מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[חרד ה']

אחרי הדיון שהיה פה על קריית ביאליק, רציתי לשאול מבחינת רווח בש"ח בלבד, מה הצפי שיהיה יותר רווח בש"ח בקריית עקרון או בקריית ביאליק? (לא מתייחס לנתוני הטבלאות אחרי דעת המומחים שהיא מתומחרת בחסר)
תודה לכל המומחים...

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק יש צפי לשינויים לפי סיכויי הזכיה?

אין כמעט שינויים בענין הזה. המגמות נותרו בעינן כמו מתחילת ההגרלה.

 

[בית שמשניק]

אחרי הדיון שהיה פה על קריית ביאליק, רציתי לשאול מבחינת רווח בש"ח בלבד, מה הצפי שיהיה יותר רווח בש"ח בקריית עקרון או בקריית ביאליק? (לא מתייחס לנתוני הטבלאות אחרי דעת המומחים שהיא מתומחרת בחסר)
תודה לכל המומחים...

אם התמחור האמיתי של קרית עקרון הוא כמו יבנה - אז הרווח די דומה לקרית ביאליק. אבל אם התמחור של קרית עקרון הוא כמו רחובות - אז יתכן שהרווח שם אפילו גבוה יותר מבקרית ביאליק.
בכל מקרה, ההשקעה בקרית עקרון גבוהה משמעותית, אז מהבחינה הזו נטו - קרית ביאליק עדיפה. הנקודה העיקרית לטובת קרית עקרון (מלבד היותה יישוב מרכזי יותר) היא סיכויי הזכיה המשופרים בהרבה (כרגע 1 מתוך 28 לעומת 1 מתוך 56 בקרית ביאליק).

 

[ממך הכל]

שאלה לי ל @בית שמשניק @עוד עו"ד @ירמי וולדמן @יעקב רייניץ ושאר המבינים בתחום שעוזרים מאד לכל כך הרבה אנשים - תודה ושוב תודה ושוב תודה.
בחרנו דירה לאחרונה בהגרלה שזכינו בה
ועדיין לא חתמנו חוזה
אנחנו אמורים לחתום על חוזה אחרי ה15 לחודש הקרוב
ואנחנו מעוניינים להקדים תשלום של רוב הסכום מיד לאחר חתימת החוזה
כמובן בתנאי שיפטרו אותנו (בכתב) ממדד על הסכום של הקדמת התשלום.
שאלתי היא:
איך שידוע לי יכול להשתנות המחיר של הדירה מהסכום שהיה בזמן בחירת הדירה עד לחתימת החוזה כתוצאה משינוי המדד -האם ידיעה זו נכונה או לא ?
במידה והיא נכונה לכאו' ודאי כדאי להקדים את חתימת החוזה (במידה ויאפשרו לי) וכן את הקדמת התשלום לפני ה15 לחודש כדי שלא לשלם על המדד
ובמידה והיא לא נכונה ידיעה זו א"כ למה היה שינוי באתר של תוכניות הדירה של הקבלן בין הזמן שצפינו בדירות לבין הזמן שבחרנו את הדירה (עניין של ימים ספורים) - שינוי של כ6000 שח פחות ממה שהיה באתר מתוך כ800000 שח ?

 

[למה זה תשאל לשמי]

שאלה לי ל @בית שמשניק @עוד עו"ד @ירמי וולדמן @יעקב רייניץ ושאר המבינים בתחום שעוזרים מאד לכל כך הרבה אנשים - תודה ושוב תודה ושוב תודה.
בחרנו דירה לאחרונה בהגרלה שזכינו בה
ועדיין לא חתמנו חוזה
אנחנו אמורים לחתום על חוזה אחרי ה15 לחודש הקרוב
ואנחנו מעוניינים להקדים תשלום של רוב הסכום מיד לאחר חתימת החוזה
כמובן בתנאי שיפטרו אותנו (בכתב) ממדד על הסכום של הקדמת התשלום.
שאלתי היא:
איך שידוע לי יכול להשתנות המחיר של הדירה מהסכום שהיה בזמן בחירת הדירה עד לחתימת החוזה כתוצאה משינוי המדד -האם ידיעה זו נכונה או לא ?

