מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[מצפה רמון זה בית]

שימו לב, עדכון חשוב לגבי מצפה רמון.
בזמן האחרון ממש, נסגרה שם עסקה ענקית של פינוי בינוי ביוזמת המועצה.
מדובר על רחוב שלם שהולך לעבור פינוי בינוי באמצעות יזם חיצוני. משך הפרוייקט, כעשר שנים. שתבינו, מדובר על כ300 דירות או יותר, שהן אחוזים ניכרים מאוד מהדירות במצפה רמון (לדעתי כ40%) אחרי שמקזזים את הבתים הגדולים.
מהלך הזה הופך את מצפה רמון לכדאית אפילו יותר במה שקראו כאן לפני זה ׳מדד הסחירות׳.
תחשבו, בעוד 7 שנים כשתבואו למכור, לא יהיו דירות כמעט למכירה, כי אחוז ענק מהדירות יהיו בתהליכי בנייה מחדש.
בנוסף, בשנים הקרובות (אחרי שיתחילו למעשה את הפינוי, וזה יקח זמן כמובן) יהיו משפחות רבות ביישוב שיחפשו דירה לשכור בנתיים לכמה שנים. והשכירות שלהם הרי משולמת ע״י היזם. בנוסף, אברך ששוכר דירה ושומע שהוא צריך לפנות אותה לטובת פינוי בינוי, טבעי ביותר שינצל את ההזדמנות להשתדרג מדירת ה3 חדרים הקטנה שלו לדירה גדולה יותר.

בקיצור, אני שוב ממליץ כפי שהיוזר שלי ממליץ, לכו על מצפה רמון. לא תתחרטו.

 

[מצפה רמון זה בית]

אענה על מה שאני יודע

אם ההון העצמי שלך עובר את ה-200 ש"ח, עלות ההרשמה, אז כן, ורק במקומות בהן ההון העצמי הנדרש עומד על המינימום, 100K, בכל הדירות שבהגרלה.
עד מועדי התשלומים, שצפויים להתחיל רק בעוד שנה וחצי - שנתיים, תצליח בעז"ה להתארגן עם הסכום.

בתקופה הקרובה - לא ובפער גדול. אם הריביות ירדו - הפער יתקטן.
אם נקטת כדוגמא את מצפה רמון, שם ההחזר החודשי עומד, לפי הנקוב בטבלה הנעוצה בכותרת האשכול, על 4K לדירה של 5 חד'. אין סיכוי להשכיר במחיר כזה.
ככלל, בתקופת סיום פרויקטים מחירי השכירויות יורדים ריאלית והצפי לתיקון יכול לקחת יותר משנתיים.
לטווח היותר ארוך - 10 שנים למשל, הגיוני בהחלט שמחירי השכירות יתעדכנו לכדי סכום ההחזר החודשי.
אגב, תחשיבי ההחזר החודשי בטבלה הנ"ל מחושבים לדעתי לפי ריבית של 4.9%. כדאי לדעת שיש כאלו שמצליחים להגיע לפחות מכך (אמנם עם תשלומי הביטוחים זה יכול כן לחזור לסכום הזה). אבל להערכתי רוב הלווים לא מקבלים ריבית נמוכה כ"כ.

שים לב להודעה שלי מלפני דקה.

 

[מצפה רמון זה בית]

מישהו העיר את תשומת ליבי, שהמקום מצפה רמון שנמצא בערבה הצפונית,
יש כמה דעות אם זה נקרא בתוך ארץ ישראל עפ"י ההלכה.
אצרף כאן בסוף ההודעה, מספר מקורות וקישורים לאתרים וגליונות שונים,
ואשמח לשמוע את חוות דעתכם.
באם מחליטים כן לעזוב את מצפה רמון,
האלטרנטיבה היא, או באר שבע (1M) או טבריה (765K),
שבשניהם המחירים זולים,
אלא שבבאר שבע יש יותר דירות,
ובשניהם סיכויי הזכייה הם קצת פחות מ- 1%

