חידה למבינים במשכנתאות

[יעקב רווח]

טוב מראה עיניים
תסתכל על סכום הביצוע שזה הסכום המקורי שנלקח מול היתרה העכשווית שזה אחרי המדד והתשלומים ששולמו

 

[י שהם]

לעניין הסיכון בזמנו באמת מ2010 עד 2020 המדד היה נמוך
עכשיו המצב השתנה וצריך להתייחס למצב העכשווי

זה אמור לכאורה להשתקף במחירים, רמת הסיכון.
אם כי אני מבין שהרבה אנשים, במיוחד מי שפחות מודע למשמעויות של המסלולים השונים, יותר פשוט עבורו לבחור במסמלול שהוא *כביכול* ללא סיכון.
אם יש לך הסבר לגבי התמחור ה'לא תקין לכאורה' של הצמודות, זה יהיה בהחלט מעניין.

 

[יעקב רווח]

זה אמור לכאורה להשתקף במחירים, רמת הסיכון.
אם כי אני מבין שהרבה אנשים, במיוחד מי שפחות מודע למשמעויות של המסלולים השונים, יותר פשוט עבורו לבחור במסמלול שהוא *כביכול* ללא סיכון.
אם יש לך הסבר לגבי התמחור ה'לא תקין לכאורה' של הצמודות, זה יהיה בהחלט מעניין.

בעזרת ה
היום בערב אחרי הכולל[צריך גם ללמוד קצת...] אם תרצה אני יוכל להרחיב בעניין

 

[מוניטין]

עכשיו המצב השתנה וצריך להתייחס למצב העכשווי

זה לא רק המדד העכשוי.
זה שיקולים של עמלות היוון, ותוספת נמוכה ונדירה לעוגן. שגם אם המדד לא היה צפוי לעלות באופן אגרסיבי היה כדאי לשקול לקחת מלצים של היום.

 

[י שהם]

בעזרת ה
היום בערב אחרי הכולל[צריך גם ללמוד קצת...] אם תרצה אני יוכל להרחיב בעניין

בהחלט אשמח.

 

[יעקב רווח]

זה אמור לכאורה להשתקף במחירים, רמת הסיכון.
אם כי אני מבין שהרבה אנשים, במיוחד מי שפחות מודע למשמעויות של המסלולים השונים, יותר פשוט עבורו לבחור במסמלול שהוא *כביכול* ללא סיכון.
אם יש לך הסבר לגבי התמחור ה'לא תקין לכאורה' של הצמודות, זה יהיה בהחלט מעניין.

התמחור של הצמודות מתחיל מהאגח הצמוד שהוא עלות הגיוס ההון של הבנק לצורך המשכנתא
ומעליו המרווח שהבנק גובה לפי מידת הסיכון של הלקוח
כנ"ל במסלולים הלא צמודים רק ששם זה על בסיס האגח הלא צמוד
כשאתה אומר תמחור לא תקין אם אני מבין נכון אתה מתכוון שהמרווח במסלולים הצמודים צריך להיות נמוך משמעותית
מהמרווח במסלולים הלא צמודים כי הבנק צריך להתחשב בי שאני לוקח את הסיכון של המדד
אז זהו שלא
אם אני יקח הכל קלץ הבנק מרוויח את ריבית המרווח
אם אני יקח הכל צמוד הבנק ירוויח עלי את ריבית המרווח
גובה המרווח תלוי כבר בטיב הלקוח ,סוג העסקה,אחוז המימון

 

[יעקב רווח]

זה לא רק המדד העכשוי.
זה שיקולים של עמלות היוון, ותוספת נמוכה ונדירה לעוגן. שגם אם המדד לא היה צפוי לעלות באופן אגרסיבי היה כדאי לשקול לקחת מלצים של היום.

