דיון מחירי הדירות לאן?

[פרוגפרוגנדה]

ואפילו אם אנחנו יודעים בבירור שהם צפויים לעלות מעט, זה לא בטוח שזה משתלם.

ככל שהירידה יותר גדולה
גם העליה יותר גדולה

 

[למעשייה]

בק"ס התחיל ירידות ביח"ד

הירידה היא ביח"ד ולא בדירות רגילות.

זה דווקא קרה בגלל המחירים היקרים של הדירות בעיר.
ואנשים בחרו לעזוב לטובת קניית דירה בפריפריה.

בשילוב העובדה שעכשיו זה תקופה שאין חתונות וכו'.

 

[S10]

החישוב של הפסד ריאלי הוא לא ממש מדוייק.
כי הוא משווה את הרווח שהמשקיע יכל להרוויח על הקרן לו היה משקיע את הכסף בהשקעה סולידית.
כך שיכול מאוד להיות שהמשקיעים הללו לא הפסידו, אלא רק לא הרוויחו מספיק.

גם אחד שמשאיר את הכסף בעובר ושב יש לו הפסד ריאלי

 

[די]

מאמיני המצווה ה614 של רכישת דירה במגדל בארץ הקודש לא נעלמו מן העולם

לפי הרמב"ן זה אחד מה613 מצוות.

 

[ללללללללללללל]

שלא מן הנושא..
נראה לי שההתקפה על החוצניק - הצופה לישועה הייתה אגרסיבית מדאי
בסוף אנשים מגיעים לחוות דעה מותר לחלוק ולהתנגד אבל חבל להתקיף

בנוסף למה שאתא מציין יש בעיה נוספת לתגובה אגרסיבית
שאני פותח בפרוג את ההשכול של השקעות
אני מצפה לישמוע מגוון סוגי השקעות כל אחד כותב מה שהוא חושב שהוא מבין ואני שומע מאחד על שוק ההון השקעה פסיבית מאחד נדלן וכמו כן השקעות שבהחלט יותר מסוכנות כמו קרקע חקלאית מסחר יומי וכו וככה אני מקבל הרבה מידע על הכל
אבל במידה ותוקפים מישהו שלא בעד השקעה פסיבית בשוק ההון כגון שהוא חושב שמחירי הדירות יעלו שכל מומחה שתישאל אותו אם אין שום סברא שתעלה את מחירי הדירות לדעתי גם אם הוא חושב ספציפי שמחירי הדירות ירדו הוא יסכים שיש גם סיבות שיכולות לעלות את המחירים ותוקפים אותו אז למי שרוצה להשקיע השקעה פסיבית בשוק ההון זה מצוין אבל מי שרוצה לילמוד את כל סוגי ההשקעות הוא מרגיש שההשכול מוטה לכיון של השקעה פסיבית בשוק ההון שזה מצוין אבל זה לא מה שהוא מחפש

 

[אז נדברו]

האוצר: מכירת הדירות החדשות ירדה – בשוק היד שנייה דווקא נרשמה עלייה

נתוני האוצר מסכמים את הרבעון הראשון: מכירות הקבלנים צנחו ב-24% ל-6,427 דירות, בעוד מכירות דירות היד שנייה קפצו ב-13% ל-14,143 דירות. מחצית מהעלייה שנרשמה בדירות מיד שנייה חלה כתוצאה ממכירות ע"י משקיעים, חלק מכרו בהפסד

ספוילר: הכתבה המלאה

היקף רכישת הדירות בענף הנדל"ן המשיך לדשדש גם ברבעון הראשון של 2025, והמגמה ממשיכה גם אל תוך הרבעון השני של השנה, כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו היום (ד').

על פי האוצר, ברבעון הראשון של השנה (ינואר-מרץ) סך העסקאות בשוק החופשי (חדשות ויד שנייה) עמד על 20,570 דירות - ירידה של 2% לעומת הרבעון המקביל של 2024 כמו גם בהשוואה לרבעון הקודם. בעוד הירידות בשוק הדירות החדשות רק הוחרפו, בפלח הדירות מיד שנייה דווקא נרשמה עליה. עם זאת, בהשוואה היסטורית נמצא כי הרבעון הראשון של 2025 מדורג בשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים.

כאמור, יש הבדל בין נתוני הדירות החדשות לאלה מיד שנייה, מספר הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הראשון של השנה עמד על 6,427 דירות, ירידה של 24% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד, כמו גם בהשוואה לרבעון האחרון של 2024. לצורך ההשוואה, שנת 2024, למרות שנרכש בה מספר נמוך יחסית של דירות, עדיין נהנתה מעליות לעומת שנת 2023, אך מגמה זו נבלמה כעת. באוצר מציינים כי הירידות ברבעונים הראשונים של 2025 הן בין היתר תוצר של המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, מגבלות שנכנסו לתוקף באפריל השנה.

בהכללת הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 2025 ב-8,912 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד. ברבעון השני השנה הסתכמו מכירות הקבלנים ב-6,713 דירות, ירידה של 37% לעומת הרבעון השני אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון הראשון של 2025 הסתכמו ב-6,427 דירות, ירידה של 24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כמו גם בהשוואה לרבעון האחרון של 2024. הירידה החדה במכירות הקבלנים נמשכת למרות שקצב התחלות הבנייה שמר על רמה גבוהה. בירידה במכירת דירות חדשות בלטו הערים: אשדוד, נתניה, ב"ש ופ"ת. מנגד בולטת הרצליה, עם 464 דירות שנמכרו בה, פי 2 מהמכירות ברבעון הראשון של 2024. בנוסף להרצליה נכנסו שתי ערים נוספות לרשימה זו ברבעון הראשון השנה – קריית גת, עם גידול חד של 63% במספר העסקאות וחולון, עם גידול של .15% שלוש הערים האלו תפסו את מקומן של רחובות שרשמה כעת ירידה של 6% במספר העסקאות, עפולה עם ירידה של 23% ובני ברק – ירידה של 24%.

