של 25% לעומת 2023 ו־2.3% לעומת 2022.עלות נטילת ההלוואות של הקבלנים כדי להעמיד האשראי לרוכשי הדירות בשיטת 80/20 מגיע לכ־7%־7.5%. זוהי הערכה שמרנית וסבירה, ומשמעותה היא הנחה ריאלית לרוכש הדירה של כ־9%־10%, בהתחשב בכך ש־80% ממחיר הדירה משולם "אחר כך" - לאורך מספר שנים או לקראת מסירת הדירה, אם וכאשר. כמובן שישנה שונוּת ממבצע אחד למשנהו, והנתון יכול לעלות או לרדת בהתאם.לעומת זאת, ובאופן פרדוקסלי, בשנה האחרונה לחודשים נובמבר־דצמבר, הנתון האחרון שהתקבל מהלמ"ס היה עלייה של מחירי הדירות החדשות ב־4.4%, ו־1.8% בשנתיים. הלמ"ס אינה מתחשבת בזרם התשלומים לרכישת הדירה - רק במחיר על הנייר שנמצא בחוזה הרכישה. אבל אם נפחית מהעלייה בשנה האחרונה את ההנחה הגלומה כאמור בשיטת מבצעי 80/20, אזי לפנינו ירידה ריאלית במחירי הדירות של 4%־6%, לעומת מקרה קיצון של תשלום מלא עבור דירה חדשה בתוך זמן קצר.כמובן שגם ב־2023 היו מבצעים של 80/20 ואפילו 90/10, כך שהירידה המשוקללת במחיר החלה כבר לפני שנתיים. אם נעבור למחיר הריאלי, ללא קשר למבצעי 80/20, נבחן את מחיר הדירות מול מדד המחירים לצרכן, שעלה בשנה האחרונה לדצמבר ב־3.2%. מתברר כי בשנה האחרונה העלייה במחיר הריאלי של הדירות הייתה מועטה – כ־1.1%.בשנתיים לחודש דצמבר 2024 עלה מדד המחירים לצרכן בכ־6.2%, בעוד מחירי הדירות החדשות עלו בפחות מ־1.8% לאורך התקופה. נתונים אלה מראים כי לפנינו המשך הירידה הריאלית במחירי הדירות.מגמה זו אף נמשכת, לאחר עליית מדד המחירים לצרכן בחודש ינואר השנה ב־0.6% ובשנה האחרונה כולה ב־3.8%. במקביל ישנה ירידה בפעילות בענף העסקאות לדירות מגורים – ברבע האחרון של 2024 מספר כלל העסקות עמד על 15,969 לאחר 19,211 ברבע השלישי של 2024, 18,083 ברבע השני ו־18,330 ברבע הראשון.הרבע הראשון והשני של 2025 קריטיים לגבי עתיד ענף הבנייה למגורים בישראל. מצד הרוכשים הוא מגלם ריבית גבוה והכנסה פנויה שהולכת ונשחקת, ומצד הקבלנים הקשיים נערמים: ריבית גבוהה יותר במימון הלוואת קבלן, ירידה צפויה בביקוש, מכירות שבוצעו ובהן ויתרו לחלוטין לרוכשים על רכיב ההצמדה בחוזה לפי מדד תשומות הבנייה למגורים (וגם אלה שלא ויתרו מוגבלים בחוק להצמדה של עד 40% מהעלייה במדד תשומות הבנייה למגורים), ירידה ברווחיות, מלאי אדיר של דירות שעומדות ריקות ומחסור בעובדי בניין.אז אולי מה שהפך בארה"ב למשבר "סאב פריים" ייקרא אצלנו "משבר הקבלנים"? ימים יגידו. דבר אחד בטוח: במשברים כה גדולים כמו זה הבא עלינו ממש מעבר לפינה, המדינה תיחלץ לעזרה, בדיוק כפי שהיה במשבר משבר המניות הבנקאיות ב־1983 ומשבר הקיבוצים ב־1985. חכו ותראו.

 

[דג תמנון]

כבר היום הבנקים מחוייבים בהקצאת הון לכל משכנתא על פי דירוג מסויים. כלומר הבנקים מחוייבים 'לשים בצד' מזומן על כל משכנתא שהם מלווים אחוז משתנה מהמשכנתא לפי סיווג המשכנתא ורמת הסיכון שלה. כעת הרגולטור מבקש מהבנקים 'לשים בצד' עוד יותר כסף דבר שישפיע על נזילות ההלוואות של הבנקים. מתחיל להיות מעניין!

 

[בית שימשי]

מעריב: המשבר הגיע: ישראל בדרך לצונמי בתחום הנדל"ן | שלמה מעוז

יש יותר ויותר מומחים (בלי אינטרסים) שמזהירים על זה.
אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

 

[דג תמנון]

יש יותר ויותר מומחים (בלי אינטרסים) שמזהירים על זה.
אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

זה יהיה מאד לא פשוט - אבל המדינה תזרים כסף לנפגעי המשבר לפחות כמו בקורונה אם לא לאנשים - אז לבנקים.

 

[ניק 31137]

זה יהיה מאד לא פשוט - אבל המדינה תזרים כסף לנפגעי המשבר לפחות כמו בקורונה אם לא לאנשים - אז לבנקים.

ואז מה?
גם אם המדינה תזרים כסף לבנקים זה יגרום לכך שהחוב הפרטי של הלקוחות הפרטיים לקחו על עצמם יקטן?
אין שום תקדים בעולם או בארץ לכך שהמדינה מחלה ללקוחות פרטיים על החוב הפרטי שלהם שהם לקחו על עצמם בידיעה ברורה שהם יכולים לעמוד בהחזר החודשי.
האזרח הקטן ירוויח מהמשבר כי יוקר המחיה יצנח דרמטית. מבחינת ההחזר החודשי- שום דבר לא ישתנה.

 

[ניק 31137]

יש יותר ויותר מומחים (בלי אינטרסים) שמזהירים על זה.
אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

מה הכוונה כסף שאין להם?
הם עומדים עכשיו בהחזר החודשי? הם יעמדו גם אז. זה יהיה מבאס אבל לא יפגע באזרחים הקטנים.

 

[ניק 31137]

מקור?

משבר הנדל"ן בארה"ב ב2008 לדוגמא