דיון מחירי הדירות לאן?

[אז נדברו]

מנכ"ל יד 2 שחולש על דאטה גדול במיוחד, נותן את המבט שלו על המצב של שוק הדיור.

 

[אז נדברו]

‏ב-7 שנים האחרונות, כל דירה חמישית בבאר שבע נמכרה בהפסד ריאלי.
באזור המרכז, כל דירה עשירית.

דירה להשקעה, צריך לדעת איפה לקנות, ואם בכלל.

(Investment IL)

 

[שתים]

@צופה לישועה אספתי כמה ציטוטים אבל אגיב בלעדיהם, בתור אחת שקצת מכירה את העולם החרדי בחו"ל (אמנם פחות בארה"ב אבל עדיין).

ההבדל העיקרי בין מחירי הדירות בארץ לבין חו"ל הוא המשכורת הממוצעת. זה לא משנה כמה טכנית הדירה עולה, משנה כמה משכורות הבנאדם צריך לחסוך כדי להגיע אליה. המשכורת הממוצעת בארץ הרבה יותר נמוכה מחו"ל, עובדים יותר שעות בשבוע, ושאר המחיה יקרה יותר (אל תכניס לי את מחירי החינוך כי זה ענין אחר וזה מתקזז עם המחירים פה בארץ). אז תכלס נשאר פחות כסף לבנאדם כל חודש והוא יכול לקחת פחות משכנתא.
כמו כן בגלל שבארץ פחות מקובל לעבוד אז יש בדרך כלל רק משכורת אחת.
עוד סאב-נקודה הוא הקושי להתפרנס בכבוד ולמצוא משרה טובה או לפתוח עסק עצמאי וכבר נשתברו על כך מקלדות.
כמה אנשים בחו"ל מתפרנסים מתחומים שבארץ יש רגולציה או שצריך ללמוד כמה שנים כדי לקבל רישיון וכו.

שאלה לי אליך-
כל אברך מתחיל בלייקווד שרוצה לעשות כסף בערבים, מה הא עושה? קונה נדל"ן בארץ כי זה יציב וטוב? או עושה פליפים על נכסים בארה"ב בכל מיני מדינות נידחות שם? או עושה אמזון ושאר דברים (שבארץ היינו רק חולמים עליהם).

נדלן בארץ זה נחמד ואולי נצרך למי שמגיע מדי תקופה או יש לו ילדים לחתן ושווה לו שתהיה לו דירה משלו. זה יציב יחסית ושווה לו לקנות. הוא לא חושב שזה יקרוס.
אבל בתור השקעות כמו שחלק מהאנשים בארץ מנסים לעשות - זה פשוט לא ריווחי כבר.

 

[קצרה]

הגיוני
המחירים ירדו. יש עצירה מסוימת.
אבל אין הרבה היצע בטח לא דירות
3-4 חדרים במרכז העיר.
מתי יעלו חזרה? השנה? או שנה או אולי שנתיים?
אין איש יודע
אבל כשאין הרבה היצע והביקוש כמו שאתה רואה אצל חבריך קיים, גם אם יש התקררות בגלל המתנה לריבית או כל סיבה אחרת, זה רחוק מאוד ממה שמנסים לצייר פה על ירידות מתמשכות
של יש הטוענים עשרות אחוזים…

ואם הסיבה האחרת היא לא המתנה לריבית
אלא חוסר יכולת של האנשים לשלם כאלו סכומים?!
שפשוט זה הגיע לרף שמכאן אפילו שאין דירה ורוצים דירה - פשוט אין מאיפה להביא את הכסף?

גם אז אתה חושב שיש סיכוי גבוה שעוד שנה או שנתיים המשכורות יזנקו באופן כזה שהם פתאום כן יוכלו להביא הון עצמי של מיליון + לממן משכנתאות של 10 אלף בחודש?!

