פירטתי מאחר והרב
@השקעות R הון ביקש וא"א לסרב לו!
סקר שוק -
כדי להגיע לתוצאות טובות בסקר שוק אמיתי, יש מספר נקודות שחשוב מאוד לא לוותר עליהן!
א. סקר שוק מהימן חייב להתבסס על שיחות עם בעלי צימרים מקומיים, שמנהלים את עסק האירוח בעצמם. חשוב להימנע מהסתמכות על מידע מאנשים שרכשו את הנכס להשקעה בלבד ומתגוררים במרכז, או שיש להם מנהל מקומי. לרוב, חסר להם ידע מעמיק בניואנסים ובפרטי המחירים הרלוונטיים, ואין כאן המקום להרחיב בנושא.
ב. מתווך נדל"ן יכול לספק מידע ספציפי על הצימר שהוא מציע למכירה (פרטים מהבעלים הנוכחי), אך לרוב אין לו תמונה מלאה על השוק כולו. השוק משתנה מאוד מצימר לצימר בהתאם למפרט, מיקום, נוף, קיומו של ג'קוזי, אסטרטגיית הפרסום, ותק הצימר בשוק ועוד.
ג. מידע מהותי חייב להתקבל מבעל צימר שמנהל יומן או רישום מסודר של כל ההכנסות וסיכום שנתי של הממוצע. ישנם ימים רבים שאינם ניתנים לחישוב פשוט, ולכן השאלה "כמה לוקחים ללילה" אינה מדויקת.
לדוגמה, שנה שבה ל"ג בעומר חל לפני שבת (כמו השנה הנוכחית) שונה משנה שבה הוא חל באמצע השבוע. שבת ראש חודש (בפרט סגולת רבי לייב בעל הייסורים בצפת) יכולה להוסיף לממוצע.
תקופת בין הזמנים של חודש אב יכולה לנוע בין 13 ל-18 לילות בשנה רגילה, אך חשוב לזכור שהתקופה המקסימלית היא מי' באב ועד ראש חודש אלול, שהם 20 יום. לעיתים, ט' באב יוצא כך שההגעה מתחילה רק ביום ראשון שאחרי, וגם ראש חודש אלול יכול "לדפוק" יום או יומיים. כלומר, זמן בין הזמנים יכול להתחיל ביום ראשון שאחרי ראש חודש מנחם אב (יום או יומיים אחרי ראש חודש), ויכול להתחיל בדיוק בראש חודש אב, כאשר אנשים לוקחים יומיים להתארגן לפני תחילת הזמן.
גם שבתות חורף קרות במיוחד (כשאין שלג) מאופיינות בתפוסה נמוכה יחסית, מלבד תלמידי ישיבות שמשלמים תעריפים שונים.
בקיצור, רק ממוצע שנתי או שיחות רבות עם בעלי צימרים שמוכנים לשתף מידע אמיתי יכולים לתת תמונה מדויקת מאחר ויש ימים רבים שללא נסיון לא תדע לתמחר מראש.
ולשאלתך, אפשר לתמחר הכל מראש על ידי ניתוח מעמיק עם לוח שנה.
ד. קהל יעד: חשוב להבין לאיזה קהל יעד הצימר פונה. יש קהל יעד מסוים, כמו תיירים אמריקאים שמחפשים צימר מפנק וברמה גבוהה במיוחד, שעשוי להגיע בתדירות נמוכה יותר אך לשלם סכומים גבוהים יותר לשהות. לעומת זאת, יש קהל יעד שמגיע בתדירות גבוהה יותר לאורך כל השנה, אך משלם פחות ללילה. במקרה זה, הצימר יהיה מלא יותר אך ההכנסה פר נופש תהיה נמוכה יותר בהשוואה לאורחים האמריקאים.
ה. פרסום הוא גורם משמעותי. יש צימרים מפורסמים מאוד שהבעלים שלהם משקיעים רבות בפרסום ויש להם פניות רבות, אך בפועל לקוחות לא חוזרים בגלל חוסר תשומת לב ואי שביעות רצון. לעומת זאת, יש צימרים שכמעט לא מפרסמים ותמיד מלאים מכיוון שהפרסום הרווחי ביותר הוא מפה לאוזן, ובו השקיע בעל הבית. (נ.ב. תמיד אפשר ליצור מוניטין חיובי כזה מחדש).
נ.ב פרוג זה מקום ממש מושלם, אם אתם פעילים באתר בין כה תמיד יראו את החתימה של ההודעה ויצרתם פרסומת במחיר ממש שווה (הביא לנו יותר לקוחות מפרסום בעלות של מחירים מופקעים בעיתונים גדולים של המגזר)
ו. עלויות תחזוקה ובלאי: נושא שמשתנה מאוד. אם אתה מתפעל את הצימר בעצמך ומכבס ומנקה בעצמך, העלויות יהיו נמוכות משמעותית בהשוואה למחיר של מתפעל חיצוני. לעומת זאת, אם אתה עונה לטלפונים ומטפל בנזקים בעצמך, אך שוכר שירותי ניקיון וקונה ציוד בעצמך, העלות תהיה גבוהה יותר אך עדיין פחות ממתפעל שמנהל עבורך את הכל. מתפעל גובה בין 25% ל-40% מההכנסות, תלוי ברמתו, ניסיונו, רמת הצימר וכמות ההכנסות.
לסיכום, אתה חייב לבחון את הנתונים האישיים של הצימר המוצע ולברר מה קורה בפועל במקום. מומלץ לשאול את המוכר או את המתפעל הנוכחי שאלות קונקרטיות שהוא לא יוכל להתחמק מהן, ולא רק כמה הוא גובה ללילה או כמה לילות הצימר מושכר בשנה. שאל אותו כמה הוא משלם על כביסות, מה עלות חשבון החשמל והמים בחורף, בקיץ ובבין הזמנים, מה גובה הארנונה, כמה הוא משלם על קפה, שמפו, מרכך ושאר פינוקים, ומה קצב הבלאי של המצעים, המגבות וכלי המיטה אצלו (זה תלוי גם בקהל היעד שלו).
תיירות: רוב הנופשים וההזמנות מגיעים מישראל. קיימת גם תיירות חוץ משמעותית, אך בתקופת מלחמה היא נחלשה מאוד, ומאז המצב מתחיל לחזור לקדמותו. ישנם היבטים ואפשרויות רבים בנושא שאוכל לפרט עליהם באופן אישי ולא בפורום.
ייעוץ חיצוני: לפעמים קשה לנו לבחון עסקה מאחר והיא מאד קורצת והכל נראה ורוד גם באקסל, מומלץ מאד להתייעץ עם אדם חיצוני שאינו קשור (לא הורים או משפחה) וכמובן שרב תמיד יכול לעזור בשיקולים ולתת ברכה בעניין.
נ.ב. חשבתי לכתוב שאתה יכול להתקשר להתייעץ אבל אין לי צורך בהצפה של טלפונים כי יש הרבה מתעניינים בנושא בפרט בתקופה הנוכחית שמחירי הנופש עלו אך מחירי הנדל"ן עדיין בשפל מאז המלחמה.
אם לא תסתדרו תשלחו לי הודעה באישי או הודעה ואשלח לכם פרטי יצירת קשר באישי.
בהצלחה בכל מעשה ידיכם.
הנושאים החמים
חלק א': איך השוק מתומחר?
חלק ב': איך לשער את רמת הביקוש?
חלק ג': מי קהל היעד? ישראלים או תיירים?
מסקנות וצעדים הבאים:
