דיון מחירי הדירות לאן?

[וואי]

כל הרווח של הבנק מכל תיק נע בין 0.5% ל-1.5% לשנה. כך שהרעיון אפשרי, אבל באופן נקודתי וזמני, לא לאורך זמן.
אגב, גפני ניסה בעבר לפעול בכיוון, ולהוריד את הריבית למפרע על נוטלי ההלוואות בריבית משתנה, והרעיון נדחה על הסף, בטענה שבשוק החופשי הפרשי הריבית חייבים להיות כהפרשי הסיכון.

נראה לי שלא הבנת אותי.
התכוונתי שהבנק יוריד ריבית מיוזמתו ועל חשבונו כדי לא להפסיד סכום יותר גבוה מירידת מחירי הדירות.
(אבל לא משנה, סתם זרקתי רעיון אני לא באמת חושב שזה יקרה)

 

[די]

התכוונתי שהבנק יוריד ריבית מיוזמתו ועל חשבונו כדי לא להפסיד סכום יותר גבוה מירידת מחירי הדירות.

בנק ישראל אחראי על קביעת שיעור הריבית.

 

[וואי]

בנק ישראל אחראי על קביעת שיעור הריבית.

ברור
וזה לא סותר שאני יכול להלוות לך בריבית זולה
או לתת 'חודש חינם' פעם בשנה וכל מיני שטיקים (אם נניח יש איזה הגבלה על גובה הריבית שמותר להוריד)

 

[בניאל]

בנק ישראל אחראי על קביעת שיעור הריבית.

אתה מסתמה מתכון לפרים אבל שאר מסלולים חופשי רק שהוא לוקח מבנק ישראל הוא משלם לפי הפרים כמובן לא כולל תוספת של הבנקים
אבל בנק יש לו מקור מזומנים ממגוון אפשריות מי מהכסף של עובר ושב שלנו ועד הון עצמי
ואגב זה המעלה בקבוע גם אם הוא היום הוא לא מרוויח אבל בהמשך שיש הורדות הוא מרוויח בענק ואתה לא יכול לשנות או שאתה משלם קנסות

 

[710]

ברור
וזה לא סותר שאני יכול להלוות לך בריבית זולה
או לתת 'חודש חינם' פעם בשנה וכל מיני שטיקים (אם נניח יש איזה הגבלה על גובה הריבית שמותר להוריד)

בנק ישראל מלווה כסף לבנקים המסחריים בריבית פריים,
ופריים פרושו פתיחה דהיינו הריבית המנימאלית של בנק ישראל ועל זה הבנקים מוספים את הרווחים שלהם.
הם גם מנפיקים אגחי"ם למשכנתאות אבל לא נראה לי שזה פחות ריבית בנק ישראל.

 

[710]

כל הרווח של הבנק מכל תיק נע בין 0.5% ל-1.5% לשנה. כך שהרעיון אפשרי, אבל באופן נקודתי וזמני, לא לאורך זמן.
אגב, גפני ניסה בעבר לפעול בכיוון, ולהוריד את הריבית למפרע על נוטלי ההלוואות בריבית משתנה, והרעיון נדחה על הסף, בטענה שבשוק החופשי הפרשי הריבית חייבים להיות כהפרשי הסיכון.

יותר נכון רעיון שאין לזה הגיון כלכלי,
אם אפשר לשנות הכללים באמצע המשחק
אז אפשר לסגור מחר את בנק ישראל ולחזור לזהב.

 

[למעשייה]

אאל"ט, זה מה שבנק לאומי עשה לפני 10 ימים.

 

[די]

לגבי עליית מחירים -
צריך שיקרה שילוב של 2 פרמטרים כדי לגרום למחירי הדיור לזנק.
1. הפסקה / פחות דירות בהגרלה של מחיר למשתכן וכו'.
2. הורדה של ריבית בנק ישראל.
עניין של זמן, ואנחנו שם...

לא יודע על סמך מה אתה בטוח שאנחנו בדרך להורדת ריבית משמעותית.
לגבי דירה בהנחה, אז הפוך, אם היום הקבלן לא לחוץ למכור 80% מהדירות, ואת ה20% האחרונים הוא בכלל לא לחוץ, ומעלה את המחיר כדי לפצות את עצמו, אם יבטלו או יצמצמו את דירה בהנחה זה רק יגרום למלאי גדול יותר של דירות בשוק החופשי מה שכמובן יוריד את המחירים (לא יודע אם זה טוב לזוגות צעירים כי בדירה בהנחה הם מקבלים דירה בעוד יותר זול, אבל אם יבטלו את דירה בהנחה, מסתבר שהמחירים בשוק החופשי יירדו משמעותית).

 

[ה. שלמה]

לא יודע על סמך מה אתה בטוח שאנחנו בדרך להורדת ריבית משמעותית.

