התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[szn]

לפי נתוני הלמ"ס לסיכום 2024, בזמן שמחירי הדירות שנמכרו בערי ישראל רשמו עלייה ממוצעת של 8%, בירושלים המחיר ירד ב-3.3%

לפי מה שזכור לי הירידה הייתה בחודשים מסוימים ולא לכל שנת 2024 שכן הייתה בי-ם עליה:

הלמ"ס: מחירי הדיור עלו ב-7.7% בשנת 2024 | כלכליסט

בפילוח לפי מחוזות נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: תל-אביב (10.3%), צפון (9.9%), חיפה (9.5%), ירושלים (5.6%), מרכז (5.0%) ודרום (4.5%). מחירי הדירות החדשות עלו ב-5.4% בשנה שעברה

www.calcalist.co.il

 

[פרישמן]

ירושלים | טור סופ"ש

הניסוי הענק של ירושלים: האם מבול הדירות ימצא ביקוש?​

ירושלים היא המקום היחיד בארץ שבו באופן מאוד ברור, היצע הדירות עוקף את הביקוש - ובאקסטרים • בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ–7,700 דירות • השאלה היא מי בעצם יגור בשלל הדירות הללו​

דרור מרמור11:59


העיר העתיקה. ירושלים חסומה להתרחבות מכל עבר / צילום: Shutterstock


הניסוי הנדל"ני הכי מעניין בישראל קורה כעת בירושלים. המקום היחיד שבו באופן מאוד ברור היצע הדירות עוקף את הביקוש, ובאקסטרים.

נסביר: במשך שנים הבטיחו שרי אוצר ושיכון "להציף את ישראל בקרקעות", מתוך הכרה פשוטה שכך עובדים חוקי ההיצע והביקוש, ושזו הדרך הכי יעילה (ואולי היחידה) לשנות את מגמת המחירים. דיברו - ולא באמת עשו. הסיבות רבות: השלטון המקומי לא ממש זרם עם החזון לבנייה מסיבית, שמעמיסה על התשתיות; ועדות התכנון לא רצו לקדם פרויקטים מחשש לחטוף על הראש בגלל אישור פרויקט לא מוצלח; ותמיד עלה הטיעון השכיח שבישראל אין די קרקע לבנייה.
אבל דווקא ירושלים, שחסומה להתרחבות מכל עבר משיקולים גיאופוליטיים וסביבתיים, מוכיחה שאפשר. במספרים, בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ-7,700 דירות, מתוכן 3,044 בהתחדשות עירונית. לסבר את האוזן - בתל אביב, "בירת הנדל"ן של ישראל", ניתנו בשנה שעברה היתרים ל-601 דירות בלבד בהתחדשות עירונית. בארבע השנים האחרונות ניתנו בירושלים היתרים לבניית כ-28 אלף דירות חדשות, יותר מכל עיר אחרת. ומי שחשב שהיצע אדיר יגרום ליזמים להוריד רגל מהגז, גילה שבשוק שצמא לשלטון מקומי יעיל ואמפטי, הם מוכנים להסתער ולקחת את הסיכון. סוף סוף יש להם עם מי לדבר. כל עוד ראש העיר משה ליאון פורש לפניהם שטיח אדום, הם באים בשמחה. אז המבול הגיע, אין כמעט יזם ללא פרויקט בירושלים, ואפילו טראומת הולילנד וחיפוש השחיתות תחת כל מגדל מאחורינו.

צומחת בגלל לידות​

השאלה עכשיו, שאין עליה תשובה פשוטה, היא מי בעצם יגור בדירות הללו. לפי הנתונים האחרונים שיש לנו, קצב הבריחה מירושלים לא ממש נעצר. ב-2022 נכנסו לעיר 12,172 תושבים חדשים, אבל יצאו ממנה 27,682. העיר אומנם ממשיכה לצמוח, אבל זה בעיקר בגלל קצב לידות מרשים במיוחד. נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו שכמות הדירות החדשות שעומדות למכירה בבירה הגיעה לשיא חדש - 7,354 בסוף ינואר.
רק שהתנופה נמשכת. בשבוע שעבר המליצה העירייה לאשר קידום של עוד 1,600 דירות חדשות בפרויקטים של פינוי בינוי: 1,282 בארמון הנציב (מגדלים של עד 35 קומות), 205 בקרית מנחם (42 קומות!) ו-104 דירות ברמת אשכול (12 קומות).

