מידע שימושי רמת בית שמש ה-2

[שרה...]

התפתחות משמעותית!

אתמול הגיש שי-חי בקשת היתר.
מדובר בשתי ההגרלות שהוא זכה בהן - 2450 ו-2446.

מהנתונים עולה שהוא כמעט משאיר את התוכנית המקורית (8 בניינים) ויהיו 7 בניינים גבוהים של 14 קומות במתחם הגרלת 2446.

יש שינויים בכמות הדירות. כלומר יהיו יותר דירות - הממתינים הרוויחו כי כל הדירות הנוספות הולכות לממתינים בהגרלות.

במתחם 2446 יהיו 7 בניינים ענקיים בסה"כ 570 יח"ד, במקום 527. כלומר, 43 זוכים נוספים.

80-85 דירות בבניין!

בית שמש – מרכז מידע הנדסי - איתור בקשה

www.handasabs.org.il

בית שמש – מרכז מידע הנדסי - איתור בקשה

www.handasabs.org.il

בית שמש – מרכז מידע הנדסי - איתור בקשה

www.handasabs.org.il

נראה לי שטעית
הוגשה בקשה רק עבור הגרלה 2446
הגרלה 2450
לא רואה שהוגש לזה בקשה להיתר
תחכים אותי

 

[דג תמנון]

אתה אלוף!

חן חן!

 

[די]

הוא תכנן את סוהו על הפארק

אחד האדריכלים המוצלחים
התכנון של חלוקת הבניינים בסוהו על הפארק לא קשור לאדריכל של הקבלן, אלא למשרד השיכון ככה הם חילקו את המגרשים.

 

[פרישמן]

נראה לי שטעית
הוגשה בקשה רק עבור הגרלה 2446
הגרלה 2450
לא רואה שהוגש לזה בקשה להיתר
תחכים אותי

אסביר, הוגשו 3 בקשות. 2 הן בוודאות להגרלת 2446 - אחת של 250 יח"ד ואחת של 320, יש קשר בין הבקשות כי בבקשה השנייה כתובים גם 2 בניינים מהבקשה הראשונה.

בנוסף יש חוסר בהירות בבקשות, רואים מיד את הטעות במספרי הגושים והחלקות שצויינו (כתוב שם שזה למגרשים 229 ו-300 (שני המתחמים של 2446 לא בגושים ובחלקות האלה).

הבקשה השלישית מאוד תמוהה, היא ל-150 יח"ד (או להגרלת 2450 או 2451 - שתיהן גם של שי-חי) ושתי ההגרלות האחרות הן שונות - אחת של 219 ואחת של 209 יח"ד. לא נראה לי שה-43 הדירות 'הנוספות' שייכות להגרלות ההן כי זה מתחמים רחוקים יותר ואי אפשר להגיש אותם לאותה בקשה.

כנראה בימים הקרובים נהיה חכמים יותר לאחר שיוגשו עוד שתי הבקשות החסרות.

 

[די]

ברמב''ש ד' הבניינים קטנים בהרבה ובכולם כמעט יש חברות ניהול.
בבניה של היום כשבכל בניין יש חדר משאבות, שני בריכות מים לשעת חרום, מערכת ספרינקלרים וים של שטחים משותפים - נעשה לגמרי בלתי אפשרי להסתמך על השכנה שמתנדבת...

חברת ניהול זה כי אנשים חושבים שככה הבניין שלהם יהיה יותר מתוחזק, מה שלא בהכרח נכון והרבה פעמים בדיוק להפך. גם חברת ניהול לא בהכרח מתחזקת את הכיבוי אש, וגם ועד בית יכול לתחזק את זה.
ברמה ד' יש בניינים עם 9 קומות עם 20 דירות עם 2 מעליות, או בניינים מעל מסחר שמוסיף לפחות 2 קומות "מיותרות" ולכן יוצא 300 ש"ח לדייר. כאן מדובר באותו מספר קומות (חוץ מהחניון) אבל עם 85 דירות כך שהמחיר אמור להיות יותר זול גם אם ינקו את הלובי כל יום.

 

[פרישמן]

כמה מעליות?
רק לדמיין מה יקרה בבנין כזה בשעות הצהריים כשכל הילדים חוזרים הביתה...

אשמח אגב לחוות דעתך על הבקשות להיתר של שי-חי והאם נראה לך שאכן הוא הוסיף 43 יח"ד. לפי חוברת המכרז, כל יח"ד הנוספות הולכות לממתינים בהגרלה.

