מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[פרישמן]

נראה לי שאם יש תוספת של דירות
זה לשוק חופשי.
לא?

לזוכים.
תיקון: 35 יח"ד ולא 43.

 

[זה מה שאני]

נראה לי שאם יש תוספת של דירות
זה לשוק חופשי.
לא?

זה לפי המכרז שזה אומר 70% לדירה בהנחה

 

[דג תמנון]

זה לפי המכרז שזה אומר 70% לדירה בהנחה

יותר מזה.

כפי שהביא @פרישמן , במכרז הזה ספציפית כל תוספת הולכת רק להגרלות.

 

[פרישמן]

לזוכים.

יותר מזה.

כפי שהביא @פרישמן , במכרז הזה ספציפית כל תוספת הולכת רק להגרלות.

זה לא כל כך ברור, מצד אחד כתוב הכל ומצד שני כתוב 80%. צריך הכרעה של @עוד עו"ד

 

[אבא מתקשר]

שאלה למבינים:
ראיתי שעבר (או עובר) חוק שגודל הממ"ד הולך לגדול, שזה כשלעצמו רווח נקי להמון אנשים שמקבלים היתרים לממ"ד ויוכלו לעשות אותו יותר גדול
אבל השאלה היא האם זה גם כן יגדיל את הדירות של אנשים שזכו במחיר למשתכן?

 

[עוד עו"ד]

זה לא כל כך ברור, מצד אחד כתוב הכל ומצד שני כתוב 80%. צריך הכרעה של @עוד עו"ד

כתוב לך שם:
אם זה שינוי בתוכנית, אז כל מה שמתווסף זה לזוכי ההגרלות.
אם זה "הקלה" ולא שינוי תוכנית, אז 80% זה לזוכי ההגרלות.
ויש אפילו סעיף שאם חלק זה שינוי תוכנית וחלק הקלה, אז יעוגל ל80%.
לא מכיר את הפרויקט בבית שמש, אתה צריך לבדוק אם זה שינוי תוכנית או הקלה

 

[פרישמן]

כתוב לך שם:
אם זה שינוי בתוכנית, אז כל מה שמתווסף זה לזוכי ההגרלות.
אם זה "הקלה" ולא שינוי תוכנית, אז 80% זה לזוכי ההגרלות.
ויש אפילו סעיף שאם חלק זה שינוי תוכנית וחלק הקלה, אז יעוגל ל80%.
לא מכיר את הפרויקט בבית שמש, אתה צריך לבדוק אם זה שינוי תוכנית או הקלה

נראה לי שלבנות 7 בניינים במקום 8 כמו בתוכנית המקורית, מהווה שינוי תוכנית. תודה רבה אלוף!

 

[דג תמנון]

כתוב לך שם:
אם זה שינוי בתוכנית, אז כל מה שמתווסף זה לזוכי ההגרלות.
אם זה "הקלה" ולא שינוי תוכנית, אז 80% זה לזוכי ההגרלות.
ויש אפילו סעיף שאם חלק זה שינוי תוכנית וחלק הקלה, אז יעוגל ל80%.
לא מכיר את הפרויקט בבית שמש, אתה צריך לבדוק אם זה שינוי תוכנית או הקלה

יש רק בעיה אחת,

והיא, שתיקון 134 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה שנכנס לתוקף ב 01.01.2025 אוסר על הוועדות להעניק הקלות ולמעשה המושג בוטל לחלוטין ויצא מהחוק הישראלי.
(יש חריגים עד סוף השנה. לא רלוונטי כאן. בנוסף, מסופקני אם על תב''ע חדשה כל כך היה בכלל אפשר להקל במספר היח''ד)

המכרז הוא מלפני תחולת החוק וכנראה לכן הסעיף מופיע בו, אבל אין לוועדה המקומית אפשרות להקל על היזם בלי שינוי התוכנית.

נראה לי שלבנות 7 בניינים במקום 8 כמו בתוכנית המקורית, מהווה שינוי תוכנית. תודה רבה אלוף!

