הנושאים החמים
בית שמשניק
מהמשתמשים המובילים!
- הוסף לסימניות
- #10,121
בבקשה
שוק הדיור | טור סופ"ש
הסיסמה הכי מוכרת בעולם הנדל"ן מציגה את שלושת המ"מים הכי חשובים להשקעה מוצלחת - מיקום־מיקום־מיקום. ובשם אותה קלישאה, במשך שנים היה קל לראות שאזורי הביקוש נהנים יותר בימים של פריחה בשוק, וסופגים פחות כשהמציאות פחות מלבבת.
ההיגיון ברור: בפריפריה, למדינה יש אינספור קרקעות פנויות לבנייה שהיא משווקת במרץ בשנים הטובות, מה שמתהפך לאותם מקומות על הראש כשההיצע כבר לא פוגש ביקוש מתאים. בנוסף, בפריפריה ישנם בדרך כלל ראשי ערים חלשים יחסית, הסמוכים על שולחנה של הממשלה ונדרשים לתקציביה, ואין להם כוח למנוע הצפה של קרקעות ודירות בגאות. מעבר לכך, בתקופה של ירידות, הביקושים ממילא מתנקזים למקומות ולאנשים האמידים יחסית, אלה שפחות רגישים להפסד אפשרי, והפריפריה נותרת ללא קונים.
ובחזרה לתחילת האלף: נומינלית, גם באותו עשור של ירידות מדוברות (שילוב עגום של משבר כלכלי עולמי ואינתיפאדה מדממת), מחירי הדירות באזורי הביקוש - בתל אביב, בירושלים ובשרון, עלו בעשרות אחוזים. לפי בדיקה שעשה בעבר מכון גזית גלוב לנדל"ן, על בסיס עסקאות חוזרות בדירות, בתל אביב העלייה הייתה בשיעור החד ביותר של 32%, מה שאומר שגם מול האינפלציה נרשמה עליית מחירים.
מנגד, מחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש. בדרום המחירים צנחו ב־18%, עוד לפני תוספת השחיקה של האינפלציה. בצפון הם ירדו ב־26% ובקריות ב־28%. המכה הקשה ביותר נרשמה בחיפה, עם ירידה של 32% נומינלית. כלומר, ריאלית, בחיפה והקריות המחירים נחתכו במשך עשור כמעט במחצית.
20 שנה אח"כ, התמונה הפוכה לגמרי. הקלישאה על מיקום קורסת, ודווקא התל אביבים נפגעים כעת הכי חזק. ביוני, בזמן שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה על ירידה של חצי אחוז במחירי הדירות, במחוז ת"א דווחה על נפילה של 1.3%. בסיכום שלושת החודשים האחרונים, בישראל נרשמה ירידה של 1.1%, לעומת ירידה של 3.6% בת"א. במרכז העיר, כפי שכתבנו בגלובס, נפילת המחירים גם מגיעה לעשרות אחוזים. מנגד, בסיכום שלושה חודשים, בדרום ירדו המחירים בסה"כ ב־0.6%, בצפון ב־0.2% ובמחוז חיפה הם דווקא עלו - בשיעור חד של 2.2%.
מעבר לכך, הקלישאה הישנה לא עובדת בגלל שגוש דן, בדגש על ת"א, יודע "להמציא" קרקעות חדשות יותר טוב מכל אזור אחר בארץ. ברגע שההתחדשות העירונית סוף סוף תופסת מומנטום, כשמסתכלים על בניינים ישנים ורואים בעיקר קרקעות, ההיתכנות הכלכלית היא המלך החדש. מה שאומר שהיא כמובן דומיננטית יותר ויותר ככל שמתקרבים ללב אזורי הביקוש.
זה יכול להסביר איך ת"א הגיעה למצב שיש בה 10,205 דירות חדשות לא מכורות (נתוני סוף יוני) - אחת משמונה דירות בסטטוס דומה בישראל כולה. בחיפה ובבאר שבע ביחד, למשל, יש 3,434 דירות כאלו. כי עם כל הכבוד לקרקעות הפנויות, ת"א פשוט מוצפת בעוד פוטנציאל לעשרות אלפי דירות גם ברחובותיה הישנים. מציאות שהיא לא הכירה אף פעם ושהופכת דווקא את לב אזור הביקוש גם למוקד ההיצע, מה שימשיך ללחוץ על המחירים.
דרמה נדל"נית: לב אזור הביקוש הפך לפריפריה החדשה של מחירי הדירות
במשך שנים נהנו אזורי הביקוש בימים של פריחה בשוק הנדל"ן, וספגו פחות כשהמציאות לא הייתה מלבבת • כעבור 20 שנה התמונה התהפכה • בזמן שבמחוזות הצפון והדרום מחירי הדירות בעלייה, תל אביב מתמודדת עם ירידות חדות ועם צבר גדול של דירות לא מכורות
דרור מרמור13:27הסיסמה הכי מוכרת בעולם הנדל"ן מציגה את שלושת המ"מים הכי חשובים להשקעה מוצלחת - מיקום־מיקום־מיקום. ובשם אותה קלישאה, במשך שנים היה קל לראות שאזורי הביקוש נהנים יותר בימים של פריחה בשוק, וסופגים פחות כשהמציאות פחות מלבבת.