כאמור, בעוד פלח הדירות החדשות הצטמק, המכירות מיד שנייה ברבעון הראשון של 2025 הסתכמו ב-14,143 דירות, גידול של 13% בהשוואה לרבעון המקביל של 2024 אולם עדיין זוהי רמה נמוכה בהשוואה היסטורית.

עוד עולה מהסקירה, כי חלק משמעותי מהגידול במכירות מיד שנייה מקורו במשקיעים. ברבעון הראשון של 2025 נמכרו ע"י משקיעים 4,255 דירות, גידול של 6% בהשוואה לרבעון המקביל, מחצית משיעור הגידול בסך מכירות יד שנייה. בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד נרשם גידול של 11% במכירות המשקיעים, וכן נמצא, כי בשישה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשם גידול במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון הראשון של 2024, כאשר בולטים במיוחד אזורי ת"א ורחובות עם גידול של 23%.

עוד מצאו באוצר, כי 10.5% מסך הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2025 הניבו להם הפסד הון ריאלי (הכוונה למחיר בו נמכרה הדירה פחות המחיר בו נרכשה, כאשר מחיר הרכישה מתואם למדד המחירים לצרכן. כמו כן, ככל שנדרשו הוצאות השבחה, מס רכישה ששולם, הוצאות עו"ד/תיווך וכדומה, אלו מנוכים מהשבח).

בהשוואה לרבעון הראשון של 2024 נרשם גידול של 0.04% בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד ע"י המשקיעים, כאשר זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר בשיעור זה מאז הרבעון האחרון של 2020 שעמד עדיין בצל פרוץ מגפת הקורונה. בפילוח הערים "המובילות" עם שיעורים גבוהים יחסית של מכירות בהפסד ברבעון הראשון של 2025, נמצא כי ב"ש מוסיפה להוביל רשימה זו, עם שיעור של 31% מכירות בהפסד מסך הדירות שמכרו בה משקיעים במהלך הרבעון. שיעור המכירות בהפסד בב"ש הינו כפליים משיעור זה בעיר המדורגת שנייה בפרמטר זה – אילת. בולטת קריית גת, המדורגת שלישית ברשימה זו, עם שיעור מכירות בהפסד של 14% ברבעון הראשון השנה לעומת 6% בלבד ברבעון הראשון אשתקד.

בניגוד למגמה הכללית, בשוק היוקרה (דירות במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה) נרשם גידול במספר העסקאות ברבעון הראשון בהשוואה למקביל לו אשתקד. סך העסקאות בפלח שוק זה, עמד על 136 עסקאות, זאת לעומת 105 ברבעון הראשון של 2024. ת"א מוסיפה להיות הדומיננטית בעסקאות בשוק היוקרה עם 75 דירות שנמכרו בתקופה זו - לעומת 60 עסקאות ברבעון הראשון אשתקד.

כלכליסט

שוק הנדל"ן איבד כיוון או עדות לשינוי עמוק של כללי המשחק?

מי שקם בבוקר, פותח עיתון כלכלי או אתר חדשות, מקבל תמונה מבלבלת עד כאב. זה מצייר תמונת האטה, אחר מפרסם עליות מחירים, והשלישי מוסיף תחזיות דרמטיות לכאן ולכאן. הציבור, המשקיעים והזוגות הצעירים שואלים את עצמם – מי צודק? • איתמר שולם עושה סדר

ספוילר: הכתבה המלאה

מי שקם בבוקר, פותח עיתון כלכלי או אתר חדשות, מקבל תמונה מבלבלת עד כאב. זה מצייר תמונת האטה, אחר מפרסם עליות מחירים, והשלישי מוסיף תחזיות דרמטיות לכאן ולכאן. הציבור, המשקיעים והזוגות הצעירים שואלים את עצמם – מי צודק?

אני אומר את זה בצורה הברורה ביותר: כולם צודקים, וכולם טועים בעת ובעונה אחת. למה? כי שוק הנדל"ן לא מתנהל לפי כותרות. הוא מתנהל לפי מציאות כלכלית בשטח, לפי התנהגות של יזמים, משווקים, בנקים ומשקיעים – ולפי הפסיכולוגיה של ציבור שלם שנמצא כרגע בחוסר ודאות.

"ישבתי מול יזמים – וראיתי את העיניים שלהם"

אני לא כותב כאן מתוך תיאוריה או תחזיות יבשות. אני כותב מתוך שטח. ישבתי בשבועות האחרונים מול יזמים ענקיים, כאלה ששיווקו אלפי יחידות דיור. הסתכלתי להם בעיניים. ראיתי את הבלבול. ראיתי את הפחד. ראיתי גם את החישובים הקרים – איזה מחיר הם יכולים להוריד, עד כמה אפשר לספוג הפסדים, ואיך לשרוד את התקופה.

ואז עברתי לשבת עם משווקי הדיור הגדולים במגזר החרדי – אנשים שמחזיקים שוק שלם. מה שהיה פעם ביטחון מוחלט ("הדירות נמכרות תוך שבוע") התחלף באי־ודאות. שאלתי אותם: "מה אתם עושים עכשיו?" – והתשובה חזרה על עצמה: בודקים. נזהרים. סוגרים ברזים.

נדל"ן הוא תחום מחזורי. זה לא אני המצאתי. ההיסטוריה ברורה: אחרי עלייה חדה מגיע תמיד תיקון – מיתון. אחרי מיתון מגיע גל עליות. אבל הציבור שוכח, והכותרות מזינות את השכחה. הן מטשטשות את האמת הפשוטה: השוק לא קורס ולא פורח – הוא מתקן את עצמו.

הבעיה מתחילה כשבעלי אינטרסים – יזמים, קבלנים, משווקים – בוחרים לספר סיפור חלקי. אחד רוצה להראות "זינוק בלתי נעצר", השני צועק "משבר חסר תקדים". מי שנמצא באמצע – המשקיע הקטן, האדם שרוצה לקנות דירה – לא יודע למי להאמין.

