מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

ולשאלה שנשאלתי כמה עמודים קודם, למה ברשימות בתחתית הטבלה לפי פרמטרים, כולל רשימת רווח בש"ח ובאחוזים על ההשקעה מהגבוה לנמוך, לא עשיתי 2 שורות נפרדות בירושלים ונתניה בהתאם ל2 ההגרלות השונות באותן ערים, אלא הוכנס בשורה אחת עם פירוט של 2 ההגרלות באותה עיר XXX-XXX.

אז חוץ מלחסוך בשורה כדי שיכנס בעמוד אחד נח לקריאה (זו גם הסיבה שהורדתי מהטבלה את העיר אכסאל שממילא לא רלוונטית), יש בזה גם הגיון כי השאלה היא ביחס לאיזו עיר כדאי בסוף להירשם, כולל המקומות השונים שבה. אולי בירושלים זה פחות רלוונטי כי קטמון ממילא יקרה ופחות משתלמת, אבל בנתניה זה בהחלט רלוונטי ויש לשקלל ביחד את 2 ההגרלות בה, מזרח ומערב.

 

[געציל]

האם יש דרך לזוגות שנישאים בסוף החורף להוציא זכאות?

 

[אברהההם]

ההגרלה בקטמון בגדול יקרה ולא ממש משתלמת (תלוי לפי מה בודקים).
בדר"כ אני אומר שאם נרשמת לעיר, תרשם כבר לכל ההגרלות שבה, כי זה בחינם על חשבון הבית.

במקרה הזה גם למי שנרשם לעיר, סביר להניח שעדיף לא להירשם לחלק מההגרלות(!), אלא אם כן יש לו תקציב גבוה במיוחד, ואנחנו מקבלים את עמדת מדל"ן ביחס לעמדת השמאי הממשלתי וצ"ע

מבחינת רווח זה לא משתלם ?
כי ביד 2 המחירים באזור די גבוהים
השאלה היא אם לזוג שיש לי את היכולת להביא את ה20 אחוז הון עצמי זה שווה או לא ?

 

[אברהההם]

זה לדוגמא מיד 2

 

[בית שמשניק]

זה לדוגמא מיד 2
צפה בקובץ המצורף 2036402צפה בקובץ המצורף 2036403

אכן, גם במדלן נראה שהמחירים ברחוב הם באיזור 41K לדירות ישנות, כך שבדירות חדשות זה יהיה אפילו יותר.
על פניו נראה שהשמאי פישל כאן ונתן הערכת חסר.

 

[עוד עו"ד]

מבחינת רווח זה לא משתלם ?
כי ביד 2 המחירים באזור די גבוהים
השאלה היא אם לזוג שיש לי את היכולת להביא את ה20 אחוז הון עצמי זה שווה או לא ?

מחלוקת בין מדל"ן לשמאי הממשלתי.
לפי מדל"ן המחיר למ"ר בקטמון 41,800 (ירד מ44,200 לפני חצי שנה מאפריל, אז עשיתי לראשונה את הטבלה), והרווח הוא גדול 1.38 מיליון.
לפי השמאי הממשלתי המחיר למ"ר 32,804 מ"ר, והרווח הוא רק 477K, שזה כבר ממש לא משתלם להשקעה של 2.8 מיליון, ברמה שגם מי שכבר נרשם בירושלים עדיף לא להרשם לקטמון.
אולי יש פה מתווך מירושלים, שיוכל לתת לנו אינפוט שלו על המחירים בפועל

 

[בית שמשניק]

אגב, המחלוקות בין השמאי למדלן די מוזרות, כי הן ממש לא "לשיטתם" - אמנם ברוב המקומות שבמחלוקת המחיר במדלן גבוה יותר, אבל יש מקומות שדווקא הערכת השמאי גבוהה יותר.

ערים שמחיר מדלן גבוה משמעותית:
באר יעקב, בית שמש, יבנה, ירושלים - קטמון, נתניה מזרח, רעננה.

ערים שהערכת השמאי גבוהה משמעותית:
יהוד, עכו.

ערים שהמחירים דומים פחות או יותר:
אשקלון, באר שבע, דימונה, טבריה, ירושלים - הר הצופים, כפר ורדים, מצפה רמון, מעלות, נוף הגליל, נתניה כוכב הים, עפולה, קרית ביאליק, קרית גת, קרית עקרון.

 

[די]

גם במדלן נראה שהמחירים ברחוב הם באיזור 41K לדירות ישנות, כך שבדירות חדשות זה יהיה אפילו יותר.

לא בהכרח. כי לפעמים דירות ישנות קטנות יותר ולכן מחיר למ"ר גבוה יותר. או שיש אופציות (או תוספות בניה לא מדווחות) שאין בבנייה חדשה.

