דיון מחירי הדירות לאן?

[דג תמנון]

שים לב גם שהמחירים הם לא כוללים חנייה \ מחסן, והם רק על דירות 2 חדרים בקומה ראשונה. ככל שהקומות עולות המחירים למ"ר עולים. וכמובן שאם קונים גם חנייה (בת"א חובה) או מחסן צריך לשלם עוד איזה חצי מיליון.

ראיתי את הנתונים האלו איפשהו אבל אני לא מצליח למצוא עכשיו את המקור.

המקור הובא כאן לעיל וכבר נטחן...

כולנו פה במתח אם זה גימיק חולף או פתיח לירידת המחירים הארצית, מה דעתך?

 

[זה מה שאני]

@יעקב רייניץ אמר היום בקו אור עולם שלאור כל האותיות הקטנות שיש בפרויקט של גינדי מדובר בגימיק בלבד

 

[דג תמנון]

@יעקב רייניץ אמר היום בקו אור עולם שלאור כל האותיות הקטנות שיש בפרויקט של גינדי מדובר בגימיק בלבד

זו טענה ידועה...

הא התייחס לכך שאחרי הכל מדובר בהנחה של לפחות 10 אל''ש למטר מכל המתחרים?

 

[בית שימשי]

זו טענה ידועה...

הא התייחס לכך שאחרי הכל מדובר בהנחה של לפחות 10 אל''ש למטר מכל המתחרים?

אני מבין שבתור יועץ הוא בסך הכל בא לומר לאברכים שלא לרוץ אחריהם כדי לקנות דירה להשקעה.

 

[z.k.]

@יעקב רייניץ אמר היום בקו אור עולם שלאור כל האותיות הקטנות שיש בפרויקט של גינדי מדובר בגימיק בלבד

מה המס' לשמוע את דבריו?

 

[יעקב הרמתי]

03-5097000 #1

 

[זה מה שאני]

מה המס' לשמוע את דבריו?

0733454545
6.2.2.2

 

[אמת מארץ תצמח]

המחירים הם לא כוללים חנייה \ מחסן,

למה שיכללו במחיר למטר את החניה והמחסן?
זה דירה מקבלן, לא יד 2.

 

[דג תמנון]

למה שיכללו במחיר למטר את החניה והמחסן?
זה דירה מקבלן, לא יד 2.

באופן כללי בשוק החופשי לא מקובל לכלול חניה ומחסן במחיר למטר בדירה והם גם לא מתומחרים בנפרד, אבל כשאסור לעשות 20/80 - עושים מה שאפשר...

מחיר למטר במחסן וכו' מגיע ממחיר למשתכן.

 

[שמח-לעזור]

עדיין, כשאני קניתי את הדירה שלי, שום קבלן לא הציע 40% במסירה.....
היה לוח תשלומים נורמלי לפי התקדמות בנייה

כן אבל השאלה שנשאלת למה כל הקבלנים לא עשו ככה
והתשובה שהם שיחקו במחירים כדי לייצר אוירת עליה ולהשפיע על הלמ"ס
היה פה מיליון כתבות על זה וגינדי מוכיחים את זה שאין עליה ובאמת המבצעים היו הסתרה ושקר של הקבלנים והלמ"ס

התשובה לשניכם שמלפני כמה שנים כמעט ואף אחד לא קנה דירה על הנייר לעוד יותר משבע שנים, וק״ו שלא שיווקו בכזה שלב!
אני כמעט קניתי דירה מקבלן בבני ברק לפני כשלוש וחצי שנים, שהאכלוס הוא לעוד ארבע שנים, ושלב השיווק עדיין לא התחיל בכלל, המחירון שהוא שלח לי היה צילום של הודעה בוואצפ בינו ליזם השני, והגעתי אליו דרך קרוב משפחה בכלל…

התרגלנו בשנים האחרונות למציאות הזויה שמשווקים בלוחות פרסום דירות על הנייר שעדיין לא קבלו היתר!! ואנחנו לא אוחזים שעובדים עלינו בעיניים שמשווים אותם לדירות חדשות מקבלן!!
וזה מה שאמרתי שיש להם 2 שיטות איך לבלבל אותנו, או למכור במחיר קצת יותר גבוה מהיום אבל שלם עכשיו רק 10%
או מחיר נמוך עם ריביות והצמדה למדד לאורך שנים…
בשני המקרים אין שום היגיון לשלם על דירה שתהיה מוכנה עוד 5-7 שנים, יותר מדירה חדשה היום!!