יזם גדול מול יזם קטן: הפצצה המתקתקת

בעבר, השקעה בפרויקט גדול נחשבה לעסקה בטוחה. "אם יש אלף יחידות במכירה – מה כבר יכול לקרות?" היום, זו עלולה להיות דווקא המלכודת. יזם שמחזיק אלפי יחידות במלאי – כשהוא צריך למכור, הוא יודע להוריד מחירים במאות אלפי שקלים. זה קרה כבר השנה. משקיע שקנה דירה ב־2.2 מיליון שקל מצא את עצמו שבועיים אחר כך רואה את אותה דירה נמכרת ב־1.95 מיליון.

לעומת זאת, בפרויקט קטן של 80-100 יחידות, הסיכוי של היזם "להחזיק מעמד" גבוה יותר – אבל גם כאן אין ודאות. מספיק שהבנק יקשיח תנאי מימון, והפרויקט נתקע.

מהצד השני, שוק היד השנייה לא נותן תשובה טובה יותר. הריביות הנוכחיות – 5% ואף 6% – הופכות את ההחזר החודשי לבלתי נסבל. באזורי הביקוש, דירות יד שנייה מניבות לפעמים 1% תשואה שנתית.

תרגום פשוט: אם אתה משקיע עם משכנתה, אתה עלול למצוא את עצמך עם תשואה שלילית של 4%-5%. זה לא השקעה – זו הפקדה בבנק שמפסידה כסף.

אבל כאן נכנסת התמונה האמיתית. בעולם שבו "להניח כסף" על דירה כבר לא עובד, ההזדמנויות נמצאות אצל מי שמוכן להזיע: דירות מחולקות – עם ניהול נכון, מניבות תשואה כפולה. השבחות יזומות – שיפוץ, שינוי ייעוד, תכנון מחודש. נכסים במצוקה – יזם בקשיים, פרויקט עם לחצים, דירות מכונס נכסים.

פה נמצאות המציאות. הן לא על השלטי חוצות, לא במודעות בעיתון. הן דורשות עבודת שטח.

התחדשות עירונית: חלום או פקק בירוקרטי?

תחום הפינוי־בינוי, שזכה לאור זרקורים עצום, מתמודד היום עם שאלות קשות: האם יזמים יצליחו להגיע להסכמות מול דיירים? האם בנקים ימשיכו לפתוח ברזי מימון? האם המדינה תעמוד מאחורי ההבטחות?

יזמים שאני פגשתי הודו בגלוי: "התקדמות הפרויקטים תלויה בפוליטיקה לא פחות מאשר בכלכלה." וכשזה המצב – השקעה בהתחדשות עירונית הפכה ליותר רולטה מאשר אסטרטגיה.

בפגישות שלי עם משרדי שיווק נדל"ן גדולים נחשפה תמונה עגומה: מוקדי מכירות עם עשרות עובדים נסגרים, טלפונים פחות מצלצלים, ועסקאות נסגרות בקצב איטי. מי שחי את השוק יודע: כשמשרדים מתחילים לשלוח עובדים הביתה – זה לא סימן לקריסה, אלא סימן לתיקון. הבעיה היא שהציבור מפרש את זה כ"סוף העולם".

המלצה אישית למשקיעים: עכשיו זה הזמן

אני אומר את זה חד וחלק: מי שיש לו היום כסף פנוי – ההזדמנויות על הרצפה. יזם בקשיים שמוריד מחירים. חברה שמחזיקה אלפי יחידות וצריכה למכור מהר. משפחה שנאלצת למכור נכס בלחץ. כל אלה יוצרים מציאות של עסקאות שמי שדרוך, מי שבודק, מי שחוקר – יכול להרוויח בהן כסף גדול.

לסיכום: לא עת לנבואות – עת למעשים

שוק הנדל"ן לא מתמוטט. הוא לא "בבועה" ולא "במשבר נצחי". הוא פשוט נכנס למחזור חדש. השאלה היא לא מה יקרה לשוק, אלא מה המשקיע יעשה מול המצב. מי שיבחר לשבת בצד ולחכות – יישאר בחוץ כשהגל הבא יתחיל. מי שיבחר לעבוד, לכתת רגליים, לנתח שווקים, לחפש מציאות – ימצא אותן. כי יש דבר אחד שלא השתנה – בנדל"ן תמיד יש הזדמנויות. השאלה מי מזהה אותן בזמן.

איתמר שולם – ליווי משקיעים ויזמות נדל"ן, המחדש

 

[S10]

שוק היד שנייה רושם עלייה
זה ממש אחרת מכל מה שמפמפמים כאן

 

[אל על w]

שוק היד שנייה רושם עלייה
זה ממש אחרת מכל מה שמפמפמים כאן

א. לעומת מכירת דירות חדשות.
ב. מצטט 'מחצית מהעלייה שנרשמה בדירות מיד שנייה חלה כתוצאה ממכירות ע"י משקיעים, חלק מכרו בהפסד'

 

[מומחה בנדל"ן]

מחירי הדירות לאן

משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע​

סקירה הכלכלן הראשי במשרד האוצר מעידה על בריחת משקיעים, קונים שנעלמים וזוגות צעירים שעוברים לפריפריה
צלי אהרון | 03/09/2025 12:42(14)

שוק הנדל"ן הישראלי חזר לספוג מכה קשה ברבעון הראשון של 2025 - סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום משרד האוצר מציירת תמונה של שוק שנבלם באופן חד, עם ירידות משמעותיות כמעט בכל הפרמטרים. בסקירה מודגש כי זה גם המצב ברבעון השני, ואפשר כמובן להוסיף שזה המצב גם בחודשים יולי ואוגוסט. לצד השוק שנחלש מבחינת כמות העסקאות, נרשמות ירידות מחירים שמגיעות לכ-5%-10%.
הדוח מתייחס באופן נרחב למשקיעים בדירות להשקעה. דירות מספקות תשואה טובה על פני השנים, אבל האם זה בהכרח נכון? לא בכל מקום ולא בכל דירה. אחד הנתונים החשובים בדוח הוא הקיפאון במחירים בבאר שבע. עיר שלכאורה יש לה את כל הסיבות לשגשג - אוניברסיטה, עיר הבה"דים, מרכז סייבר, נשארת תקועה מבחינת מחירים כשהאזורים ליד דווקא מתחזקים.