כתבתי בעבר - אפילו שאתה חייב לחם. אם ככר לחם תעלה 20 שקל ובידיים שלך יש רק 10 שקל - ואתה כבר חייב מכל החודשים הקודמים של קניית לחם אלפי שקלים למכולת ואלפי שקלים לחברים -
האם יש לך יכולת טכנית כרגע לקנות לחם? אז מה אם הוא מוצר בסיסי?
במקרה של דירות בהיעדר רוכשים אין משמעות לעליית מחירים כזו או אחרת - היא על הנייר בלבד - אף אחד חוץ ממליונרים לא יכול לקנות.

 

[ברוך פינחס]

@צופה לישועה אספתי כמה ציטוטים אבל אגיב בלעדיהם, בתור אחת שקצת מכירה את העולם החרדי בחו"ל (אמנם פחות בארה"ב אבל עדיין).

ההבדל העיקרי בין מחירי הדירות בארץ לבין חו"ל הוא המשכורת הממוצעת. זה לא משנה כמה טכנית הדירה עולה, משנה כמה משכורות הבנאדם צריך לחסוך כדי להגיע אליה. המשכורת הממוצעת בארץ הרבה יותר נמוכה מחו"ל, עובדים יותר שעות בשבוע, ושאר המחיה יקרה יותר (אל תכניס לי את מחירי החינוך כי זה ענין אחר וזה מתקזז עם המחירים פה בארץ). אז תכלס נשאר פחות כסף לבנאדם כל חודש והוא יכול לקחת פחות משכנתא.
כמו כן בגלל שבארץ פחות מקובל לעבוד אז יש בדרך כלל רק משכורת אחת.
עוד סאב-נקודה הוא הקושי להתפרנס בכבוד ולמצוא משרה טובה או לפתוח עסק עצמאי וכבר נשתברו על כך מקלדות.
כמה אנשים בחו"ל מתפרנסים מתחומים שבארץ יש רגולציה או שצריך ללמוד כמה שנים כדי לקבל רישיון וכו.

שאלה לי אליך-
כל אברך מתחיל בלייקווד שרוצה לעשות כסף בערבים, מה הא עושה? קונה נדל"ן בארץ כי זה יציב וטוב? או עושה פליפים על נכסים בארה"ב בכל מיני מדינות נידחות שם? או עושה אמזון ושאר דברים (שבארץ היינו רק חולמים עליהם).

נדלן בארץ זה נחמד ואולי נצרך למי שמגיע מדי תקופה או יש לו ילדים לחתן ושווה לו שתהיה לו דירה משלו. זה יציב יחסית ושווה לו לקנות. הוא לא חושב שזה יקרוס.
אבל בתור השקעות כמו שחלק מהאנשים בארץ מנסים לעשות - זה פשוט לא ריווחי כבר.

אם לסכם את מה שכתבת:
חוצניק לא ישקיע בנדלן בארץ, אבל אותם חוצניקים שקנו דירות בארץ מסיבות אחרות - ויש הרבה כאלו.
ימשיכו לקנות כי רמת המחירים שעוצרת את הקונים הישראלים לא עוצרת את הקונים החוצניקים.
ומכיוון שהייתה נהירה די גדולה של חוצניקים חרדים ואורתודוקסיים מודרנים = דת"ל לירושלים, ההגיון אומר שהיא תמשיך, והמחירים בשכונות שהם קונים שם ובפרויקטים שנבנים במיוחד לחוצניקים ימשיכו לעלות.

 

[שתים]

אם לסכם את מה שכתבת:
חוצניק לא ישקיע בנדלן בארץ, אבל אותם חוצניקים שקנו דירות בארץ מסיבות אחרות - ויש הרבה כאלו.
ימשיכו לקנות כי רמת המחירים שעוצרת את הקונים הישראלים לא עוצרת את הקונים החוצניקים.
ומכיוון שהייתה נהירה די גדולה של חוצניקים חרדים ואורתודוקסיים מודרנים = דת"ל לירושלים, ההגיון אומר שהיא תמשיך, והמחירים בשכונות שהם קונים שם ובפרויקטים שנבנים במיוחד לחוצניקים ימשיכו לעלות.

