חידה למבינים במשכנתאות

[יעקב רווח]

ברשות המומחים, אנסה לחוד כאן חידה.

בהנחה ויש לי כדור בדולח, והוא גילה לי שהמדד הולך לעלות כל שנה ב5% במדוייק.
ועומדים בפניי שני אפשרויות .

1. לקחת הלוואה של 100,000 ₪ ל120 חודשים, בריבית קבועה לא צמודה של 5% לשנה.
2. הלוואה צמודה ללא ריבית כלל באותו סכום ואותו פריסה.

על מה אשלם פחות?

אשמח לתשובות

שאלה טובה
רק כמובן שצריך שהכדור בדולח
יגיד איך ה5 אחוז שנתי מתחלקים בחודשים
בגלל שהמדד מתעדכן כל ה15 לחודש ויש חודשים שעולה חודשים שיורד

 

[ה. שלמה]

שאלה טובה
רק כמובן שצריך שהכדור בדולח
יגיד איך ה5 אחוז שנתי מתחלקים בחודשים
בגלל שהמדד מתעדכן כל ה15 לחודש ויש חודשים שעולה חודשים שיורד

כדור הבדולח הראה במדוייק 5% שמתחלקים בשוה ל12 חודשים.

 

[יעקב רווח]

סוג של ריבית דריבית(הצמדה דהצמדה),
בצמוד מדד עליית המדד בשנה השניה היא גם על הרכיב של ההצמדה שנוסף להלוואה בשנה הראשונה וכך הלאה

בצמוד מדד הקרן מתעדכנת כל חודש
תקן אותי אם אני טועה

 

[abc321]

בצמוד מדד הקרן מתעדכנת כל חודש
תקן אותי אם אני טועה

בהחלט

 

[יעקב רווח]

בהחלט

טועה או לא?

 

[abc321]

בצמוד מדד הקרן מתעדכנת כל חודש
תקן אותי אם אני טועה

בהחלט צודק

 

[י שהם]

הנקודה היא שבצמוד מדד לא מכריחים אותך לפרוע את העלייה באופן מיידי, אלא זה מתווסף על הקרן. אם היית פורע מיד את ההצמדה התוצאה הייתה זהה לחלוטין.
בצמוד מדד, נניח ועלה ב0.5% על 100,000 ש''ח, לצורך הנוחות, הרי שאתה לא תפרע כעת 500 ש''ח בסוף החודש, אלא יפרסו את אותם 500 ש''ח לאורך כל תקופת ההלוואה, כך שיוצא שתשלם עליהם שוב ושוב.
ללקוחות עם יכולת פירעון, אני מציע שבמידה וחשוב להם שהקרן לא תגדל, שיפרעו בכל שנה את עליית המדד.

עריכה: אני רואה שכתבו את אותה נקודה בנוסח קצת שונה, אולי הניסוח שלי יועיל גם כן משהו.

 

[יעקב ארץ-צבי]

הנקודה היא שבצמוד מדד לא מכריחים אותך לפרוע את העלייה באופן מיידי, אלא זה מתווסף על הקרן. אם היית פורע מיד את ההצמדה התוצאה הייתה זהה לחלוטין.
בצמוד מדד, נניח ועלה ב0.5% על 100,000 ש''ח, לצורך הנוחות, הרי שאתה לא תפרע כעת 500 ש''ח בסוף החודש, אלא יפרסו את אותם 500 ש''ח לאורך כל תקופת ההלוואה, כך שיוצא שתשלם עליהם שוב ושוב.
ללקוחות עם יכולת פירעון, אני מציע שבמידה וחשוב להם שהקרן לא תגדל, שיפרעו בכל שנה את עליית המדד.

עריכה: אני רואה שכתבו את אותה נקודה בנוסח קצת שונה, אולי הניסוח שלי יועיל גם כן משהו.

לדעתי הניסוח שלך מסביר במילים פשוטות את הקטע בצורה הטובה ביותר. ציטוט והודעה - כי רק שכוייח לא מספיק, אהבתי את המילים המדויקות שאוכל להעביר הלאה.

 

[יעקב רווח]

ללקוחות עם יכולת פירעון, אני מציע שבמידה וחשוב להם שהקרן לא תגדל, שיפרעו בכל שנה את עליית המדד.

נראה לי שזה לא יהיה הכי נוח בעולם לשלם פעם בשנה בתשלום אחד 3 אחוז על סכום נניח של חצי מיליון =15000
לקוחות עם יכולת פירעון עדיף מראש שיקחו מסלולים שלא לצמודים למדד כך שה15000 יתחלקו על פני 12 חודשים

 

[למה זה תשאל לשמי]

ללקוחות עם יכולת פירעון, אני מציע שבמידה וחשוב להם שהקרן לא תגדל, שיפרעו בכל שנה את עליית המדד.