להלן המקורות לדעתם של גדו"י:
* דעת הרב אלישיב זצוק"ל שזה ספק ארץ ישראל: הגבולות בשמיטה - הלכה למעשה - בית המדרש להלכה בהתישבות
* דעת ר' חיים קנייבסקי שזה מחוץ לארץ ישראל: דרך אמונה ר' חיים קנייבסקי
* ועוד כמה גליונות ומאמרים בעניין הערבה הצפונית:
אלף
בית
גימל
דלת
הא

מבקש לדייק.
אני מבין שזה רחוק ורוב הפורום כאן לא היו שם מעולם, אבל זה בכלל לא ערבה.
מצפה רמון היא דרום הנגב.
היא רחוקה כ40 דקות נסיעה מצומת ציחור ששם נהוג להחשיב את תחילת הערבה.

 

[בית שמשניק]

שימו לב, עדכון חשוב לגבי מצפה רמון.
בזמן האחרון ממש, נסגרה שם עסקה ענקית של פינוי בינוי ביוזמת המועצה.
מדובר על רחוב שלם שהולך לעבור פינוי בינוי באמצעות יזם חיצוני. משך הפרוייקט, כעשר שנים. שתבינו, מדובר על כ300 דירות או יותר, שהן אחוזים ניכרים מאוד מהדירות במצפה רמון (לדעתי כ40%) אחרי שמקזזים את הבתים הגדולים.
מהלך הזה הופך את מצפה רמון לכדאית אפילו יותר במה שקראו כאן לפני זה ׳מדד הסחירות׳.
תחשבו, בעוד 7 שנים כשתבואו למכור, לא יהיו דירות כמעט למכירה, כי אחוז ענק מהדירות יהיו בתהליכי בנייה מחדש.
בנוסף, בשנים הקרובות (אחרי שיתחילו למעשה את הפינוי, וזה יקח זמן כמובן) יהיו משפחות רבות ביישוב שיחפשו דירה לשכור בנתיים לכמה שנים. והשכירות שלהם הרי משולמת ע״י היזם. בנוסף, אברך ששוכר דירה ושומע שהוא צריך לפנות אותה לטובת פינוי בינוי, טבעי ביותר שינצל את ההזדמנות להשתדרג מדירת ה3 חדרים הקטנה שלו לדירה גדולה יותר.

בקיצור, אני שוב ממליץ כפי שהיוזר שלי ממליץ, לכו על מצפה רמון. לא תתחרטו.

מצד שני, זה עלול לגרום להצפה של דירות למכירה של הדירות הנוספות שנבנו בפרוייקט, מה שעלול להקשות על מכירת הדירה...

 

[מצפה רמון זה בית]

מצד שני, זה עלול לגרום להצפה של דירות למכירה של הדירות הנוספות שנבנו בפרוייקט, מה שעלול להקשות על מכירת הדירה...

הדירות החדשות לא תהיינה מוכנות לפני 2035.

 

[בית שמשניק]

הדירות החדשות לא תהיינה מוכנות לפני 2035.

וזאת מנין לך?

 

[בריסקער תלמיד]

בהגרלה האחרונה (2024) כפי מה שהבנתי בכל אופן (מס' 2505) לדוגמא המחיר למ"ר לזוכה לפי המחשבון של טל זכריה זה 14,868 ש"ח, ובשוק החופשי עולה מטר מעל 23,000 ש"ח הווה אומר רווח של 800,000 ש"ח מינימום!

@בית שמשניק אני טועה ?

 

[מצפה רמון זה בית]

וזאת מנין לך?

היקף הפרויקט והצפי. בנוסף, חברים שהם בעלי דירות שם וועד הדיירים. בקיצור, כל המקורות שצריך. אני לא חזק בלמצוא תוכן חוקי (אא״כ הוא תורני), אבל בטוח שאפשר למצוא את המסמכים…

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק אני טועה ?

