ההצעה שקיבל ד' ב–2019 נראתה כמו אחת שאסור לפספס: "קבוצת בסדנו איתרה הזדמנות השקעה נדירה בעיר שנחשבת לאחד ממרכזי ההשכלה הגבוהה הגדולים ביותר בצפון אמריקה, והיא מציעה למשקיעים ישראלים לעלות על העגלה ולהשקיע בשני מקבצי דיור המיועדים לסטודנטים".
"ההזדמנות הנדירה" הוצעה על ידי קבוצת ההשקעות החרדית בסדנו למשקיעים רבים בחברה החרדית, שאכן נענו והשקיעו. אלא שכעת, שנה לאחר שהקבוצה נכנסה לפירוק וברקע ממצאי חקירה שנבחנים בפרקליטות בחשד חמור לתרמית פונזי, עולה שורה של סימני שאלה בנוגע לאותה "הזדמנות נדירה".
הנכסים שהציעה בסדנו כחלק מההשקעה כללו עשרה בתים, כולם ברחוב פיץ' (Fitch) שבניו הייבן, קונטיקט. בכתבה שיווקית שעלתה בעיתונות החרדית בדצמבר 2019 הסביר ישי ברסלויער, ששימש אז מנכ"ל סידר (Sidre), זרוע הנדל"ן של בסדנו, על ההשקעה: "הקבוצה איתרה באמצעות הזרוע האמריקאית שלה מספר מקבצי דיור ברחוב פיץ' בעיר. פיץ' הוא רחוב הסמוך לאוניברסיטה של דרום קונטיקט ומבוקש מאוד בקרב תלמידי ועובדי האוניברסיטה. אנחנו כרגע בתהליך רכישת המבנים וכבר שילמנו עבורם חלק מהסכום. המטרה היא להמתין עד תום חוזי השכירות של הדיירים הקיימים, לפעול לשינוי ייעוד ותב"ע ולבנייה מחודשת של המבנים בהתאמה למגורי סטודנטים".
למשקיעים הובטחה תשואה קבועה. הם יקבלו את חלקם היחסי בדמי השכירות, שעומד על 8% מערך הנכסים, תוך הבטחה כי "המשקיעים ייהנו מהחזר שנתי של קרן ההון בשיעור של 8% לשנה. אם דמי השכירות יהיו נמוכים משיעור זה, חברת הניהול מתחייבת להשלים למשקיעים במקדמה את ההפרש"
לפי מסמך פנימי שנשלח למתעניינים באמצע 2019, עשרת המבנים חולקו לשתי הצעות שונות: חמישה מבנים ראשונים בפרויקט הוצעו באמצעות חברה ייעודית אחת בשם פרנסה 85, וחמשת המבנים הנוספים באמצעות חברת פרנסה 91.
במסמך הוסבר כי עלות הרכישה של חמישה מבנים היא 1.1 מיליון דולר, וסכום המינימום להשקעה של משקיע אחד הוא 28 אלף דולר. למשקיעים מובטחת תשואה קבועה. הם יקבלו בכל רבעון את חלקם היחסי בדמי השכירות, שעומד על 8% מערך הנכסים, תוך הבטחה כי "המשקיעים ייהנו מהחזר שנתי של קרן ההון בשיעור של 8% לשנה. אם דמי השכירות בגין הנכסים יהיו נמוכים משיעור זה, חברת הניהול של בסדנו, פרנסה ניהול בסד, מתחייבת להשלים למשקיעים במקדמה את ההפרש שבין ההכנסות בפועל מדמי השכירות לבין השיעור של ההחזר השנתי של קרן ההון בשיעור של 8%. כלומר, למשקיעים מובטח החזר שנתי של קרן ההון בשיעור 8% לשנה".
מלבד ההכנסה מדמי השכירות, בסדנו גם הבטיחה שהמשקיעים ייהנו מתשואה גבוהה. "הקבוצה מתכננת לשנות את ייעוד המתחם למעונות סטודנטים גדולים יותר… המשקיעים יקבלו תוספת רווח של רבע מהרווחים נטו מההשבחה, המוערכת ב–50%–100%, השווה ערך ל–5% לשנה שחלפה. כך, המשקיעים נהנים הן מתשואה קבועה והן מפוטנציאל לרווח נוסף ממכירה עתידית". עם הבטחות כאלה, ד' השתכנע והשקיע. חלפו מאז חמש שנים, ד' נפטר, אבל, טוענים היורשים, הכסף מעולם לא חזר — לא התשואה הרבעונית ואפילו לא סכום ההשקעה.