מחיר הדירות בבאר שבע בעשור האחרון עלו בכ-40%-50% כחצי מהעליות מחירים בממוצע ארצי. למעשה, בשכונות הוותיקות עלו בשיעור נמוך יותר, בעוד שבשכונות חדשות היו עליות משמעותיות יותר, וכך אפשר לקנות בשכונות הישנות דירות בבאר שבע במחיר למ"ר גם של 9 עד 11 אלף שקל. זה כנראה לא יותר מעלות הבנייה והקרקע לקבלן (נחזור למשקיעים בהמשך)

נתון בולט נוסף שנמצא בדוח - מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-24% והסתכמו ב-6,427 דירות בלבד, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מדובר בירידה החדה ביותר מזה שנתיים, כאשר הנתונים החלקיים מהרבעון השני מצביעים על החמרה נוספת עם צניחה של 46%.

• איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשהמימון נגמר, הקונים נעלמים​

הסיבה המרכזית לקריסה במכירות הדירות החדשות נעוצה בסיומם של מבצעי המימון הנדיבים שהציעו הקבלנים במהלך 2024. כפי שעולה מהסקירה, "הירידה החדה במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 25', אשר התעצמה ברבעון השני, חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 24', אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים".
הנתונים מגלים עד כמה התמכרו הרוכשים להטבות המימון: באזור באר שבע, למשל, כ-60% עד 80% מהעסקאות בקרב רוכשי דירה ראשונה נעשו עם הטבות מימון שבהן רק 15% ממחיר הדירה שולם במועד החתימה. באזור נתניה, יותר ממחצית הדירות החדשות שנרכשו על ידי זוגות צעירים היו עם הטבות מימון.
המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון באפריל 2025 היכו את השוק בעוצמה רבה. "התעצמות הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון השני, אשר הגיעה לירידה של 46% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, יש בה כדי לבטא בין היתר את המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים", נכתב בסקירה.
קיראו עוד ב"נדל"ן"

המשקיעים בורחים, והפסדים מתרחבים​

סגמנט המשקיעים, שהיווה בעבר מנוע צמיחה משמעותי לשוק, ממשיך להצטמק. רכישות המשקיעים ירדו ל-3,520 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז סוף 2023. יתרה מכך, 10.5% מהמשקיעים שמכרו דירות ברבעון הראשון ספגו הפסד הון ריאלי - הרמה הגבוהה ביותר מזה חמש שנים.
התופעה בולטת במיוחד בערי המרכז. בחולון וברמת גן, כ-11% מהדירות שמכרו משקיעים הניבו הפסד, זאת לעומת שיעורים אפסיים בעבר. "בחולון ור"ג מדובר בגידול משמעותי בשיעור זה לעומת רבעון הראשון של 24', הנע בין 8-9 נקודות אחוז", מציינת הסקירה.



באזור באר שבע המצב חמור עוד יותר - 31% מהמשקיעים שמכרו דירות ספגו הפסד. כשמדברים על הפסד ריאלי הרי שמדובר כבר על כמות גדולה יותר של משקיעים שהפסידו, כנראה שרוב המשקיעים בבאר שבע מופסדים ריאלית.
המלאי הכולל של דירות בידי משקיעים ממשיך להצטמצם. מאז דצמבר 2021 נגרעו כ-12 אלף דירות ממלאי זה, כאשר ברבעון הראשון של 2025 לבדו נגרעו 730 דירות נוספות.

שוק היוקרה: ירושלים מנצחת, תל אביב נחנקת​

בניגוד למגמה הכללית, שוק היוקרה (דירות מעל 10 מיליון שקל) דווקא רשם גידול קל ל-136 עסקאות. אולם מאחורי הנתון הכולל מסתתרת תמונה מורכבת של פערים גיאוגרפיים חדים.
בתל אביב, למרות 75 עסקאות שבוצעו, חלה ירידה דרמטית במשקל הדירות החדשות בסך המכירות - מ-70% ברבעון הראשון של 2024 ל-56% בלבד כעת. "עצם העובדה שחל גידול משמעותי במשקל עסקאות יד שניה בפלח שוק היוקרה בת"א, כאשר מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בת"א מגיע לרמה של כעשרת אלפי דירות, עשויה לרמז כי מוכרי יד שניה בפלח שוק זה גילו גמישות גבוהה יותר במחיר", מנתחת הסקירה.
לעומת זאת, בירושלים השוק פורח: 24 עסקאות בלבד, אך 75% מהן בדירות חדשות. הממצא המפתיע - 42% מרוכשי דירות היוקרה בירושלים הם תושבי חוץ, לעומת 8% בלבד בתל אביב. סך רכישות תושבי החוץ בירושלים הגיע ל-258 דירות, המהוות כעשירית מכלל העסקאות באזור.

פער נוסף בולט בין הערים: בירושלים כ-90% מדירות היוקרה נרכשות להשקעה, לעומת כמחצית בתל אביב. המחירים בשוק היוקרה התל אביבי רשמו ירידה של עד 9%, בעוד בירושלים נשמרה יציבות יחסית.

