דיון מחירי הדירות לאן?

[פתרון דיור]

ממה שהבנתי ממקורות שלי הראיס רובינשטיין השקיע הרבה מאמץ בקידום התכנון במקביל העברת האישורים
ויש רצון לרוץ אם זה במקרה וישתחרר הפקק
משום שכולם יודעים שיש כאן חלון הזדמנות בממשל הנוכחי באמריקע שלא יחזור כל יום
בקיצור צריך תפילות

גם אני מקווה שיקרה מהר, אבל יש הרבה סיכויים שלא יקרה כ"כ מהר, אולי רמה ו' בבית שמש יאוכלס לפני כן.

 

[יעקב הרמתי]

מתחת למחיר הבניי'ה זה ל ריאלי ב99% מהשכונות החדשות ואני יסביר:

@מסוקרן שאלתי על היתכנות לא משנה מתי ואיפה תשובה ממך לא קיבלתי
לפי תשובתך אני מבין שההיתכנות קיימת אבל לא במצב הנוכחי, שמחתי לקבל את תגובות והערכות

 

[דג תמנון]

אולי רמה ו' בבית שמש יאוכלס לפני כן.

לדעתי, די בטוח.

 

[סלום]

יש פה דעה הפוכה מהדעה הרווחת בפורום
מדובר באנשים רציניים ומסבירים את עצמם בצורה רהוטה

האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הגיע למחירי בועה? | מועדון המשקיעים של אינווסטור 360

מדברים על מגמות העומק של שוק הנדל״ן למגורים בישראל עם ארז רוזנבוך, יו״ר מגוריט ותומר צבר, סמנכ״ל הכספים של מגוריט

investor360.club

 

[9696]

יש פה דעה הפוכה מהדעה הרווחת בפורום
מדובר באנשים רציניים ומסבירים את עצמם בצורה רהוטה

האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הגיע למחירי בועה? | מועדון המשקיעים של אינווסטור 360

מדברים על מגמות העומק של שוק הנדל״ן למגורים בישראל עם ארז רוזנבוך, יו״ר מגוריט ותומר צבר, סמנכ״ל הכספים של מגוריט

investor360.club

זה די ישן
אבל רלוונטי עדיין

 

[S10]

מוכרים ביד שניה-ייתכן ויורידו במחיר פחות מעלות הבניה.
קבלנים-ייתכן ויעדיפו לפשוט רגל.
בכל אופן עלות הבניה זה דבר קצת גמיש, כי אם מחירי הדירות יירדו, הקבלנים יכולים לקצץ ב"מפרט העשיר" ולבנות דירות ברמה קצת יותר נמוכה (כמובן במסגרת התקן) ולמכור בזול.

התקן דורש הרבה
ורמה יותר נמוכה פירושה עלות גבוהה יותר של דירה
אני יכול לעשות קרמיקה ובלי דוד שמש או מטבח של כמה ס"מ ומי שרוצה ישדרג אבל זה אומר שהדירה עולה יותר

 

[אופקים 1]

יש פה דעה הפוכה מהדעה הרווחת בפורום
מדובר באנשים רציניים ומסבירים את עצמם בצורה רהוטה

האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הגיע למחירי בועה? | מועדון המשקיעים של אינווסטור 360

מדברים על מגמות העומק של שוק הנדל״ן למגורים בישראל עם ארז רוזנבוך, יו״ר מגוריט ותומר צבר, סמנכ״ל הכספים של מגוריט

investor360.club

ציטוט מתוך הקישור:

"בהתייחס לצרכי השוק בשנתיים הבאות, ארז ותומר הצביעו על הפער המתרחב בין הביקוש להיצע. כיום, בישראל יש גידול של כ- 60 אלף משקי בית בשנה. לעומת זאת, למרות קצב מצוין של 20,000 התחלות בנייה ברבעון הראשון השנה, המחסור בהיצע דווקא החמיר בשנים האחרונות, וכיום חסרות בשוק כ- 17,000 דירות."


וראה זה פלא
לפי עמ' 9 בקובץ המצורף זה פחות או יותר מה שאכן בונים בכל שנה, כלומר בהנחה ואין יח"ד בלתי חוקיות שנבנות, הביקוש וההיצע ממש מאוזנים

 

[די]

ורמה יותר נמוכה פירושה עלות גבוהה יותר של דירה

לא בהכרח. לדוגמא אסלות מונובלוק במקום אסלות תלויות. או ריצוף 60*60 במקום ריצוף 80*80 או יותר. הקבלן גם יכול לעשות אופציה לשדרג דרכו. אבל מי שמעוניין לחסוך יחסוך.