"מודל כלכלי לא ישים"
בסדנו, שאותה הקים אליעזר גרוס ב–2014, נחשבה במשך שנים לקבוצת ההשקעות הפרטית הגדולה ביותר בחברה החרדית. היא הציעה השקעות במגוון תחומים וגייסה בשנים האחרונות מאות מיליוני שקלים. ב–2022 נפתחה חקירה של רשות ניירות ערך בחשדות חמורים לערבוב כספים בין ההשקעות, ועבירות על חוקי ניירות הערך. בסדנו המשיכה לגייס כספים ממשקיעים גם תוך כדי החקירה, כשהיא מכחישה בתוקף את החשדות.
הנכסים להשקעה שרכשה חברת בסדנו בניו הייבן
מרץ 2017 — אוגוסט 2018
בסד 770, חברה בבעלות בסדנו, רוכשת שני מבנים ברחוב פיץ' בניו הייבן
נובמבר 2017
מגייסת 1.5 מיליון דולר להשקעה ראשונה ב-34 LEVEL בניו הייבן
יוני 2019
בסדנו מודיעה על כישלון ההשקעה ב-34 LEVEL ומנהלת מגעים למכירת הנכס בהפסד. במקביל היא מציעה השקעה לא מפוקחת בחמישה נכסים בפיץ' ומגייסת 1.1 מיליון דולר
ספטמבר 2019
רוכשת עוד שני נכסים ברחוב באמצעות חברות שמקושרות לבסדנו
דצמבר 2019
בסדנו מציעה השקעה בעוד חמישה נכסים ברחוב פיץ' ומגייסת 1.1 מיליון דולר בלי תשקיף
אוגוסט 2020
חברת פיץ' דוולפ שבבעלות אייזנברג רוכשת את ארבעת הנכסים מבסדנו באותו יום ובאותו סכום
דצמבר 2020
הודעה על החזרת ההשקעה בפרויקט LEVEL 31
פברואר־מרץ 2021
סאפ שבבעלות אייזנברג רוכשת את חמשת הנכסים ברחוב פיץ' מהצעת ההשקעה השנייה וכן נכס חמישי מההצעה הראשונה
אוגוסט 2024
בסדנו קורסת, ובית המשפט ממנה לה נאמנים
נובמבר 2024
עיריית ניו הייבן קונסת את אייזנברג ב-130 אלף דולר בשל הזנחת הנכסים
לפני כשנה חשפנו פה את הקשיים התזרימיים שאליה נקלעה הקבוצה, כשהתקשתה לפרוע צ'קים או להחזיר כספים למשקיעים. זמן קצר לאחר מכן נקלעה הקבוצה לחדלות פירעון, ובית המשפט מינה לה נאמנים. מאז הוגשו כנגד החברה כ–730 תביעות של נושים, ולפי ההערכות הקבוצה חייבת 150–200 מיליון שקל. במקביל הודיעה רשות ניירות ערך על ממצאי החקירה החמורים, שלפיהם "המודל הכלכלי של החברה אינו ישים" ולמעשה מדובר בהונאת פונזי — והעבירה את התיק לפרקליטות.
הכספים הרבים שחייבת בסדנו למשקיעים נובעים מגיוסים בסכומים גבוהים במיוחד עבור השקעות מפוקפקות למדי. כך למשל, גייסה בסדנו לאורך השנים עבור מיזם בשם "סקייסייבר" שפיתח מצנח ייעודי לקפיצה מבניינים בוערים, חברה שמעולם לא הציגה מכירות משמעותיות. חברה נוספת שגויסו לה כספים רבים היא אורבן אירונאוטיקס, שפיתחה רכב מעופף, לאחרונה חברה בת שלה שעסקה בפיתוח העיקרי נקלעה לחדלות פירעון, והנאמן דיווח לבית המשפט כי כאשר החברה כבר הייתה חדלת פירעון הועברו מחסכונותיה כחצי מיליון שקל לחברה האם, אורבן אירונאוטיקס, שגם בה אין פעילות ממשית.
בחודשים האחרונים דיווחו הנאמנים שעוסקים בפירוק הקבוצה על מיזמים רבים שנכשלו ומחקו את ההשקעה. באלה שלא נכשלו הם פועלים למכור את הנכסים — רובם החזקות בסטארט־אפים שנמכרים במחירים נמוכים מאוד ביחס לשווי שבו גויסו עבורם כספים, כך שלמעשה מרבית הכספים ירדו לטמיון.
