למי שעדיין לא השתכנע, הנה עוד מקרה עגום. בבקשה:
איך 200 משפחות מחסידות xxxxx נפלו בפח של xxxx xxxx בגבעת xxxx. למה הדיין הרה"ג צבי ברוורמן שליט"א לא הצליח לעצור את הקטסטרופה. למה איצ'ה דזלובסקי לא מבקש כאן עזרה מספי זינגר יו"ר רשות ניירות ערך. ואיך 'חוק העדר' וחוסר המזל הפסידו לנו עוד הפעם את המערכה. כל הפרטים שמותר לספר ושאתם חייבים לדעת!
טרם שאתחיל, ברשותכם כמה עקרונות יסוד שעליהן הסכימו כל הכותבים כאן (- מלבד אותם הבודדים, שעדיין כולנו ממתינים לקבלת הסברים לדברים התמוהים שלהם).
א. בקבוצת רכישה אין התחייבות למחיר או למועד הסיום. אם הדירה עלתה מיליון שקל יותר אין למי לבוא בטענות, כך גם אם הדירה נמסרה לאחר 15 שנים אין למי לבוא בטענות.
ב. זה טיפשי לחשוב שכסף זרוק ברחובות, רק הרמאים יבטיחו לכם מתנות מטורפות. לברוח מהר.
ג. אין שום תוחלת רווח (= כמה אפשר להרוויח) בקבוצות הרכישה. דברו עם יזמים בתחום ותראו שבסופו של יום הם לוקחים הביתה במקרה הכי טוב רווח של 17%.
בקבוצת רכישה הולך 10% למארגן ולמנהל, הריבית יותר יקרה. כנ"ל שכ"ט עו"ד הרבה יותר גבוהה (כי זה עסקה מתמשכת - זה לא כמו חוזה מכר רגיל)
והנה אנחנו כבר בהפסד. תוסיפו את העובדה שחצי מהקבוצות בסוף לא קמו, ואלו שכן אז לקח 8 שנים ממוצע, והנה הלכו עוד 5 שנים של כסף ששכב בלי לעשות כלום + תשלום שכירות 5 שנים לפח. רק נזק יצא מכאן.
ד. עוד נתון - אף אחד לא קונה את הקרקע בחצי מחיר וגם אף אחד לא יודע לבנות בחצי מחיר. תשכחו מזה.
ה. עוד נתון - הניסיון הוכיח שבקבוצת רכישה משלמים בסוף יותר + כאב ראש חזק מאוד + שפוגע באיכות החיים ובמשפחה.
ו. וזה הנתון הכי חשוב - בקניה מקבלן החוק מגן עליכם במאה אחוז, ואילו בקבוצת רכישה אתם חשופים לגמרי לרמאים - והם מחכים לגרוף את כל הכסף שיש ושאין לכם לכיס שלהם. קבוצת רכישה זה המקום הכי משתלם והכי קל לעקוץ.
(ההבדל בין ההגנות שמוקנות בחוק המכר לאלו שבחוק החוזים מתחילות בנקודת הפתיחה - על מי מוטלת חובת נטל ההוכחה ואת זה הרמאים יודעים לנצל היטב)
הנה המייל שהופץ בחסידות xxxxx
צפה בקובץ המצורף 2061599
כאן צורף קובץ ווידיאו. את מי רואים שם ומי מספר למי על הניסיון הרב שיש לו ומי מסביר למי כמה הוא אמין ואיך העסקה משתלמת ומי נותן ברכה למי.... ועוד... ? את המבוכה הזאת אני אחסוך מכם חברים...
וכאן צורפו 6 עמודים עם מקום חתימה בסופם.
וזהו.
לעסקה כזאת היום קוראים עסקת הזהב!!. יחד בונים את הקהילה + מקבלים מחיר מתנה + משווקים מהחסידות + יהיה גם בית כנסת פרטי + והכי חשוב העבודות בשטח כבר החלו! רק פרט אחד קטן - אף אחד מקבוצת הרוכשים לא מבין שהעסקה הזאת זה בכלל קבוצת רכישה. ובכלל, אף אחד לא יודע מה זה קבוצת רכישה ? האנשים בחיים לא שמעו על הדבר הזה. זאת עובדה.
ועכשיו שוב ברשותכם נתקדם לחלק הפחות נחמד והוא שוב - האותיות הקטנות:
1. אז קודם כל מדובר על 4 בנינים ענקיים שבכל אחד יש 50 דירות!!! מתחת לבניינים זה המרכז המסחרי והמוסדות של כל השכונה.