גם במועצת העיר לא שקט, בטענה שהמגדלים הללו נועדו בעיקר לנסות לשנות את התמהיל העירוני (כרגע 30% חרדים ו-40% ערבים) - להחזיר חילוניים ולהרחיק חרדים שעדיין מתקשים לאמץ פתרונות כמו מעלית שבת. ובכלל, תחזוקת מגדלים מחייבת תושבים הרבה יותר חזקים סוציו-אקונומית מהממוצע הירושלמי. גם היזמים מתחילים להפנים שמהירות העלייה לקרקע והאצת השיווק היא קריטית, כי לא בטוח שיהיו מספיק קונים לכולם (או מספיק דירות להשכרה לדיירים הוותיקים שיחפשו איפה לגור בתקופת הביניים, עד שהבניין הישן יהפוך לחדש).
ולפי שעה, ההיצע העצום אכן עושה את פעולתו על המחירים. לפי נתוני הלמ"ס לסיכום 2024, בזמן שמחירי הדירות שנמכרו בערי ישראל רשמו עלייה ממוצעת של 8%, בירושלים המחיר ירד ב-3.3% (מחיר ממוצע של 2.73 מיליון שקל). בכל סוגי הדירות נרשמה ירידת מחירים, כשבדירות 5.5-6 חדרים, למשל, נרשמה צלילה של 13%, מ-5.5 מיליון שקל ל-4.8 מיליון שקל. והיד עוד נטויה.

תחזית או משאלת לב​

האם ההיצע רק מקדים את הביקוש, והישראלים, דתיים וחילוניים, יחזרו בהמוניהם לבירה? גם אם זו משאלת לב, זו בוודאי לא תחזית פשוטה. או התחזית, שבוודאי לא מבשרת טובות אורבנית ולאומית, שיהודים מחו"ל יקנו דירות רק כדי לקפוץ לביקור פה ושם.

והאבסורד, שהוא גם המפתח לאנומליה הירושלמית, הוא שמדובר בעיר היחידה בישראל שפרנסיה יכולים להתעלם מהסיכון התקציבי שקצב בנייה כזה עלול לייצר. ככה זה כשיש תקציב ממשלתי "בילד אין", מענק של יותר ממיליארד שקל בשנה.
גם הגאווה של ראש העיר בביקוש לשטחי משרדים מניבי תעסוקה וארנונה, מתעלמת מהאיטיות שבה זה קורה. לאחרונה נדחה בפעם השמינית מכרז להקמת מגדל של 78 אלף מ"ר בכניסה לעיר. עוד שני מתחמים, על כ־350 אלף מ"ר, מחכים לשיווק. אם הם יתעכבו עוד, מקסימום הממשלה תגדיל עוד קצת את "מענק הבירה".

תודה רבה @בית שמשניק

ניתן להוסיף על הכתבה הנ"ל שזה גם מתוכנן במבט לשנים קדימה, כשתהיה פה רכבת קלה לכל שכונה, בנוסף לכל בנייני התעסוקה בכניסה לעיר וגבעת שאול.
עוד עשר שנים העיר פשוט תשנה את פניה, גם סוג התושבים וגם מבחינה כלכלית.

נשאלת השאלה האם זה יצליח? האם העומס של התחבורה לא יבריח את העסקים? כבר היום הכל חנוק.
אם אין עסקים = אין עובדים שימלאו את כל הבנייה המטורפת, משרדים ודירות. זה הסיכון וגם כל זה לא מיועד לאוכלוסייה החרדית בכלל.

 

[שמח-לעזור]

 

[אופקים 1]

ירושלים | טור סופ"ש

הניסוי הענק של ירושלים: האם מבול הדירות ימצא ביקוש?​

ירושלים היא המקום היחיד בארץ שבו באופן מאוד ברור, היצע הדירות עוקף את הביקוש - ובאקסטרים • בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ–7,700 דירות • השאלה היא מי בעצם יגור בשלל הדירות הללו​

דרור מרמור11:59


העיר העתיקה. ירושלים חסומה להתרחבות מכל עבר / צילום: Shutterstock


הניסוי הנדל"ני הכי מעניין בישראל קורה כעת בירושלים. המקום היחיד שבו באופן מאוד ברור היצע הדירות עוקף את הביקוש, ובאקסטרים.

