חידה למבינים במשכנתאות

[יעקב רווח]

שליש קצ 3.15 ממוצע שליש מצ 2.5 ממוצע
שלכאורה זה ריביות לא בשמיים

 

[יעקב רווח]

מחזרתי לשליש קלץ שליש מלץ
[קצת פחות כי השארתי חלק הצמדה בגלל בעיה בכושר החזר וזכאות שהייתה]
ושליש פריים

 

[ה. שלמה]

מחזרתי לשליש קלץ

עם איזה ריבית?

 

[יעקב רווח]

כותב את זה ממשכנתאות צמודות שאני ממחזר
וכל פעם מחדש ממש כואב הלב לראות משפחות ממוצעות שפשוט שמרו על ערך הכסף של הבנקים
ויתרת הקרן שלהם עלתה
רק ביום שישי האחרון מחזרתי משכנתא של 1350000 שנלקחה ב2020 עם הצמדה על 2 שליש
הבן אדם שילם ב5 שנים אזור ה300000 ויתרת הקרן עומדת על 1430000

שכחתי לציין שהיה גרייס עד תחילת 2022
אבל עדיין זה לא סביר בכלל

 

[יעקב רווח]

עם איזה ריבית?

סודות מקצועיים.......

 

[י שהם]

לאדם הממוצע כדאי לברוח מהצמדה למדד כמו מאש

כמו שכתבתי לעיל, אני לא יכול להביע דעה נחרצת כי בשביל זה צריך להכיר יותר את ה'שטח'. אבל התיאוריה מחייבת שכדאי להיכנס להצמדה, למי שמחזיק בנכסים ריאליים.
זה נראה מוזר ממבט ראשון, אבל אם מסתכלים שוב, זה פשוט.
הכלל הראשון שמופיע בספר משלי הוא 'אין חינם'. כי חינם מזורה הרשת בעיני כל בעל כנף.
חינם זה אומר שאתה לא מבין איך השני מרוויח, וזה עשוי להיות על חשבונך.
עכשיו, מי מסתכן בהלוואה שאינה צמודה? המלווה
מי מסתכן בהלוואה צמודה? הלווה.
משכך, ברור שאני כמלווה אדרוש ריבית יותר גבוהה על הלוואה לא צמודה, כי אני לוקח על עצמי את הסיכון.
ולכן, המשוואה התיאורטית אומרת כי הלוואה צמודה למדד (וק''ו אם היא גם משתנה), תהיה משתלמת יותר בתוחלת. לא במקרה ספציפי, אלא בממוצע.
דא עקא, שלכאורה לקחנו על עצמנו סיכון גדול, ההלוואה שלנו צמודה למדד, מה נעשה אם המדד יוכפל?
כאן צריך לחלק לשתי בעיות:
1. הפסדנו כסף
2. יש לנו בעיה תזרימית
אז לגבי בעית התזרים, כמובן שצריך להיות מודע לבעיה ולהיות מסוגל לעמוד בעליית המדד. אם אנו לא מסוגלים לעמוד בעלייה הזו, אסור לנו לקחת את הסיכון הזה.
ולגבי בעיית הפסד הכסף, זה לא הפסד אמיתי, כי הרי אנו מגובים בדירה שהיא נכס ריאלי.

עד כאן בתיאוריה.
בעולם המעשה, צריך לבדוק האם אכן התמחור של משכנתאות נכון (כלומר, האם המחירים שהבנק דורש, דומים למחירים של אג''ח ממשלתי בשוק החופשי, בתנאים דומים).
אני לא יודע עד כמה שוק המשכנתאות הוא שוק יעיל שאכן מתמחר את הסיפור בצורה נכונה, כי לקחת את הסיכון של הצמדה, ולא לקבל את ההוזלה הראויה על הסיכון שלקחתי, זה בוודאי לא שווה.

 

[יעקב רווח]