המשקיעים בפרויקט ברחוב פיץ' אמורים היו להיות רגועים בנוגע לכספם, מאחר שזה שימש לרכישת נכסים שאותם יוכלו לכל הפחות לממש כדי להחזיר את השקעתם. אלא שמסמכים שהגיעו לידינו מעלים סימני שאלה לגבי השימוש האמיתי בכסף שהזרימו המשקיעים, ומה באמת קרה לאותם עשרה נכסים שהיו אמורים להירכש כהשקעה עבורם.
מהמסמכים עולה כי מרבית הנכסים שהיו חלק מההצעה לא נרכשו כלל ב–2019, ורובם גם לא ב–2020, בניגוד להצהרות מפורשות של בסדנו. למעשה, חלק מהנכסים מעולם לא נרכשו על ידי חברות שקשורות לבסדנו. מנגד, הנכסים אכן נרכשו כולם, אבל על ידי חברה אחרת. שישה מהם נקנו במועדים שונים, כולם על ידי חברה אחרת בשם SAP Re Holdings, המוחזקת על ידי אושן מנג'מנט (Ocean), שבבעלות איש עסקים חב"דניק מקומי בשם שמואל אייזנברג. לפי כתבות בתקשורת המקומית בניו הייבן, אייזנברג מחזיק ביותר מ–1,000 נכסים בעיר, שאותם הוא משכיר בעיקר לאוכלוסיות חלשות.
ארבעת הנכסים האחרים אכן נרכשו על ידי חברות הקשורות לבסדנו, אך גם הם נמכרו תוך כשנה לחברות שבשליטת אושן של אייזנברג, כולם באותו יום ובסכום זהה של 187.5 אלף דולר. כך שלמעשה כל עשרת הנכסים מוחזקים כיום על ידי אייזנברג.
מלבד סימן השאלה המרכזי לאן הלך הכסף שגויס על ידי בסדנו, ומה הקשר — אם יש כזה — של אייזנברג להשקעה המובטחת, ניתוח מחירי הרכישה של הנכסים, כפי שדווחו לרשויות בארה"ב, מעלים שני סימני שאלה משמעותיים. הראשון נוגע למחיר שבו נרכשו הנכסים: לפי הדיווחים, הסכום הכולל נמוך מהסכום שגרוס גייס עבור ההשקעה. כך למשל, חמשת הנכסים שבבסדנו טענו כי יעלו 1.1 מיליון דולר עלו בפועל 802 אלף דולר. גם חמשת הנכסים הנוספים, שעבורם גייס גרוס 1.1 מיליון דולרים נוספים, עלו בפועל 720 אלף דולר. כך נוצר פער של כמעט חצי מיליון דולר, ואלה הסכומים ששילם אייזנברג, כשבסדנו מעולם לא רכשה את הנכסים האלה.
בנוסף, הפער בין המחירים שבהם נרכשו הנכסים היו גבוהים לעתים בפער גדול מהערכת השווי שהצמידה להם עיריית ניו הייבן — הערכה שמשליכה על חבות המס ונעשית על ידי שמאי ממשלתי בהתאם למחירי נכסים דומים. הדוגמה הקיצונית ביותר היא בית מספר 166 ברחוב, שנרכש על ידי SAP ב–2020 תמורת 360 אלף דולר, פי שלושה מהשווי השמאי שלו, כ–120 אלף דולר. גם בנכסים אחרים נרשמו פערים משמעותיים: ארבעת הבתים שרכשו החברות הקשורות לאייזנברג ב–187.5 אלף דולר מחברות הקשורות לבסדנו שוות לפי הערכת השמאי עד 100 אלף דולר פחות, ואפילו נרכשו כשנה קודם לכן על ידי החברות שקשורות לבסדנו בסכומים נמוכים בהרבה.
כך למשל, הבית בפיץ' 174 נרכש על ידי חברה הקשורה לבסדנו ב–78 אלף דולר באוגוסט 2019, פחות משנה לאחר מכן נרכש על ידי חברה של אייזנברג ב–187 אלף דולר. למרות הפערים הגדולים האלה, המשקיעים, שהובטחו להם תשואות גדולות, לא קיבלו את הכסף שהובטח להם, והנכסים אפילו לא רשומים בבעלותה של החברה.