לפי חוק ניתן להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד

שאלה טובה, אולי בגלל שזה עוד לפני היתר זה סוג עסקה אחר

את הריביות למשכנתא חישבת לפי 100% משכנתא? ולאורך כל ה7 שנים?

כן, זה נקרא עלות הכסף, זה לא משנה אם זה באמת במשכנתא או לא

שים לב גם שהמחירים הם לא כוללים חנייה \ מחסן, והם רק על דירות 2 חדרים בקומה ראשונה. ככל שהקומות עולות המחירים למ"ר עולים.

דמגוגיה לכיוון השני
אף יזם לא כולל במחיר חניה ומחסן, גם לא בבני ברק (וממש לא כל דירה בתל אביב עם חניה, בקושי חצי ופחות)
ויש את המחיר לממוצע למ״ר בכל הפרויקט שהוא הרבה יותר נמוך מהמתחרים

 

[b454]

@יעקב רייניץ אמר היום בקו אור עולם שלאור כל האותיות הקטנות שיש בפרויקט של גינדי מדובר בגימיק בלבד

עם כל הכבוד ליעקב רייניץ אין לו מושג על הפרויקט הזה ואת כל מה שאומר או כותב הכל מתוך כתבות ממומנות ע"י חברות מתחרות בשדה דב,
בתור כתב נדלן מכובד ויועץ, היה מן הראוי לפני שמדבר או כותב על הפרויקט היה הולך למשרדי המכירה של החברה ורואה בעיניו מה המחירים וכן על כל הנלווה, ולאחר מכן ניגש לחברות שמוכרות לפי 80 אלף ש"ח למ"ר וצפונה, ומגלה שעל אותו דירה משלם בגינדי 55 אלף ש"ח למטר,
(אני כותב את זה לאחר ביקור במשרדי המכירה של החברות השונות)
ועכשיו לעובדות:
חברת אביסרור מוכרת (ורוצה למכור) דירות 2 חד' כיוון אויר אחד ללא חניה החל מ-4 מיליון ש"ח = 80,000 ש"ח למ"ר,
עם התחייבות מסירה לעוד 6 שנים, והמיקום שלה יותר רחוק משמעותי מהפרויקט של גינדי.

חברת גינדי מוכרת את אותו דירה לפי מחיר של החל מ52,000 ש"ח למ"ר וכל קומהה נוספת 30,000 ש"ח לקומה,
(ולא כמו שכתב תוספת של 3,000 ש"ח למ"ר) , אמנם לצערו כבר רוב רובם של הדירות נמכרו!

וכן בדירות גדולות יותר שגינדי מביאה חניה המחיר בחברות המקבילות זה החל מ75,000 ש"ח וצפונה,
ואצל גינדי החל מ-50,000 ש"ח עד לדירות היקרות ביותר שמגעים רק שם ל70,000 ש"ח,

ולאחר בדיקות שטח ובחינה אין שם עדיפות ולהיפך מחברת אביסרור וכדומה.

וסתם לשם מחשבה מחיר קרקע ליח"ד ששילמה אביסרור הוא 2,825,624 ש"ח
וגינדי לעומתם שילמה ממוצע 1,750,000 ליח"ד,

 

[z.k.]

(אני כותב את זה לאחר ביקור במשרדי המכירה של החברות השונות)

@b454 אפשר לשמוע ממך פרטים בטלפון? פשוט לי קבעו פגישה רק עוד חודש, והשאלה אם יש מה לחכות..

 

[זה מה שאני]

עם כל הכבוד ליעקב רייניץ אין לו מושג על הפרויקט הזה ואת כל מה שאומר או כותב הכל מתוך כתבות ממומנות ע"י חברות מתחרות בשדה דב,
בתור כתב נדלן מכובד ויועץ, היה מן הראוי לפני שמדבר או כותב על הפרויקט היה הולך למשרדי המכירה של החברה ורואה בעיניו מה המחירים וכן על כל הנלווה, ולאחר מכן ניגש לחברות שמוכרות לפי 80 אלף ש"ח למ"ר וצפונה, ומגלה שעל אותו דירה משלם בגינדי 55 אלף ש"ח למטר,
(אני כותב את זה לאחר ביקור במשרדי המכירה של החברות השונות)
ועכשיו לעובדות:
חברת אביסרור מוכרת (ורוצה למכור) דירות 2 חד' כיוון אויר אחד ללא חניה החל מ-4 מיליון ש"ח = 80,000 ש"ח למ"ר,
עם התחייבות מסירה לעוד 6 שנים, והמיקום שלה יותר רחוק משמעותי מהפרויקט של גינדי.