אני יעלה לך בל"נ מחר את הדוח יתרות שהיה עם טשטוש פרטים

כמו שכתבתי לעיל, אני לא יכול להביע דעה נחרצת כי בשביל זה צריך להכיר יותר את ה'שטח'. אבל התיאוריה מחייבת שכדאי להיכנס להצמדה, למי שמחזיק בנכסים ריאליים.
זה נראה מוזר ממבט ראשון, אבל אם מסתכלים שוב, זה פשוט.
הכלל הראשון שמופיע בספר משלי הוא 'אין חינם'. כי חינם מזורה הרשת בעיני כל בעל כנף.
חינם זה אומר שאתה לא מבין איך השני מרוויח, וזה עשוי להיות על חשבונך.
עכשיו, מי מסתכן בהלוואה שאינה צמודה? המלווה
מי מסתכן בהלוואה צמודה? הלווה.
משכך, ברור שאני כמלווה אדרוש ריבית יותר גבוהה על הלוואה לא צמודה, כי אני לוקח על עצמי את הסיכון.
ולכן, המשוואה התיאורטית אומרת כי הלוואה צמודה למדד (וק''ו אם היא גם משתנה), תהיה משתלמת יותר בתוחלת. לא במקרה ספציפי, אלא בממוצע.
דא עקא, שלכאורה לקחנו על עצמנו סיכון גדול, ההלוואה שלנו צמודה למדד, מה נעשה אם המדד יוכפל?
כאן צריך לחלק לשתי בעיות:
1. הפסדנו כסף
2. יש לנו בעיה תזרימית
אז לגבי בעית התזרים, כמובן שצריך להיות מודע לבעיה ולהיות מסוגל לעמוד בעליית המדד. אם אנו לא מסוגלים לעמוד בעלייה הזו, אסור לנו לקחת את הסיכון הזה.
ולגבי בעיית הפסד הכסף, זה לא הפסד אמיתי, כי הרי אנו מגובים בדירה שהיא נכס ריאלי.

עד כאן בתיאוריה.
בעולם המעשה, צריך לבדוק האם אכן התמחור של משכנתאות נכון (כלומר, האם המחירים שהבנק דורש, דומים למחירים של אג''ח ממשלתי בשוק החופשי, בתנאים דומים).
אני לא יודע עד כמה שוק המשכנתאות הוא שוק יעיל שאכן מתמחר את הסיפור בצורה נכונה, כי לקחת את הסיכון של הצמדה, ולא לקבל את ההוזלה הראויה על הסיכון שלקחתי, זה בוודאי לא שווה.

זה בדיוק העניין שכשהבנק נותן מסלול צמוד תמיד יש מרווח מעל מחיר האג"ח הממשלתי הצמוד

 

[ה. שלמה]

סודות מקצועיים.......

אני לא רואה דרמה גדולה בכך שהבנאדם שילם פחות מעליית המדד,
כך טיבו של מדד יש שנים בעליה ויש שנים בדשדוש.
חברו הטוב של האדם הנ"ל הוציא משכנתא ב2010 ולא ספג כמעט כלום מהמדד.
בסוף הממוצע הוא זה שמעניין.
ההחלטה אם למחזר או לא, צריכה להיות נכונה לגופו של עניין לפי המצב הנוכחי, ולא לפי ההפסדים שהיו לו עד כה.

מחזרת לו הלוואה של 3.15 + הצמדה.
נניח וההצמדה הממוצעת החזויה היא 2%, והריבית הקבועה נתת לו 5%, אז לא שינית כלום.
גם המ"צ שכתבת שזה ממוצע 2.5 לא כתבת מה העוגן, ומה המרווח, אם המרווח הוא נמוך ממה שאפשר להשיג כיום בצמודות, לא הועלת לו כלום בחלק הזה.

כי הרי אנו מגובים בדירה שהיא נכס ריאלי.

אם אנחנו לא מתכננים למכור אותה, זה פרט חסר משמעות.
אגב, כל קניה של נכס ריאלי, הוא שורט על המטבע, והמרתו בנכס ריאלי.

כלומר, תמיד טוב לא להצמיד חובות, וכן להצמיד נכסים.

 

[ה. שלמה]

עד כאן בתיאוריה.
בעולם המעשה, צריך לבדוק האם אכן התמחור של משכנתאות נכון (כלומר, האם המחירים שהבנק דורש, דומים למחירים של אג''ח ממשלתי בשוק החופשי, בתנאים דומים).

משום מה המרווח שהבנק לוקח במשתנה צמודה גבוה יותר מבלא צמודה.

 

[י שהם]

אם אנחנו לא מתכננים למכור אותה, זה פרט חסר משמעות.

לא הייתי אומר חסר משמעות. סוף סוף, אחד מהגורמים הכי בסיסיים ביציבות הכלכלית של האדם הוא שיעור השווי הנקי של נכסיו. גם החוב, לא באמת גדל, וכנראה שהמשכורת גם היא עלתה במידת מה לפחות גם אם לא ככל שיעור האינפלציה.
תחשוב גם על כך שלאדם יש גם פנסיה, וקרנות השתלמות, ולעיתים גם תיק עצמאי. כל אלו נכסים ריאליים (בהנחה ובזה הוא משקיע) שיוכלו לחפות על החוב שלו במידת הצורך.
ובסוף הדרך, אדם יכול לקחת משכנתה על הבית שלו ולחיות ממנה את שארית חייו (אם במשכנתה הפוכה, ואם בהפקדה לקרן פנסיה וכדומה), כך ששווי הנכס של אדם מאוד משמעותי.

