התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[הרוכש דירה ברמה ד']

שלום יש למישהו מושג כמה עולה בבית ישראל דירה קטנה למטר בבנייה חדשה הציעו לי בפחות מחמשים אלף למטר על הנייר האם זה רוחי

זה לא ריווחי מסיבה פשוטה
שההצעה שם היא רק על הנייר ...
ואידך זיל גמור ...
אשמח להסביר יותר , אבל כמובן רק בפרטי

 

[daniel t]

איך אני יכול להשיג אותך המספר שלי הוא 05 83203733 תודה רבה

 

[מאז ולתמיד]

בחזרה לנושא האשכול,
על פי מגזין סקירת הנדלן של יד 2 לשנת 2024
ירושלים העיר המבוקשת ביותר למכירה.
43 אחוז עלייה בביקוש הארצי ביחס לשנת 2023.

כנראה שמאוחר לקבוע שדווקא ירושלים תרד במחירים בעקבות הבנייה,
וכפי שטענתי בהודעות קודמות, מתברר שבנייה מאסיבית בירושלים רק מגבירה את הביקוש במגוון ציבורים ולא ממתנת את העלייה במחירים (וחבל).

 

[די]

ירושלים העיר המבוקשת ביותר למכירה.

מבוקשת=הכי הרבה חיפושים ביד2 לגבי קניה
שזה די ברור בגלל שירושלים עיר גדולה והמחירים זולים יחסית לתל אביב
בתל אביב הביקוש לשכירות הרבה יותר גבוה מירושלים.
דבר נוסף כתוב שם שהשוק בירושלים הוא ניטרלי לא בידי המוכרים ולא בידי הקונים (כלומר ביקוש בינוני)

 

[מאז ולתמיד]

מבוקשת=הכי הרבה חיפושים ביד2 לגבי קניה
שזה די ברור בגלל שירושלים עיר גדולה והמחירים זולים יחסית לתל אביב
בתל אביב הביקוש לשכירות הרבה יותר גבוה מירושלים.
דבר נוסף כתוב שם שהשוק בירושלים הוא ניטרלי לא בידי המוכרים ולא בידי הקונים (כלומר ביקוש בינוני)

זה נכון שכתוב שם שיש הכי הרבה חיפושים - וזה בגלל שזו העיר הכי גדולה,
אבל מלבד זאת כתוב שיש גידול של 43 אחוז ביחס לשנת 2023, ונתון זה לא קשור כלל לגודל העיר.
אלא עלייה בביקוש ביחס לשנת 2023.

יותר ממוצע העלייה בביקוש של 37 אחוז (בקרב הערים עם הביקוש הגבוה).
אגב יש לשים לב שברשימה זו יש רק את הערים שעלו בביקוש ולא את הערים שלא עלו.
מעניין למה בית שמש לא ברשימה (אולי דובר העיר ידע לענות על שאלה זו).

 

[די]

אבל מלבד זאת כתוב שיש גידול של 43 אחוז ביחס לשנת 2023, ונתון זה לא קשור כלל לגודל העיר.
אלא עלייה בביקוש ביחס לשנת 2023.

ובבאר שבע עלייה של 50%
פתח תקווה 43%
אשקלון 51%
אשדוד 43%
רמת גן 49%
חדרה 53%
קריית מוצקין 66%
הרצליה 47%
קרית גת 51%
מודיעין 52%
יכול להיות שהיום יותר משתמשים ביד2 לעומת העבר שהשתמשו יותר בתיווך. בכל אופן אין כאן משהו מיוחד בכלל בירושלים.

 

[די]

מעניין למה בית שמש לא ברשימה

אולי בבית שמש לא כ"כ משתמשים ביד2 אז אין להם מספיק נתונים
דרך אגב בבית שמש הכח ביד המוכרים (68), לעומת ירושלים (54) ניטרלי. כלומר בבית שמש הביקוש גבוה יותר ביחס להיצע, לעומת ירושלים שהביקוש נמוך יחסית.

 

[מאז ולתמיד]

ובבאר שבע עלייה של 50%
פתח תקווה 43%
אשקלון 51%
אשדוד 43%
רמת גן 49%
חדרה 53%
קריית מוצקין 66%
הרצליה 47%
קרית גת 51%
מודיעין 52%
יכול להיות שהיום יותר משתמשים ביד2 לעומת העבר שהשתמשו יותר בתיווך. בכל אופן אין כאן משהו מיוחד בכלל בירושלים.

צעד מאד חכם להביא את המקומות עם העלייה הכי גבוהה. (גם אני יכול למנות את המקומות הנגדיים)
לא טענתי שבירושלים יש את העלייה הכי גדולה,
טענתי, שבירושלים יש עלייה (מעל לממוצע) בביקוש,
ויחד עם הביקוש הגבוה ממילא יש את הביקוש הגבוה בארץ.
וזאת סתירה לטענות שיש ירידה בביקוש למקום כמו ירושלים, שהחילונים דתיים לייט וחרדים בורחים ממנה.