 

[S10]

לא בהכרח. לדוגמא אסלות מונובלוק במקום אסלות תלויות. או ריצוף 60*60 במקום ריצוף 80*80 או יותר. הקבלן גם יכול לעשות אופציה לשדרג דרכו. אבל מי שמעוניין לחסוך יחסוך.

אני לא יודע על איזה פרויקט אתה מדבר אבל בפרוייקט רגיל לא יוקרה גם היום אין מפרט גבוה במיוחד

 

[דג תמנון]

ציטוט מתוך הקישור:

"בהתייחס לצרכי השוק בשנתיים הבאות, ארז ותומר הצביעו על הפער המתרחב בין הביקוש להיצע. כיום, בישראל יש גידול של כ- 60 אלף משקי בית בשנה. לעומת זאת, למרות קצב מצוין של 20,000 התחלות בנייה ברבעון הראשון השנה, המחסור בהיצע דווקא החמיר בשנים האחרונות, וכיום חסרות בשוק כ- 17,000 דירות."


וראה זה פלא
לפי עמ' 9 בקובץ המצורף זה פחות או יותר מה שאכן בונים בכל שנה, כלומר בהנחה ואין יח"ד בלתי חוקיות שנבנות, הביקוש וההיצע ממש מאוזנים

בקיצור, הם מכזבים?

רציתי מיד לזלזל ולומר שא''א להאמין לשניים שמוקעים עד אפם בנדל''ן, אבל אמרתי אם יתפנה לי זמן ואוכל לשמוע עד הסוף אוכל להגיב על טענותיהם בצורה מקצועית. אז אני רואה נכון שהם פשוט משקרים כדי לחפות על הנדל''ן?

 

[אופקים 1]

בקיצור, הם מכזבים?

רציתי מיד לזלזל ולומר שא''א להאמין לשניים שמוקעים עד אפם בנדל''ן, אבל אמרתי אם יתפנה לי זמן ואוכל לשמוע עד הסוף אוכל להגיב על טענותיהם בצורה מקצועית. אז אני רואה נכון שהם פשוט משקרים כדי לחפות על הנדל''ן?

למרות שהם לא טרחו לציין תאריך, נראה שהכתבה משנת 22

 

[אלי באבא]

אתה פשוט טועה ומטעה על איזה קריסה כלכלית אתה מדבר שמי ששמע לך ניצל?
מחירי הדירות ב3 שנים האחרונות למרות המלחמה והריבית הגבוהה
2021 13.1
2022 14.7%
2023 ללא שינוי משמעותי
2024 7.1%
ולדעתי גם ב2025 יהיה עלייה מקסימום עצירה קלה
אבל גם בשנים שיש בהם עצירה או ירידה קלה לא הצלת כלום

אני לא מדברר
אבל הרבה אברכים היו בטוחים שהמחירים רק בעליה, והיו מוכנים לקנות גם עשר דירות ב10/90 וזה שלא ניגשו זה גופא הצלה.
ולגבי הנתונים שהבאת תחשב מבצעי קבלנים, תבדוק עסקאות בדירות יד שניה ברשות המיסים. [וכן תבדוק נתוני מכירה בבני ברק, וחריש]
ותגלה את הסוד הכי גלוי במדינת ישראל, שיש מקומות בירידה, יש בהקפאה, ויש בעליה קלה, ולכן א"א לסמוך על הנתונים הנ"ל.

 

[בית שמשניק]

בדיקה שעשיתי לגבי מספר הנכסים העומדים למכירה בלוח יד2 ב20 הערים הגדולות בארץ (בסוגריים גודל העיר בארץ לפי תושבים):

1. ת"א - 10,170 (2)
2. ירושלים - 5,058 (1)
3. חיפה - 4,275 (3)
4. באר שבע - 4,243 (9)
5. נתניה - 3,092 (6)
6. ראשל"צ - 3,037 (5)
7. אשקלון - 2.754 (13)
8. אשדוד - 2,551 (8)
9. הרצליה (16)
10. פ"ת - 2,251 (4)
11. רמת גן - 2,301 (12)
12. בת ים - 1,972 (15)
13. חולון - 1,737 (10)
14. רחובות - 1,510 (14)
15. חדרה - 1,400 (17)
16. כפר סבא - 1,173 (19)
17. ב"ב - 875 (7)
18. מודיעין - 853 (18)
19. בית שמש - 841 (11)
20. לוד - 827 (20)

מסקנות:
ערים שחורגות בגודל היצע הדירות ביחס למספר התושבים:
תל אביב, באר שבע, אשקלון, הרצליה, בת ים, כפר סבא.