נסביר: במשך שנים הבטיחו שרי אוצר ושיכון "להציף את ישראל בקרקעות", מתוך הכרה פשוטה שכך עובדים חוקי ההיצע והביקוש, ושזו הדרך הכי יעילה (ואולי היחידה) לשנות את מגמת המחירים. דיברו - ולא באמת עשו. הסיבות רבות: השלטון המקומי לא ממש זרם עם החזון לבנייה מסיבית, שמעמיסה על התשתיות; ועדות התכנון לא רצו לקדם פרויקטים מחשש לחטוף על הראש בגלל אישור פרויקט לא מוצלח; ותמיד עלה הטיעון השכיח שבישראל אין די קרקע לבנייה.
אבל דווקא ירושלים, שחסומה להתרחבות מכל עבר משיקולים גיאופוליטיים וסביבתיים, מוכיחה שאפשר. במספרים, בשנה החולפת נרשם שיא במתן היתרים לבניית כ-7,700 דירות, מתוכן 3,044 בהתחדשות עירונית. לסבר את האוזן - בתל אביב, "בירת הנדל"ן של ישראל", ניתנו בשנה שעברה היתרים ל-601 דירות בלבד בהתחדשות עירונית. בארבע השנים האחרונות ניתנו בירושלים היתרים לבניית כ-28 אלף דירות חדשות, יותר מכל עיר אחרת. ומי שחשב שהיצע אדיר יגרום ליזמים להוריד רגל מהגז, גילה שבשוק שצמא לשלטון מקומי יעיל ואמפטי, הם מוכנים להסתער ולקחת את הסיכון. סוף סוף יש להם עם מי לדבר. כל עוד ראש העיר משה ליאון פורש לפניהם שטיח אדום, הם באים בשמחה. אז המבול הגיע, אין כמעט יזם ללא פרויקט בירושלים, ואפילו טראומת הולילנד וחיפוש השחיתות תחת כל מגדל מאחורינו.

צומחת בגלל לידות​

השאלה עכשיו, שאין עליה תשובה פשוטה, היא מי בעצם יגור בדירות הללו. לפי הנתונים האחרונים שיש לנו, קצב הבריחה מירושלים לא ממש נעצר. ב-2022 נכנסו לעיר 12,172 תושבים חדשים, אבל יצאו ממנה 27,682. העיר אומנם ממשיכה לצמוח, אבל זה בעיקר בגלל קצב לידות מרשים במיוחד. נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו שכמות הדירות החדשות שעומדות למכירה בבירה הגיעה לשיא חדש - 7,354 בסוף ינואר.
רק שהתנופה נמשכת. בשבוע שעבר המליצה העירייה לאשר קידום של עוד 1,600 דירות חדשות בפרויקטים של פינוי בינוי: 1,282 בארמון הנציב (מגדלים של עד 35 קומות), 205 בקרית מנחם (42 קומות!) ו-104 דירות ברמת אשכול (12 קומות).

גם במועצת העיר לא שקט, בטענה שהמגדלים הללו נועדו בעיקר לנסות לשנות את התמהיל העירוני (כרגע 30% חרדים ו-40% ערבים) - להחזיר חילוניים ולהרחיק חרדים שעדיין מתקשים לאמץ פתרונות כמו מעלית שבת. ובכלל, תחזוקת מגדלים מחייבת תושבים הרבה יותר חזקים סוציו-אקונומית מהממוצע הירושלמי. גם היזמים מתחילים להפנים שמהירות העלייה לקרקע והאצת השיווק היא קריטית, כי לא בטוח שיהיו מספיק קונים לכולם (או מספיק דירות להשכרה לדיירים הוותיקים שיחפשו איפה לגור בתקופת הביניים, עד שהבניין הישן יהפוך לחדש).
ולפי שעה, ההיצע העצום אכן עושה את פעולתו על המחירים. לפי נתוני הלמ"ס לסיכום 2024, בזמן שמחירי הדירות שנמכרו בערי ישראל רשמו עלייה ממוצעת של 8%, בירושלים המחיר ירד ב-3.3% (מחיר ממוצע של 2.73 מיליון שקל). בכל סוגי הדירות נרשמה ירידת מחירים, כשבדירות 5.5-6 חדרים, למשל, נרשמה צלילה של 13%, מ-5.5 מיליון שקל ל-4.8 מיליון שקל. והיד עוד נטויה.

