שאלה תוכנית גרועה להרחבת דירה ושינוי תב״ע

[הגולם מפראג]

היי שלום לכל המומחים

מדובר על דירה שאישרו לה לפני כמה שנים תב״ע
(ההרחבה בקו אדום)
שיש בה כמה בעיות
א. הממ״ד העתידי יחנוק את החדר הקיים.
ב. גם הממ״ד עצמו הוא קטן (7 מטר).

הדירה מתחילה תהליך של פינוי בינוי
אחד מהדיירים הציע שאם אין דרך לסדר את עניין הממ״ד
שננסה לקדם שינוי בתב״ע המאושרת.

אז ממש אשמח לחוו״ד
א. האם יש מה לעשות עם התוכנית המוצעת?
ב. כמה עלות וכמה זה מסובך לעשות שינוי בתב״ע מאושרת?

תודה רבה

 

[ilan p]

א. האם יש מה לעשות עם התוכנית המוצעת?
ב. כמה עלות וכמה זה מסובך לעשות שינוי בתב״ע מאושרת

לא ברור המצב -- אם הולכים לפינוי בינוי ---- אז בשביל מה תב"ע חדשה ? ומה המטרה לבניין שיהרס במילא
ואם רוצים לבנות עכשיו ולא עוד 10 שנים אחרי אישור התבע
מה ששלחת זה מעשים בכל יום שמאשרים תוספת בניה עם תכנון סתמי לצורך אישורים
ואחר כך הולכים למעצבת שמתכננת את הבית מחדש

 

[הגולם מפראג]

לא ברור המצב -- אם הולכים לפינוי בינוי ---- אז בשביל מה תב"ע חדשה ? ומה המטרה לבניין שיהרס במילא
ואם רוצים לבנות עכשיו ולא עוד 10 שנים אחרי אישור התבע
מה ששלחת זה מעשים בכל יום שמאשרים תוספת בניה עם תכנון סתמי לצורך אישורים
ואחר כך הולכים למעצבת שמתכננת את הבית מחדש

היי תודה על התשובה
מדובר בבניין שעוד נאמר 8-10 שנים אמור להיהרס בפינוי בינוי.

כרגע יש תוספת מאושרת בתב״ע של 25 מטר ואנחנו רוצים לבנות גם בשביל ה 10 שנים
וגם לצורך המטרים שיתווספו לפינוי בינוי (אם לא נבנה יחשיבו רק 10 מטר מתוך ה25).

הראו לי תכנון של האדריכל ואמרו לי שזה התוספת שאישרו מאחורי הבניין
האם יש לנו דרך לשחק עם זה שיהיה תכנון נורמאלי?

 

[GRN]

הממ"ד בנוי?
הגודל לא תקני

 

[ilan p]

היי תודה על התשובה
מדובר בבניין שעוד נאמר 8-10 שנים אמור להיהרס בפינוי בינוי.

כרגע יש תוספת מאושרת בתב״ע של 25 מטר ואנחנו רוצים לבנות גם בשביל ה 10 שנים
וגם לצורך המטרים שיתווספו לפינוי בינוי (אם לא נבנה יחשיבו רק 10 מטר מתוך ה25).

הראו לי תכנון של האדריכל ואמרו לי שזה התוספת שאישרו מאחורי הבניין
האם יש לנו דרך לשחק עם זה שיהיה תכנון נורמאלי?

1--- לדעתי מיקום הממד בהחלט הגיוני -- איפה שלא תוסיף בהכרח שתאלץ לסגור חלונות וכ"ו
---- ויש לך מזל שלא חסמו גם את החלונות של השירותים
2---אם יש לכם היתר בניה ולא רק אישור עקרוני --מציע לבנות ותוך כדי בניה קצת להגדיל את הממד {לא לציטוט
3-- וכמו שכבר הזכרתי --- הדירה כרגע לא מתוכננת אבל עם שינויים פנימיים חכמים ע"י מעצב/ת אפשר לקבל דירה סבירה בהחלט
4- ואם אין עדיין היתר בניה --אז השיקולים כבר אחרים --כי זה מיקר את עלויות ההשקעה ומעכב את הבניה רציני
ואם הפרויקט הולך לפינוי בינוי אז צריך לבדוק אם זה משתלם בכלל לבנות בהתיחס לרווח העתידי בפינוי בינוי

 

[הגולם מפראג]