ערים שחורגות במיעוט היצע הדירות ביחס למספר התושבים:
ירושלים, פ"ת, חולון, ב"ב, בית שמש.

נ.ב. את הנתונים לגבי ירושלים ב"ב ובית שמש ניתן אולי לסייג עקב כך שיתכן שתושביהן פחות משתשמים בלוח אינטרנטי.

 

[מסוקרן]

כל זה בהחלט קרה בעבר,
אבל שים לב:

בדקת האם כל התיאוריה הזו תקפה ביחס הון עצמי/מס' משכורות כמו של היום?
בדקת האם כל התיאוריה הזו תקפה בסביבת ריבית כמו של היום?

אני מדבר איתך כ1 שעובד בתחום ועל דברים שקורים היום בשוק

הוא מדבר על קוני ה20/80 שבנו על עליית ערך. עבורם קיפאון הוא אסון.

לטווח של שנתיים שלוש אתה בהחלט צודק,

@מסוקרן שאלתי על היתכנות לא משנה מתי ואיפה תשובה ממך לא קיבלתי
לפי תשובתך אני מבין שההיתכנות קיימת אבל לא במצב הנוכחי, שמחתי לקבל את תגובות והערכות

למה לא קיבלת ממני תשובה?
אמרתי שכמעט ולא קיימת היתכנות כזאת כי גם ליזם האחרון בשכונה יש עליית מחיר באותה תקופת זמן של הבניי'ה ומראש זה מתומחר עם רווח של כ15% ולכן אין כמעט היתכנות הגיונית לזה בוודאי שלא בביתר שהיא עיר מאוד מבוקשת

 

[בית שמשניק]

בדיקה שעשיתי לגבי מספר הנכסים העומדים למכירה בלוח יד2 ב20 הערים הגדולות בארץ (בסוגריים גודל העיר בארץ לפי תושבים):

1. ת"א - 10,170 (2)
2. ירושלים - 5,058 (1)
3. חיפה - 4,275 (3)
4. באר שבע - 4,243 (9)
5. נתניה - 3,092 (6)
6. ראשל"צ - 3,037 (5)
7. אשקלון - 2.754 (13)
8. אשדוד - 2,551 (8)
9. הרצליה (16)
10. פ"ת - 2,251 (4)
11. רמת גן - 2,301 (12)
12. בת ים - 1,972 (15)
13. חולון - 1,737 (10)
14. רחובות - 1,510 (14)
15. חדרה - 1,400 (17)
16. כפר סבא - 1,173 (19)
17. ב"ב - 875 (7)
18. מודיעין - 853 (18)
19. בית שמש - 841 (11)
20. לוד - 827 (20)

מסקנות:
ערים שחורגות בגודל היצע הדירות ביחס למספר התושבים:
תל אביב, באר שבע, אשקלון, הרצליה, בת ים, כפר סבא.

ערים שחורגות במיעוט היצע הדירות ביחס למספר התושבים:
ירושלים, פ"ת, חולון, ב"ב, בית שמש.

נ.ב. את הנתונים לגבי ירושלים ב"ב ובית שמש ניתן אולי לסייג עקב כך שיתכן שתושביהן פחות משתשמים בלוח אינטרנטי.

חישוב מדוייק יותר של מספר תושבים בעיר על כל דירה מוצעת למכירה (על פי נתוני הלמ"ס):

1. הרצליה - 45
2. תל אביב - 49
3. באר שבע - 52
4. אשקלון - 62
5. בת ים - 65
6. חיפה - 69
7. רמת גן - 74
8. נתניה - 76
9. חדרה - 77
10. כפר סבא - 85
11. ראשל"צ - 86
12. אשדוד - 90
13. רחובות - 102
14. חולון - 111
15. לוד - 114
16. מודיעין - 119
17. פ"ת - 120
18. י-ם - 208
19. בית שמש - 216
20. ב"ב - 270

ניתן לראות שהערים עם עודפי ההיצע הגדולים ביותר הן: הרצליה, תל אביב ובאר שבע.
ואלו שההיצע הכי קטן בהן (אלמלא ההסתייגות לעיל) הן: ב"ב, בית שמש וי-ם.