לא נכון (היה בעבר בתחילת מחיר למשתכן, כהיום לא)

במידה והיא נכונה לכאו' ודאי כדאי להקדים את חתימת החוזה (במידה ויאפשרו לי) וכן את הקדמת התשלום לפני ה15 לחודש כדי שלא לשלם על המדד

ב-15 הקרוב צפוי לדברי חלק מהמומחים עליה דרסטית מאוד, אז עדיף לאחר ולחתום לאחר ה-15

 

[בגבגבג]

ת

י שיפטרו אותנו (בכתב) ממדד על הסכום של הקדמת התשלום.
שאלתי היא:
איך שידוע לי יכול להשתנות המחיר של הדירה מהסכום שהיה בזמן בחירת הדירה עד לחתימת החוזה כתוצאה משינוי המדד -האם ידיעה זו נכונה או לא ?
במידה והיא נכונה לכאו' ודאי כדאי להקדים את חתימת החוזה (במידה ויאפשרו לי) וכן את הקדמת התשלום לפני ה15 לחודש כדי שלא לשלם על המדד

מציע שתכתוב איזה הגרלה זה תלוי מה כתוב בחוברת המכרז.
ובאופן כללי אם יש כבר היתר בניה אז יש הגרלות שיש הצמדה לפני חתימה על חוזה שהיא גם כיום 100% כך שאם אכן זה המצב אז חשוב להקדים את החתימה כדי לצמצם ל 40% את ההצמדה.

 

[נתי שש]

זאת אומרת שהיו עד עכשיו 99 ביטולים עד המקום שלך (כי יש 147 דירות בהגרלה, אז היית בהתחלה 104 בתור, ועכשיו אתה 5) = כמעט 40%

נכון, ולא מדיוק,
כי בשעת בחירת הדירות הייתי מקום 53.
יתכן שיש כאלו שנפלטו כי זכו במקומות אחרים.

 

[תמים וחדש]

האתר הזה החדש של מחיר למשתכן יש מילות חיפוס כדי למצוא אותו בגוגל מהר כי עולים לי שם כל מיני אתרים ולא הוא

 

[מעמד+]

אקדים בהכרת תודה גדולה ל @בית שמשניק @עוד עו"ד ושאר המקדישים מזמנם וחולקים את המידע שלהם עם כלל הציבור
אשמח לקבל המלצה לבעלי הון עצמי של 900,000 ש"ח, יכולת החזר של 7,500 ש"ח, בני מקום בירושלים, [יודע שאפשר למצוא את התשובה בטבלאות, אבל אני קצת מתבלבל מאקסלים ואחוזים וכו' וכו'] מעדיפים מקומות שיש בו כמה שפחות סיכונים אפי' אם זה קצת על חשבון אחוזי הרווח
תודה רבה

 

[בית שמשניק]

אקדים בהכרת תודה גדולה ל @בית שמשניק @עוד עו"ד ושאר המקדישים מזמנם וחולקים את המידע שלהם עם כלל הציבור
אשמח לקבל המלצה לבעלי הון עצמי של 900,000 ש"ח, יכולת החזר של 7,500 ש"ח, בני מקום בירושלים, [יודע שאפשר למצוא את התשובה בטבלאות, אבל אני קצת מתבלבל מאקסלים ואחוזים וכו' וכו'] מעדיפים מקומות שיש בו כמה שפחות סיכונים אפי' אם זה קצת על חשבון אחוזי הרווח
תודה רבה

לענ"ד,
ירושלים, עפולה, קרית עקרון (כך סדר ההגרלות).
בירושלים - צ"ע אם גם לקטמון - כי רק הדירות הקטנות שם בתקציב.
(נ.ב. אם רוצים דווקא במקומות מרכזיים - ניתן להחליף את עפולה ברעננה).