אולי בבית שמש לא כ"כ משתמשים ביד2 אז אין להם מספיק נתונים
דרך אגב בבית שמש הכח ביד המוכרים (68), לעומת ירושלים (54) ניטרלי. כלומר בבית שמש הביקוש גבוה יותר ביחס להיצע, לעומת ירושלים שהביקוש נמוך יחסית.

סתירה מיניה וביה.
בהנחה שאין להם מספיק נתונים על בית שמש,
איך אפשר ללמוד על הביקוש הגבוה לבית שמש?
אולי אין להם מספיק נתונים?

מלבד זאת,
בשוק במחירים גבוהים כאלו מתבקש שהכח יהיה גם ביד הקונים.
שים לב שברשימת שוק הקונים נמצאות ערים כמו תל אביב, רמת השרון, הוד השרון, הרצלייה ורמת גן, שהמחיר בהם גבוה משמעותית,
וברשימת שוק מוכרים נמצאות ערים כמו שדרות, טבריה, בית שמש, אשקלון, קריית ביאליק, שהמחיר בהם נמוך יחסית. (מלבד מודיעין שנדחפה לרשימה זו).
מיקום ניטרלי לעיר יקרה כמו ירושלים שבונים בה כמות גדולה של בנינים זה מיקום יפה מאוד.

 

[פרישמן]

אין הוכחה מהמידע הזה שתהיה עליית מחירים. דווקא בעמוד 12, מדד חום מחירי הנדלן שמשווה בין ערים את עקומת היצע והביקוש אתה יכול לראות שירושלים לא גבוה מספיק ברשימה, אלא נייטרלי סוג של באמצע.

 

[פרישמן]

כתבה היום בידיעות ירושלים, אמין מספיק כי זה נתון של השמאי הממשלתי.

 

[די]

בשוק במחירים גבוהים כאלו מתבקש שהכח יהיה גם ביד הקונים.
שים לב שברשימת שוק הקונים נמצאות ערים כמו תל אביב, רמת השרון, הוד השרון, הרצלייה ורמת גן, שהמחיר בהם גבוה משמעותית,
וברשימת שוק מוכרים נמצאות ערים כמו שדרות, טבריה, בית שמש, אשקלון, קריית ביאליק, שהמחיר בהם נמוך יחסית. (מלבד מודיעין שנדחפה לרשימה זו).

ערים עם ביקוש גבוה ביחס להיצע כמו בית שמש, פתח תקווה, חדרה, מודיעין, הם ערים שמשלבים מחיר טוב ביחס למיקום שלהם.
היום אדם "נורמאלי" לא קונה דירה חדשה בתל אביב, רמת השרון, הרצליה וכדומה אלא אם כן הוא מיליונר. אז אם יבנו שם הרבה דירות באמת יש סיכוי לירידת מחירים (כמו שדה דב שמחירי הקרקע ירדו, אם כי זה לא בהכרח ישקף הורדה במחיר לרוכשי הדירות).

 

[שמח-לעזור]

קרדיט: חדשות שוק ההון וכלכלה (קבוצת צ'ט של @ניסן עציוני)

ספוילר: כלכליסט בכתבה נרחבת על ירושלים

לשנה הבאה בירושלים הגבוהה: המגדלים בדרך לשנות את הבירה

עיר הבירה הפכה לשיאנית ההתחדשות העירונית והמובילה בנתוני מכירת הדירות, לאחר שמפרוץ המלחמה תושבי חוץ רבים החליטו להשקיע בה. נתונים חדשים חושפים אילו שכונות ישנו את פניהן לחלוטין בשנים הקרובות, וכיצד הבנייה המסיבית לגובה של 40 קומות מאתגרת את האוכלוסייה החרדית - אבל גם את תושבי ירושלים הוותיקים, שישאו בנטל העלויות הכבדות

בשנה וחצי האחרונות, מאז פרצה מלחמת 7 באוקוטובר, ירושלים הפכה לתופעה נדל"נית. אם זה בזכות תושבי החוץ שמיהרו לרכוש בה דירות, משקיעים שמזהים את הפוטנציאל בגלי ההתחדשות העירונית אחרי שנים מנומנמות או יזמים שמסתערים על מעט השטחים הפנויים שנותרו בעיר הבירה.

ירושלים נמצאת בתנופת בנייה כוללת — הן ביזמות של בנייה חדשה והן בפרויקטי פינוי־בינוי של התחדשות עירונית. דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהתפרסם במחצית 2024 חשף שהעיר ירושלים היא המובילה בישראל בקידום תוכניות התחדשות עירונית. כך, כמות יחידות הדיור שאושרו במצטבר עד סוף שנת 2023 עמדה על 22,433. לצורך ההשוואה, העיר שניצבה במקום השני מבחינת היקפי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי־בינוי היא תל אביב, ובה אושרו 17,287 יחידות דיור. גם בהיתרי בנייה לפרויקטי התחדשות עירונית, כלומר השלב הבא במימוש התוכניות לפינוי־בינוי בפועל, ירושלים מובילה, אם כי בהיבט זה היא השנייה ברמה הארצית, אחרי קריית אונו.