נכון בציבור הזה באמת יש פחות עצירה, כי הם לא קונים למטרות רווח, אבל הציבור החרדי בארץ בכל מקרה לרוב נאלץ לקנות באזורים אחרים כבר שנים ארוכות אז פחות משפיע.
אני לא יודעת מספרים אבל זה בעיקר ברמת אשכול רוממה ואולי רחביה.

 

[ברוך פינחס]

נכון בציבור הזה באמת יש פחות עצירה, כי הם לא קונים למטרות רווח, אבל הציבור החרדי בארץ בכל מקרה לרוב נאלץ לקנות באזורים אחרים כבר שנים ארוכות אז פחות משפיע.
אני לא יודעת מספרים אבל זה בעיקר ברמת אשכול רוממה ואולי רחביה.

@צופה לישועה אספתי כמה ציטוטים אבל אגיב בלעדיהם, בתור אחת שקצת מכירה את העולם החרדי בחו"ל (אמנם פחות בארה"ב אבל עדיין).

ההבדל העיקרי בין מחירי הדירות בארץ לבין חו"ל הוא המשכורת הממוצעת. זה לא משנה כמה טכנית הדירה עולה, משנה כמה משכורות הבנאדם צריך לחסוך כדי להגיע אליה. המשכורת הממוצעת בארץ הרבה יותר נמוכה מחו"ל, עובדים יותר שעות בשבוע, ושאר המחיה יקרה יותר (אל תכניס לי את מחירי החינוך כי זה ענין אחר וזה מתקזז עם המחירים פה בארץ). אז תכלס נשאר פחות כסף לבנאדם כל חודש והוא יכול לקחת פחות משכנתא.
כמו כן בגלל שבארץ פחות מקובל לעבוד אז יש בדרך כלל רק משכורת אחת.
עוד סאב-נקודה הוא הקושי להתפרנס בכבוד ולמצוא משרה טובה או לפתוח עסק עצמאי וכבר נשתברו על כך מקלדות.
כמה אנשים בחו"ל מתפרנסים מתחומים שבארץ יש רגולציה או שצריך ללמוד כמה שנים כדי לקבל רישיון וכו.

שאלה לי אליך-
כל אברך מתחיל בלייקווד שרוצה לעשות כסף בערבים, מה הא עושה? קונה נדל"ן בארץ כי זה יציב וטוב? או עושה פליפים על נכסים בארה"ב בכל מיני מדינות נידחות שם? או עושה אמזון ושאר דברים (שבארץ היינו רק חולמים עליהם).

נדלן בארץ זה נחמד ואולי נצרך למי שמגיע מדי תקופה או יש לו ילדים לחתן ושווה לו שתהיה לו דירה משלו. זה יציב יחסית ושווה לו לקנות. הוא לא חושב שזה יקרוס.
אבל בתור השקעות כמו שחלק מהאנשים בארץ מנסים לעשות - זה פשוט לא ריווחי כבר.

התכוונתי לשאול האם לאור מה שכתבת, המחירים באזורים של החוצניקים אמורים להמשיך לעלות,
ואם כן, גם לישראלים שווה להשקיע שם?

 

[הדקדקן]

בדירה שמטרת הקניה שלה היא למגורים לטווח ארוך ולשימוש עצמי אין משמעות לקנייה במחיר זול יותר, נניח שקנינו דירה ב 2,000,000 ש״ח ואחרי חצי שנה גילינו שדירה דומה נמכרה ב 1,900,000 ש״ח - לא נורא לא קרה כלום, נחכה עוד קצת זמן והמחיר יחזור להיות 2,000,000 ש״ח בסוף הביקוש גובר על ההיצע, אבל אם נחכה והמחירים ברחו ללמעלה ואת אותה דירה נקנה ב 2,1000,000 אז פשוט נשלם הרבה יותר כסף על ההמתנה