 

[למה זה תשאל לשמי]

ת

מציע שתכתוב איזה הגרלה זה תלוי מה כתוב בחוברת המכרז.
ובאופן כללי אם יש כבר היתר בניה אז יש הגרלות שיש הצמדה לפני חתימה על חוזה שהיא גם כיום 100% כך שאם אכן זה המצב אז חשוב להקדים את החתימה כדי לצמצם ל 40% את ההצמדה.

מאיפה אתה לוקח את זה שגם במכרזים שלאחר שינוי החוק ל-40%/50%
ההצמדה שבין לבין (שכמעט ולא קורה, כי בדר"כ חתימת החוזה הינה לפני ההיתר) הינה על 100% ?

עריכה: דפדפתי כעת קצת ורואה ע"ז דיון שעוררת בזמנו עם מסקנות מעניינות
בכל אופן ברוב המקרים זה לפני היתר, לכן שהשואל יבדוק איפה זה אוחז אצלו ולפי"ז יקדים/יאחר

 

[עוד עו"ד]

אקדים בהכרת תודה גדולה ל @בית שמשניק @עוד עו"ד ושאר המקדישים מזמנם וחולקים את המידע שלהם עם כלל הציבור
אשמח לקבל המלצה לבעלי הון עצמי של 900,000 ש"ח, יכולת החזר של 7,500 ש"ח, בני מקום בירושלים, [יודע שאפשר למצוא את התשובה בטבלאות, אבל אני קצת מתבלבל מאקסלים ואחוזים וכו' וכו'] מעדיפים מקומות שיש בו כמה שפחות סיכונים אפי' אם זה קצת על חשבון אחוזי הרווח
תודה רבה

כדאי לעשות מאמץ ולהגדיל את יכולת ההחזר ואז ירושלים, עפולה ונוף הגליל.
אם לא, אז ההמלצה הרגילה - עפולה, נוף הגליל, ומצפה רמון.

ככל שעובר הזמן וקורא על הדברים, משתכנע יותר שהחלופות האחרות פחות טובות מההמלצה הכללית.

רק אתמול בערב למשל הבנתי על גודל הרעש שיש ממטוסי הקרב בתל נוף הסמוכה לקרית עקרון (יש שם רחובות עם רעש בדרגה 75-80 דציבלים, הכי גבוה בארץ, למרות שלא באזור ההגרלה, אך גם באזור ההגרלה יש רעש חורג) וגם סיבות נוספות למה זול שם, וזו יומרה גדולה לקבוע שזה רווחי מאד למרות טבלאות מדל"ן והשמאי הממשלתי, כשגם השוק החופשי וגם השמאי יודעים שזה קרוב לרחובות ויש שם צמודי קרקע יפים ולמרות זאת מתמחרים אותה בזול והיא בתחתית סולם הרווח, הרבה אחרי נוף הגליל למשל.

לעומת זאת 3 המקומות בהמלצה הכללית - עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון, גם עם סיכויי זכיה גבוהים מאד, גם אחוזי רווח מצוינים ממש, וגם דירות זולות מאד, ובעיקר נוף הגליל עם אחוזי זכייה ממש גבוהים.
רק מי שלא שווה לו בכלל להיכנס להרפתקאה בסופה רווח יפה באחוזים אבל לא גבוה בש"ח, שילך על החלופות של קרית גת וקרית עקרון (קרית ביאליק בכל מקרה לא הייתי ממליץ).

 

[בית שמשניק]

כדאי לעשות מאמץ ולהגדיל את יכולת ההחזר ואז ירושלים, עפולה ונוף הגליל.
אם לא, אז ההמלצה הרגילה - עפולה, נוף הגליל, ומצפה רמון.

בתנאים הנ"ל יש לו יכולת לירושלים הר הצופים וגם לקטמון בדירות הקטנות (950K הון עצמי + 1.4M משכנתא).

 

[עוד עו"ד]

מאיפה אתה לוקח את זה שגם במכרזים שלאחר שינוי החוק ל-40%/50%
ההצמדה שבין לבין (שכמעט ולא קורה, כי בדר"כ חתימת החוזה הינה לפני ההיתר) הינה על 100% ?