ההיגיון ברור: בפריפריה, למדינה יש אינספור קרקעות פנויות לבנייה שהיא משווקת במרץ בשנים הטובות, מה שמתהפך לאותם מקומות על הראש כשההיצע כבר לא פוגש ביקוש מתאים. בנוסף, בפריפריה ישנם בדרך כלל ראשי ערים חלשים יחסית, הסמוכים על שולחנה של הממשלה ונדרשים לתקציביה, ואין להם כוח למנוע הצפה של קרקעות ודירות בגאות. מעבר לכך, בתקופה של ירידות, הביקושים ממילא מתנקזים למקומות ולאנשים האמידים יחסית, אלה שפחות רגישים להפסד אפשרי, והפריפריה נותרת ללא קונים.
לב אזור הביקוש הפך לפריפריה החדשה
הסיבות הללו הוכיחו את עצמן עשרות שנים. הפריפריה אכן עלתה פחות בשנות הגאות, ולא פחות חשוב - היא הובילה את ירידות המחירים כשהשפל הגיע. הדוגמה הטובה ביותר היא העשור המדובר של ירידות המחירים בין 1998 ל־2007 - אז ירדו מחירי הדירות בשיעור כולל של יותר מ־25%. ראשית, צריך להבין שעיקר הירידה בשנים ההן הייתה "שחיקה" של הכסף שלנו, ולא ירידה נומינלית של מחירי הדירות, מאחר שהאינפלציה זינקה באותו עשור ב־24%. כלומר, ולא ברור אם זה ינחם מישהו, אם האינפלציה תעלה בשנים הבאות ב־3% מדי שנה ומחירי הדירות יסתפקו בעלייה צנועה של אחוז, נוכל שוב לחגוג בעוד עשור "ירידה ריאלית" של 20%.ובחזרה לתחילת האלף: נומינלית, גם באותו עשור של ירידות מדוברות (שילוב עגום של משבר כלכלי עולמי ואינתיפאדה מדממת), מחירי הדירות באזורי הביקוש - בתל אביב, בירושלים ובשרון, עלו בעשרות אחוזים. לפי בדיקה שעשה בעבר מכון גזית גלוב לנדל"ן, על בסיס עסקאות חוזרות בדירות, בתל אביב העלייה הייתה בשיעור החד ביותר של 32%, מה שאומר שגם מול האינפלציה נרשמה עליית מחירים.
מנגד, מחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש. בדרום המחירים צנחו ב־18%, עוד לפני תוספת השחיקה של האינפלציה. בצפון הם ירדו ב־26% ובקריות ב־28%. המכה הקשה ביותר נרשמה בחיפה, עם ירידה של 32% נומינלית. כלומר, ריאלית, בחיפה והקריות המחירים נחתכו במשך עשור כמעט במחצית.
20 שנה אח"כ, התמונה הפוכה לגמרי. הקלישאה על מיקום קורסת, ודווקא התל אביבים נפגעים כעת הכי חזק. ביוני, בזמן שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה על ירידה של חצי אחוז במחירי הדירות, במחוז ת"א דווחה על נפילה של 1.3%. בסיכום שלושת החודשים האחרונים, בישראל נרשמה ירידה של 1.1%, לעומת ירידה של 3.6% בת"א. במרכז העיר, כפי שכתבנו בגלובס, נפילת המחירים גם מגיעה לעשרות אחוזים. מנגד, בסיכום שלושה חודשים, בדרום ירדו המחירים בסה"כ ב־0.6%, בצפון ב־0.2% ובמחוז חיפה הם דווקא עלו - בשיעור חד של 2.2%.
ההיתכנות הכלכלית היא המלך החדש
מדובר בדרמה נדל"נית ענקית, ולא רק בגלל ההבנה שאולי נמצאה תקרת מחירים אבסולוטית. לא חשוב עד כמה עיר מוצלחת וכמה ישראלים ירצו לגור בה, מגיע שלב שבו פשוט אין מי שישלם את המחירים המבוקשים על אותם חלומות.מעבר לכך, הקלישאה הישנה לא עובדת בגלל שגוש דן, בדגש על ת"א, יודע "להמציא" קרקעות חדשות יותר טוב מכל אזור אחר בארץ. ברגע שההתחדשות העירונית סוף סוף תופסת מומנטום, כשמסתכלים על בניינים ישנים ורואים בעיקר קרקעות, ההיתכנות הכלכלית היא המלך החדש. מה שאומר שהיא כמובן דומיננטית יותר ויותר ככל שמתקרבים ללב אזורי הביקוש.
זה יכול להסביר איך ת"א הגיעה למצב שיש בה 10,205 דירות חדשות לא מכורות (נתוני סוף יוני) - אחת משמונה דירות בסטטוס דומה בישראל כולה. בחיפה ובבאר שבע ביחד, למשל, יש 3,434 דירות כאלו. כי עם כל הכבוד לקרקעות הפנויות, ת"א פשוט מוצפת בעוד פוטנציאל לעשרות אלפי דירות גם ברחובותיה הישנים. מציאות שהיא לא הכירה אף פעם ושהופכת דווקא את לב אזור הביקוש גם למוקד ההיצע, מה שימשיך ללחוץ על המחירים.
Reactions: מקצועי בנדל"ן, אברהמלע, יצחק המצחיק:) ועוד 2 משתמשים5 //