חברת גינדי מוכרת את אותו דירה לפי מחיר של החל מ52,000 ש"ח למ"ר וכל קומהה נוספת 30,000 ש"ח לקומה,
(ולא כמו שכתב תוספת של 3,000 ש"ח למ"ר) , אמנם לצערו כבר רוב רובם של הדירות נמכרו!

וכן בדירות גדולות יותר שגינדי מביאה חניה המחיר בחברות המקבילות זה החל מ75,000 ש"ח וצפונה,
ואצל גינדי החל מ-50,000 ש"ח עד לדירות היקרות ביותר שמגעים רק שם ל70,000 ש"ח,

ולאחר בדיקות שטח ובחינה אין שם עדיפות ולהיפך מחברת אביסרור וכדומה.

וסתם לשם מחשבה מחיר קרקע ליח"ד ששילמה אביסרור הוא 2,825,624 ש"ח
וגינדי לעומתם שילמה ממוצע 1,750,000 ליח"ד,

זה צמוד למדד 7 שנים 100% ובלי 20\80

 

[רפובליקני]

עם כל הכבוד ליעקב רייניץ אין לו מושג על הפרויקט הזה ואת כל מה שאומר או כותב הכל מתוך כתבות ממומנות ע"י חברות מתחרות בשדה דב,
בתור כתב נדלן מכובד ויועץ, היה מן הראוי לפני שמדבר או כותב על הפרויקט היה הולך למשרדי המכירה של החברה ורואה בעיניו מה המחירים וכן על כל הנלווה, ולאחר מכן ניגש לחברות שמוכרות לפי 80 אלף ש"ח למ"ר וצפונה, ומגלה שעל אותו דירה משלם בגינדי 55 אלף ש"ח למטר,
(אני כותב את זה לאחר ביקור במשרדי המכירה של החברות השונות)
ועכשיו לעובדות:
חברת אביסרור מוכרת (ורוצה למכור) דירות 2 חד' כיוון אויר אחד ללא חניה החל מ-4 מיליון ש"ח = 80,000 ש"ח למ"ר,
עם התחייבות מסירה לעוד 6 שנים, והמיקום שלה יותר רחוק משמעותי מהפרויקט של גינדי.

חברת גינדי מוכרת את אותו דירה לפי מחיר של החל מ52,000 ש"ח למ"ר וכל קומהה נוספת 30,000 ש"ח לקומה,
(ולא כמו שכתב תוספת של 3,000 ש"ח למ"ר) , אמנם לצערו כבר רוב רובם של הדירות נמכרו!

וכן בדירות גדולות יותר שגינדי מביאה חניה המחיר בחברות המקבילות זה החל מ75,000 ש"ח וצפונה,
ואצל גינדי החל מ-50,000 ש"ח עד לדירות היקרות ביותר שמגעים רק שם ל70,000 ש"ח,

ולאחר בדיקות שטח ובחינה אין שם עדיפות ולהיפך מחברת אביסרור וכדומה.

וסתם לשם מחשבה מחיר קרקע ליח"ד ששילמה אביסרור הוא 2,825,624 ש"ח
וגינדי לעומתם שילמה ממוצע 1,750,000 ליח"ד,

אשמח להבין את הלוגיקה של חברה שמוכרת ב 28K יותר זול למטר משאר החברות כאשר נתונים של הדירות שווים?
וכיצד גינדי רכשה כל יח"ד במיליון ש"ח יותר זול מהמתחרים?


ובגדול - אם אתה מעדיף שנאמין לך על פני היועץ המדופלם מוטב שתתמוך טענותיך בהוכחות, אחרת מידת האמינות שלכם שווה. עם עדיפות ליעקב רייניץ שאמור לפחד לאבד את שמו.

 

[די]

אשמח להבין את הלוגיקה של חברה שמוכרת ב 25K יותר זול למטר משאר החברות כאשר נתונים של הדירות שווים?

כי הם רוצים למכור את הדירות עכשיו ולא להימרח עם זה 7 שנים (וגם אז ספק באיזה מחיר יימכר).

וכיצד גינדי רכשה כל יח"ד במיליון ש"ח יותר זול מהמתחרים?

כי הם הציעו הצעה נמוכה יותר. למה הם זכו? כי יזמים אחרים כתבו במכרז שהם רוצים לזכות רק בקרקע אחת, ולכן כשהאחרים זכו בקרקע אחרת, גינדי זכו בקרקע הזו למרות שהם הציעו רק את ההצעה הרביעית בגובהה.