נ.ב. הסתייגות נוספת לגבי הערים החרדיות - משקי הבית שם גדולים יותר מבערים של הציבור הכללי

 

[S10]

בדיקה שעשיתי לגבי מספר הנכסים העומדים למכירה בלוח יד2 ב20 הערים הגדולות בארץ (בסוגריים גודל העיר בארץ לפי תושבים):

1. ת"א - 10,170 (2)
2. ירושלים - 5,058 (1)
3. חיפה - 4,275 (3)
4. באר שבע - 4,243 (9)
5. נתניה - 3,092 (6)
6. ראשל"צ - 3,037 (5)
7. אשקלון - 2.754 (13)
8. אשדוד - 2,551 (8)
9. הרצליה (16)
10. פ"ת - 2,251 (4)
11. רמת גן - 2,301 (12)
12. בת ים - 1,972 (15)
13. חולון - 1,737 (10)
14. רחובות - 1,510 (14)
15. חדרה - 1,400 (17)
16. כפר סבא - 1,173 (19)
17. ב"ב - 875 (7)
18. מודיעין - 853 (18)
19. בית שמש - 841 (11)
20. לוד - 827 (20)

מסקנות:
ערים שחורגות בגודל היצע הדירות ביחס למספר התושבים:
תל אביב, באר שבע, אשקלון, הרצליה, בת ים, כפר סבא.

ערים שחורגות במיעוט היצע הדירות ביחס למספר התושבים:
ירושלים, פ"ת, חולון, ב"ב, בית שמש.

נ.ב. את הנתונים לגבי ירושלים ב"ב ובית שמש ניתן אולי לסייג עקב כך שיתכן שתושביהן פחות משתשמים בלוח אינטרנטי.

אני לא בטוח שיד 2 יכול להיות מדד כי הרבה דירות שנמכרו וכבר לא רלוונטיות
יש אנשים שמפרסמים אבל הם רק רוצים לבדוק את שווי ההון שלהם הם לא מעוניים למכור
רק זה חינם ולא משלמים על כל יום

 

[בית שמשניק]

אני לא בטוח שיד 2 יכול להיות מדד כי הרבה דירות שנמכרו וכבר לא רלוונטיות
יש אנשים שמפרסמים אבל הם רק רוצים לבדוק את שווי ההון שלהם הם לא מעוניים למכור
רק זה חינם ולא משלמים על כל יום

אבל התופעה הזו אמורה להיות באופן רוחבי בכל הערים בשווה, אז את המגמות לכאורה כן ניתן לראות.

 

[יצחק77]

ציטוט מתוך הקישור:

"בהתייחס לצרכי השוק בשנתיים הבאות, ארז ותומר הצביעו על הפער המתרחב בין הביקוש להיצע. כיום, בישראל יש גידול של כ- 60 אלף משקי בית בשנה. לעומת זאת, למרות קצב מצוין של 20,000 התחלות בנייה ברבעון הראשון השנה, המחסור בהיצע דווקא החמיר בשנים האחרונות, וכיום חסרות בשוק כ- 17,000 דירות."


וראה זה פלא
לפי עמ' 9 בקובץ המצורף זה פחות או יותר מה שאכן בונים בכל שנה, כלומר בהנחה ואין יח"ד בלתי חוקיות שנבנות, הביקוש וההיצע ממש מאוזנים

כבר ניתחתי זאת בעבר לעומק אלא שזה טבע ב500 העמודים
אין באמת דרישה ל60000 דירות בשנה
משום ש17000 מתוכם זה ערבים שחלקם הגדול לא מחכה לאף אחד ופשוט בונה על ההורים או על ההרים
ומי שנוסע וותיק בכביש 6 ובכלל בגליל רואה בעיניים איך נעלמת לנו המדינה
כך שהביקוש האמיתי הוא באזור 45K מול התחלות בניה של כ70K
ובהינתן שהמלאי הוא 80K דירות לא מכורות תוך 5 שנים יהיו כאן עוד כ 100000 דירות לא מכורות,

לגבי השאלה מהיכן יורידו מחיר התשובה פשוטה מחירי הקרקעות כבר ירדו ב30% במרכז
+ התיעלות ע"י חברות בניה סיניות יכול בהחלט להוריד את המחיר

 

[יעקב הרמתי]

אמרתי שכמעט ולא קיימת היתכנות

אני מסתפק בזה.
סוף סוף את התשובה ענית עכשיו, שההיתכנות קיימת אך כמעט ולא. הערכה יפה.

 

[בן מלך 2]

האם ייתכן במיקום מסוים ולתקופה מסוימת ירידת מחיר אל מתחת עלות הבנייה או לא?

בירוחם היו תקופות שמחיר הדירה (בפרויקט מסוים איילת השחר) היה פחות ממחיר עלות הבניה שלה (בעקבות עלית מחירי הבניה ואי עליית מחיר הדירה באותו היחס למשך תקופה ) היום זה לא ככה (המחיר שם עלה).