 

[יעקב רווח]

משום מה המרווח שהבנק לוקח במשתנה צמודה גבוה יותר מבלא צמודה.

בדרך כלל מ"צ זה בתור "פיצוי" לבנק כדי שיתן ריביות טובות בשאר המסלולים
או כדי שיסכים להעביר את התיק במצבים מורכבים

 

[יעקב רווח]

אני לא רואה דרמה גדולה בכך שהבנאדם שילם פחות מעליית המדד,
כך טיבו של מדד יש שנים בעליה ויש שנים בדשדוש

הבן אדם שילם גם את עליית המדד וגם את הריבית שהייתה לו במקום שהיה משלם רק קלץ

.
חברו הטוב של האדם הנ"ל הוציא משכנתא ב2010 ולא ספג כמעט כלום מהמדד.
בסוף הממוצע הוא זה שמעניין.
ההחלטה אם למחזר או לא, צריכה להיות נכונה לגופו של עניין לפי המצב הנוכחי, ולא לפי ההפסדים שהיו לו עד כה.

לגופו של עניין היום יש כדאיות מאד גדולה למחזר בעיקר מסלולים צמודים
תשאל כל יועץ וזה מה שהוא יגיד לך

מחזרת לו הלוואה של 3.15 + הצמדה.
נניח וההצמדה הממוצעת החזויה היא 2%, והריבית הקבועה נתת לו 5%, אז לא שינית כלום.
גם המ"צ שכתבת שזה ממוצע 2.5 לא כתבת מה העוגן, ומה המרווח, אם המרווח הוא נמוך ממה שאפשר להשיג כיום בצמודות, לא הועלת לו כלום בחלק הזה.

ההיה תוספת במצ של 3.5 אחוז הווי אומר שבנקודת שינוי הקרובה היה קופץ הריבית ל5.7 בערך במסלול צמוד
שזה ריבית ריאלית של כמעט 9 אחוז הזוי לגמרי

אם אנחנו לא מתכננים למכור אותה, זה פרט חסר משמעות.
אגב, כל קניה של נכס ריאלי, הוא שורט על המטבע, והמרתו בנכס ריאלי.

כלומר, תמיד טוב לא להצמיד חובות, וכן להצמיד נכסים.

 

[י שהם]

זה בדיוק העניין שכשהבנק נותן מסלול צמוד תמיד יש מרווח מעל מחיר האג"ח הממשלתי הצמוד

משום מה המרווח שהבנק לוקח במשתנה צמודה גבוה יותר מבלא צמודה.

אכן, אני לא עוקב אחרי הנתונים האלו מקרוב, ולכן הדגשתי שאני מדבר בתיאוריה.
עצם זה שיש מרווח זה מובן, אחרת הבנק היה יכול לקנות את האג''ח הממשלתי הצמוד. השאלה היא כמה המרווח, ומה היחס שלו למרווח של האג''ח הלא צמוד.
מה באמת ההסבר? למה שהשוק לא יהיה יעיל?
ועוד נקודה שמעניינת אותי, מה קורה אם מגיעים לבנק מלכתחילה ואומרים לו, אנו רוצים שליש ק''צ ושני שליש מ''צ, בלי לנסות לדלג על ההצמדה. גם אז במיקוח ריביות לא נגיע למרווח סביר?

 

[י שהם]

הבן אדם שילם גם את עליית המדד וגם את הריבית שהייתה לו במקום שהיה משלם רק קלץ

נכון, הוא לקח סיכון, ובמקרה הזה הוא קיבל את הצד השלילי. זה עדיין לא אומר שזה לא היה צעד מחושב.

לגופו של עניין היום יש כדאיות מאד גדולה למחזר בעיקר מסלולים צמודים
תשאל כל יועץ וזה מה שהוא יגיד לך

אבל למה? אם יש נימוק ספציפי זה מעניין, אבל אם זה סתם פחד מסיכונים, ביטוחים שלא מגנים מקטסטרופה הם די מיותרים.