 

[מטמון אומנות]

השנקל שלי:
לדעתי מדובר בשילוב של תעלול שיווקי ומחיר זול.
הם אכן מורידים קצת את המחיר שמתאזן להם באמצעות קבלת ריבית טובה יותר מהבנק, חיסכון בתיווכים וכדו' ובעיקר חוסכים התעסקות מיותרת לאורך השנים הקרובות.

כדאי לקחת כמה נתונים בחשבון:
1. הם לא מוכרים את הדירות השוות, כל הדירות שנמכרו עד כה ושיצאו לשיווק הינם בלי נוף לים. אותם הם מתכננים למכור בהמשך במחיר ריאלי.

2. ההצגה כביכול החברות האחרות מוכרות רק ב80K זה גם בדיחה, אותם דירות סטודיו נמכרו ע"י משווקי המגזר לפני שנה ב71K בעיסקאות פריסייל.

3. החברות הנ"ל מכרו בעסקאות 20/80 בהצמדה חלקית, עם התחייבות למסירה תוך 4 שנים מהיום, בעוד גינדי מוכרת במגדל אחד ב35% ובמגדל השני ב20% בתשלום לינארי, עם הצמדה מלאה.
כאשר מבחינה עקרונית הם יכולים לחתום כבר מחר את החוזה. (הם נתנו הצהרה עקרונית שהם יחתמו חוזים רק בעוד כשנה וחצי אך ללא התחייבות) והם אוחזים עדיין לפני קבלת אישור עיצוב מהעירייה, מה שאומר שלא יהיה מסירה לפני 7 - 8 שנים, כאשר כספי המשקיע מרותקים כל השנים האלו.

ובסוף כל הוויכוח הזה חוטא למטרה.
ברור לכל שלא מדובר בירידת מחירים, כך או כך מדובר או בתעלול שיווקי או בחשבון כלכלי מתוחכם כלשהוא של היזם אך לא מדובר בבשורה לשוק הדיור.
לדעתי אפשר להוציא את כל הוויכוח מהאשכול הנוכחי שכותרתו "מחירי הדירות לאן" ולהעבירו לאשכול נפרד.

 

[רעיוניסט בסדר גודל]

קיימת מוסכמה שקיים מחסור בדירות - שההיצע לא עונה על הביקוש. אומרים לנו שצריך 60 אלף ויותר דירות בשנה ובפועל בונים פחות. וכך נוצר פער ויש מחסור של 200 אלף דירות. אם יש מחסור, אז איפה האנשים האלו שאין להם דירות ישנים? בסוף, לכולם, או כמעט כולם יש דיור. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה השבוע שבישראל יש 2.96 מיליון דירות כשמול זה יש 2.95 מיליון משקי בית. לא בטוח שהנתונים מדויקים, אבל הם בעצם מסבירים שאין מחסור. לכולם יש דיור. רק נדגיש בהקשר זה שגם כשצעירים שוכרים דירה הם מוגדרים כמשק בית, כלומר, לא פספסו כאן את משקי הבית של צעירים, רווקים ורווקות ששוכרים דירה. אין מחסור

ספוילר: הכתבה המלאה

הנתון המפתיע שמוכיח - לא חסרות דירות בישראל​

נתוני הלמ"ס מראים שאין מחסור בדירות - מה הבעיה בנתונים האלו, מה מגדיל את היצע הדירות והאם הבנייה בשנה הבאה תעלה על הביקוש?

נושאים בכתבה

מחירי הדירות הלמ"ס
קיימת מוסכמה שקיים מחסור בדירות - שההיצע לא עונה על הביקוש. אומרים לנו שצריך 60 אלף ויותר דירות בשנה ובפועל בונים פחות. וכך נוצר פער ויש מחסור של 200 אלף דירות. אם יש מחסור, אז איפה האנשים האלו שאין להם דירות ישנים? בסוף, לכולם, או כמעט כולם יש דיור.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה השבוע שבישראל יש 2.96 מיליון דירות כשמול זה יש 2.95 מיליון משקי בית. לא בטוח שהנתונים מדויקים, אבל הם בעצם מסבירים שאין מחסור. לכולם יש דיור. רק נדגיש בהקשר זה שגם כשצעירים שוכרים דירה הם מוגדרים כמשק בית, כלומר, לא פספסו כאן את משקי הבית של צעירים, רווקים ורווקות ששוכרים דירה.