המספרים ממחישים שמדובר בלא פחות ממהפך אורבני — מעיר שיכונים ובתים ישנים לעיר שבה מגדלים בגובה ממוצע של 27 קומות. פילוח מיוחד שהגיע לידי מגזין כלכליסט ממפה בדיוק את השכונות המובילות בהיקפי ההתחדשות: במקום הראשון ניצבת שכונת קריית יובל עם 7,352 יחידות דיור מאושרות להתחדשות עירונית ב־2023 לבדה. פרויקט מרכזי בשכונה הוא "מתחם אולסוונגר", שבו ייבנו 1,200 דירות במקום 320 הקיימות, במבנים של עד 22 קומות.

במקום השני בין השכונות הירושלמיות המובילות בהתחדשות עירונית נמצאת קריית מנחם, ובה אושרו עד כה 6,475 דירות. מיזם בולט בשכונה הוא "מתחם הנורית", ובו צפויות להיבנות 1,706 יחידות דיור במקום 646 הקיימות. מדובר במתחם שייהרס ויפונה בשלבים, ובו יוקמו מגדלים בני 15, 36 ו־41 קומות. במקום השלישי ברשימת השכונות המתחדשות נמצאת קטמון (4,952 יחידות דיור) ואחריה תלפיות (4,183 יחידות דיור) וגילה (4,179 יחידות דיור).

גורמי התכנון בעירייה מתקשים להודות בכך, אבל הבנייה המואצת בצורה של התחדשות עירונית במגדלים לגובה היא גם בלם מסוים לרכישות דירות על ידי חרדים. המשמעות היא שהתהליך שעוברת ירושלים עשוי לשנות את אופייה בשכונות מסוימות. משפחות חרדיות מעדיפות לגור במבנים נמוכים יותר, לרוב 6 עד 8 קומות, מסיבות הקשורות לתכנון ולבניית הבניין, בעיקר בשל מעלית השבת — שישנם פלגים גדולים ומחמירים שנמנעים משימוש בה באופן מוחלט. גם מרפסת השמש היא משמעותית, כי היא משמשת פעם בשנה כמרפסת סוכה, ועל פי ההלכה צריכה להיות חשופה חלקית לכיפת השמיים.

עיריית ירושלים מבהירה כי היא מקדמת בינוי ללא קשר לסוג האוכלוסייה, אבל נראה כי הסוגיה מטרידה אותה. כך, חבר מועצת העיר, נציג סיעה של חסידות גור ומחזיק תיק השימור, יוחנן ויצמן, שהשתתף ביום עיון משותף למטה המאבק לבינוי שפוי ולאוניברסיטה העברית לפני כחודש, אמר: "הסיבה העיקרית לאישור המגדלים, וזה גם מה שעמד בעת אישור תוכנית האב של קריית יובל, היתה למנוע כניסת חרדים לשכונה. המטרה של המגדלים היתה לצמצם נוכחות חרדית בעיר".

הנדל"ן מתפוצץ, אבל ההגירה לעיר עדיין שלילית

שוק הנדל"ן הירושלמי לוהט מאז פרצה המלחמה. תופעה זו קיבלה ביטוי בנתוני הרבעון השלישי של שוק הבנייה למגורים, שפורסמו בסקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר. ירושלים הייתה העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרבעון המקביל ב־2023, יש להזכיר, היה רגע לפני המלחמה אבל הושפע מאוד מהריבית הגבוהה שהקטינה את מספר העסקאות. 16% מהרוכשים עשו זאת במסגרת רכישת דירה ראשונה.

כאמור, גם בסגמנט המשקיעים בלטה ירושלים ברבעון האחרון של 2024. אזור ירושלים בולט בשיעור גבוה של רכישות משקיעים מתוך העסקאות (716 דירות להשקעה), זאת על רקע גל רכישות של תושבי חוץ שתמיד היה קיים, אך התעצם לאחר המלחמה. אלה גם תרמו להעלאות המחירים: בירושלים כמעט שני־שלישים מהרכישות בשוק היוקרה (דירות של מעל 10 מיליון שקל) בוצעו על ידי תושבי חוץ. ומה בכל הקשור למחירים? גם כאן הבירה בולטת. אזור ירושלים רשם ברבעון השלישי את השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד, כאשר אלו עמדו על 2.9% בלבד.

למרות כל זאת, מאזן ההגירה של ירושלים עדיין נותר בשנים האחרונות שלילי — יותר אנשים עוזבים את העיר מאשר עוברים לגור בה. כך, ב־2022 עברו לגור בירושלים 12,200 איש ועזבו אותה 27,700. בשנה שלפני כן, המספרים היו קצת טובים יותר אך מאזן ההגירה עדיין נותר שלילי: ב־2021 עברו לגור בירושלים 11,900 איש, ואילו 22,200 עזבו אותה.

מה שנשמע כפרדוקס הוא לא בהכרח נכון. יאיר אסף־שפירא, חוקר במכון ירושלים לחקר מדיניות, מסביר: "הניסיון לראות בהגירה שלילית נטו כמדד לאטרקטיביות של העיר הוא לא נכון. בסוף, ההגירה השלילית היא תוצר של עודף ביקוש לדיור, ואז רואים שהסיר מתמלא וגולש. אנחנו מניחים שהביקוש ישיג את ההיצע, ושכל דירה שתיבנה בירושלים תתאכלס. מה שמשנה במקרה של ירושלים זה הרכב ההגירה — מי עוזב ומי נשאר".