הזוגות הצעירים נסוגים לפריפריה​

רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי ירדו מתחת לרף הפסיכולוגי של 10,000 דירות והסתכמו ב-9,618 בלבד - ירידה של 11%. "לראשונה מאז הרבעון האחרון של 23' ירד מספר רכישות סגמנט זה בשוק החופשי אל מתחת לעשרת אלפי דירות ברבעון", מדגישה הסקירה.
משקל הפריפריה בקרב רוכשי דירה ראשונה עלה ל-48.6%, כאשר באזור באר שבע נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של רכישות בקרב סגמנט זה - 1.7 אלף דירות. המחיר הממוצע לדירה באזור עמד על 1.6 מיליון שקל, והשכר הממוצע למשק בית של הרוכשים - 14.8 אלף שקל ברוטו בלבד.
הנתון המדאיג: משקל הדירות החדשות בסך רכישות הזוגות הצעירים צנח ל-24.7% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מזה שלוש שנים. ברבעון השני המשקל ירד עוד יותר לכ-22%.

מלאי ענק ללא קונים​

אחד הנתונים המטרידים ביותר בסקירה הוא הפער ההולך וגדל בין התחלות הבניה למכירות בפועל. הפער המצטבר בין התחלות הבניה לשוק החופשי לבין מכירות הקבלנים הגיע ל-25 אלף דירות. מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה זינק מ-54 אלף בתחילת 2023 ל-81 אלף דירות כעת.
"ירידה חדה זו במכירות הקבלנים, כאשר קצב התחלות הבניה שומר על רמה גבוהה, באים לידי ביטוי בין היתר בפער חיובי מצטבר", מזהירה הסקירה.

 

[שמח-לעזור]

מטורף הרייטינג של האשכול גם אחרי כ״כ הרבה זמן ומלל
יומיים לא על המחשב ויש לי 10 עמודים לקרוא…

זו הודעה ראשונה שלי אחרי תקופה בתור צופה מהצד

אני מנקודת המבט שלי רואה שלמעשה רוב הקונים הם או קונים לעצמם ולילדיהם
או משקיעים, כשחלק גדול מהם מחו״ל

בקרב משפחתי הגדולה ומכרי אני יכול לומר שכל מי שמחתן, ממשיך לקנות דירות לילדיו בדיוק כמו לפני עשור או 2, ובאותם מקומות (ב״ב, י-ם, מעט פריפריה שהגדרתה משתנה עם השנים).
אלו שהיו משדרגים לפני עשור או 2, עושים זאת גם עכשיו, אולי ממתינים כרגע מעט לירידת ריבית צפויה, אך לא מעבר.

אני מתגורר בשנים האחרונות בארה״ב, ויכול לומר בפה מלא כאחד שכרגע קונה דירה להשקעה במרכז ב״ב (בני ברקי במקור)

אין! חד משמעית אין אפילו היום בעידן הריבית הגבוהה, מקום שמתחרה עם הנדל״ן בארץ, במיוחד למי שגם כך מחשיב אחיזת רגל בארץ (רוב החוצניקים החרדיים).

השקעות בטוחות ללא סיכון בשוק ההון לטווח ארוך כשהמצב בעולם נפיץ והנשיא הבא בארה״ב יכול להיות דמוקרט אנטישמי וסוציאליסטי, הם לא באמת בטוחות בעיני רבים מתושבי חו״ל.

גם השוק יכול ליפול עם עליית סין, נפילת אירופה בידי איסלמיסטים, עליית אנטישמיות וקומוניזם בארה״ב. וגם היהודים לא בטוח שירגישו שהם או כספם בטוחים שם בעוד 5 או 10 או 20 שנה.

לטווח ארוך גם הבינה המלאכותית כשמבקשים ממנה להעריך כמה סלי השקעות טובים כמו VTI יעלו לשנה לטווח ארוך בניקוי אינפלציה, התשובה היא 2-4%. מזה יש להוריד מס פדרלי ומדינתי, ונשאר ביד בממוצע 2% אלא אם העולם לא ישתנה והכל יהיה כמו שהורגלנו לראות לפני שאירופה הפכה איסלמית המפלגה הדמוקרטית בארה״ב הפכה לקומוניסטית שונאת ישראל ואוהבת מהגרים וערבים.

מנגד, ישראל הופכת ליציבה יותר ויותר מבחינה בטחונית.
מעולם לא היה מצב ללא איום של חיזבאללה החזק, סוריה של אסאד, אטום מאיראן שכולם חוששים להלחם נגדה, ועזה שאף אחד לא העיז להכנס לתוכה…

בישראל, היסטורית, ואם שואלים לטווח ארוך את אותן בינות מלאכותיות, עליית מחירים במרכז ב״ב כדוגמא, לאחר ניקוי אינפלציה! כ3-3.5%!
שכירות, עוד 3% בקירוב.
יחד 6-7% שנתי!
וכל זה, נקי ממס!!!
היות שנכס להשכרה זכאי לחישוב ערך הנכס לחלק ל30 שנה וסכום זה מחושב כירידת ערך, הרי של30 שנה לפחות, וגם לאחר מכן, יש את עלויות המשכנתא והוצאות שנשמרות לקיזוז מול הכנסות משכירות משנה לשנה אם לא היה בהן צורך לקיזוז באותה שנה, הרי שאין מס בכלל על הכנסה משכירות ללמעלה מ30 שנה!!!

אין השקעה יותר טובה ובטוחה מזו לטווח ארוך, קניה ממס, שגם מקנה בנוסף לתושב חו״ל את הידיעה ש״יש לו נכס בא״י״ פשוט אין, ובדקתי והתייעצתי המון לפני שהחלטתי. וכן, יש לי גם מניות ושאר השקעות. אבל שום דבר לא מקנה את החבילה המושלמת שמקנה דירה במקום טוב בארץ.

אז יש שמחכים שתרד הריבית, או שהמצב יתייצב טיפה, אבל בסופו של יום דעתי היא שהציפיה לירידות גדולות ובטח לטווח ארוך, היא לא יותר ממשאלת לב.