אין מחסור, אבל צריך להדגיש כמה נתונים. יש בארץ דירות רפאים. קשה להעריך אותן, אבל זה עשוי להיות באזור ה-50 אלף דירות. בדירות האלו לא מתגוררים משקי בית, לרוב הן של תושבי חו"ל או משכירים מקומיים שמחליטים מסיבות שונות לא להשכיר את הדירה. אם מורידים את המספרים האלה מסך הדירות בארץ, מקבלים שיש בערך 2.9 מיליון דירות שמיועדות ל-2.95 מיליון משקי בית. אוקיי, כבר יש פער, יש יותר משקי בית מדירות, ואיך זה מוסבר?

נתחיל בזה שמדובר בפער קטן, על גבול הטעות הסטטיסטית; נמשיך בזה שיש הרבה משקי בית שגרים יחד. אתם יודעים שיש רבבות של צמודי קרקע שיש בהם יחידות נוספות למגורים. בערים, בקיבוצים, במושבים, יש הרבה מאוד יחידות מגורים שלא נחשבות דירות, זה מעלה את מספר אפשרויות המגורים. כמו כן, יש הרבה מאוד דירות מפוצלות-מחולקות שבהן גרים מספר משקי בית.

• קצרין: התקבלו היתרי חפירה וביסוס למתחם נוסף של כ-300 דירות
• 6 אלף דירות בדרך לירושלים - אבל מי יבנה ומתי?

וזה עוד לא הכול - לכו למגזר הערבי והחרדי ותמצאו פתרונות דיור נוספים - בנייה לא חוקית, הרחבות לא חוקיות ועוד. רבבות רבות של דירות לא רשומות, סוג של בנייה לא חוקית, חצי חוקית, מחסנים שהוסבו לדירות ועוד הרבה מאוד אפשרויות מגורים שלא מדווחות במספרים של הלמ"ס. זה בעצם מגדיל את הכמות האמיתית של יחידות דיור, וזה מוביל למסקנה שאין מחסור בדירות בנקודת זמן הזו.

והאם יהיה בהמשך? יש מלאי של דירות בהיקף של 70 אלף דירות ויש עוד מעל 180 אלף דירות בביצוע. יש בתכנון של פינוי ובינוי 450 אלף דירות אבל זה עניין של לפחות 6-7 שנים. ועדיין, נראה שקצב הבנייה הולך לעלות למעל 60 אלף דירות בשנה, וזה בערך מה שצריך.

אז אומרים לנו שאין דירות, אבל יכול להיות שיש מספיק דירות, רק שלא במקומות ובגדלים שצריך. אין דירות במרכז, אין דירות קטנות. היצע הדירות בפריפריה גדל בצורה משמעותית מאוד והדירות שנבנות בארץ גדולות מאוד. לא בטוח שיש התאמה בין הביקוש להיצע. קבלנים בונים בהגדרה גדול יותר. לא כולם צריכים דירה גדולה, וכך יש חוסר התאמה בין הביקוש להיצע. חוסר התאמה קיים גם מבחינה גאוגרפית. הביקוש הגדול לדירות הוא במרכז ובמרכז לא בונים במספרים שעונים על הביקוש. זו הסיבה שיש זליגה מתמשכת לערים בסבב השני ולפריפריה. זה טוב וטבעי, וזה גם מייצר איזון בשוק - הפריפריה בהדרגה גדלה ומתחזקת. צעירים מהמרכז עוברים למקומות מרוחקים יותר.

 

[בית שמשניק]

בעוד גינדי מוכרת במגדל אחד ב35% ובמגדל השני ב20% בתשלום לינארי, עם הצמדה מלאה.

איך ניתן להצמיד הצמדה מלאה מבחינה חוקית?
הרי חוק המכר החדש מגביל את ההצמדה ל40%

 

[א. ש. ט.]

ובסוף כל הוויכוח הזה חוטא למטרה.
ברור לכל שלא מדובר בירידת מחירים, כך או כך מדובר או בתעלול שיווקי או בחשבון כלכלי מתוחכם כלשהוא של היזם אך לא מדובר בבשורה לשוק הדיור.
לדעתי אפשר להוציא את כל הוויכוח מהאשכול הנוכחי שכותרתו "מחירי הדירות לאן" ולהעבירו לאשכול נפרד

ברור לכל שמדובר בירידת מחירים
רק השאלה 1. עד כמה זה דרסטי 2. עד כמה זה ישפיע על כל השוק

 

[b454]

@b454 אפשר לשמוע ממך פרטים בטלפון? פשוט לי קבעו פגישה רק עוד חודש, והשאלה אם יש מה לחכות..

לא.