1--- לדעתי מיקום הממד בהחלט הגיוני -- איפה שלא תוסיף בהכרח שתאלץ לסגור חלונות וכ"ו
---- ויש לך מזל שלא חסמו גם את החלונות של השירותים
2---אם יש לכם היתר בניה ולא רק אישור עקרוני --מציע לבנות ותוך כדי בניה קצת להגדיל את הממד {לא לציטוט
3-- וכמו שכבר הזכרתי --- הדירה כרגע לא מתוכננת אבל עם שינויים פנימיים חכמים ע"י מעצב/ת אפשר לקבל דירה סבירה בהחלט
4- ואם אין עדיין היתר בניה --אז השיקולים כבר אחרים --כי זה מיקר את עלויות ההשקעה ומעכב את הבניה רציני
ואם הפרויקט הולך לפינוי בינוי אז צריך לבדוק אם זה משתלם בכלל לבנות בהתיחס לרווח העתידי בפינוי בינוי

ממש תודה על התשובה המפורטת
מנסה לבדוק את כל האופציות
אני מבין שאתה ממש בעניינים
אז אשמח לשאלה כזאת
יש תב״ע מאושרת אבל אין עדיין היתרי בנייה
הגיוני שבבקשה מחדש יהיה אפשר קצת לשחק עם הגבולות של המטרים?
יש דברים כאלו?

 

[ilan p]

יש תב״ע מאושרת אבל אין עדיין היתרי בנייה
הגיוני שבבקשה מחדש יהיה אפשר קצת לשחק עם הגבולות של המטרים?
יש דברים כאלו

בדר"כ אפשר לתמרן במסגרת התבע -- אבל השטחים מוגדרים מראש ---וקשה להרחיב בעניין
במקרה הנ"ל נראה לי שהתוכנית שהעלית תואם בינוי ואין אפשרות להגדיל שטחים אבל יש לך אולי אפשרות
לסגור את המרפסת {ללא היתר } ולהתוכח עם הקבלן פינוי בינוי על השטח הזה ולדרוש אותו בדירה העתידית
ואל תתפוס אותי במילה --כי זה נתון למיקוח -- וקשה לפרט

 

[ציבימור]

תב"ע מאושרת זה מילה גדולה האם הבינוי מחייב או מנחה.
הבינוי זה התכנון האדריכלי שהצגתם.
אם הוא מנחה אז בהליך היתר אין שום בעיה לשנות ולעדכן בתוך מסגרת הבינוי.

לגבי פינוי בינוי.
בשביל שהשטח באמת ייחשב לעניין פינוי בינוי כשטח שנוסף לבית.
אתם חייבים טופס 4.
ובשביל טופס 4 אתם חייבים לבנות תואם היתר בדיוק.

ואז חזרנו לעניין התב"ע, האם הבינוי רק מנחה או מחייב.

לכאורה, בינוי גם אם הוא מחייב, אם הממ"ד לא יכול לעבור תקן.
והממ"ד שאתם מציגים לא יעבור היום את פקע"ר.
יהיה אפשר טיפה לשחק במסגרת הבינוי.

 

[מיכל חינסקי]

היי שלום לכל המומחים

מדובר על דירה שאישרו לה לפני כמה שנים תב״ע
(ההרחבה בקו אדום)
שיש בה כמה בעיות
א. הממ״ד העתידי יחנוק את החדר הקיים.
ב. גם הממ״ד עצמו הוא קטן (7 מטר).

הדירה מתחילה תהליך של פינוי בינוי
אחד מהדיירים הציע שאם אין דרך לסדר את עניין הממ״ד
שננסה לקדם שינוי בתב״ע המאושרת.

אז ממש אשמח לחוו״ד
א. האם יש מה לעשות עם התוכנית המוצעת?
ב. כמה עלות וכמה זה מסובך לעשות שינוי בתב״ע מאושרת?

תודה רבה

בד"כ לא ניתן לשנות הרבה בהיתר ממה שאושר בתב"ע. יש שטחים מוגדרים וקווי בניין.
מה שכן, אם זה לפינוי בינוי, אז בד"כ שווה לבנות רק כדי להגדיל את דירת התמורה.
כמה שתשלם על ההיתר והבניה בפועל, זה יחזיר את עצמו והרבה יותר בדירה החדשה.

ניתן לקבל אישור מפיקוד העורף על ממ"ד שהוא מינימום 5 מ', לא נראה שיש בעיה בממ"ד שלכם.

לגבי שינוי תב"ע, אם יש לכם אפשרויות לזכויות נוספות במסגרת שינוי תב"ע, בלי קשר לתכנון
אז לפעמים שווה להשקיע מעט כדי לקבל עוד כ30% (כך מקובל בד"כ) מהשטחים המאושרים שלא בנויים.
רק חשוב לדעת, ברגע שאתם מתחילים את ההליך הרשמי של פינוי בינוי, לא יתנו לקדם תב"ע או היתר בבניין (אלא א"כ היזם מכניס החרגות... די נדיר)

 

[הגולם מפראג]

בדר"כ אפשר לתמרן במסגרת התבע -- אבל השטחים מוגדרים מראש ---וקשה להרחיב בעניין

תב"ע מאושרת זה מילה גדולה האם הבינוי מחייב או מנחה.
הבינוי זה התכנון האדריכלי שהצגתם.
אם הוא מנחה אז בהליך היתר אין שום בעיה לשנות ולעדכן בתוך מסגרת הבינוי.