גם אם המשקיעים היו מקבלים בחזרה כיום את הנכסים, כלל לא בטוח שאלה שווים הרבה. על פי דיווחים בתקשורת המקומית מנובמבר 2024, ששת הנכסים שרשומים תחת אושן של אייזנברג נקנסו מאחר שלא טופלו במשך חודשים. לפי הדיווח, מדובר ב"בתים רעועים ברחוב פיץ', שעומדים נטושים, עם גגות מתפוררים, צבע מתקלף וערימות זבל בגינה האחורית". כתוצאה מאותה הזנחה, ולאחר שהחברה התעלמה מהתראות חוזרות של הרשות המקומית, בית המשפט הטיל עליה קנס של כ–130 אלף דולר. עורך הדין של אייזנברג טען בתגובה לתקשורת המקומית כי המבנים מועמדים להריסה, אך בעירייה מנגד טענו כי לא הוגשה בקשת הריסה.
גרוס נאלץ "להכניס יד לכיס"
זו לא העסקה הראשונה שהציעו גרוס ובסדנו באזור. את העסקה ברחוב פיץ' הציע גרוס למשקיעים כמעט במקביל להודעה שלו למשקיעים אחרים על כישלון של השקעה אחרת במיקום סמוך, שעבורה גייס כ–1.5 מיליון דולר ב–2017. הפרויקט, שהוקמה עבורו חברה ייעודית בישראל ובוצע עם תשקיף — בפיקוח רשות ניירות ערך, הציע השקעה בחברה שרכשה נכס ברחוב לוול (Level), רק חמש דקות נסיעה מפיץ'. המטרה המוצהרת בהשקעה הזו הייתה דומה: להקים מעונות סטודנטים ולהשכיר אותם ברווח.
מחיר הנכס שנרכש ביוני 2018 לפי הדיווח לרשויות הייתה 1.1 מיליון דולר. בפברואר 2020 מכרה החברה את הנכס במחיר דומה והודיעה על כישלון ההשקעה בשל "גידול בעלויות הבנייה עקב הערכות והנחות יסוד שגויות של יזם הפרויקט וכן בשל ההתפתחויות שחלו באזור". החברה החזירה למשקיעים את הכסף שגייסה — 1.5 מיליון דולר, ורשמה הפסד בשל עלויות הניהול הגבוהות, שהיו מאות אלפי דולרים. גרוס טען כי הוא נאלץ "להכניס יד לכיס" ולהעביר כספים מבסדנו כדי להחזיר את הכסף למשקיעים.
כך, במקביל לכישלון של תוכנית השקעות אחת לבניית מגורי סטודנטים בניו הייבן, שנעשתה באופן מפוקח על ידי הקמת שותפות מוגבלת ודיווח סדור לרשות לניירות ערך, הקים גרוס שתי חברות אחרות המציעות השקעה דומה, הפעם באופן שאינו מפוקח על ידי הרשות.
השימוש בכלי השקעות שאינו מפוקח עשוי להסביר את סימני השאלה הרבים שעולים מהפרויקט: הנכסים שלא נרכשו מעולם על ידי בסדנו עצמה, או אלה שנרכשו ואז נמכרו לאייזנברג; הפער בין השווי של הנכסים לסכומים ששילם עבורם אייזנברג; ומעל לכל השאלה המשמעותית ביותר — היכן הכסף נמצא כיום והאם המשקיעים יקבלו בחזרה את כספם, או את הנכסים שאמורים היו להירכש בכספים שלהם?
שאלת ההחזר למשקיעים עלולה להתברר כעגומה במיוחד, לאור שורה של החלטות ומימושים שקיבלו הנאמנים של בסדנו, עו"ד אילן שביט ורו"ח חן ברדיצ'ב, בחודשים האחרונים. כך למשל, עסקת נדל"ן נוספת של בסדנו, בקליבלנד שבאוהיו, שעבורה הוקמה החברה פרנסה 88, באותה תקופה שבה הוקמו פרנסה 85 ו–91 ששימשו להשקעה בפיץ', ירדה כמעט כולה לטמיון.
הנאמנים, באישור בית המשפט, הודיעו לאחרונה כי הפרויקט שבו גויסו כמיליון דולר מכ–30 משקיעים, רובם בסכומים של 100 עד 150 אלף שקל, נקלע לסכסוך עם השותף לפרויקט, שהנאמנים טענו שיהיה יקר מדי לנהל ולכן חתמו על פשרה שבמסגרתה מיליון הדולרים נהפכו ל–180 אלף דולר, שחזרו לקופת הנאמנים. לאחר התחשבנות סופית קיבלו המשקיעים כ–10% מהסכום שהשקיעו ב–2019, שאר 90% נמחקו.