יש שיגידו מה הבעיה בזה? אז ככה, מדובר על שכונה קטנה עם בניינים נמוכים. עד עכשיו אף תושב בשכונה הזאת עדיין לא הצליח להבין מי אישר את המפלצות הענקיות האלו בלב השכונה השקטה. ולכן בדיוק בשביל זה דאגו המארגנים להחתים כל רוכש שהוא מאשר שהבין מהו בדיוק המוצר שרכש.
הנה סעיף 4 להסכם :
זכויות הבנייה במגרש: ידוע לי כי בהתאם לתב"ע מאושרת, על המקרקעין ניתן לבנות מרכז מסחרי בשטח של כ- 15,000 מ"ר , שטחי ציבור ו- 195 דירות בארבעה בנייני מגורים.
עוד דבר, המצגת אומרת שהעבודות בשטח החלו. פרט קטן - חותמים בהסכם על הודאה על פיה אנו מצהירים כי ידוע לנו שאין עדיין היתר בנייה. עובדים על האנשים בעיניים.
2. אבל אני בטוח שתסכימו איתי שעל כאלו עבירות קטנות יום כיפור בטח מכפר. אז בבקשה נתקדם: כמה עולה הקרקע? הנה מצאתי את הרשלנות של המארגנים בסעיף 5.3 להסכם "....
מתוך עלות כוללת של 1,254,000 ₪ עבור רכישת קרקע לבניית דירת מגורים ... "
"סכום זה כולל את עלות רכישת הזכות במקרקעין, דמי ארגון,
מקדמה ע"ח הוצאות תכנון, רישוי, עבודות חפירה, תשלומים שוטפים שונים שידרשו ואינו כולל שכ"ט עו"ד ומס רכישה".
מה היה לנו פה? אני אסביר. יש כאן דבר מדהים: במילה אחת בודדת (המילה
מקדמה) המארגנים הרשלניים נעלו את מחיר הקרקע לסכום דמיוני של 1,254,000 ₪ מה שיוביל בסוף למחיר דירה של 3 מיליון - בזמן שדירה כזו עולה
היום 2.5 מיליון במקסימום. אבל מה אכפת להם למארגנים הרשלניים מהרוכשים?!!
אז זהו שזה מאוד מעניין אותם. בקבוצת רכישה אם שילמתם יותר יקר, המארגנים מרווחים יותר כסף - את עשרת אחוזי עמלת מארגן והמנהל הם מקבלים מהסכום
הכולל של כל העסקה - מה שמוביל לתוצאה של - יותר יקר לרוכש זה יותר כסף בכיס לחברה.
אבל כבר סיכמנו שגם לזה יום כיפור יכול לעזור. כדאי להתקדם: עיון ברישום הבעלות מגלה, שבמה שנוגע לרווח של המארגנים עצמם - הם לא כאלו רשלנים, הנה הנתון הסודי שמסתירים מכולם -
הקרקע שייכת להם!!!!!!!!!!!!!
הם פשוט מוכרים את הקרקע שלהם בעשרות רבות של אחוזים יותר ממה שהיא שווה ולוקחים על השירות הזה עמלות מטורפות והנה בס"ד הרוכשים התמימים מממנים להם את הבנייה של המרכז המסחרי הפרטי שלהם. יופי של חגיגה
3. יש כאן עוד דבר מזעזע בחומרתו - החבר'ה האלו בחיים שלהם לא בנו כלום! בכלל מדובר באנשי שיווק מוכשרים מאוד שבעצם התחפשו ליזמים. פשוט ככה - לקחו תמונות פרויקטים של חברות בנייה שהם שיווקו בעבר, והופה 'העתק הדבק' אליהם.
וכאן אנחנו כן בבעיה חמורה, אנחנו לא יודעים מאיפה החבר'ה האלו ידעו לבנות בניינים של עשרות אלפי מטרים??? האנשים האלו לא מסרו בחיים אפילו מפתח של דירה אחת !!. אבל הדבר הבא עוד יותר מזעזע: עורך הדין שאמור היה לייצג את הרוכשים ולהגן על הזכויות שלהם והם גם משלמים לו שכ"ט 45 אלף ש"ח + מע"מ בכלל הוא השותף העסקי של המארגנים!!. לצערי אני חושב שעל הפרט הזה אין טעם להתעכב, בכל מקרה אף רוכש רגיל לא מבין את הטירוף שבעניין..
4. אבל כל זה היה רק הפרומו. שימו לב לחצי שורה בסעיף 1 להסכם
הצטרפתי, לאחר שבדקתי את פרטי טיוטת הסכם רכישת הזכויות למגורים והמקרקעין.