לגבי פינוי בינוי.
בשביל שהשטח באמת ייחשב לעניין פינוי בינוי כשטח שנוסף לבית.
אתם חייבים טופס 4.
ובשביל טופס 4 אתם חייבים לבנות תואם היתר בדיוק.

ואז חזרנו לעניין התב"ע, האם הבינוי רק מנחה או מחייב.

לכאורה, בינוי גם אם הוא מחייב, אם הממ"ד לא יכול לעבור תקן.
והממ"ד שאתם מציגים לא יעבור היום את פקע"ר.
יהיה אפשר טיפה לשחק במסגרת הבינוי.

תודה רבה על התשובה מעניין ממש
יש לך מושג איך אני בודק האם זה מחייב או מנחה?

בד"כ לא ניתן לשנות הרבה בהיתר ממה שאושר בתב"ע. יש שטחים מוגדרים וקווי בניין.
מה שכן, אם זה לפינוי בינוי, אז בד"כ שווה לבנות רק כדי להגדיל את דירת התמורה.
כמה שתשלם על ההיתר והבניה בפועל, זה יחזיר את עצמו והרבה יותר בדירה החדשה.

ניתן לקבל אישור מפיקוד העורף על ממ"ד שהוא מינימום 5 מ', לא נראה שיש בעיה בממ"ד שלכם.

לגבי שינוי תב"ע, אם יש לכם אפשרויות לזכויות נוספות במסגרת שינוי תב"ע, בלי קשר לתכנון
אז לפעמים שווה להשקיע מעט כדי לקבל עוד כ30% (כך מקובל בד"כ) מהשטחים המאושרים שלא בנויים.
רק חשוב לדעת, ברגע שאתם מתחילים את ההליך הרשמי של פינוי בינוי, לא יתנו לקדם תב"ע או היתר בבניין (אלא א"כ היזם מכניס החרגות... די נדיר)

קודם כל ממש תודה על התשובה המושקעת
התב״ע כבר אושרה ובאמת בהצעות מציעים לנו 30% על האישור
השאלה אם שווה לבנות את השאר, בהתחשב בתוכנית הגרועה יש שכנים שלא רוצים.

האם בגבולות האלו יש אפשרות למשל למתוח את הממ״ד לאורך הסלון (על חשבון המרפסת)
ואז מאחורה ישאר חלל שיהיה אפשר לפתוח בו חלון?
זה הגיוני כזה דבר?

 

[מיכל חינסקי]

התב״ע כבר אושרה ובאמת בהצעות מציעים לנו 30% על האישור
השאלה אם שווה לבנות את השאר, בהתחשב בתוכנית הגרועה יש שכנים שלא רוצים.

דברתי על שינוי נוסף של תב"ע... במקרה שיש אפשרות להוסיף עוד זכויות.

לגבי בניה בפועל, אולי שווה לכם להוציא רק היתר, בלי לבנות
זה יתן בין 50%-70% בדירת תמורה.

האם בגבולות האלו יש אפשרות למשל למתוח את הממ״ד לאורך הסלון (על חשבון המרפסת)
ואז מאחורה ישאר חלל שיהיה אפשר לפתוח בו חלון?
זה הגיוני כזה דבר?

לגבי שינוי מהנספח בינוי, צריך לבדוק בתקנון לגבי השטחים ועוד.

 

[yaelkatz]

שינוי תב"ע הוא הליך מורכב שדורש זמן, משאבים ואישורים – ולכן זו, בעיניי, אפשרות אחרונה בלבד.

עיינתי בתכנית, וחשוב להבין שמדובר בתכנית הרחבה סטנדרטית למדי, כמו רבות שאושרו בתב"עות דומות.
במקרים כאלה, מעצבת פנים מנוסה תוכל להציע פתרון תכנוני שמאוורר את החללים ומפיק את המרב מהמבנה המאושר – גם מבלי לשנות את התב"ע.
לכן, כדאי למצות תחילה את הזכויות במסגרת הקיימת – ורק אחר כך (או במקביל להוצאת היתר), לחשוב על תכנון הפנים.
אם אתם מתלבטים – מומלץ להתייעץ עם אדריכלית או מעצבת פנים שמכירה את התחום. לפעמים שיחה אחת חוסכת הרבה תסכול – ומוציאה את הכי טוב גם ממצב מורכב.