בעוד שנתיים־שלוש, כשיגיע הרגע לאכלוס עשרות הפרויקטים של מגדלים רבי־הקומות, מאזן ההגירה עשוי להשתנות. דוח המכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית, שהתפרסם בינואר 2025, מלמד שבירושלים נמצא הריכוז החרדי הגדול ביותר במדינת ישראל: נכון לשנת 2023 התגוררו בה כ־293 אלף חרדים, שהם כ־29% מתושבי ירושלים. מבחינת החרדים, ירושלים היא העיר המועדפת, ומבין ערי ישראל יש בה את כמות הרכישות הגדולה ביותר של אוכלוסייה חרדית. העיר הבאה ברשימה היתה בית שמש ואחריה בני ברק. כמות הדירות שנרכשה על ידי חרדים בירושלים גדלה מאוד באופן יחסי. בין השנים 1999־2002 נרכשו בעיר כ־2,800 דירות על ידי חרדים. לעומת זאת, בין השנים 2019–2022 נרכשו בה כ־8,400 דירות על ידי חרדים.

השכונות המתחרדות, כלומר, כאלה שבהן שיעור הרוכשים החרדים גדול מחלקם באוכלוסיית השכונה, הן קריית משה והעיר העתיקה (כ־40% מאוכלוסיית השכונה), הגבעה הצרפתית, קריית מנחם ועיר גנים (20%־30%), קטמונים, גילה, פסגת זאב (10%־20%), וארמון הנציב, הר חומה וטלביה (עד 10%). חלקן, כאמור, נמצאות גם ברשימת השכונות המתחדשות הכי מהר מבחינת היקפי הבנייה.

כשביותר ויותר שכונות בעיר, גם החילוניות וגם המעורבות, מקדמים מגדלים בגובה 20 עד 40 קומות, עשויה האוכלוסייה החרדית למצוא את עצמה בבעיה. כאמור, שתי הסיבות העיקריות שבגינן משק בית חרדי נמנע מלרכוש דירה בגובה רב הן המרפסת והמעלית.

כיום, בבניינים שנבנים עד גובה 7 או 8 קומות, השכיחים בשכונות עם ריכוז אוכלוסייה חרדית, היזם מפעיל יצירתיות רבה בתכנון כדי שכל מרפסת שמש, המשמשת פעם בשנה כמרפסת סוכה, תהיה חלקית תחת כיפת השמיים. אם מעל המרפסות נמצאות מרפסות אחרות או גג כלשהו — מדובר בסוכה שאינה כשרה.

אך לעומת סוגיית המרפסות שמאתגרת את הציבור החרדי פעם בשנה, וגם לה ניתן למצוא פתרונות בשטחים משותפים — בעיית מעלית השבת נוכחת כל שבוע. הציבור החילוני עשוי לחשוב שמעלית שבת פותרת את הבעיה של הציבור החרדי, אך האמת רחוקה מזה. על מעלית השבת יש ויכוח פנים־הלכתי, ורבנים מחמירים אף אוסרים באופן מוחלט את השימוש בה. דרך זאת, של הימנעות מוחלטת ממעלית השבת, הופכת להיות נפוצה יותר ויותר בקרב חרדים.

שי שטרן, פרופ’ למשפטים באוניברסיטת בר־אילן וראש המכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית, מסביר כי הרתיעה ממגדלים היא יותר עמוקה מזה: "המגדלים האלה כוללים סל נרחב של מכשירים טכנולוגיים", הוא אומר, "כך למשל מערכות הידראוליות לפינוי אשפה ומערכות שאיבת מים. כל אלה גם הן חסם לחברה החרדית. זאת בנוסף לעובדה שחלק ניכר מהחברה החרדית לא משתמש כלל במעלית שבת".

עם זאת, לדבריו, גם בקרב החברה החרדית ברור שהתחדשות עירונית זה צו השעה: "יש היום נכונות להתמודד עם השאלות ההלכתיות מתוך הבנה שגם המרחבים החרדיים צועדים לעבר התחדשות. הצפי הוא שהחרדים ימצאו את המתכונת לגור בעיר שהופכת מגדלית", מוסיף שטרן.

פתרון אחד עשוי להיות העובדה שבכל הקשור לאכלוס מגדלים — משפחות חרדיות ירכשו פשוט דירות בקומות התחתונות. בשכונות מסוימות ובהתאם לביקושים, זה עשוי לייקר משמעותית את הקומות התחתונות — בניגוד לתמחור הנפוץ באזורים חילוניים, שבהם דירה בקומה גבוהה עולה יותר מבקומה תחתונה. אך גם בקומות התחתונות תצטרך החברה החרדית למצוא פתרונות הלכתיים לטכנולוגיות הנוספות הטמועות במגדל.