תודה על הסבלנות
מקווה שעזרתי למישהו

שאפו ענק על האומץ לבוא ולכתוב דעה שונה
הייתי רוצה לומר ברוך בואך, אבל לא נראה שתחזור לכתוב כאן, ובצדק
לכל אחד יש זכות לכתוב את דעתו, ואף אחד כאן לא יכול לנבא מה יהיה עוד עשור
כל היופי בפורום השקעות, זה שמיעת מגוון דעות, ולא סתימת פיות
וכולנו נרוויח אם כל אחד יוכל לשאול או לומר כאן את דעתו


רק מאיר את תשומת לב המתקיפים
שאת דעתכם על ירידות התחלתם לכתוב לפני חודשים ספורים בלבד, שהם כבר החלו בפועל…
אז לטעון בפאתוס על ״נתונים ברורים שרק טיפש או חוצניק לא מבין״ אפעס…

ומלפני שתתקיפו גם אותי
אני שייך לצד ״הנכון״
הנה דעתי שכתבתי לפני כמעט שנה
(אגב, אני אישית עדיין חושב שקריסה לא נראה פה, אלא ירידה ריאלית מתמשכת)

ספוילר: לגופו של עניין

מכיר מכלי ראשון משקיעי נדל״ן עם 10+ דירות
והם כבר יותר משנתיים לא בכיוון לקנות עוד, משילוב כמה סיבות
וכן אני אישית קניתי ושיפצתי דירה בבני ברק לאחרונה
ולכן אני חושב שהתכנון השקעה שלך לא מדויק
מוכן בשמחה לפרט בפרטי

 

[פרישמן]

אני ממש מתנצל לא התכוונתי לפגוע להיפך אני נהנה מהניתוח של המצב שלך
ומסכים עם הרוב
באמת אני מחפש מציאות בירושלים אני מתכוון ממש מציאות כמו דירה במעלות דפנה 4 חדרים ב3.1/3.2 או דירה בנווה יעקב 4 חדרים ב1.7/1.6 במקום 2 מליון ואני באמת מחכה לירידות חדות מאוד למרות שיש לי דירות
אני מאמין שלא כתבת מפוזיציה ומתנצל אם פגעתי

יש לך עוד זמן לחכות. כמו שלא עלה בבום, גם לא ירד בבת אחת. באזורים מסוימים כן ירד כי הם היו מלכתחילה חסרי ביקוש מי-יודע-מה.
לדעתי בירושלים צודקים מי שאומרים שהירידה לא תבוא כל כך מהר, למרות בנייה מסיבית מטורפת וחסרת תקדים של מעל 13k יח"ד.

 

[פרישמן]

דווקא באיזור שאני גר בו (בני ברק) מחירי השכירות מזנקים משמעותית

זו טעות לעשות קשר בין מחירי השכירות למחירי הדירות. השכירות זה תשלום על המצב בהווה, כשלעומת זאת בקנייה מסתכלים על העתיד. כעת הדירות בבנייה ולא ראויות למגורים, כשתסתיים הבנייה בעוד כ-4 שנים (של כמעט 200k יח"ד, כמות שמשתווה לכמחצית מהדירות להשכרה בארץ), אז אני מרגיש בטוח מספיק לומר שנראה ירידה דרסטית גם במחירי השכירות.

 

[בית שמשניק]

הסיפור הגדול שאנחנו עומדים כעת רק בפתחו, זה משקיעי הפריסייל של ה20/80 או ה10/90 שקיוו לעשות סיבוב ועכשיו הגיעה שעת התשלום שלהם, ורבים מהם עומדים כעת בפני שוקת שבורה, עקב כך שלא יכולים להוציא משכנתא ולא מצליחים למכור אלא בהפסד.
ביתד של אתמול היתה כתבה ממש מלחיצה בענין, שציטטו בה את מנכ"ל בנק ירושלים ועוד יועצי משכנתאות בכירים שדיווחו על זרם גובר והולך של מקרים כאלו. לדבריהם, עדיין לא מדובר בתופעה רחבת היקף, אבל זה בעיקר בגלל שרק הפרויקטים הראשונים מהשיווקים הנ"ל הגיעו לידי גמר, והם חוששים מאד שהתופעה תלך ותחריף ככל שיותר ויותר פרויקטים ייכנסו לשלב הבנייה הסופי שלהם.

ומי בעיקר יחטוף? כמו תמיד - הציבור שלנו, שהסתער על העסקאות הללו באלפיו...

ועוד סיפור גדול שכנראה משפיע מאד על המצב (בעיקר במחוז ת"א והמרכז) זה מצב הרוח הלאומי של השמאל החילוני ותופעת הרילוקיישן של ההייטקיסטים הצעירים, שהחלה עם כיהונה של הממשלה הנוכחית והרפורמה המשפטית, וממשיכה להתגבר כל הזמן עקב הימשכות המלחמה ואי השבת החטופים.
אינני רוצה להעלות כתבה בתשלום מדה מרקר (השופר שלהם) - אבל רק אצטט קטעים ממנה כאן:

הקפיצה במספרי העוזבים החלה ב־2023. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־2024 חל זינוק במספר העוזבים את ישראל ל־82.7 אלף (לעומת 23.8 אלף שחזרו לארץ). זוהי עלייה חדה בעזיבה בהשוואה לשנים הקודמות, שגם בהן נרשם מאזן הגירה שלילי, אך קטן יותר.

מדו"ח שפירסמה רשות החדשנות עולה כי יותר מ־8,300 אנשי ונשות הייטק עזבו את ישראל ל"רילוקיישן ארוך טווח" מתחילת המלחמה באוקטובר 2023 ועד יולי 2024 – כ־2.1% מכוח העבודה בענף. הרשות העריכה כי כ־825 הייטקיסטים עזבו את ישראל בחודש בממוצע בתקופה זו – כמעט אוטובוס אחד ביום, מלא בעובדים שיוצאים לתרום לכלכלות של מדינות אחרות.