בהגרלה הנ"ל מחיר דירת 4 חד' 100 מ"ר הוא 1,605,744 (על פי המחשבון הנ"ל - לפי חישוב 108 מ"ר). השאלה כמה עולה דירה מקבילה בשוק החופשי. לפי הערכת השמאי המחיר למ"ר שם הוא 21,134 ש"ח, כך שאם נכפיל ב108 נקבל מחיר של 2,282,450, מה שמשקף הנחה של כ677K.

 

[סתם מתעניין]

@עוד עו"ד
מצרף כאן את חוזה המכר וכן את טופס בחירת הדירה
ואשמח לקבל מענה לשאלתי האם המחיר שמופיע בטפס בחירת הדירה הוא סופי ליום חתימת החוזה (כרגע- לאחר ה15)
או שיכול להיות שינויים ואז כדאי להקדים.
תודה רבה ענקית. (זה יכול להיות הרבה מאד כסף אם זה ישתנה)

יש לך תשובה בתוך החוזה כמצורף צילום מסך

 

[בריסקער תלמיד]

בהגרלה הנ"ל מחיר דירת 4 חד' 100 מ"ר הוא 1,605,744 (על פי המחשבון הנ"ל - לפי חישוב 108 מ"ר). השאלה כמה עולה דירה מקבילה בשוק החופשי. לפי הערכת השמאי המחיר למ"ר שם הוא 21,134 ש"ח, כך שאם נכפיל ב108 נקבל מחיר של 2,282,450, מה שמשקף הנחה של כ677K.

מצורף צילום מסך מיד 2 (ומעוד אתר שטוען על יותר, אני לא מכיר אותו עשיתי גוגל.)
בכל אופן ביד 2 שזה משקף מה שקורה בשטח כותב 23K,
הערכת שמאי אולי לא עדכני, או שאני טועה. והערכת שמאי יותר אמין ?

 

[די]

מתוך ספר חוט שני:

 

[סיפורת]

לפי הנתונים אני משער שהכוונה להגרלה 2241 משנת 2023 (לא 2024), שאכן הרווח בה בסדר גודל הנ"ל, ויש לכם סיכויים גבוהים מאד לזכייה שם.

אכן כן.., אגב יש מושג מה קורה שם, זז משהו?? מתי בחירת דירות?

אין בהגרלה הנוכחית מקומות עם רווח של 800K בהשקעה של 1.7M (אלא רק בהשקעה גבוהה יותר). אז אולי עדיף באמת לא להירשם הפעם, כדי לאבד את הזכייה שם.

1. ולהירשם למקום כמו קריית גת עם 600K? שווה את ההימור או שהזכייה בטוחה הלוואי!?
2.תודה רבה!

 

[בית שמשניק]

אכן כן.., אגב יש מושג מה קורה שם, זז משהו?? מתי בחירת דירות?

באתר מופיע הסטטוס "הוגשה בקשה", כך שהתהליך בעיצומו.

1. ולהירשם למקום כמו קריית גת עם 600K? שווה את ההימור או שהזכייה בטוחה הלוואי!?
2.תודה רבה!

אין אף פעם 100%, אבל הסיכויים גבוהים ביותר וכפי הנראה תזכו.
מה שכן, צריך לקחת בחשבון שיתכן שיישארו לכם הדירות הגדולות היקרות יותר (בסביבות 2M), שמעבר לתקציב שלכם, ולכן יתכן שכדאי לשקול רישום להגרלות אחרות (למרות הרווח הנמוך יותר) מתוך תקווה לזכות במקומות מוקדמים יותר שתוכלו לבחור דירות בתקציב שלכם.

 

[זכויותינו]

@בית שמשניק תוכל להקפיץ את המאמר האחרון שלך?

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק תוכל להקפיץ את המאמר האחרון שלך?