תחזית או משאלת לב​

האם ההיצע רק מקדים את הביקוש, והישראלים, דתיים וחילוניים, יחזרו בהמוניהם לבירה? גם אם זו משאלת לב, זו בוודאי לא תחזית פשוטה. או התחזית, שבוודאי לא מבשרת טובות אורבנית ולאומית, שיהודים מחו"ל יקנו דירות רק כדי לקפוץ לביקור פה ושם.

והאבסורד, שהוא גם המפתח לאנומליה הירושלמית, הוא שמדובר בעיר היחידה בישראל שפרנסיה יכולים להתעלם מהסיכון התקציבי שקצב בנייה כזה עלול לייצר. ככה זה כשיש תקציב ממשלתי "בילד אין", מענק של יותר ממיליארד שקל בשנה.
גם הגאווה של ראש העיר בביקוש לשטחי משרדים מניבי תעסוקה וארנונה, מתעלמת מהאיטיות שבה זה קורה. לאחרונה נדחה בפעם השמינית מכרז להקמת מגדל של 78 אלף מ"ר בכניסה לעיר. עוד שני מתחמים, על כ־350 אלף מ"ר, מחכים לשיווק. אם הם יתעכבו עוד, מקסימום הממשלה תגדיל עוד קצת את "מענק הבירה".

לפי התחזית של התוכנית האסטרטגית לדיור, יש צורך ב7000 דירות במחוז ירושלים, כך ש7000 דירות בירושלים לבדה זה ודאי מעבר לצורך.
מצד שני, גם הנתונים בכתבה וגם הנתונים שבתוכנית האסטרטגית מתעלמים מתושבי החוץ, כך שבמציאות הביקושים גבוהים יותר.

 

[פרישמן]

צפה בקובץ המצורף 1922215

היה בום של רכישות בסוף שנת 24, זה לא מדד קובע. מה שדווקא יותר חשוב זה להסתכל על נתון שנתי ולא חודשיים.
יש כאלה שתמיד יגידו שבטח יש עליית מחירים, אבל הכתבה הזו אמינה יותר.

 

[שמח-לעזור]

היה בום של רכישות בסוף שנת 24, זה לא מדד קובע. מה שדווקא יותר חשוב זה להסתכל על נתון שנתי ולא חודשיים.
יש כאלה שתמיד יגידו שבטח יש עליית מחירים, אבל הכתבה הזו אמינה יותר.

אם נמכר מספר דירות גדול יותר, המחיר גם גבוה יותר??

בכו"מ ירושלים התייקרה בפער בחודשים האלה...

 

[פרישמן]

אם נמכר מספר דירות גדול יותר, המחיר גם גבוה יותר??

בכו"מ ירושלים התייקרה בפער בחודשים האלה...

אלו היו דירות חדשות ובמבצעי 80-20 או 90-10, שכנראה דירות יקרות יותר מדירות יד-שניה.

 

[szn]

לפי התחזית של התוכנית האסטרטגית לדיור, יש צורך ב7000 דירות במחוז ירושלים, כך ש7000 דירות בירושלים לבדה זה ודאי מעבר לצורך.

שמעתי פעם ראיון עם מהנדס העיר והוא גם דיבר על מספרים דומים.

 

[szn]

לפי מה שזכור לי הירידה הייתה בחודשים מסוימים ולא לכל שנת 2024 שכן הייתה בי-ם עליה:

בהמשך למה שכתבתי, היו חודשים שבי-ם היו עליות והיו חודשים שהיה ירידות
ואז אומרים הנה יש ירידות.

נדלן זה לטווח ארוך, ולא כל חודשיים-שלוש בודקים
וכמו שמי שמשקיע במדד SP500 לא בודק כל יום עליות וירידות אלא יודע שההשקעה לטווח ארוך

כך גם נדלן זה עסקה לטווח ארוך של לפחות כמה שנים
והאריך בזה @יעקב רייניץ בכנס של גמח יד שמשון

 

[מתעניין בפרוג]

קיבלתי הצעה ממתוך לדירה בקטמונים אם פינוי בינוי מתקדם מאוד אחרי אישור תבע כבר מספר חודשים
היזם הוא בית ירושלמי דירת התמורה כמעט 90 מטר הוא רוצה 2600.000
העיסקה בנויה על הנחה שהפרויקט ליד של אפריה ישראל נמכר בפרייסל בקצת פחות מ40k למטר
האם מישהו יודע להמליץ או לתת מידע
וכמובן השאלה היא האם בעוד שש שנים המחירים לא ירדו לk30 למטר בגלל ההצפה של הדירות
אשמח למידע