 

[abc321]

כותב את זה ממשכנתאות צמודות שאני ממחזר
וכל פעם מחדש ממש כואב הלב לראות משפחות ממוצעות שפשוט שמרו על ערך הכסף של הבנקים
ויתרת הקרן שלהם עלתה
רק ביום שישי האחרון מחזרתי משכנתא של 1350000 שנלקחה ב2020 עם הצמדה על 2 שליש
הבן אדם שילם ב5 שנים אזור ה300000 ויתרת הקרן עומדת על 1430000

שכחתי לציין שהיה גרייס עד תחילת 2022
אבל עדיין זה לא סביר בכלל

לא הייתי מביא ראיה ממקרה קיצון
1.שתי שליש צמוד
2.גרייס כשנתיים
3.מתאר לעצמי שזה היה לטווח שנים ארוך
4.שנים ספצפיות שהמדד השתולל

 

[יעקב רווח]

לא הייתי מביא ראיה ממקרה קיצון
1.שתי שליש צמוד
2.גרייס כשנתיים
3.מתאר לעצמי שזה היה לטווח שנים ארוך
4.שנים ספצפיות שהמדד השתולל

צודק בהחלט מדובר במקרה קיצון
בכוונה הבאתי את הדוגמא הזאת לצורך הדיון על הצמדה למדד בשביל להראות עד כמה נזק המדד יכול לגרום

 

[יצחו]

הנוסחה הנכונה ביותר, - לטעמי. היא נוסחה בדומה להצמדה, הריבית נוספת לקרן, ואז מחולקת במספר חודשי ההחזר שנותרו.

לא הבנתי איך אתה חושב שזה הנוסחה הנכונה??
בן אדם משלם כל חודש כסף והלוואה שהוא לקח (קרן) רק יתווסף
ובטח שהוא רוצה לפרוע את המשכנתא אז יש לו קרן יותר גדולה מאשר הוא לקח!

 

[מוניטין]

לא הבנתי איך אתה חושב שזה הנוסחה הנכונה??
בן אדם משלם כל חודש כסף והלוואה שהוא לקח (קרן) רק יתווסף
ובטח שהוא רוצה לפרוע את המשכנתא אז יש לו קרן יותר גדולה מאשר הוא לקח!

תלוי בגובה הריבית, בגודל ההצמדה. אבל הכי חשוב בתקופה. אם התקופה ארוכה כנראה המדד ינצח והקרן תגדל. אם התקופה קצרה . 15 שנה במקסימום כנראה התשלומים החודשיים יתגרו על עלית המדד

הערה . לא עקבתי אחרי הדיון רק עונה לגבי מסלול צמוד מדד ומה יהיה דינה של הקרן. יתכן והתשובה לא קשורה . עמכם הסליחה

 

[יעקב רווח]

נכון, הוא לקח סיכון, ובמקרה הזה הוא קיבל את הצד השלילי. זה עדיין לא אומר שזה לא היה צעד מחושב.

אבל למה? אם יש נימוק ספציפי זה מעניין, אבל אם זה סתם פחד מסיכונים, ביטוחים שלא מגנים מקטסטרופה הם די מיותרים.

רציתי כבר אתמול לענות אבל האתר של פרוג נתקע לי
[מזל.....]
לעניין הסיכון בזמנו באמת מ2010 עד 2020 המדד היה נמוך
עכשיו המצב השתנה וצריך להתייחס למצב העכשווי
הסיבה שיש כדאיות למחזר צמוד היא מכמה גורמים לא רק מפחד מסיכונים
1 יש משתנות שהקפיצה בעוגן אמורה להיות משמעותית
2 יש אפשרות לקבל מרווחים קטנים במשתנות הלא צמודות
3וכמובן לברוח מהסיכון של המדד[אבל זה כבר תלוי כמה זמן המשתנה]

 

[יעקב ארץ-צבי]

תלוי בגובה הריבית, בגודל ההצמדה. אבל הכי חשוב בתקופה. אם התקופה ארוכה כנראה המדד ינצח והקרן תגדל. אם התקופה קצרה . 15 שנה במקסימום כנראה התשלומים החודשיים יתגרו על עלית המדד

הערה . לא עקבתי אחרי הדיון רק עונה לגבי מסלול צמוד מדד ומה יהיה דינה של הקרן. יתכן והתשובה לא קשורה . עמכם הסליחה

ולתוספת ביאור
אם עליית המדד היא 3 אחוז + ריבית 2 אחוז = 5 אחוז, ומשך ההלוואה היא 20 שנה יוצא שכל שנה משלמים כ 5 אחוז, יוצא שהקרן כמעט לא יורדת, ועוד יותר במשכנתא לשלושים שנה...