בבקשה

דירה בהנחה - אב תשפ"ה

שלום לכולם, המאמר שלפניכם הוא בעצם מאמר המשך למאמרים הקודמים שלי בענין 'דירה בהנחה' שנכתבו לפני כשנה וחצי, ולכן הוא לא מיועד למתחילים ממש - שאין להם את הידע הבסיסי על תוכנית דירה בהנחה - בדגש על 'מחיר מטרה' והתמחור הסבוך שלה (כל הערים בהגרלה...

www.prog.co.il

 

[מסכת מילים]

מה אומרים המבינים @בית שמשניק @עוד עו"ד וכל מי שרואה את עצמו כמבין
זוהי ההגרלה הכי קרובה שלי בהמתנה בתור:
צפה בקובץ המצורף 2048715
מה אתם ממליצים?
לבטל השתתפות כדי לא למנוע זכייה באחת ההגרלות הנוכחיות?
או שמא להיפך, לא להירשם כרגע לשום הגרלה כדי לאפשר זכייה באותה הגרלה?
או אולי גם להירשם להגרלות, וגם לא לבטל?

תודה מראש לעונים!

@בית שמשניק , @עוד עו"ד
מחכה לתגובתכם... בתודה מראש!

 

[ילדי הנחת]

קראתי בעבר כמה יועצי נדל"ן שכתבו כי זוג עם הון עצמי של כ־350–400 אלף ש"ח
צריך להקדיש תחילה זמן לניסיון בהגרלות, ורק לאחר מכן לפנות לרכישת דירה בשוק החופשי.

מה שמעניין הוא שלא מצאתי בכלל שיח על נקודה מהותית:
אם הזוג קבע לעצמו שזו ההגרלה האחרונה שלו, ולאחריה (אם לא יזכה) הוא יוצא לשוק החופשי,
עליו לבחור לפחות שתיים מתוך שלוש ערים עם אחוזי הזכייה הגבוהים ביותר.
שהרי גם אם הרווח הפוטנציאלי יהיה "רק" כ־350 אלף ש"ח, זה עדיין עדיף על פני כל עסקה רגילה בשוק.

 

[דג תמנון]

פערי משכנתאות: זוכי דירה בהנחה לוקחים הלוואות נמוכות משמעותית

נתוני בנק ישראל חושפים פער בולט בין רוכשים בשוק החופשי לבין זוכי דירה בהנחה. בעוד שגובה המשכנתא הממוצעת בישראל עמד ביוני על כ־1.047 מיליון שקל, משקיעים לקחו בממוצע 1.15 מיליון שקל – אך מי שזכה בהגרלה הסתפק בכ־784 אלף שקל בלבד. הסיבה ברורה: ההנחות בפרויקטים ממשלתיים מגיעות לעיתים ל־600 אלף שקל ואף ליותר ממיליון שקל, מה שמקטין משמעותית את הצורך במימון חיצוני. כך, רוכש רגיל לדירה ממוצעת במחיר 2.3 מיליון שקל נדרש להון עצמי של כ־1.2 מיליון שקל, בעוד זוכה בהנחה יכול לממן כמעט את כל העסקה במשכנתא, ולחסוך בטווח הארוך מעל מיליון שקל בהחזרים. (מלמניוז)

גאונים...

ממש חייבים את נתוני בנק ישראל כדי 'לחשוף' את הנתונים האלו...

( @אז נדברו , הירידה היא על ה'ניוז' הזה, לא עליך)

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק , @עוד עו"ד
מחכה לתגובתכם... בתודה מראש!

מן הסתם תזכה שם. למקרה שאינך יודע, מדובר בהגרלה יקרה יחסית (1.93M ל4 חד'), עם רווח לא גבוה, ובנוסף יתכן מאד שיישארו לך רק דירות גדולות שיהיו יקרות מאד (2.5M+).
על פניו נראה שכל אחת מההגרלות הנוכחיות טובה יותר מההגרלה הנ"ל, ולכן הייתי בהחלט נרשם כעת על פי היכולת הפיננסית בהתאם להמלצות כאן.
וממה נפשך, אם תזכה הפעם, מה טוב. ואם לא, יהיה לך עדיין זמן להחליט אם להישאר ברשימת ההמתנה באלעד או לבטל.