אם יש עמלות היוון מן הסתם כדאי מאד לעשות מחזור
לגבי המרווח אם אני יודע שהמדד לא יעלה כנראה שהעוגן יירד גם כן ואז זה כבר שיקול אם כדאי למחזר קצ בריבית של עד 2.7 למלץ בגלל שמה שיקרה לקץ יקרה למלצ פחות או יותר כמובן אם זה קץ גבוה יש כדאיות גם למלץ
לגבי מצ אם יש תוספת גדולה כנראה שיהי כדאי למחזר

 

[מוניטין]

אם יש עמלות היוון מן הסתם כדאי מאד לעשות מחזור

התכוונתי לומר שיש היום סיכון לעמלות היוון ולכן לא מופרע לחשוב על ק"צ קצר תקופה ומיחזור לקלצ עתידי

 

[י שהם]

אם המרווח מאג''ח צמוד להלוואה צמודה ומאג''ח לא צמוד להלוואה לא צמודה הוא אותו המרווח (לתאריכים תואמים כמובן), הרי שאת הפרמיה של הסיכון קיבלת כבר בתמחור של האג''ח עצמו.
אז אתה מתכוון שהמרווחים שהבנק לוקח מהעוגנים הנ''ל (לא ממקורות המימון שלו) שונים?
כי אם לא, אז הכל בסדר ואכן מי שיקח הלוואה צמודה מרוויח בתוחלת.

 

[יעקב רווח]

אם המרווח מאג''ח צמוד להלוואה צמודה ומאג''ח לא צמוד להלוואה לא צמודה הוא אותו המרווח (לתאריכים תואמים כמובן), הרי שאת הפרמיה של הסיכון קיבלת כבר בתמחור של האג''ח עצמו.

מסכים

אז אתה מתכוון שהמרווחים שהבנק לוקח מהעוגנים הנ''ל (לא ממקורות המימון שלו) שונים?
כי אם לא, אז הכל בסדר ואכן מי שיקח הלוואה צמודה מרוויח בתוחלת.

בגדול המרווחים אותו דבר
אבל שוב ההצמדה טובה למשקיע שמודע לסיכונים
[דרך אגב אם יש לך אפשרות גידור להצמדה שמתאימה למשק בית ממוצע אני ישמח לשמוע]

 

[ירא שמיי]

@י שהם ולכל מי שחושב על מסלול צמוד
כלל הברזל שלי בהצמדה הוא שבפריסת ההלוואה ליותר מ20 שנה זה לא שווה ללקוח, מתחת 15 שנה זה ריווחי ללקוח אך זה יהיה בהחזר קצת יותר גבוה מול קלצ של 30 שנה, ובין 15 ל20 שנה זה הימור.
וזה נובע מכמה וכמה סיבות 1. יחס החזר קרן מול ריבית... 2. המציאות שפעם ב3 שנים שווה למחזר וחבל לשלם את ההצמדות היקרות של השנים הראשויות בפח 3. נושא העמלות היוון...
הריביות לפי הפריסות הם ללא הבדל גדול

 

[למה זה תשאל לשמי]

התחושה היא פשוטה, בעוד שבקרן שוה נשלם פחות בסה"כ, בשפיצר נשלם יותר.

אפשר להסתכל על זה בדרך אחרת,
בקרן שווה הרי נצטרך להגדיל בתחילה את ההחזר החודשי, קח את אותו הסכום של החזר חודשי שאתה מתאמץ לשלם כדי לחסוך דרך ה'קרן שווה'- ושלם ע"י שפיצר ואז תוכל לקצר תקופה ותרוויח יותר.

[השימוש כהיום בקרן שווה רלוונטית כמעט רק במקרים מסויימים שהאופציה היחידה שעומדת בפניך היא טפחות+הצמדה ואזי בקרן שווה ירידת הקרן המהירה יותר תאזן את עלייתה כתוצאה מהמדד, ומהצד השני יחס ההחזר בבנק מחושב בערך כאילו וזה היה בשפיצר...]

 

[י שהם]

בגדול המרווחים אותו דבר

רק אשמח אם תדייק אותי. המרווחים ממחיר האג''חים (צמוד ולא צמוד למספר השנים הרלוונטי) או המרווחים מעלויות הגיוס של הבנק. (תיאורטית, אני יכול לראות סיבות שזה לא יהיה אותו הדבר, במקרה שלבנק קל יותר לגייס הון בערוץ צמוד נניח מאשר בערוץ לא צמוד).

[דרך אגב אם יש לך אפשרות גידור להצמדה שמתאימה למשק בית ממוצע אני ישמח לשמוע]

לא משהו ייחודי. נכסים ריאליים כמו מניות ונדל''ן.