לא נשמעים דברים חכמים מידי........
מעניין למה מי שחיכה ולא קנה והמחירים עלו - הפסיד 100.000 ש"ח
ואילו מי שחיכה והמחירים ירדו - לא הרוויח 100.000 ש"ח (הוא מתייחס רק למקרה שקנה....)
מה שנקרה דמוגגיה

 

[די]

חוצניק לא ישקיע בנדלן בארץ, אבל אותם חוצניקים שקנו דירות בארץ מסיבות אחרות - ויש הרבה כאלו.
ימשיכו לקנות כי רמת המחירים שעוצרת את הקונים הישראלים לא עוצרת את הקונים החוצניקים.
ומכיוון שהייתה נהירה די גדולה של חוצניקים חרדים ואורתודוקסיים מודרנים = דת"ל לירושלים, ההגיון אומר שהיא תמשיך, והמחירים בשכונות שהם קונים שם ובפרויקטים שנבנים במיוחד לחוצניקים ימשיכו לעלות.

גם יש להם מגבלת מחירים, כלומר ברור שכמה שהמחירים גבוהים יותר הם קונים פחות (או עוברים לקנות במקומות עם מחירים יותר אטרקטיביים)
חוץ מזה השאלה כמה רוכשים מחו"ל, וכמה דירות בונים להם (אם בונים להם יותר מהביקוש שלהם המחיר ירד)

 

[ברוך פינחס]

גם יש להם מגבלת מחירים, כלומר ברור שכמה שהמחירים גבוהים יותר הם קונים פחות (או עוברים לקנות במקומות עם מחירים יותר אטרקטיביים)
חוץ מזה השאלה כמה רוכשים מחו"ל, וכמה דירות בונים להם (אם בונים להם יותר מהביקוש שלהם המחיר ירד)

אתה כותב מהערכה או מידיעה?
מה המצב בשוק של החוצניקים בירושלים, בשכונות החרדיות ובפרויקטים החדשים שמיועדים יותר לדת"ל, הנהירה ממשיכה? המחירים ממשיכים לעלות?

 

[שתים]

התכוונתי לשאול האם לאור מה שכתבת, המחירים באזורים של החוצניקים אמורים להמשיך לעלות,
ואם כן, גם לישראלים שווה להשקיע שם?

מהיכרות שלי באמת המחיר נשאר יציב. ויש גם תשואה של שכירות באזורים האלה.
אבל בכל מקרה צריך לחשב במדויק עם מישהו שמכיר טוב. צריך בדרך כלל גם לרהט קומפלט וכמה שיותר סטייל אפשר לגבות יותר.

 

[שתים]

גם יש להם מגבלת מחירים, כלומר ברור שכמה שהמחירים גבוהים יותר הם קונים פחות (או עוברים לקנות במקומות עם מחירים יותר אטרקטיביים)
חוץ מזה השאלה כמה רוכשים מחו"ל, וכמה דירות בונים להם (אם בונים להם יותר מהביקוש שלהם המחיר ירד)

אנשים באמת עשירים שקונים בשביל דירת נופש (כדוגמת רכניץ שקנה 3 קומות שלמות בתנובה ועוד דירת "סטודיו" ועשה בזה שימוש ראשון רק לפני כמה שנים) או אפילו הרבה פחות מכך שקונים דירה אחת, לא באמת משנה להם כמה עולה ורוב הדירות מצליחות להימכר. אין באמת המון פרויקטים יחסית למספר האנשים האמידים מחו"ל שרוצים לקנות באזור של רוממה-גאולה-רמת אשכול.
אני חושבת שכרגע המחיר קצת סטטי אבל לא ירד עדיין.

 

[ברוך פינחס]

מהיכרות שלי באמת המחיר נשאר יציב.

אין באמת המון פרויקטים יחסית למספר האנשים האמידים מחו"ל שרוצים לקנות באזור של רוממה-גאולה-רמת אשכול.
אני חושבת שכרגע המחיר קצת סטטי אבל לא ירד עדיין.