רעיון חכם
ניתן לפרוע מינימום 10% מההלוואה (או המסלול...)

 

[י שהם]

רעיון חכם
ניתן לפרוע מינימום 10% מההלוואה (או המסלול...)

תלוי בבנקים ובהסכמים. זה נכון שאי אפשר כל יומיים ללכת לבנק (וגם לא כל חודשיים).
בכל מקרה, אני לא חושב שזה רעיון טוב לפרוע. להיפך, אם מחזיקים נכס ריאלי, זה אומר שאין לך בעיה לקחת את הסיכון של הצמדה והדבר היחיד שחשוב הוא שיש לך אפשרות לשמור על התזרים. אבל יש כאלו שחשוב להם, אז שיהיה להם לבריאות.

 

[ה. שלמה]

תודה מעומק לב לכל המגיבים.

בטח שאלתם את עצמכם, לאן אני חותר.

אז ככה -

אם נשאל בן אדם ממוצע, שהוציא משכנתא בחיים שלו את השאלה הפשוטה - מה זה שפיצר?
סביר להניח שהתשובה שלו תהיה בנוסח "שפיצר זאת דרך נהדרת של הבנק לגנוב מאיתנו עוד ועוד ריבית, במסוה של נוחות - שפיצר אומר לנו לשלם פחות בתחילה, ואז לגנוב אותנו בריבית דריבית".
התחושה היא פשוטה, בעוד שבקרן שוה נשלם פחות בסה"כ, בשפיצר נשלם יותר.

וכאן אני מגיע לנקודה.

הנוסחה הנכונה ביותר, - לטעמי. היא נוסחה בדומה להצמדה, הריבית נוספת לקרן, ואז מחולקת במספר חודשי ההחזר שנותרו.

הגיע מיסטר שפיצר והמציא נוסחה גאונית! הבה נשלם יותר קרן בהתחלה כך נתאים את ההחזר החודשי שלנו שיהיה קבוע, ונשלם פחות...
כך שפיצר הטיב בכלל לנו הלווים...

הבנתם?? כל הכבוד!
לא הבנתם?? תקראו שוב ושוב עד שתבינו.
חושבים אחרת? בכבוד! מעוניין לשמוע את דעתכם...

 

[י שהם]

נראה לי שזה לא יהיה הכי נוח בעולם לשלם פעם בשנה בתשלום אחד 3 אחוז על סכום נניח של חצי מיליון =15000
לקוחות עם יכולת פירעון עדיף מראש שיקחו מסלולים שלא לצמודים למדד כך שה15000 יתחלקו על פני 12 חודשים

יש יתרון במסלולים צמודים למדד למי שהתזרים שלו גמיש. בסופו של דבר המדד מוגן בנכס ריאלי, כך שיש ללווה את האפשרות לקחת את הסיכון על עצמו, אם אכן הוא מתוגמל בריבית אטרקטיבית.

 

[abc321]

תודה מעומק לב לכל המגיבים.

בטח שאלתם את עצמכם, לאן אני חותר.

אז ככה -

אם נשאל בן אדם ממוצע, שהוציא משכנתא בחיים שלו את השאלה הפשוטה - מה זה שפיצר?
סביר להניח שהתשובה שלו תהיה בנוסח "שפיצר זאת דרך נהדרת של הבנק לגנוב מאיתנו עוד ועוד ריבית, במסוה של נוחות - שפיצר אומר לנו לשלם פחות בתחילה, ואז לגנוב אותנו בריבית דריבית".
התחושה היא פשוטה, בעוד שבקרן שוה נשלם פחות בסה"כ, בשפיצר נשלם יותר.

וכאן אני מגיע לנקודה.

הנוסחה הנכונה ביותר, - לטעמי. היא נוסחה בדומה להצמדה, הריבית נוספת לקרן, ואז מחולקת במספר חודשי ההחזר שנותרו.

הגיע מיסטר שפיצר והמציא נוסחה גאונית! הבה נשלם יותר קרן בהתחלה כך נתאים את ההחזר החודשי שלנו שיהיה קבוע, ונשלם פחות...
כך שפיצר הטיב בכלל לנו הלווים...

הבנתם?? כל הכבוד!
לא הבנתם?? תקראו שוב ושוב עד שתבינו.
חושבים אחרת? בכבוד! מעוניין לשמוע את דעתכם...

חשוב להדגיש נקודה אחת ההבדל בין שפיצר לקרן שווה הוא בפריסת תשלומי הקרן,
תשלום הריבית לפי שתי הלוחות מתבצע מידי חודש עבור עלות הריבית של אותו חודש.
אם אתה רוצה להמציא פריסה חדשה לתשלום הריבית אז אתה לא נגד "לוח שפיצר" אלא גם נגד "קרן שווה" באותו מידה.