מי שקצת מתמצא מבין שהסיפור הזה הוא לא רק אלו שעוזבים בפועל, אלא גם אלו שנשארים כאן מושפעים ממנו מאד, כי בעקבות אוירת הנכאים שלהם מהמצב במדינה ו"ממשלת החורבן", הם לא בדיוק ששים לקבוע את עתידם כאן ולהשתעבד לשם כך לעשרות שנים קדימה, כך שגם אלו שחשבו אולי בעבר לקנות דירה, יושבים חזק על הגדר ומעדיפים לגור בשכירות עד יעבור זעם.

 

[למעשייה]

ועוד סיפור גדול שכנראה משפיע מאד על המצב (בעיקר במחוז ת"א והמרכז) זה מצב הרוח הלאומי של השמאל החילוני ותופעת הרילוקיישן של ההייטקיסטים הצעירים, שהחלה עם כיהונה של הממשלה הנוכחית והרפורמה המשפטית, וממשיכה להתגבר כל הזמן עקב הימשכות המלחמה ואי השבת החטופים.
אינני רוצה להעלות כתבה בתשלום מדה מרקר (השופר שלהם) - אבל רק אצטט קטעים ממנה כאן:

הקפיצה במספרי העוזבים החלה ב־2023. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־2024 חל זינוק במספר העוזבים את ישראל ל־82.7 אלף (לעומת 23.8 אלף שחזרו לארץ). זוהי עלייה חדה בעזיבה בהשוואה לשנים הקודמות, שגם בהן נרשם מאזן הגירה שלילי, אך קטן יותר.

מדו"ח שפירסמה רשות החדשנות עולה כי יותר מ־8,300 אנשי ונשות הייטק עזבו את ישראל ל"רילוקיישן ארוך טווח" מתחילת המלחמה באוקטובר 2023 ועד יולי 2024 – כ־2.1% מכוח העבודה בענף. הרשות העריכה כי כ־825 הייטקיסטים עזבו את ישראל בחודש בממוצע בתקופה זו – כמעט אוטובוס אחד ביום, מלא בעובדים שיוצאים לתרום לכלכלות של מדינות אחרות.

מי שקצת מתמצא מבין שהסיפור הזה הוא לא רק אלו שעוזבים בפועל, אלא גם אלו שנשארים כאן מושפעים ממנו מאד, כי בעקבות אוירת הנכאים שלהם מהמצב במדינה ו"ממשלת החורבן", הם לא בדיוק ששים לקבוע את עתידם כאן ולהשתעבד לשם כך לעשרות שנים קדימה, כך שגם אלו שחשבו אולי בעבר לקנות דירה, יושבים חזק על הגדר ומעדיפים לגור בשכירות עד יעבור זעם.

מבט מעניין.

אאל"ט הנתונים הגבוהים על הירידה הכללית מהארץ, מושפעים מירידה של הרבה "פליטים" מאוקראינה שבאו לארץ לשנה שנתיים.

לגבי ההייטקיסטים - נשמע באמת נקודה נכונה, אם כי לא ברור כמה מהם עזבו כאן לפני שנתיים ושלוש, כלומר, אין נתונים להשוואה.

 

[yudit10]

איטליה זה לא רוב אירופה.
זו המדינה עם הילודה כמעט הכי נמוכה באירופה.
צרפת לדוגמא עם ילודה של 2 ילדים (אפשר לראות בקישור שהבאתי לפי מדינות)

לא ראיתי את הקישור שלך,
אבל הנה הנתונים מתוך האתר EUROSTAT שהוא אתר אינטרנט המציג מידע סטטיסטי באיכות גבוהה על אירופה.
אחוז הילודה בצורה מפורטת לדוברי אנגלית

והנה צילומסך:

וטבלה מפורטת:

ניתן לראות שברוב אירופה המערבית הפריון נע באזור ה1.2 עד 1.5
וצרפת עומדת על 1.66

אילו הנתונים:
שיעור הפריון הכולל במדינות אירופה משתנה מאוד, אך נמוך באופן כללי, כאשר נתונים עדכניים לשנת 2023 מראים ממוצע של 1.38 לידות לאישה באיחוד האירופי, לעומת 1.46 בשנת 2022 ו-1.57 בשנת 2008. מדינות עם שיעורים גבוהים יותר כוללות את צרפת, רומניה ובולגריה, בעוד שמדינות כמו מלטה, ספרד ואיטליה מתאפיינות בשיעורים נמוכים מאוד.
שיעורי פריון כולל באירופה (2023-2024)

• ממוצע האיחוד האירופי:ירד ל-1.38 לידות לאישה בשנת 2023, לעומת 1.46 בשנת 2022.
• מדינות מובילות:
  • צרפת: 1.79 (2022)
  • רומניה: 1.71 (2022)
  • בולגריה: 1.65 (2022)
  • צרפת: 1.66 (2023)
• מדינות עם שיעורים נמוכים:
  • מלטה: 1.08 (2022)
  • ספרד: 1.16 (2022)
  • איטליה: 1.24 (2022)
  • מלטה: 1.06 (2023)

ואני מקווה מאוד שכשאת/ה מביא/ה נתונים על ירידת מחירי הדיור, זה מבוסס על מידע יותר אמין מהמידע שלך על אחוז הילודה באירופה...