"הבעיות במגדלים רלוונטיות גם לכלל הציבור"

ההתחדשות העירונית המסיבית עשויה להשפיע לא רק על האוכלוסייה החרדית בעיר, אלא גם לשנות באופן מוחלט את אופי השכונות ואת אופי הקהילות. עו"ד שרה בן שאול ויס, שמייצגת דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית בעיר ותושבת העיר, טוענת כי הבעיות במגדלים רלוונטיות לכלל האוכלוסייה: "הטענה המרכזית שלי היא שהמגדלים לא מתאימים למגזר היצרני בירושלים, שרובו ציבור דתי או שומר מסורת. חלק נכבד מהמגרעות שהחרדים מוצאים במגדלים רלוונטיות גם להם. מגדלים כאלה גבוהים לא מתאימים למשפחות עם כמה ילדים, בעיקר קטנים, ואי אפשר לקיים בהם קהילתיות. האוכלוסייה בשכונות הוותיקות שמתחדשות היא לרוב עובדי מדינה ונותני שירותים או עסקים קטנים. מדובר על מעמד בינוני שלא תמיד יש לו כסף לגור במגדלים. בהינתן שאין כאן רגולציה כלשהי שתוריד את מחירי הרכישה או לפחות את מחיר התחזוקה, נמצא את עצמנו, אנחנו הירושלמים, מודרים מדיור בעיר. ושוב, כפי שניתן לעבות את השכונות החרדיות, ותיקות כחדשות, בלי לבנות לגובה מנכר ומייקר, מוטלת על מוסדות התכנון החובה למצוא פתרונות גם לכלל הציבור".

גם עו"ד ידידה וולף, פעילה חברתית משכונת הקטמונים, מצביעה על בעיות נוספות בקידום מסיבי של מגדלים רבי קומות: "זה הכל עניין של סדרי עדיפויות, מה יותר חשוב — הכסף והמבנים, או התושבים והקהילות? הבנייה הזאת מפרקת קהילות ופוגעת באיכות החיים של מי שנשאר. התחדשות עירונית הפכה בירושלים המודל המרכזי לתוספת דירות, וכיום רק העשירון העליון מסוגל לרכוש דירה בירושלים".

פרופ' ערן פייטלסון, מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, מצביע על כך שבניית מגדלים עשויה לשפר את המעמד הסוציו־אקונומי של העיר, אך כן גם לפגוע באוכלוסייה הקיימת: "ירושלים מדורגת באשכול השני לפי דירוג הלמ"ס ומי שגורם לכך זה האוכלוסייה החרדית והערבית. הבעיה היא שבחלק מהמגדלים יגורו בעיקר תושבי חוץ ולכן הם לא ישרתו ירושלמים. במגדלים שבהם יתגוררו ירושלמים, שאינם בעלי הון, צפויות בעיות תחזוקה חמורות בהמשך הדרך, שכן אין להם קרנות תחזוקה, והעלויות יאמירו".

סגן ראש העיר ירושלים, עו"ד יוסי חביליו, הידוע כמי שנלחם לשימור האופי הליברלי של ירושלים, מתנגד אף הוא באופן מוחלט לפרויקטי ההתחדשות העירונית הרבים בעיר. בשיחה עם כלכליסט הוא מסביר: "אני מכיר את הטענה שמגדלים עשויים לשמור על הציבור הליברלי בירושלים. אני מאוד מקווה שהיא צודקת, אך אני לא בטוח. אני מבין שיש צורך בהתחדשות עירונית גם כצורך בטיחותי־חברתי וגם כדי לשמור על שטחים ירוקים. לכן אני לא מתנגד עקרונית למגדלים אלא להשתוללות הקיימת היום, שמתעדפת יזמים ודורסת תושבים. מעמיסים עשרות אלפי יחידות דיור ללא תוכנית מתאר וללא תשתיות מתאימות, יש חשש שאנשים לא יוכלו לצאת מהבית. אנחנו רואים לנגד עינינו ניסוי בבני אדם ובגורלה של עיר".

מעיריית ירושלים נמסר: "ירושלים מצויה בעיצומה של מהפכת בנייה שנועדה להבטיח פתרונות דיור מגוונים לכל גוני האוכלוסייה בעיר ומחוצה לה, במחיר שפוי, שיאפשר לחיות בה, למצוא בה תעסוקה, מסחר, תרבות, חינוך ומרחבי פנאי".

מקור

מאמל"ק

1) ירושלים היא המובילה בישראל בקידום תוכניות התחדשות עירונית, מקום שני תל אביב.
בהיתרי בנייה לפרויקטי התחדשות עירונית, כלומר מימוש התוכניות בפועל, ירושלים נמצאת במקום השני אחרי קריית אונו.

2) בדירוג לפי שכונות:
מקום הראשון קריית יובל עם 7,352 יחידות דיור מאושרות להתחדשות עירונית ב־2023 לבדה.
פרויקט מרכזי בשכונה "מתחם אולסוונגר", שבו ייבנו 1,200 דירות במקום 320 הקיימות, במבנים של עד 22 קומות.
במקום השני קריית מנחם, ובה אושרו עד כה 6,475 דירות, מיזם בולט בשכונה "מתחם הנורית", ובו צפויות להיבנות 1,706 יחידות דיור במקום 646 הקיימות.
במקום השלישי קטמון (4,952 יחידות דיור) ואחריה תלפיות (4,183 יחידות דיור) וגילה (4,179 יחידות דיור).