 

[י שהם]

כלל הברזל שלי בהצמדה הוא שבפריסת ההלוואה ליותר מ20 שנה זה לא שווה ללקוח, מתחת 15 שנה זה ריווחי ללקוח אך זה יהיה בהחזר קצת יותר גבוה מול קלצ של 30 שנה, ובין 15 ל20 שנה זה הימור.

למה?
באופן טבעי ככל שהלוואת קל''צ ארוכה יותר היא יקרה יותר, וזה גם מגובה בנתונים של בנק ישראל למיטב ידיעתי.
הכלל הבסיסי תמיד הוא שהצד בעיסקה שהסיכון מוטל עליו הוא זה שירויח בממוצע, אלא אם כן השוק לא משוכלל מספיק.

1. יחס החזר קרן מול ריבית...

זו השוואה של תפוחים לתפוזים. ברור שאם לוקחים הון ליותר שנים, צריך לשלם עליו יותר ריבית. אם היו מציעים לי, הייתי לוקח משכנתה שבה משלמים ריבית בלבד לתמיד.

2. המציאות שפעם ב3 שנים שווה למחזר וחבל לשלם את ההצמדות היקרות של השנים הראשויות בפח

למה שיהיה שווה למחזר פעם בשלש שנים? אני רואה סיבה רק אם הוזלו הריביות, או בגלל שאחוז המימון ירד. אשמח להחכים בסיבות נוספות.

3. נושא העמלות היוון...

זו נקודה מעניינת, אתה טוען שכיוון שהבנק מחוייב לעמלות היוון מופחתות על פי החוק, הרי שההימור הוא לטובתך. אם הריבית עלתה, הרווחת בקבועה, ואם הריבית ירדה אז תוכל לקבל הנחות על עמלות ההיוו.
מצד שני, קשה לי להאמין שהבנק לא מתמחר את הסיכון הזה בדרך כלשהי.

 

[ירא שמיי]

למה?
באופן טבעי ככל שהלוואת קל''צ ארוכה יותר היא יקרה יותר, וזה גם מגובה בנתונים של בנק ישראל למיטב ידיעתי.
הכלל הבסיסי תמיד הוא שהצד בעיסקה שהסיכון מוטל עליו הוא זה שירויח בממוצע, אלא אם כן השוק לא משוכלל מספיק.

קצת יותר יקרה (לא בהכרח)
אבל כשמשקללים קל"צ 30 שנה עם ריבית ממוצעת מול צמוד 15-17 שנה זה יוצא בערך אותו החזר חודשי
כשבקל"צ הרוגע שאין הפתעות בהחזר החודשי ומצד שני חשיפה לעמלות היוון גבועות מאד
ובצמוד הרוגע שאין עמלות היוון (בכ"א גבוהות) החזר ב15 שנה המקום 30 ומצד שני הקרן צמודה למדד מה שגורם לעליית ההחזר בקצב מתון, וכשזה ל15 שנה המדד לא מידי משפיע וכלהלן

1. יחס החזר קרן מול ריבית...

זו השוואה של תפוחים לתפוזים. ברור שאם לוקחים הון ליותר שנים, צריך לשלם עליו יותר ריבית. אם היו מציעים לי, הייתי לוקח משכנתה שבה משלמים ריבית בלבד לתמיד.

אני מתכוון שבמחשבון שפיצר ההחזר החודשי הרי קבוע והוא מורכב מקרן וריבית כתוצאה מכך בשנים הראשונות רוב התשלום הוא ריבית וכשלוקחים ל30 שנים בהצמדה למדד הקרן תופחת מידי חודש וכעבור כמה שנים כשרוצים למחזר מגלים שסכום הקרן לסילוק הרבה יותר גבוה ממה שלקחו משא"כ בהלוואה ל15 שנה שעליית המדד לא ככ משפיע עקב יחסיות הקרן בתשלום מצרף טבלה

2. המציאות שפעם ב3 שנים שווה למחזר וחבל לשלם את ההצמדות היקרות של השנים הראשויות בפח

למה שיהיה שווה למחזר פעם בשלש שנים? אני רואה סיבה רק אם הוזלו הריביות, או בגלל שאחוז המימון ירד. אשמח להחכים בסיבות נוספות.