לא. שינוי תוכנית זה להגיש תוכנית חדשה במבא''ת היזם הגיש רק בקשה להיתר ברישוי זמין.

(העולה מהדברים: לצערי, כרגע כנראה לא מתווספות דירות כי הוועדה לא יכולה לאשר זאת)

אל תאמינו לי. תבררו אצל המומחים האם אפשר לבקש הקלות.

 

[די]

זה לא כל כך ברור, מצד אחד כתוב הכל ומצד שני כתוב 80%.

כתוב לך שם:
אם זה שינוי בתוכנית, אז כל מה שמתווסף זה לזוכי ההגרלות.
אם זה "הקלה" ולא שינוי תוכנית, אז 80% זה לזוכי ההגרלות.

יש לך טעות.
כתוב שם שאם התכנית משתנה על ידי גורם אחר (לדוג' משרד השיכון) שלא על ידי הזוכה, כלל היחידות החדשות הולכות לדירה בהנחה.
ואם התכנית משתנה על ידי הזוכה (היזם) 80% מהדירות הולכות לדירה בהנחה. ולכן כיון שזה המקרה כאן, 80% מהדירות החדשות הולכות לדירה בהנחה.

 

[עוד עו"ד]

יש לך טעות.
כתוב שם שאם התכנית משתנה על ידי גורם אחר (לדוג' משרד השיכון) שלא על ידי הזוכה, כלל היחידות החדשות הולכות לדירה בהנחה.
ואם התכנית משתנה על ידי הזוכה (היזם) 80% מהדירות הולכות לדירה בהנחה. ולכן כיון שזה המקרה כאן, 80% מהדירות החדשות הולכות לדירה בהנחה.

לא

 

[דג תמנון]

לא

נראה לי, שהכללים מבדילים בין שינוי תכנית (הכל לזוכים) לבין הקלה (80% לזוכים), רק שמשום מה מותנה ששינוי התכנית לא נעשה ע''י היזם ולא נקבע מה יקרה אם היזם יבצע שינוי תכנית ולא הקלה.

@עוד עו"ד , אני צודק?

 

[דג תמנון]

משום מה מותנה ששינוי התכנית לא נעשה ע''י היזם

יכול להיות שהזוכה מתחייב במסגרת המכרז שלא לשנות את התכנית ולכן זה מוצג שהשינוי הוא ע''י גורם חיצוני?
@פרישמן , יש שם סעיף כזה?

 

[עוד עו"ד]

יכול להיות שהזוכה מתחייב במסגרת המכרז שלא לשנות את התכנית ולכן זה מוצג שהשינוי הוא ע''י גורם חיצוני?
@פרישמן , יש שם סעיף כזה?

צודק.
סעיף 2.1.3 שקדם למה שציטט פרישמן קובע:

"2.1.3 הזוכה או מי מטעמו לא יורשה לבצע כל שינוי בתכנית התקפה או לקדם תכנית חדשה, זאת למעט בקשת הקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 להלן: "חוק התכנון והבניה". רמ"י לא תגבה תמורה נוספת עבור הקרקע בגין הסכמתה להקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה.
2.1.4 ככל והתכנית הנוכחית (התקפה) תשונה ע"י גורם אחר שאינו הזוכה או מי מטעמו..."

כלומר, הסיבה שסעיף 2.1.4 שפרישמן ציטט קובע שהתוכנית תשונה ע"י גורם אחר, זה לא שזה מה שמבדיל בין 80% ל100% כמו שחשב @די, אלא כי אחרת לא ניתן לשנות את התוכנית. ההבדל בין 80% ל100% זה כמו שכתוב בסעיפים עצמם, הבדל בין שינוי התוכנית להקלה בתוכנית.