3) שוק הנדל"ן הירושלמי לוהט מאז פרצה המלחמה, תופעה זו קיבלה ביטוי בנתוני הרבעון השלישי של שוק הבנייה למגורים, שפורסמו בסקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר.
ירושלים הייתה העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי ב2024, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
אזור ירושלים בולט בשיעור גבוה של רכישות משקיעים מתוך העסקאות (716 דירות להשקעה), זאת על רקע גל רכישות של תושבי חוץ שתמיד היה קיים, אך התעצם לאחר המלחמה.
אלה גם תרמו להעלאות המחירים: בירושלים כמעט שני־שלישים מהרכישות בשוק היוקרה (דירות של מעל 10 מיליון שקל) בוצעו על ידי תושבי חוץ.
ואזור ירושלים רשם ברבעון השלישי את השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד, כאשר אלו עמדו על 2.9% בלבד.

4) צפי לפגיעה בהתחרדות העיר:
נכון לשנת 2023 התגוררו בירושלים כ־293 אלף חרדים, שהם כ־29% מתושבי ירושלים.
מבין ערי ישראל יש בה את כמות הרכישות הגדולה ביותר של אוכלוסייה חרדית.
העיר הבאה ברשימה היתה בית שמש ואחריה בני ברק.

השכונות המתחרדות, כלומר, כאלה שבהן שיעור הרוכשים החרדים גדול מחלקם באוכלוסיית השכונה,
הן קריית משה והעיר העתיקה (כ־40% מאוכלוסיית השכונה),
הגבעה הצרפתית, קריית מנחם ועיר גנים (20%־30%),
קטמונים, גילה, פסגת זאב (10%־20%),
וארמון הנציב, הר חומה וטלביה (עד 10%).
חלקן, כאמור, נמצאות גם ברשימת השכונות המתחדשות הכי מהר מבחינת היקפי הבנייה.

כשביותר ויותר שכונות בעיר, גם החילוניות וגם המעורבות, מקדמים מגדלים בגובה 20 עד 40 קומות, האוכלוסייה החרדית נמצאת בבעיה מצד מרפסות סוכה ומעלית שבת (ומערכות הידראוליות לפינוי אשפה ומערכות שאיבת מים).

ייתכן ובשכונות מסוימות, החרדים יקנו רק בקומות התחתונות (בידיעה שלא יתחרד לנצח)
וזה עשוי לייקר את הקומות התחתונות — בניגוד לתמחור באזורים חילוניים, שקומה גבוהה עולה יותר מקומה נמוכה.
אך גם בקומות התחתונות תצטרך החברה החרדית למצוא פתרונות הלכתיים לטכנולוגיות הנוספות הטמועות במגדל.

 

[בית שימשי]

1,900 יח"ד במקום מסוף הדלק בשכונת הר נוף בירושלים: תכנית יוזמת אזורים עולה לוועדה המחוזית​

התכנית מציעה הקמה של שכונה לציבור החרדי במקום מתקן פי גלילות, שצפוי להתפנות
זיו גודלפישר 03.03.2025צפה בקובץ המצורף Depositphotos_193148460_L.jpg.webp
1,900 יח"ד במקום מתקן פי גלילות: תכנית להקמת שכונה חדשה במורדות הר נוף בירושלים, במקום מסוף הדלק הישן תעלה בשבוע הבא לדיון לקראת הפקדה בוועדה המחוזית. התכנית מיועדת לציבור החרדי, והיקף האוכלוסיה בה מוערך ב-10,500 נפש.
תכנית "מורדות הר נוף", יוזמת חברת אזורים, חברת יחיאל אבו ושותפים נוספים, משתרעת על שטח של כ- 160 דונמים מדרום-מזרח לשכונת הר נוף, בשטח מתקן פי גלילות. מצפון נמצאת שכונת הר נוף, מצפון מזרח אזור התעשיה גבעת שאול ומדרום פארק נחל רבידה.
התכנית המוצעת מפנה את מתקן פי גלילות הקיים ומייצרת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים צמודת דופן לשכונת הר נוף. התכנית מציעה הקמת 1,911 יח"ד על בסיס גודל משק בית במגזר החרדי, העומד על 5.5 נפשות, היקף האוכלוסיה בשכונה המוצעת מוערך כאמור ב-10,511 נפש, כאשר במבנים ישולבו שטחי מסחר במפלס הרחוב ושטחי ציבור בהקצאות מבונות.
שכונת הר נוף היא שכונה בעלת אופי חרדי, והתכנית המוצעת מיועדת אף היא לאוכלוסייה החרדית. לכן, יש מגבלת גובה בניה וצורך בשטחים ציבוריים נרחבים, דבר שמחייב הורדת צפיפות ובחינת טיפולוגיות מיוחדות. בגלל מגבלות הגובה, התכנית מציעה מגוון של טיפולוגיות בינוי בבניה מרקמית של 9-12 קומות ממפלס הכניסה, לרבות אפשרות להגבהה עד 14 קומות. טיפוסי הבינוי כוללים בינוי מדורג (בשל הטופוגרפיה ברוב הבניינים ישנן קומות מגורים נוספות מתחת למפלס הכניסה).
לפני קצת יותר משלוש שנים זכתה חברת אזורים, יחד עם שותף, במכרז לחכירת הזכויות על חלק מהקרקע. חלקה היחסי של החברה בקרקע עמד על 37 דונמים, והיא שילמה בגין הזכייה במכרז סך של כ- 300 מיליון שקל בתוספת מע"מ ועלויות פיתוח. כעת התכנית עומדת לעלות בשבוע הבא לוועדה המחוזית ירושלים לדיון לקראת הפקדה. עקרונותיה מציגים שכונה המייצרת שלד עירוני המבוסס על רשת של רחובות, שבילים ומעברים, אשר משתלבים בטופוגרפיה. התכנית שמה דגש על תכנון מרחב ציבורי איכותי, המבוסס על קישוריות ורציפות של השטחים הציבוריים, ומעודד הליכתיות ושימוש בתחבורה ציבורית. תכנון השכונה שם דגש גם על הצורך בשמירת ערכי הטבע ומייצר קישוריות אל המרחב הנופי הסובב אותה – הוואדי, יער ירושלים ונחל רבידה.
את התכנית יזמו החברות אזורים בניין, נופי הר נוף, יחיאל אבו והר נוף החדשה. הוועדה המקומית ירושלים הצטרפה כמגישה לתכנית. עורך ראשי הוא יוסי פרחי, ממשרד פרחי צפריר אדריכלים