 

[יצחק77]

לא ראיתי את הקישור שלך,
אבל הנה הנתונים מתוך האתר EUROSTAT שהוא אתר אינטרנט המציג מידע סטטיסטי באיכות גבוהה על אירופה.
אחוז הילודה בצורה מפורטת לדוברי אנגלית

והנה צילומסך:
צפה בקובץ המצורף 2055229

וטבלה מפורטת:
צפה בקובץ המצורף 2055231
ניתן לראות שברוב אירופה המערבית הפריון נע באזור ה1.2 עד 1.5
וצרפת עומדת על 1.66

אילו הנתונים:
שיעור הפריון הכולל במדינות אירופה משתנה מאוד, אך נמוך באופן כללי, כאשר נתונים עדכניים לשנת 2023 מראים ממוצע של 1.38 לידות לאישה באיחוד האירופי, לעומת 1.46 בשנת 2022 ו-1.57 בשנת 2008. מדינות עם שיעורים גבוהים יותר כוללות את צרפת, רומניה ובולגריה, בעוד שמדינות כמו מלטה, ספרד ואיטליה מתאפיינות בשיעורים נמוכים מאוד.
שיעורי פריון כולל באירופה (2023-2024)

• ממוצע האיחוד האירופי:ירד ל-1.38 לידות לאישה בשנת 2023, לעומת 1.46 בשנת 2022.
• מדינות מובילות:
  • צרפת: 1.79 (2022)
  • רומניה: 1.71 (2022)
  • בולגריה: 1.65 (2022)
  • צרפת: 1.66 (2023)
• מדינות עם שיעורים נמוכים:
  • מלטה: 1.08 (2022)
  • ספרד: 1.16 (2022)
  • איטליה: 1.24 (2022)
  • מלטה: 1.06 (2023)

ואני מקווה מאוד שכשאת/ה מביא/ה נתונים על ירידת מחירי הדיור, זה מבוסס על מידע יותר אמין מהמידע שלך על אחוז הילודה באירופה...

מפחיד היות ושיעור הערבים בצרפת הוא מיליונים
והילודה אצליהם גבוהה יותר זה אומר שהגוי הצרפתי הלבן מתקרב ל1 על כל זוג
דהיינו תוך דור צרפת הלבנה תתכווץ בחצי ומי שירש אותם זה הערבים
אז למה לחכות שיקחו כבר עכשיו את העזתים ,

 

[yudit10]

מפחיד היות ושיעור הערבים בצרפת הוא מיליונים
והילודה אצליהם גבוהה יותר זה אומר שהגוי הצרפתי הלבן מתקרב ל1 על כל זוג
דהיינו תוך דור צרפת הלבנה תתכווץ בחצי ומי שירש אותם זה הערבים
אז למה לחכות שיקחו כבר עכשיו את העזתים ,

אכן
שיעור המוסלמים בצרפת (כ9%) יותר מפי 2 מאשר באיטליה למשל (כ3.5%)
בנוסף צרפת יותר מעודדת ילודה
השאלה על מי זה משפיע יותר, על המוסלמים או על הצרפתים הלבנים

 

[זיי גיזונט]

ועוד סיפור גדול שכנראה משפיע מאד על המצב (בעיקר במחוז ת"א והמרכז) זה מצב הרוח הלאומי של השמאל החילוני ותופעת הרילוקיישן של ההייטקיסטים הצעירים, שהחלה עם כיהונה של הממשלה הנוכחית והרפורמה המשפטית, וממשיכה להתגבר כל הזמן עקב הימשכות המלחמה ואי השבת החטופים.
אינני רוצה להעלות כתבה בתשלום מדה מרקר (השופר שלהם) - אבל רק אצטט קטעים ממנה כאן:

הקפיצה במספרי העוזבים החלה ב־2023. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־2024 חל זינוק במספר העוזבים את ישראל ל־82.7 אלף (לעומת 23.8 אלף שחזרו לארץ). זוהי עלייה חדה בעזיבה בהשוואה לשנים הקודמות, שגם בהן נרשם מאזן הגירה שלילי, אך קטן יותר.

מדו"ח שפירסמה רשות החדשנות עולה כי יותר מ־8,300 אנשי ונשות הייטק עזבו את ישראל ל"רילוקיישן ארוך טווח" מתחילת המלחמה באוקטובר 2023 ועד יולי 2024 – כ־2.1% מכוח העבודה בענף. הרשות העריכה כי כ־825 הייטקיסטים עזבו את ישראל בחודש בממוצע בתקופה זו – כמעט אוטובוס אחד ביום, מלא בעובדים שיוצאים לתרום לכלכלות של מדינות אחרות.

מי שקצת מתמצא מבין שהסיפור הזה הוא לא רק אלו שעוזבים בפועל, אלא גם אלו שנשארים כאן מושפעים ממנו מאד, כי בעקבות אוירת הנכאים שלהם מהמצב במדינה ו"ממשלת החורבן", הם לא בדיוק ששים לקבוע את עתידם כאן ולהשתעבד לשם כך לעשרות שנים קדימה, כך שגם אלו שחשבו אולי בעבר לקנות דירה, יושבים חזק על הגדר ומעדיפים לגור בשכירות עד יעבור זעם.

אני לא מאמין לנתונים של השמאל שיש לו עניין להראות שאנשים עוזבים את הארץ
הם מאיימים שהם יעזבו את הארץ ואז בוכים שאנשים עוזבים ויש להם עניין להראות שעוזבים
אם זה היה ככה היה צריך להתפנות מלא משרות וזה לא קורה

 

[בית שמשניק]

אני לא מאמין לנתונים של השמאל שיש לו עניין להראות שאנשים עוזבים את הארץ
הם מאיימים שהם יעזבו את הארץ ואז בוכים שאנשים עוזבים ויש להם עניין להראות שעוזבים
אם זה היה ככה היה צריך להתפנות מלא משרות וזה לא קורה

כמו שכתבתי, זה לא רק הענין של העזיבה בפועל, אלא האוירה הכללית השוררת אצלם, ובזה אין ספיקות כלל - דכאון מוחלט! (מהיכרות קרובה של כמה כאלו).

 

[szn]

איני אומר שרוב המשקיעים יקרסו, אבל ברבות מהעסקאות הללו הנזק הוא הרבה יותר מ150,000. שמעתי על אחד משלנו ששקל לקנות במגדל בנתניה ביותר מ4 מיליון! סביר להניח שהנזק במקרה כזה יעמוד על יותר קרוב ל400,000!

סיפר לי חבר שכבר קנה בנתניה דרך משווקת מוכרת
(שכבר נכתב עליה דברים לא נעימים ע"י @הרוכש דירה ברמה ד' )

הוא סיפר לי אחרי שכבר קנה אז כבר לא יכולתי להוריד אותו מהענין..