שוב, לא בדקתי את הפרויקט הספציפי כי לא מחפש לעצמי עבודה (למרות שכל אחד יכול לבדוק את זה בקלות ואמור להיות כתוב שם אם זו תוכנית חדשה עם מספר חדש או הקלה בתוכנית הקיימת), אבל באופן עקרוני, אם השינויים הגיעו באמצעות היזם, אז זה לכאורה רק באמצעות בקשת הקלה כי אסור לו ליזום את שינוי התוכנית, ואם השינויים הגיעו כתוצאה מגורמים עירוניים / ממשלתיים וזה שינוי תוכנית ולא הקלה בתוכנית, אז זה הולך 100% להגרלות ולא 80%.

 

[דג תמנון]

למרות שכל אחד יכול לבדוק את זה בקלות ואמור להיות כתוב שם אם שו תוכנית חדשה עם מספר חדש או הקלה בתוכנית הקיימת

אז את זה כבר בדקתי בעצמי וכפי שהבאתי לעיל זו בקשה ולא תכנית וככל הידוע לי, עקב ביטול ההקלות, אם היא עדיין לא נשלחה לתיקון עקב אי עמידה בתנאי סף, הרי שהיא עתידה להשלח לשם.

 

[פרישמן]

כבר לא רלוונטי הדיון, כי @דג תמנון הביא שאי אפשר לעשות הקלות. ואם תשאל אז איך יש שינוי? כתוב שם בחוברת שאם בגלל העתיקות אי אפשר לבנות בשטח מסוים, אז יוסיפו עד שתי קומות בבניינים האחרים, וזה מה שהוא עשה.

 

[דג תמנון]

כבר לא רלוונטי הדיון, כי @דג תמנון הביא שאי אפשר לעשות הקלות. ואם תשאל אז איך יש שינוי? כתוב שם בחוברת שאם בגלל העתיקות אי אפשר לבנות בשטח מסוים, אז יוסיפו עד שתי קומות בבניינים האחרים, וזה מה שהוא עשה.

אבל גם אם מוסיפים קומות, לכאורה אי אפשר לחרוג ממספר היח''ד שהוקצו למגרש, אז מהיכן 35 היח''ד הנוספות?

 

[פרישמן]

אבל גם אם מוסיפים קומות, לכאורה אי אפשר לחרוג ממספר היח''ד שהוקצו למגרש, אז מהיכן 35 היח''ד הנוספות?

לא יודע.

43 דירות נוספות בסה"כ (35 זה ה-80% של 43).
בתבע 527 ובבקשות 570 (250+320).

לא רק שהוא חרג ממס' יח"ד אלא גם מסך השטח לבנייה שעומד בתוכנית המקורית על כ-100k ובבקשות זה כ-114k מ"ר

 

[GMDB]

ממה שידוע לי עד שליש דירה. 33%
מומלץ להתייעץ עם עו"ד שידע להגיד לך באחריות

עוד עו"ד מצטרף להנ"ל?

 

[די]

כלומר, הסיבה שסעיף 2.1.4 שפרישמן ציטט קובע שהתוכנית תשונה ע"י גורם אחר, זה לא שזה מה שמבדיל בין 80% ל100% כמו שחשב @די, אלא כי אחרת לא ניתן לשנות את התוכנית. ההבדל בין 80% ל100% זה כמו שכתוב בסעיפים עצמם, הבדל בין שינוי התוכנית להקלה בתוכנית.

טעות.
לדוגמא אם היזם יעבור על הוראות המכרז ויעשה שינוי תב"ע, ומשרד השיכון לא יאכוף את העבירה כמו שאין אכיפה על הלו"ז ועוד, היזם יקבל 20% מהיחידות שיתווספו כי הוא הוסיף את הדירות.
בקיצור: יזם מוסיף דירות=יזם מרוויח 20% מהדירות לשוק החופשי.
משרד ציבורי (לדוג' משרד השיכון) מוסיף דירות=ציבור הזוכים בדירה בהנחה מקבל את כל הדירות.

 

[עוד עו"ד]

עוד עו"ד מצטרף להנ"ל?

כן. לכן גם לייקתי להודעה שלה. כנ"ל ביתשמשניק
(שווה לפעמים לעבור גם על רשימת הלייקים, בהרבה מקרים יותר פשוט לעשות לייק במקום לכתוב)