 

[אשרינו שאנו יהודים]

מנכ"ל רמ"י: "אם הייתי צריך לקנות דירה היום - הייתי מחכה שהמחירים ירדו"

ינקי קוינט העריך בוועידת מרכז הנדל"ן באילת למחירי הדיור, ואמר כי לדעתו הם ירדו: "הקבלנים מציגים משבר כי הם רוצים להעלות את מחירי הדירות ואני ממליץ לאנ...

www.nadlancenter.co.il

 

[מאז ולתמיד]

מבין ערי ישראל יש בה את כמות הרכישות הגדולה ביותר של אוכלוסייה חרדית.
העיר הבאה ברשימה היתה בית שמש ואחריה בני ברק.

נתון מאוד מוזר.
אולי בעבר כך היה, אבל היום?
כמה זוצי"ם קונים בירושלים?

 

[בית שמשניק]

נתון מאוד מוזר.
אולי בעבר זה היה כך, אבל היום?
כמה זוצי"ם קונים בירושלים?

המגזר הליטאי קונה בפסגת זאב

 

[מאז ולתמיד]

המגזר הליטאי קונה בפסגת זאב

לעניות דעתי,
כמות בני המגזר הליטאי שקונה בפסגת זאב,
נמוכה משמעותית מבני המגזר הליטאי והחסידי שקונים בבית שמש על כל שכונותיה,
בל נשכח את כל הפרויקטים החדשים של מחיר למשתכן.

כמה משפחות חרדיות יש בפסגת זאב? לא נראה לי שיותר מאלף.

 

[די]

נתון מאוד מוזר.
אולי בעבר זה היה כך, אבל היום?
כמה זוצי"ם קונים בירושלים?

לכאורה כל רכישת דירה נספרת, גם משפרי/מצמצמי דיור.
לדוגמא מישהו מרוממה מכר את הדירה שלו, וקנה דירה בהר נוף, והמוכר מהר נוף קנה דירה בבית וגן, והמוכר מבית וגן קנה את הדירה הראשונה מרוממה, יש כאן 3 עסקאות רכישה של חרדים בירושלים.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

הבירה לא מפסיקה להתחדש: עיריית י-ם מקדמת תוכניות ל-1,600 דירות ברחבי העיר

הוועדה המקומית בי-ם ממליצה לוועדה המחוזית לאשר שורת תוכניות התחדשות. בארמון הנציב מקודמות 2 תוכניות של אזורים ומידר, ל-1,600 דירות...

www.nadlancenter.co.il

 

[בית שמשניק]

ירושלים | טור סופ"ש

הניסוי הענק של ירושלים: האם מבול הדירות ימצא ביקוש?​

ירושלים היא המקום היחיד בארץ שבו באופן מאוד ברור, היצע הדירות עוקף את הביקוש - ובאקסטרים • בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ–7,700 דירות • השאלה היא מי בעצם יגור בשלל הדירות הללו​

דרור מרמור11:59


העיר העתיקה. ירושלים חסומה להתרחבות מכל עבר / צילום: Shutterstock


הניסוי הנדל"ני הכי מעניין בישראל קורה כעת בירושלים. המקום היחיד שבו באופן מאוד ברור היצע הדירות עוקף את הביקוש, ובאקסטרים.