קבלן / יזם שמחייב ב100% במקום 40% על הצמדה למדד תשומות הבנייה על התקופה שקדמה לחוזה, פועל בניגוד לחוק שקובע שאסור 100%, וכל מה שאפשרי הוא חיוב בשליש על ה60% הנותרים, לפי הפשרה שנקבעה בבימ"ש העליון (שליש על היזם, שליש על משרד השיכון, ושליש על הקונה).
היתה פה מישהי שכתבה שעובדת עם יזם שמחייב 100% על התקופה שקדמה לחוזה, באופן לא חוקי.

לעצם השאלה, יכולה להיות אפשרות רחוקה מאד שיחייבו על מדד תשומות הבנייה בגין התקופה שקדמה לחוזה, וזה או במקרה של מכרזים ישנים שניתן להצמיד מיום היתר הבנייה אם ההיתר כבר ניתן לפני חתימת החוזה (מקרה נדיר כשלעצמו), או במכרזים עוד יותר ישנים מלפני 2018 שאז ניתן היה להצמיד מיום הזכייה במכרז. כמובן שגם הצמדה זו יכולה להיות 40% בלבד + שליש לפי תנאי הסכם הפשרה ולא 100%.
במכרזים החדשים כבר יש תנאי מפורש שאפשר להצמיד מיום היתר הבנייה או מיום החתימה על החוזה, אבל רק לפי המאוחר שבהם.

https://www.gov.il/BlobFolder/policy/hanhala-4316/he/management_decisions_hanhala-4316.pdf

בשורה התחתונה, אם לא מדובר במקרה נדיר במיוחד של היתר בנייה לפני חוזה במכרז ישן (או במכרז מלפני 2018) שווה להמתין אחרי ה15.9 לחתימת החוזה.

 

[עוד עו"ד]

שאלה לי ל @בית שמשניק @עוד עו"ד @ירמי וולדמן @יעקב רייניץ ושאר המבינים בתחום שעוזרים מאד לכל כך הרבה אנשים - תודה ושוב תודה ושוב תודה.
בחרנו דירה לאחרונה בהגרלה שזכינו בה
ועדיין לא חתמנו חוזה
אנחנו אמורים לחתום על חוזה אחרי ה15 לחודש הקרוב
ואנחנו מעוניינים להקדים תשלום של רוב הסכום מיד לאחר חתימת החוזה
כמובן בתנאי שיפטרו אותנו (בכתב) ממדד על הסכום של הקדמת התשלום.
שאלתי היא:
איך שידוע לי יכול להשתנות המחיר של הדירה מהסכום שהיה בזמן בחירת הדירה עד לחתימת החוזה כתוצאה משינוי המדד -האם ידיעה זו נכונה או לא ?
במידה והיא נכונה לכאו' ודאי כדאי להקדים את חתימת החוזה (במידה ויאפשרו לי) וכן את הקדמת התשלום לפני ה15 לחודש כדי שלא לשלם על המדד
ובמידה והיא לא נכונה ידיעה זו א"כ למה היה שינוי באתר של תוכניות הדירה של הקבלן בין הזמן שצפינו בדירות לבין הזמן שבחרנו את הדירה (עניין של ימים ספורים) - שינוי של כ6000 שח פחות ממה שהיה באתר מתוך כ800000 שח ?

לא הבנתי את הכוונה ב-2 השורות האחרונות.
לשאלתך, כמו שכתבתי בהודעה הקודמת, עדיף לך להמתין עם החוזה אחרי ה15.9, אלא אם כן מדובר גם במכרז ישן וגם כבר התקבל היתר בנייה לפני חתימת החוזה (שזה נדיר כשלעצמו), או אם מדובר במכרז עוד יותר ישן מלפני 2018.

 

[עוד עו"ד]

בתנאים הנ"ל יש לו יכולת לירושלים הר הצופים וגם לקטמון בדירות הקטנות (950K הון עצמי + 1.4M משכנתא).