 

[מקצועי בנדל"ן]

קיבלתי הצעה ממתוך לדירה בקטמונים אם פינוי בינוי מתקדם מאוד אחרי אישור תבע כבר מספר חודשים
היזם הוא בית ירושלמי דירת התמורה כמעט 90 מטר הוא רוצה 2600.000
העיסקה בנויה על הנחה שהפרויקט ליד של אפריה ישראל נמכר בפרייסל בקצת פחות מ40k למטר
האם מישהו יודע להמליץ או לתת מידע
וכמובן השאלה היא האם בעוד שש שנים המחירים לא ירדו לk30 למטר בגלל ההצפה של הדירות
אשמח למידע

אין סיבה הגיונית שהמחיר שם ירד מתחת ל 30k למטר,

אבל כן חשוב לבדוק היטב את העסקה הספציפית לעומק, לפני שחותמים.

---

 

[מתעניין בפרוג]

מה יש לבדוק
ומה עם ההצפה של הדירות
וגם אם מישהו יודע פרטים על בית ירושלמי אשמח כי הבנתי שאין להם גב כלכלי והם לא עומדים בזמנים
תודה

 

[szn]

העיסקה בנויה על הנחה שהפרויקט ליד של אפריה ישראל נמכר בפרייסל בקצת פחות מ40k למטר

תבדוק טוב, לפי הידוע לי זה לא מדוייק המספר 40 אלף.

 

[התמר]

קיבלתי הצעה ממתוך לדירה בקטמונים אם פינוי בינוי מתקדם מאוד אחרי אישור תבע כבר מספר חודשים
היזם הוא בית ירושלמי דירת התמורה כמעט 90 מטר הוא רוצה 2600.000
העיסקה בנויה על הנחה שהפרויקט ליד של אפריה ישראל נמכר בפרייסל בקצת פחות מ40k למטר
האם מישהו יודע להמליץ או לתת מידע
וכמובן השאלה היא האם בעוד שש שנים המחירים לא ירדו לk30 למטר בגלל ההצפה של הדירות
אשמח למידע

לא ציינת אם קיבלת הצעה לקנות מבית ירושלמי ישירות, או שאתה קונה דירה ישנה בפינוי בינוי ומשלם 100 % מהמחיר.
אם האופציה השניה היא הנכונה, אז המחיר אמור להיות זול משמעותית ממחירי דירת פריסייל.
כי המחירים שרשמת 40,000 למטר אצל אפריקה זה במחירי פריסייל, ולא כמו דירה רגילה שאתה משלם הכל עכשיו.

דבר שני, תקח בחשבון מה רשמו כאן כבר שקשה להשוות בין הקבלנים האחרים לבין אפריקה ישראל שנמצא בקו ראשון לנוף ולרכבת הקלה.
וזה מעבר למפרט הטכני ולאמינות החברה וכו'. א''א סתם להשוות 2 חברות.

לגופו של ענין, יתכן מאוד שמדובר בעיסקה טובה !!

רק מציין לך נקודות להתבוננות.

 

[szn]

דבר שני, תקח בחשבון מה רשמו כאן כבר שקשה להשוות בין הקבלנים האחרים לבין אפריקה ישראל שנמצא בקו ראשון לנוף ולרכבת הקלה.

יש לבית ירושלמי מתחם צמוד לאפריקה ישראל שגם קו ראשון לנוף ולרכבת אבל לא על פארק אלמליח

 

[התמר]

אין הרבה חילוק שם בגדלים בממוצע.
ואף אחד לא מתקרב ל 40.
אגב ישנם שם דירות קטנות שנמכרו ב 29 ממש לאחרונה

כמו שכבר רשמתי, הדירות שנמכרו שם ב-30 הם ממש לא נמכרו לאחרונה. הם רק דווחו לאחרונה.
כבר עכשיו הפרויקט ההוא של ברגר מוכר ב-36 אלף למטר.
והם אומרים שכעת זה עדיין לא יצא לשיווק רשמי. ולכן זה רק ב-36.
לדבריהם הם יוצאים עוד כמה שבועות לשיווק. אבל לא ב-36 למטר.
אלא הרבה יותר גבוה. [לא יודע בכמה].