נסביר: במשך שנים הבטיחו שרי אוצר ושיכון "להציף את ישראל בקרקעות", מתוך הכרה פשוטה שכך עובדים חוקי ההיצע והביקוש, ושזו הדרך הכי יעילה (ואולי היחידה) לשנות את מגמת המחירים. דיברו - ולא באמת עשו. הסיבות רבות: השלטון המקומי לא ממש זרם עם החזון לבנייה מסיבית, שמעמיסה על התשתיות; ועדות התכנון לא רצו לקדם פרויקטים מחשש לחטוף על הראש בגלל אישור פרויקט לא מוצלח; ותמיד עלה הטיעון השכיח שבישראל אין די קרקע לבנייה.
אבל דווקא ירושלים, שחסומה להתרחבות מכל עבר משיקולים גיאופוליטיים וסביבתיים, מוכיחה שאפשר. במספרים, בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ-7,700 דירות, מתוכן 3,044 בהתחדשות עירונית. לסבר את האוזן - בתל אביב, "בירת הנדל"ן של ישראל", ניתנו בשנה שעברה היתרים ל-601 דירות בלבד בהתחדשות עירונית. בארבע השנים האחרונות ניתנו בירושלים היתרים לבניית כ-28 אלף דירות חדשות, יותר מכל עיר אחרת. ומי שחשב שהיצע אדיר יגרום ליזמים להוריד רגל מהגז, גילה שבשוק שצמא לשלטון מקומי יעיל ואמפטי, הם מוכנים להסתער ולקחת את הסיכון. סוף סוף יש להם עם מי לדבר. כל עוד ראש העיר משה ליאון פורש לפניהם שטיח אדום, הם באים בשמחה. אז המבול הגיע, אין כמעט יזם ללא פרויקט בירושלים, ואפילו טראומת הולילנד וחיפוש השחיתות תחת כל מגדל מאחורינו.

צומחת בגלל לידות​

השאלה עכשיו, שאין עליה תשובה פשוטה, היא מי בעצם יגור בדירות הללו. לפי הנתונים האחרונים שיש לנו, קצב הבריחה מירושלים לא ממש נעצר. ב-2022 נכנסו לעיר 12,172 תושבים חדשים, אבל יצאו ממנה 27,682. העיר אומנם ממשיכה לצמוח, אבל זה בעיקר בגלל קצב לידות מרשים במיוחד. נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו שכמות הדירות החדשות שעומדות למכירה בבירה הגיעה לשיא חדש - 7,354 בסוף ינואר.
רק שהתנופה נמשכת. בשבוע שעבר המליצה העירייה לאשר קידום של עוד 1,600 דירות חדשות בפרויקטים של פינוי בינוי: 1,282 בארמון הנציב (מגדלים של עד 35 קומות), 205 בקרית מנחם (42 קומות!) ו-104 דירות ברמת אשכול (12 קומות).

גם במועצת העיר לא שקט, בטענה שהמגדלים הללו נועדו בעיקר לנסות לשנות את התמהיל העירוני (כרגע 30% חרדים ו-40% ערבים) - להחזיר חילוניים ולהרחיק חרדים שעדיין מתקשים לאמץ פתרונות כמו מעלית שבת. ובכלל, תחזוקת מגדלים מחייבת תושבים הרבה יותר חזקים סוציו-אקונומית מהממוצע הירושלמי. גם היזמים מתחילים להפנים שמהירות העלייה לקרקע והאצת השיווק היא קריטית, כי לא בטוח שיהיו מספיק קונים לכולם (או מספיק דירות להשכרה לדיירים הוותיקים שיחפשו איפה לגור בתקופת הביניים, עד שהבניין הישן יהפוך לחדש).
ולפי שעה, ההיצע העצום אכן עושה את פעולתו על המחירים. לפי נתוני הלמ"ס לסיכום 2024, בזמן שמחירי הדירות שנמכרו בערי ישראל רשמו עלייה ממוצעת של 8%, בירושלים המחיר ירד ב-3.3% (מחיר ממוצע של 2.73 מיליון שקל). בכל סוגי הדירות נרשמה ירידת מחירים, כשבדירות 5.5-6 חדרים, למשל, נרשמה צלילה של 13%, מ-5.5 מיליון שקל ל-4.8 מיליון שקל. והיד עוד נטויה.

תחזית או משאלת לב​

האם ההיצע רק מקדים את הביקוש, והישראלים, דתיים וחילוניים, יחזרו בהמוניהם לבירה? גם אם זו משאלת לב, זו בוודאי לא תחזית פשוטה. או התחזית, שבוודאי לא מבשרת טובות אורבנית ולאומית, שיהודים מחו"ל יקנו דירות רק כדי לקפוץ לביקור פה ושם.

והאבסורד, שהוא גם המפתח לאנומליה הירושלמית, הוא שמדובר בעיר היחידה בישראל שפרנסיה יכולים להתעלם מהסיכון התקציבי שקצב בנייה כזה עלול לייצר. ככה זה כשיש תקציב ממשלתי "בילד אין", מענק של יותר ממיליארד שקל בשנה.
גם הגאווה של ראש העיר בביקוש לשטחי משרדים מניבי תעסוקה וארנונה, מתעלמת מהאיטיות שבה זה קורה. לאחרונה נדחה בפעם השמינית מכרז להקמת מגדל של 78 אלף מ"ר בכניסה לעיר. עוד שני מתחמים, על כ־350 אלף מ"ר, מחכים לשיווק. אם הם יתעכבו עוד, מקסימום הממשלה תגדיל עוד קצת את "מענק הבירה".