עו"ד גדי קיי, שמייצג את יורשיו של ד' ונושים נוספים של בסדנו, מצפה שהנאמנים ימצאו תשובות לסימני השאלה האלה. "הם יכולים לבדוק את הנתיב של הכסף, לראות את העברות הכספים, לבחון אם בכלל נפתח חשבון ייעודי של הפרויקט הספציפי הזה ואם כסף עבר אליו, ובשלב השני לבחון מה הפעולות שעשו בפועל בבסדנו. יש להם סמכות גם לזמן את גרוס וגורמים רלוונטיים מבסדנו למתן עדות ולדרוש הסברים. התפקיד שלהם הוא לא רק להיות גזברים ומנהלי חשבונות ולחלק את הכספים לנושים. אם הם מוצאים שלא מדובר בהסתבכות כלכלית אלא במרמה, מצופה שיבואו לבית המשפט, ירימו דגל ויידעו את בית המשפט ויסבירו מה קרה ויבקשו הנחיות לפעולות נדרשות. ייתכן שבגלל ההיקף העצום של פעילויות החברה עוד לא הגיעו לזה, ואני רוצה לקוות שזה עוד יקרה".
קיי סבור שסימני השאלה מעלים תמונה בעייתית: "ככל שנוברים יותר בחומרים, סימני השאלה רק הולכים וגדלים. הצצה לפרויקט פיץ' והצלבה של התוכן והמצגים שבמסמכים וההסכמים עם נתונים רשמיים של הרשויות בארה"ב מאפשרת לנו לקבוע, בזהירות המתבקשת, ממצאים ומסקנות מטרידות למדי. הממצאים שבידינו הם לא יותר מקצה קצהו של קרחון. אבל אם הם מייצגים את כלל ההשקעות אז אני שואל את עצמי בקול: האם בסדנו זה בעצם ענבל אור בגרסה פחות נוצצת?"
מהפרקליטות נמסר: "הפרקליטות עובדת בימים אלה על בחינת התיק ואף לאחרונה בוצעו השלמות חקירה".
הנאמנים מסרו בתגובה: "המדובר בתיק פירוק סבוך ומורכב. הנאמנים מציגים עמדות בעניינים שעל הפרק, ויש הרבה כאלה, במסגרת בקשות ודיווחים שלהם לבית המשפט. אתר הנאמנים פתוח לציבור".
שמואל אייזנברג מסר בתגובה: "אני דוחה לחלוטין כל טענה או רמיזה להתנהלות בלתי־תקינה מצדי או מצד חברות שבבעלותי. לא קיימים קשרים עסקיים או אישיים ביני לבין אליעזר גרוס, קבוצת בסדנו או מי מהגורמים הקשורים אליו. היחס היחיד היה כרוכש חיצוני של נכסים שנמכרו על ידי גופים הקשורים לקבוצה, ומאז הרכישה — כל פעילות, מימון או העברה התבצעו באופן עצמאי לחלוטין.
"הרכישה נעשתה כחלק מאסטרטגיה לרכישת מקבץ קרקעות סמוכות לצורך פיתוח עתידי. הנכסים נרכשו בשוק הפתוח, והמחירים שיקפו את תנאי השוק ואת פוטנציאל הפיתוח, ולא את שוויי הארנונה שנקבעו לצורכי מס בלבד. הרכישות שבוצעו באותו יום ובמחיר זהה נבעו מעסקת חבילה כפי שמקובל בהסכמים מסחריים. הקנסות שהוטלו נוגעים לנכסים ישנים שנמצאים כעת בשיקום, ואינם קשורים לבעלים הקודמים. העברות פנימיות בין חברות ייעודיות (SPEs) הן חלק מקובל במימון נדל"ן, נרשמות כחוק, ולא נועדו להברחת נכסים. כל הפעילות מתבצעת בהתאם לחוק, תוך מחויבות לשיקום הנכסים ותרומה חיובית לעיר ניו הייבן".
ישי ברסלויער מסר בתגובה: "במהלך תקופתי בחברה שימשתי בתפקיד תפעולי בלבד, ללא כל סמכות ביצועית, ללא גישה לחשבונות או כספים, וללא כל מעורבות בגיוס משקיעים או בניהול פרויקטים כספיים. לגבי הפרויקט, כבר עברו כמה שנים ולא זכור לי שבתקופה הקצרה שעבדתי שם שנעשה משהו עם הפרויקט, רק שהועלו רעיונות לבעל החברה ולא זכורים לי הפרטים".
את תגובת גרוס לא ניתן היה להשיג.
rhon.co.il
הנושאים החמים