זו בשורה משמעותית לעוד 43 משפחות, במיוחד שכבר כמעט אין עוד הגרלות.

לא זוכר תקדים כזה, אגב.

 

[ירמי וולדמן]

אשמח אגב לחוות דעתך על הבקשות להיתר של שי-חי והאם נראה לך שאכן הוא הוסיף 43 יח"ד. לפי חוברת המכרז, כל יח"ד הנוספות הולכות לממתינים בהגרלה.

זו בשורה משמעותית לעוד 43 משפחות, במיוחד שכבר כמעט אין עוד הגרלות.

לא זוכר תקדים כזה, אגב.

כן יודע אבל הרבה פעמים שהוסיפו דירות

 

[דג תמנון]

אסביר, הוגשו 3 בקשות. 2 הן בוודאות להגרלת 2446 - אחת של 250 יח"ד ואחת של 320, יש קשר בין הבקשות כי בבקשה השנייה כתובים גם 2 בניינים מהבקשה הראשונה.

בנוסף יש חוסר בהירות בבקשות, רואים מיד את הטעות במספרי הגושים והחלקות שצויינו (כתוב שם שזה למגרשים 229 ו-300 (שני המתחמים של 2446 לא בגושים ובחלקות האלה).

הבקשה השלישית מאוד תמוהה, היא ל-150 יח"ד (או להגרלת 2450 או 2451 - שתיהן גם של שי-חי) ושתי ההגרלות האחרות הן שונות - אחת של 219 ואחת של 209 יח"ד. לא נראה לי שה-43 הדירות 'הנוספות' שייכות להגרלות ההן כי זה מתחמים רחוקים יותר ואי אפשר להגיש אותם לאותה בקשה.

כנראה בימים הקרובים נהיה חכמים יותר לאחר שיוגשו עוד שתי הבקשות החסרות.

זו חידה סתומה!

בכל הבקשות שהוגשו כתוב גוש 34577 חלקה 44 משל כל הבקשות נכנסות בחלקה אחת...

הבעיה היא, שבגוש חלקה הזה זכה בכלל עמרם אברהם...

בנוגע למס' המגרש שמופיע '200' לדעתי זה נובע מכך שהתב''ע המעודכן עם מספרי המגרשים לפיהם זכו היזמים במכרזים לא מעודכן במערכות של עיריית בית שמש כפי שהבאתי לעיל ומשם נובע כל הכאוס. חידה.

מה שבטוח - הבקשות יעברו תיקון ורק אז נדע.

 

[פרישמן]

בהמשך להגרלה 2446 ולעדכון שהבאתי. רק כדי לשבר את האוזן על הדילמה שעמדה בפני האדריכלים, יש בשרטוט כאן את מיקומי 4 מערות הקבורה שלא ניתן לבנות בהן, לכן היה צורך בצמצום התוכנית. ולמרות שבתוכנית המקורית יש 8 בניינים, ראינו היום רק 7 בניינים בהגשת ההיתר.

כמו שהראיתי בצילומים מהמתחם בעבר - הגדרות הלבנים מקיפים את האתרים הנ"ל.

ראיתי שהם סיימו את התשתיות הראשונות (בניית הכביש ומתחתיו כל הצינורות), לאחר שבתחילת החורף לא היה שם כלום.
תמונה מהצד של רחוב חתואל על כל הפרויקט, כל מה שמתחת לגדר המקווקו זה 2446. רוחב 40 מטר לכל אורך כביש טרומפלדור.
ניתן לראות 4 גדרות לבנים (1 מימין, 2 באמצע ועוד 1 בצד שמאל. זכור לי עוד 1 אבל אני לא רואה אותו) שהם מתחמים קטנים מגודרים של עתיקות שאי אפשר לבנות בהם
צפה בקובץ המצורף 1932233

עוד תיקון חשוב זה שלא יהיו 14 קומות מעל הקרקע מצד רח' אהרונסון, רק 11 קומות ו-3 קומות תת קרקעיות של חניות ומחסנים, כי בבדיקת הפרשי הגבהים בין רחוב אהרונסון לרחוב העליון העתידי (הכניסה הראשית), ניתן לבנות רק 3 קומות מעל הקרקע.

להערכתי, הבניינים לא יהיו במרחקים שווים, חלקם יהיו צמודים יחסית וחלקם עם רווח משמעותי בין העתיקות.