וצריך לזכור שהפרויקט שלהם אינו נמצא על הקו הראשון והנוף,
ולכן א''א להשוותו לאפריקה ישראל וכדו'.

 

[מדי פעם]

יש לבית ירושלמי מתחם צמוד לאפריקה ישראל שגם קו ראשון לנוף ולרכבת אבל לא על פארק אלמליח

כמו שכבר רשמתי, הדירות שנמכרו שם ב-30 הם ממש לא נמכרו לאחרונה. הם רק דווחו לאחרונה.
כבר עכשיו הפרויקט ההוא של ברגר מוכר ב-36 אלף למטר.
והם אומרים שכעת זה עדיין לא יצא לשיווק רשמי. ולכן זה רק ב-36.
לדבריהם הם יוצאים עוד כמה שבועות לשיווק. אבל לא ב-36 למטר.
אלא הרבה יותר גבוה. [לא יודע בכמה].

וצריך לזכור שהפרויקט שלהם אינו נמצא על הקו הראשון והנוף,
ולכן א''א להשוותו לאפריקה ישראל וכדו'.

בלתק,
האם אני צודקת?
פרויקטים ברחוב שטרן צפויים להימכר במחירים גבוהים, ואולי אף יותר מהפרויקטים שעל פארק אלמליח. הסיבה לכך היא הקמת פארק קק"ל בעמק האסבסטונים, שמתוכנן להיות אחד הפארקים הגדולים והמטופחים בירושלים, עם אגם מלאכותי, שבילי אופניים, מתקני ספורט וגני שעשועים. הפארק ישדרג משמעותית את איכות החיים באזור ויגרום לעלייה בביקוש ובמחירים.


תראו את התכנון של הפארק.

JDA

JDA

www.jda.gov.il

והפרויקט הזה ממש עליו.

42 קומות בקריית מנחם, 33 קומות בקריית היובל: עיריית י-ם המליצה לאשר תוכניות ל-2,600 דירות חדשות בעיר

ירושלים ממשיכה להתחדש בקצב גבוה, עם 5 תוכניות שהוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר שיכללו גם אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה ושטחים פתוחים...

www.nadlancenter.co.il

 

[szn]

בלתק,
האם אני צודקת?
פרויקטים ברחוב שטרן צפויים להימכר במחירים גבוהים, ואולי אף יותר מהפרויקטים שעל פארק אלמליח. הסיבה לכך היא הקמת פארק קק"ל בעמק האסבסטונים, שמתוכנן להיות אחד הפארקים הגדולים והמטופחים בירושלים, עם אגם מלאכותי, שבילי אופניים, מתקני ספורט וגני שעשועים. הפארק ישדרג משמעותית את איכות החיים באזור ויגרום לעלייה בביקוש ובמחירים.


תראו את התכנון של הפארק.

JDA

JDA

www.jda.gov.il

והפרויקט הזה ממש עליו.

42 קומות בקריית מנחם, 33 קומות בקריית היובל: עיריית י-ם המליצה לאשר תוכניות ל-2,600 דירות חדשות בעיר

ירושלים ממשיכה להתחדש בקצב גבוה, עם 5 תוכניות שהוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר שיכללו גם אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה ושטחים פתוחים...

www.nadlancenter.co.il

עדיין קטמונים יותר מרכזית ומיקום יותר טוב בעיר.

 

[szn]

שמדברים על היצע הדירות הגדול בי-ם חשוב לקחת בחשבון את כמות הדירות הקיימת
ואז רואים את היחס בין הקיים מול ההיצע..

ב-26.4% מהדירות בירושלים מחזיקים ערבים. 74.1% מהדירות הללו הן בבעלות ו-25.9% הן בשכירות (בקרב מחזיקים יהודים, 67.2% בבעלות ו-31.5% בשכירות).

 

[די]

שמדברים על היצע הדירות הגדול בי-ם חשוב לקחת בחשבון את כמות הדירות הקיימת
ואז רואים את היחס בין הקיים מול ההיצע..

רוב רובם של הדירות החדשות בירושלים הם לציבור הכללי
אם כן צריך להוריד את הציבור החרדי והערבי
סך הכל ירושלים היהודית ה"לא חרדית" לא כ"כ גדולה.