 

[יעקב רווח]

הגיע מיסטר שפיצר והמציא נוסחה גאונית! הבה נשלם יותר קרן בהתחלה כך נתאים את ההחזר החודשי שלנו שיהיה קבוע, ונשלם פחות...
כך שפיצר הטיב בכלל לנו הלווים...

בשפיצר משלמים פחות קרן בהתחלה

הבנתם?? כל הכבוד!
לא הבנתם?? תקראו שוב ושוב עד שתבינו.
חושבים אחרת? בכבוד! מעוניין לשמוע את דעתכם...

לא הבנתי לאיפה אתה חותר

 

[יעקב רווח]

יש יתרון במסלולים צמודים למדד למי שהתזרים שלו גמיש. בסופו של דבר המדד מוגן בנכס ריאלי, כך שיש ללווה את האפשרות לקחת את הסיכון על עצמו, אם אכן הוא מתוגמל בריבית אטרקטיבית.

1 זה שיש לי נכס ריאלי לא אומר שלא כדאי לי להמנע מסיכון
2 יתכן מצב שהמדד יזנק ומחירי הדירות ישארו במקום או שלא יעלו כמוהו
3 הצמדה עושים במקרה שהכושר החזר למשכנתא נמוך ובלי ההצמדה הוא יעבור את ה40 אחוז מההכנסה הפנויה
או לחילופין מי שמשקיע למחייתו ומודע לסיכונים
לאדם הממוצע כדאי לברוח מהצמדה למדד כמו מאש

 

[י שהם]

לאדם הממוצע כדאי לברוח מהצמדה למדד כמו מאש

אני לא יכול לחלוק באופן נחרץ כי אני לא מכיר את השטח, אבל באופן עקרוני אמור להיות ששווה להיכנס להצמדה.
במידה ותרצה אפשר להאריך באשכול אחר, לא רוצה לגנוב את השרשור.

 

[ה. שלמה]

חשוב להדגיש נקודה אחת ההבדל בין שפיצר לקרן שווה הוא בפריסת תשלומי הקרן,
תשלום הריבית לפי שתי הלוחות מתבצע מידי חודש עבור עלות הריבית של אותו חודש.
אם אתה רוצה להמציא פריסה חדשה לתשלום הריבית אז אתה לא נגד "לוח שפיצר" אלא גם נגד "קרן שווה" באותו מידה.

נכון מאוד!
אני בהחלט לא מבין את קרן שוה
ואני מאוד מעריך את שפיצר, מכיון שכאמור, זה גם יותר נוח, וגם יותר משתלם מהפריסה ההגיונית.

בשפיצר משלמים פחות קרן בהתחלה

משלמים פחות מאשר קרן שוה, אך יותר מאשר הנוסחה שהצגתי, שהיא לדעתי הכי הגיונית.

יש יתרון במסלולים צמודים למדד למי שהתזרים שלו גמיש. בסופו של דבר המדד מוגן בנכס ריאלי,

באופן כללי משתלם להצמיד את יתרות הזכות למדד, וללוות ללא המדד, כך שהחובות לא יהיו ריאלים, והנכסים כן.
נכס לא מועיל, כי אם אתה לא תסתדר עם המשכנתא שתופחת, לא יעזור לך להתנחם בעליית מחיר הדירה שלך שאתה לא מתכנן למכור.

במידה ותרצה אפשר להאריך באשכול אחר, לא רוצה לגנוב את השרשור.

זה מאוד מעניין, תמשיך בבקשה.
השרשור לא רכושי הפרטי...

 

[יעקב רווח]

אני לא יכול לחלוק באופן נחרץ כי אני לא מכיר את השטח, אבל באופן עקרוני אמור להיות ששווה להיכנס להצמדה.
במידה ותרצה אפשר להאריך באשכול אחר, לא רוצה לגנוב את השרשור.

כותב את זה ממשכנתאות צמודות שאני ממחזר
וכל פעם מחדש ממש כואב הלב לראות משפחות ממוצעות שפשוט שמרו על ערך הכסף של הבנקים
ויתרת הקרן שלהם עלתה
רק ביום שישי האחרון מחזרתי משכנתא של 1350000 שנלקחה ב2020 עם הצמדה על 2 שליש
הבן אדם שילם ב5 שנים אזור ה300000 ויתרת הקרן עומדת על 1430000

 

[ה. שלמה]

רק ביום שישי האחרון מחזרתי משכנתא של 1350000 שנלקחה ב2020 עם הצמדה על 2 שליש
הבן אדם שילם ב5 שנים אזור ה300000 ויתרת הקרן עומדת על 1430000

מאוד מעניין.
איזה ריבית היתה בנוסף להצמדה?
ובמה החלפת אותה?