אפשרות נוספת היא שהבניינים בחלקם לא יהיו ריבועים, אלא יהיה ניצול של השטח לכיוון הנוף.

בקיצור , אני רק משתף כאן את ההשערות שאני מצליח להבין מהמעט מידע שעלה היום ונמתין לשרטוט התוכניות כדי לדעת מה יהיה בסוף.

 

[פרישמן]

זו חידה סתומה!

בכל הבקשות שהוגשו כתוב גוש 34577 חלקה 44 משל כל הבקשות נכנסות בחלקה אחת...

הבעיה היא, שבגוש חלקה הזה זכה בכלל עמרם אברהם...
צפה בקובץ המצורף 1998848

בנוגע למס' המגרש שמופיע '200' לדעתי זה נובע מכך שהתב''ע המעודכן עם מספרי המגרשים לפיהם זכו היזמים במכרזים לא מעודכן במערכות של עיריית בית שמש כפי שהבאתי לעיל ומשם נובע כל הכאוס. חידה.

מה שבטוח - הבקשות יעברו תיקון ורק אז נדע.

פשיטא שמתוכן הבקשות, שתיים מהן מדברות על מגרשים 229 ו-300, של שי-חי.

 

[החברונע'ר]

יהיה ניצול של השטח לכיוון הנוף.

?

 

[מ.י.ר.י.]

לבנתיים הרוב ככה בתוכניות, איזו הגרלה אתה רוצה לברר?

אני אשמח לדעת על הגרלה 2448 כמה דירות בבנין.

 

[דג תמנון]

מעניין אם העירייה ישר מאשרת?
או שבודקת הגיון ...
זה נשמע קצת מוגזם 85 דיירים דיירים בבניין.

בעיקרון, בגלל שזה מספר היח''ד שמשרד השיכון תכנן למתחם הזה והוועדה המחוזית אישרה - זכותו של היזם לקבל את זה.
העירייה יכולה לעשות בעיות, אבל היא לא תעשה את זה.

 

[יהלום-יצירות מלוטשות]

בהמשך להגרלה 2446 ולעדכון שהבאתי. רק כדי לשבר את האוזן על הדילמה שעמדה בפני האדריכלים, יש בשרטוט כאן את מיקומי 4 מערות הקבורה שלא ניתן לבנות בהן, לכן היה צורך בצמצום התוכנית. ולמרות שבתוכנית המקורית יש 8 בניינים, ראינו היום רק 7 בניינים בהגשת ההיתר.

כמו שהראיתי בצילומים מהמתחם בעבר - הגדרות הלבנים מקיפים את האתרים הנ"ל.

עוד תיקון חשוב זה שלא יהיו 14 קומות מעל הקרקע מצד רח' אהרונסון, רק 11 קומות ו-3 קומות תת קרקעיות של חניות ומחסנים, כי בבדיקת הפרשי הגבהים בין רחוב אהרונסון לרחוב העליון העתידי (הכניסה הראשית), ניתן לבנות רק 3 קומות מעל הקרקע.

להערכתי, הבניינים לא יהיו במרחקים שווים, חלקם יהיו צמודים יחסית וחלקם עם רווח משמעותי בין העתיקות.

אפשרות נוספת היא שהבניינים בחלקם לא יהיו ריבועים, אלא יהיה ניצול של השטח לכיוון הנוף.

בקיצור , אני רק משתף כאן את ההשערות שאני מצליח להבין מהמעט מידע שעלה היום ונמתין לשרטוט התוכניות כדי לדעת מה יהיה בסוף.
צפה בקובץ המצורף 1998842

תודה על הפירוט.

שאלה, אולי יותר כללית, האם קבלנים משאירים את הדירות ה'שוות' לשוק החופשי ולא לבחירת הזוכים בשירה בהנחה?
האם יש להם את האפשרורת לקחת, לדוגמא, את כל הדירות מול הנוף או בקומות נוחות ולהקדיש אותם רק לשוק החופשי?

 

[בית שימשי]

האם יש להם את האפשרות לקחת, לדוגמא, את כל הדירות מול הנוף או בקומות נוחות ולהקדיש אותם רק לשוק החופשי?

בבניין שלי זה בדיוק מה שהקבלן עשה.

 

[פרישמן]

תודה על הפירוט.