ברשותכם, כאן אני מבקש להתעכב: מה שבעצם כתוב כאן זה שבכלל יש הסכם רכישה אחר ואתם חותמים שראיתם אותו. אבל אם נדייק מדובר בכלל על טיוטת הסכם שאף רוכש לא יודע על קיומה ובטח לא ביקש לראות, ואם בכלל היא קיימת - שכל זה אומר לנו שבעצם אין פה כלום !!! אין הסכם !!! אתם חותמים על הסכם רכישה ריק. דף לבן בוהק. אח"כ עורך הדין השותף של המארגנים ימלא את כל התנאים. ולכו תנסו להתנגד - אתם לעזאזל חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזר!!.
המחשה לחומרת העניין: כבר הצלחנו להבין שיש במגרש שני חלקים ושתי בעלויות - מסחרי ומגורים. שאלה פשוטה: מה יקרה באופן שבעלי החלק המסחרי לא ירצו לבנות או נניח יקלעו לקשיים כלכליים ? מהן הוראות ההסכם בכזה מקרה ? הבנתם?! עוד פעם הליך פירוק שיתוף עוד פעם 5 שנים לפח ואולי בכלל קיימת הוראה בהסכם שממתינים 15 שנה בכזה מקרה ואז גם בית משפט לא יעזור. שערורייה בלתי נתפסת.
ושיהיה הכי ברור - כזאת עבירה גם לענבל אור לא היה את האומץ לבצע. בהבטחה. עכשיו תכניסו בבקשה את העובדה הידועה לכולכם היטב - שלפושעים האלו בס"ד יש ניסיון עשיר של קבורת מאות משפחות בפרויקטים ההזויים בכישלונם (אין טעם לכתוב שמות - חבל האשכול עלול להינעל ויש עוד 2 חברות על הפרק... אם לא נצליח ברגע האחרון להגיע להסדר מולן ולהציל את המשפחות).
למנוסים שביננו צרפתי את העמוד הראשון של 'ההתחייבות הבלתי חוזרת' - תראו בבקשה באיזה שקט ועורמה הכניסו את החצי שורה הזו בסעיף שבכלל עוסק בהצהרת יכולות כלכליות של הרוכש. אבל אל דאגה - בס"ד המארגנים מיקמו את זה בראש ההסכם כך שאף אחד לא יגיד לא ראיתי. במאמץ גבוה והרבה מזל זה יכול לתפוס להם משפטית.
בנוסף, המארגנים דאגו לעצמם להגנות נוספות למשל ראו הוראות סעיף 8.3 להסכם - "אנו מסמיכים את עוה"ד לחתום על ההסכם כנאמן או כמיופה כח ולצורך כך נחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לפקודת עוה"ד לשם חתימת ההסכם ולנקוט
בכל הליך משפטי שיהיה דרוש לצורך מימוש הרכישה .....".
5. בשלב הזה בעלילה, הדיין הרב ברוורמן שליט"א נכנס לעשות סדר. הרב זימן אליו את אחד מגדולי העסקנים בחסידות והסביר לו איזה אסון מתחולל כאן ולרוץ להודיע לכולם לברוח. אבל כאן המזל הרע אכזב - הלך אותו עסקן לפגישה עם המארגנים ומהפגישה נולדה אגדת כיפה אדומה. מחול השדים כבר יצא משליטה.
האגדה אומרת כך - ב"ה הכל בסדר, בסך הכל יש איזה מישהו שמנסה להתנכל לחברה הזו בשביל לסחוט כסף. אפשר לחזור לשגרה. כמובן שהעדר קנה את מה שהשעפסעלה הראשי אמר וכולם הלכו לישון (יותר נכון - היו 2 משפחות שפנו בשאלות למארגנים ואלו האחרונים השיבו בגמגום מעורר רחמים והמשפחות מיד נמלטו בס"ד)
כאן הרב ברוורמן הרים ידיים. לא עוצרים אנשים שקופצים מהגג .. בכוח.
גם החבר של איצ'ה דזלובסקי - ספי זינגר יו"ר רשות ניירות ערך במקרה הזה לא יכול לעזור. זה ממש לא קשור לחוק ניירות ערך.
לסיום: מבחינה משפטית - מי 'שחשוף 'בצריח' באירועים שכאלו הם עורכי הדין - ב"ה יש כלים פשוטים מאוד כיצד ניתן לפעול נגדם. בעז"ה בהמשך אעלה אותם כאן. בשורות טובות
הנושאים החמים
Reactions: אבסולוט פרימה בלרינה, חלומות ירוקים, Harmonyapro ועוד 113 משתמשים116 //