בשכונות החרדיות של החוצניקים, או גם בפרויקטים החדשים באזור דרום ירושלים?
האם שם יכולה להיות גם עליית מחירים לא רק מחיר יציב?

 

[שתים]

בשכונות החרדיות של החוצניקים, או גם בפרויקטים החדשים באזור דרום ירושלים?
האם שם יכולה להיות גם עליית מחירים לא רק מחיר יציב?

חד משמעית הביקוש שאני דיברתי עליו הוא רק בשכונות החרדיות ברמת אשכול, רוממה, שנלר, וקצת רחביה.
בשכונות האחרות אין להם מה לחפש.
מדי פעם יש פרויקטים שמצליחים למשוך חוצניקים לאזורים אחרים, כמו הולילנד בזמנו ויש גם באזור בקעה, אבל המסה הכבדה היא באזורים החרדיים ששם כמעט כל בנין שיורד עולה כפרויקט שמשווק לחוצניקים.

 

[ברוך פינחס]

חד משמעית הביקוש שאני דיברתי עליו הוא רק בשכונות החרדיות ברמת אשכול, רוממה, שנלר, וקצת רחביה.
בשכונות האחרות אין להם מה לחפש.

יש פרויקטים ענקיים לחוצניקים לא חרדים ומתאימים לאורתודוקסים המודרנים - דת"ל בקטמון תלפיות ארנונה ועוד. האם ידוע מה הצפי למחירים שם? עלייה, ירידה, סטטי?

 

[שתים]

יש פרויקטים ענקיים לחוצניקים לא חרדים ומתאימים לאורתודוקסים המודרנים - דת"ל בקטמון תלפיות ארנונה ועוד. האם ידוע מה הצפי למחירים שם? עלייה, ירידה, סטטי?

אני לא מכירה כל כך את הביקוש בשכונות שם אבל לדעתי כמות הפרויקטים שם מוגזמת. יש שם ביקוש אבל לא מטורף. אני חושבת שיותר באזור בקעה.

 

[רוצה בחיים]

יש פרויקטים ענקיים לחוצניקים לא חרדים ומתאימים לאורתודוקסים המודרנים - דת"ל בקטמון תלפיות ארנונה ועוד. האם ידוע מה הצפי למחירים שם? עלייה, ירידה, סטטי?

אין שם כל כך הרבה חוצניקים, ממש מעט, והיצע של אלפי דירת בבנייה.
זה נשמע שהצליחו לשווק לך כזה רעיון או שאתה משווק שם

 

[אמת מארץ תצמח]

אין שם כל כך הרבה חוצניקים, ממש מעט, והיצע של אלפי דירת בבנייה.
זה נשמע שהצליחו לשווק לך כזה רעיון או שאתה משווק שם

כמעט כל השיווקים שם הם לחוצניקים דתלי"ם.

 

[דוד פרימן]

סתם לשם ידיעה ברמת שלמה עברו בשנתיים אחרונות למעלה מ-150 משפחות לגור בשעונה הם כבר באמצע להקים קהילה
וכן ברמות יש קהילה לא קטנה של אמריקאים
גם להם יקר המחירים של השכירות ולכן עוברים לשכנות
וזה משפיע מאוד על המחירים
למשל ברמת שלמה החדשה לפני שנתיים עלה דירה מאה מטר 5000 היום אין פחות מ-8000

 

[שתים]

סתם לשם ידיעה ברמת שלמה עברו בשנתיים אחרונות למעלה מ-150 משפחות לגור בשעונה הם כבר באמצע להקים קהילה
וכן ברמות יש קהילה לא קטנה של אמריקאים
גם להם יקר המחירים של השכירות ולכן עוברים לשכנות
וזה משפיע מאוד על המחירים
למשל ברמת שלמה החדשה לפני שנתיים עלה דירה מאה מטר 5000 היום אין פחות מ-8000

נכון. אבל כמו שאמרת המחירים עולים גם שם. וכן לא קונים שם למטרות נופש אלא מגורים.