שאלה, אולי יותר כללית, האם קבלנים משאירים את הדירות ה'שוות' לשוק החופשי ולא לבחירת הזוכים בשירה בהנחה?
האם יש להם את האפשרורת לקחת, לדוגמא, את כל הדירות מול הנוף או בקומות נוחות ולהקדיש אותם רק לשוק החופשי?

הקבלן חופשי לבחור איזה דירות הוא מוכר ואיזה הוא נותן להגרלות. אבל רק 20% מהדירות הן לשוק החופשי.
אם הבניינים יהיו בצורת ריבוע או מרובע (8 דירות בקומה..), ישארו לבחירה רק 5% מכלל הדירות בהגרלה עם נוף לפארק.

עם זאת, אפשר להיות רגוע כי היתרון של הנוף מתקזז עם הרעש מהכביש וברוב הבניינים גם בעורף יהיה נוף לגינות. הבניינים שיהיו בצד השני בעורף ממוקמים רחוק יחסית, כפי שניתן לראות בתרשים - השטח בצבע כתום זה בניינים והירוק זה גינות.

 

[פרישמן]

?

בצורה גיאומטרית כמו L או T

 

[די]

ישארו לבחירה רק 5% מכלל הדירות בהגרלה עם נוף לפארק.

לא הבנתי למה רק 5%
קח בחשבון שהקומות ב"מינוס" יהיו דירות רק לכיוון הפארק (כי בצד השני זה צלע הר)
לדוגמא יש 100 דירות בפרויקט, 60 מהדירות יהיו עם נוף לפארק
כל הדירות של השוק החופשי יהיו עם נוף (20 דירות)
כלומר 40 מתוך 80 דירות של דירה בהנחה עם נוף=חצי מהזוכים בהגרלה יקבלו דירה עם נוף.

 

[פרישמן]

לא הבנתי למה רק 5%
קח בחשבון שהקומות ב"מינוס" יהיו דירות רק לכיוון הפארק (כי בצד השני זה צלע הר)
לדוגמא יש 100 דירות בפרויקט, 60 מהדירות יהיו עם נוף לפארק
כל הדירות של השוק החופשי יהיו עם נוף (20 דירות)
כלומר 40 מתוך 80 דירות של דירה בהנחה עם נוף=חצי מהזוכים בהגרלה יקבלו דירה עם נוף.

אתה מחשב כאילו יהיה 4 דירות בקומה, אבל יהיה 8 בכל קומה למעלה, שבחישוב יוצא שבכל זווית 3 דירות.

לגבי הדירות במינוס, זה רק 3 קומות שלדעתי יהיו דירות גן גדולות של 2 דירות בקומה וכנ"ל בכל הקומות. בגלל שחישוב ה-20% לשוק החופשי זה לפי דירות ולא לפי שטח, הוא יעדיף שבצד שפונה לנוף הוא יעשה דירות ענק כדי למכור בקלות וברווח.

אז בחישוב כלל הדירות עם נוף, 11 קומות × 2 בקומה × 7 בניינים זה בערך 140-150 ומתוך 570 זה כ-25%. בכוונה אני לא מחשב בדיוק כי זה רק השערה.

גם אם יהיה כמו שחישבת והוא יבנה גם בצד של הנוף 3 דירות בקומה, אז יהיו כ-40% דירות עם נוף לכל היותר ובמקסימום 20% דירות עם נוף לזוכים.

אתה דוחה לכאורה בהינף יד את החישוב שיהיו רק 25% דירות עם נוף לפארק, ממליץ לך לחשב שוב או שנמתין לשלב הבחירה לראות מי צודק.

אינני רוצה מעתה להתווכח על מה שאני מביא כאן לתועלת הציבור, אין לי בזה כל אינטרס או תועלת. להיפך, לכאורה אם לא אשתף את המידע על הדירות והפרויקט, אבין לבד איזה דירות יהיו שוות יותר וכשיגיע תורי לבחור הן יהיו פנויות.

 

[די]

אתה מחשב כאילו יהיה 4 דירות בקומה

חישבתי שיהיו 8 דירות בקומה 4 לכיוון הנוף ו4 לכיוון השני (בניין מרובע).
או בניין בצורת H ובכל ראש של הH יהיו 2 דירות. כלומר 8 דירות בקומה, מתוכם 4 לכיוון הנוף.
גם במינוס יהיו לפחות 3 דירות בקומה.
אם היזם יעשה דירות מדי דפוקות, משרד השיכון יכול להגיד לו לקחת אותם לעצמו...
צודק שחבל על הדיבורים לפני שרואים תוכניות.