גם מה שכתבת נכון וגם אם הריביות התייקרו והיה לך ריבית פריים למשל ואתה ממחזר לקבל מלצ עם מרווח טוב,
ועוד אלף סיבות הארכת תקופת תשלום קיצור תקופה וכו' וכו'. זה עניין של מציאות... בפרט בציבור שלנו שהוא חכם

3. נושא העמלות היוון...

זו נקודה מעניינת, אתה טוען שכיוון שהבנק מחוייב לעמלות היוון מופחתות על פי החוק, הרי שההימור הוא לטובתך. אם הריבית עלתה, הרווחת בקבועה, ואם הריבית ירדה אז תוכל לקבל הנחות על עמלות ההיוו.
מצד שני, קשה לי להאמין שהבנק לא מתמחר את הסיכון הזה בדרך כלשהי.

זה לא קשור למחויב
עמלות היוון זה ההפרש בין הריבית שאתה משלם לבין הריבית הממוצעת שהבנק מציע בשעת המיחזור כפול מספר השנים שנשארו
עכשיו בקלצ נכון להיום הממוצע הוא 5% כשלפני כמה שנים הממוצע היה 3% כפול איזה 25 שנה זה יכול לצאת מאות אלפי שקלים...
מצד שני בצמוד הריביות לא כ"כ קפצו וזה גם רק ל15 שנה זאת אומרת לכשימחזר אם בכלל יהיה עמלות היוון זה יהיה בסכומים הרבה יותר נמוכים.

 

[י שהם]

אבל כשמשקללים קל"צ 30 שנה עם ריבית ממוצעת מול צמוד 15-17 שנה זה יוצא בערך אותו החזר חודשי

למה זה מעניין ההחזר החודשי? בפועל הריבית, המחיר שלך על ההון, הרבה יותר יקרה בקל''צ, בפרט אם הוא ל30 שנה

אני מתכוון שבמחשבון שפיצר ההחזר החודשי הרי קבוע והוא מורכב מקרן וריבית כתוצאה מכך בשנים הראשונות רוב התשלום הוא ריבית וכשלוקחים ל30 שנים בהצמדה למדד הקרן תופחת מידי חודש וכעבור כמה שנים כשרוצים למחזר מגלים שסכום הקרן לסילוק הרבה יותר גבוה ממה שלקחו משא"כ בהלוואה ל15 שנה שעליית המדד לא ככ משפיע עקב יחסיות הקרן בתשלום

זה לא נכון, הקרן פחתה במונחים ריאליים. נכון שהסכום נשאר זהה, אבל החוב הוא יותר נמוך במונחים ריאליים. לדוגמה, אם החוב היה 50% מערך הדירה, כעת, למרות שהסכום זהה החוב יהיה רק 40% מערך הדירה, כיוון שהדירה באופן רגיל מתייקרת בעקבות האינפלציה

גם מה שכתבת נכון וגם אם הריביות התייקרו והיה לך ריבית פריים למשל ואתה ממחזר לקבל מלצ עם מרווח טוב,
ועוד אלף סיבות הארכת תקופת תשלום קיצור תקופה וכו' וכו'. זה עניין של מציאות... בפרט בציבור שלנו שהוא חכם

מיחזור לקבל מל''צ זה לא הוזלה, זה פשוט מוצר אחר. כנ''ל הארכת תקופת תשלום שזה פשוט ללוות את הכסף ליותר זמן.

זה לא קשור למחויב
עמלות היוון זה ההפרש בין הריבית שאתה משלם לבין הריבית הממוצעת שהבנק מציע בשעת המיחזור כפול מספר השנים שנשארו

הבנקים מחוייבים להוון בהוזלה על פי כללי בנק ישראל. לא סביר בעיני שהבנקים לא מפצים את עצמם על הסיכון הזה. זו רק סיבה נוספת לכך שקל''צ יהיה יותר יקר.