 

[עוד עו"ד]

אגב, המחלוקות בין השמאי למדלן די מוזרות, כי הן ממש לא "לשיטתם" - אמנם ברוב המקומות שבמחלוקת המחיר במדלן גבוה יותר, אבל יש מקומות שדווקא הערכת השמאי גבוהה יותר.

ערים שמחיר מדלן גבוה משמעותית:
באר יעקב, בית שמש, יבנה, ירושלים - קטמון, נתניה מזרח, רעננה.

ערים שהערכת השמאי גבוהה משמעותית:
יהוד, עכו.

ערים שהמחירים דומים פחות או יותר:
אשקלון, באר שבע, דימונה, טבריה, ירושלים - הר הצופים, כפר ורדים, מצפה רמון, מעלות, נוף הגליל, נתניה כוכב הים, עפולה, קרית ביאליק, קרית גת, קרית עקרון.

גם ביהוד וגם בירושלים קטמון, להערכתי האמת נמצאת באיזשהו מקום באמצע (יהוד גם מכיר והיו לי שם כמה עסקאות שייצגתי ויש לי גם לקוח שבונה בשכונה החדשה בגדות. המחיר אמנם כרגע גבוה, אבל צופה ירידה כי זה גבוה מדי אם משווה לראשל"צ למשל).

 

[החברונע'ר]

אולי בירושלים זה פחות רלוונטי כי קטמון ממילא יקרה ופחות משתלמת,

על זה דיברתי לעיל.

 

[החברונע'ר]

לגבי הדיון על קטמון אין אפשרות להביא ראיה מיד 2, כי רוב הדירות באזור מתומחרות לפי פינוי בינוי וכדו'.
נ.ב. לפני כמה שנים היה הגרלה באזור (פרוייקט 'המשתלה') ושם המחירים לדירות חדשות מרקיעי שחקים.

 

[דף היומי]

אשמח לשמוע ממי שיש לו ידע לגביי הכנסת משקיע לזכייה
האם אפשר לעשות זאת בצורה חוקית
וכן מה אחוז הרווח שמשקיעים דורשים במקרים כאלו

 

[בית שמשניק]

מבלי להיכנס לסיכויי הזכיה, ניסיתי להרכיב את רשימת הערים הכי מוצלחות למשקיע בעל יכולת בינונית.
הנקודות שהתעקשתי עליהן הן (נעזרתי כמובן בטבלה הנהדרת של @עוד עו"ד):
1.גובה השקעה של מקסימום 1.5M ל4 חד'.
2. רווח של מינימום 475K (בממוצע בין מדלן לשמאי)
3. רווח של מינימום 40% על ההשקעה (כנ"ל)

יש רק 4 ערים שעומדות בכל הקריטריונים הנ"ל:
1. טבריה (השקעה 764K, רווח 69% - 528K)
2. עפולה (השקעה 770K, רווח 63% - 487K)
3. אשקלון (השקעה 1.18M, רווח 44% - 509K).
4. קרית גת (השקעה 1.38M, רווח 540K - 39%).

 

[למה זה תשאל לשמי]

כך שבדירות חדשות זה יהיה אפילו יותר

לפי הציטוט הבא ניתן להבין שאולי המצב הפוף שדירה שניה אמור באמת להיות יותר שווה מדירות חדשות

רוב הדירות באזור מתומחרות לפי פינוי בינוי

אולי זה גם ההסבר לסתירה שבין מדלן והשמאי הממשלתי

 

[Shimshonon]

האם יש דרך לזוגות שנישאים בסוף החורף להוציא זכאות?

כן תפנו בזריזות לאלונים ויסבירו לכם מה לעשות

 

[רגעים יפים]

אמורה להיות הגרלה נוספת בקרוב?

 

[למה זה תשאל לשמי]

אמורה להיות הגרלה נוספת בקרוב?

כן, נפתחת ביום ראשון

 

[בית שמשניק]

התעדכן באתר ההקצאה ללוחמים
הנה לדוגמא פרוייקט ביבנה של 101 דירות - 3% לנכים, 15% ללוחמים, 20% למילואים רגיל, ו20% לבני מקום - ולחיצוניים היתר - 42%

 

[בית שמשניק]

והנה בפרוייקט בפריפריה - טבריה 134 דירות
3% לנכים, 20% לבני מקום, 25% ללוחמים, 25% למילואים רגיל, ולחיצוניים היתר - 27%

 

[החברונע'ר]

והנה בפרוייקט בפריפריה - טבריה 134 דירות
3% לנכים, 20% לבני מקום, 25% ללוחמים, 25% למילואים רגיל, ולחיצוניים היתר - 27%

כמו ש @טל זכריה האלוף אמר.