הוא דיבר על יכולת החזר חודשית של 7500. בהר הצופים זה החזר של כ8,100 על 4 ח', ובקטמון כ11,150 על 4 ח' וכ9,100 ל-3 ח', לפי הטבלאות של למה זה תשאל לשמי.
עדיין ממליץ לו על ירושלים, ולעשות עוד קצת מאמץ עם ההחזרים החודשיים.

אם לא, הנטייה שלי היא כאמור עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון לכלל התקציבים, מלבד אלו שלא שווה להם להכנס להרפתקאה הזו בשביל רווח של כחצי מיליון ש"ח בכל 3 הערים הנ"ל (עפולה 538K, מצפה רמון 512K ונוף הגליל 446K, לפי ממוצעי הטבלאות).

 

[בית שמשניק]

הוא דיבר על יכולת החזר חודשית של 7500. בהר הצופים זה החזר של כ8,100 על 4 ח', ובקטמון כ11,150 על 4 ח' וכ9,100 ל-3 ח', לפי הטבלאות של למה זה תשאל לשמי.

אבל יש לו 950K הון עצמי, אז הוא יכול לקחת משכנתא קטנה יותר - עם החזרים נמוכים יותר.

 

[סאקאי]

סליחה שלא היה לי כח לעבור על כל התגובות אבל אשמח אם יש מי שיקפיץ או יעלה טבלה מסודרת של ההגרלות וגם אשמח אם יש מי שיודע מתי נגמרת ההרשמה

 

[עוד עו"ד]

סליחה שלא היה לי כח לעבור על כל התגובות אבל אשמח אם יש מי שיקפיץ או יעלה טבלה מסודרת של ההגרלות וגם אשמח אם יש מי שיודע מתי נגמרת ההרשמה

יש לך בספוילר בראש העמוד, או פה https://hagralot-dira.vercel.app/.
ההרשמה פתוחה עד 14.9.

 

[חרד ה']

כדאי לעשות מאמץ ולהגדיל את יכולת ההחזר ואז ירושלים, עפולה ונוף הגליל.
אם לא, אז ההמלצה הרגילה - עפולה, נוף הגליל, ומצפה רמון.

ככל שעובר הזמן וקורא על הדברים, משתכנע יותר שהחלופות האחרות פחות טובות מההמלצה הכללית.

רק אתמול בערב למשל הבנתי על גודל הרעש שיש ממטוסי הקרב בתל נוף הסמוכה לקרית עקרון (יש שם רחובות עם רעש בדרגה 75-80 דציבלים, הכי גבוה בארץ, למרות שלא באזור ההגרלה, אך גם באזור ההגרלה יש רעש חורג) וגם סיבות נוספות למה זול שם, וזו יומרה גדולה לקבוע שזה רווחי מאד למרות טבלאות מדל"ן והשמאי הממשלתי, כשגם השוק החופשי וגם השמאי יודעים שזה קרוב לרחובות ויש שם צמודי קרקע יפים ולמרות זאת מתמחרים אותה בזול והיא בתחתית סולם הרווח, הרבה אחרי נוף הגליל למשל.

לעומת זאת 3 המקומות בהמלצה הכללית - עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון, גם עם סיכויי זכיה גבוהים מאד, גם אחוזי רווח מצוינים ממש, וגם דירות זולות מאד, ובעיקר נוף הגליל עם אחוזי זכייה ממש גבוהים.
רק מי שלא שווה לו בכלל להיכנס להרפתקאה בסופה רווח יפה באחוזים אבל לא גבוה בש"ח, שילך על החלופות של קרית גת וקרית עקרון (קרית ביאליק בכל מקרה לא הייתי ממליץ).

דעתך מעניינת אותי מאוד, למה קריית ביאליק בשום אופן, בגלל הסיכון ברווח או בגלל סיכויי הזכייה שאינם מספקים אותך? כי לדעת @בית שמשניק היא עדיין בגדר אופציה.
לגבי קריית עקרון לפי טענתך, למה יש שם נהירה המונית ברישום?