 

[יעקב רווח]

רק אשמח אם תדייק אותי. המרווחים ממחיר האג''חים (צמוד ולא צמוד למספר השנים הרלוונטי) או המרווחים מעלויות הגיוס של הבנק. (תיאורטית, אני יכול לראות סיבות שזה לא יהיה אותו הדבר, במקרה שלבנק קל יותר לגייס הון בערוץ צמוד נניח מאשר בערוץ לא צמוד).

לכן כתבתי בגדול
אתה צודק שעלויות הגיוס של הבנק זה לא רק אג"ח
מי שמכיר את השטח באמת יידע עד איפה הוא יוכל להוריד את המרווח שוק של הבנק למינימום האפשרי
למרות שגם מי שלא מכיר יכול במיקוח עקשני להשיג דברים טובים

לא משהו ייחודי. נכסים ריאליים כמו מניות ונדל''ן.

לא מתאים למשק בית עם משכורות רגילות
לכן אני חושב שהצמוד יותר מתאים למי שיש הון עצמי וקונה דירה להשקעה בעיקר לסיבוב
אבל גם לטווח יכול להיות טוב

 

[ירא שמיי]

למה זה מעניין ההחזר החודשי? בפועל הריבית, המחיר שלך על ההון, הרבה יותר יקרה בקל''צ, בפרט אם הוא ל30 שנה

זה לא נכון, הקרן פחתה במונחים ריאליים. נכון שהסכום נשאר זהה, אבל החוב הוא יותר נמוך במונחים ריאליים. לדוגמה, אם החוב היה 50% מערך הדירה, כעת, למרות שהסכום זהה החוב יהיה רק 40% מערך הדירה, כיוון שהדירה באופן רגיל מתייקרת בעקבות האינפלציה

מיחזור לקבל מל''צ זה לא הוזלה, זה פשוט מוצר אחר. כנ''ל הארכת תקופת תשלום שזה פשוט ללוות את הכסף ליותר זמן.

הבנקים מחוייבים להוון בהוזלה על פי כללי בנק ישראל. לא סביר בעיני שהבנקים לא מפצים את עצמם על הסיכון הזה. זו רק סיבה נוספת לכך שקל''צ יהיה יותר יקר.

זה מאד מעניין ההחזר החודשי כי בדר"כ בן אדם מתאים את עצמו בתקופת הוצאת המשכנתא שיהיה לו יחס החזר מספק
ולגבי שאר הדברים מציע לך ללמוד את כל הנושא של המשכנתא בצורה מעמיקה וחלס (פשוט נמאס לי להקליד)

 

[ניק 138822]

הבנקים מחוייבים להוון בהוזלה על פי כללי בנק ישראל. לא סביר בעיני שהבנקים לא מפצים את עצמם על הסיכון הזה. זו רק סיבה נוספת לכך שקל''צ יהיה יותר יקר.

אין פה סיכון גדול או קטן יותר
עמלת היוון מחושבת על פי מה שהבנק היה אמור להרוויח עליך לדוג' 15 שנה קדימה, עכשיו הוא מפסיד את זה ולכן הוא מפצה את עצמו בעמלת ההיוון שמגלמת את ההפרש בין מה שהבנק היה מרוויח לו היה משאיר אצלך את ההלוואה הזו בריבית X (הגבוהה) לבין הריבית העכשווית שהוא ילווה את הכסף בריבית נמוכה יותר, אך אין קשר לסיכון כלשהוא הקיים או שלא

 

[יעקב רווח]

אין פה סיכון גדול או קטן יותר
עמלת היוון מחושבת על פי מה שהבנק היה אמור להרוויח עליך לדוג' 15 שנה קדימה, עכשיו הוא מפסיד את זה ולכן הוא מפצה את עצמו בעמלת ההיוון שמגלמת את ההפרש בין מה שהבנק היה מרוויח לו היה משאיר אצלך את ההלוואה הזו בריבית X (הגבוהה) לבין הריבית העכשווית שהוא ילווה את הכסף בריבית נמוכה יותר, אך אין קשר לסיכון כלשהוא הקיים או שלא

יש צדק במה שהוא כותב
בגלל שהבנק גייס כסף לקלץ בעלות מסוימת וכשיפרעו אותה בהוזלה על ההיוון לכאורה ייגרם הפסד לבנק
מאמין שהבנק מתייחס לזה בתמחור