תעיף מבט על תשואת האג"ח לשנים הקרובות, ותבין מאין הביטחון:

בורסת ת"א - אג"ח מדינה לא צמוד - ריבית קבועה - גלובס

מידע עסקי ופיננסי מעודכן במגוון נושאים: הבורסה בתל אביב, וול סטריט ושוקי עולם, ביטוח ופיננסים, היי טק, צרכנות, משפט, ספורט, סביבה ועוד

www.globes.co.il

 

[די]

תעיף מבט על תשואת האג"ח לשנים הקרובות, ותבין מאין הביטחון:

וואו. בכלל לא מבין בזה. אולי תסביר בקיצור לפשוטי העם מה מופיע שם, ואיך זה מוכיח שהריבית בדרך לירידה משמעותית?

 

[מקצועי בנדל"ן]

שווה במיוחד

 

[8821]

לא הבנתי לעומק האם תוכל לסכם
והאם לא ערי הייטק ת''א לא משכו את כל המדינה למעלה

בקיצור לסיכום
יש כמה פרמטרים להורדת מחירי הדיור ולפי זה מתחלקים המקומות
1.ריבית גבוהה ומחיר יקר שאין לאנשים לשלם (בהחזר חודשי למשכנתא)
2.היצע יותר מביקוש באזורים מסויימים (יש בניה יותר מאנשים אבל זה משפיע על מקומות ששם ההיצע גדול ובהמשך בעיקיפין לעוד מקומות)

ולכן בשנתיים האחרונות במרכז (בעיקר בפיסגה ) המחיר לא עלה ואפי' ירד בחלק מהמקומות (שוק היוקרה לא נפגע כ"כ כי להם לא מפריע ריבית גבוהה) אבל בפריפריה עלה משמעותית כי בגלל הריבית הגבוהה הרבה עברו לפריפריה (וגם עיר מתפתחת עולה המחיר) ביום שירד הריבית משמעותית יתחילו לחזור יותר למרכז (קונים ,משקיעים יצאו מהשוק) והמחירים בפריפריה יתחילו לרדת כי הם עלו בגלל הריבית

לגבי ההיצע במקומות שיש המון משקיעים כמו ב"ש וחריש המחירים ירדו לגבי שאר המקומות (כמו נתיבות אופקים בחילוני ורכסים) אם הרוב משקיעים זה ירד בקרוב שיסתיים הבניה ואם הרוב קונים המחירים ירדו בטווח הרחוק שיסתיימו כל הבניות (כ"ש שבבאר שבע ירדו המחירים בזמן שבאופקים ונתיבות עלו כך שהפער בין ב"ש לערי הלווין הצטמטו ורוב הקונים בערי הלווין שרובם מב"ש יחזרו לשם וכ"ש שלא יגיעו מב"ש עוד כך שלאופקים ונתיבות לא יהיו כ"כ קונים כ"ש שהם מתחרדות)

ירושלים זה שוק של חו"ל (תלוי בשכונות) כך שלהם יש כסף ולא אמור לרדת אבל בשנים הקרובות הולכים לבנות בחילוני המון בפינוי בינוי ואז המחיר ירד ויתכן שישפיע בעקיפין לחרדי (כי אם בשכונות המתחרדות ירד אז זה יוריד גם את השכונות החרדיות)

בערים החרדיות לדעתי המחיר לא יעלה (אין לנו כסף רק לצופה לישועה) אבל גם לא ירד רק שערי הפריפריות יתפתחו ויפתחו עוד ערים במחיר זול משמעותי ויהוו כתחליף ריאלי (וזה עוד כמה שנים טובות ותלוי כמה ימכרו בק"ג כסיף וצפת בשאר הפריפריות כבר יקר)

 

[אלי באבא]

אם הרוב משקיעים זה ירד בקרוב שיסתיים הבניה ואם הרוב קונים המחירים ירדו בטווח הרחוק שיסתיימו כל הבניות

התכוונת למי שקנה ב10/90 ?
אם כן ניתוח יפה, מי שקנה למגורים ילך לגור,
ומי שקנה להשקעה, בסיום הבניה שיצטרך את הכסף, ימכור בהפסד.

לגבי הטווח הארוך, ההסתברות הפשוטה היא שאם הרוב קנו למגורים, נראה עליית מחירים בסיום בניית כל השכונות החדשות,
במידה ויתאכלסו בנתיבות ואופקים כמות גדולה של חרדים, יהיה שם יותר שירותים מתאימים לציבור שלנו, ונתיבות כבר כיום יש בה הרבה יותר מכל עיר פריפריאלית לתושב החרדי [רק חבל שבני עדות המזרח אוכלים את כל העוגה לבד, ולא נראה לי שעינם רעה בזה שיבואו קהילות אחרות להתחלק איתם, ואדרבה הם יקבלום בשמחה ובחום כמיטב המסורת]

לגבי אופקים, אם הרוב קנו למגורים, הקהילה הליטאית שם תהיה מהגדולות בפריפריה, וכמובן תהיה עליית מחירים לטווח הארוך, אבל ליבי לוחש לי שהרוב קנו להשקעה, וכנראה תהיה ירידת מחירים עכ''פ בטווח הקצר.

רכסים כבר כיום יקרה משמעותית, אז היא כנראה לא תהיה הפריפריה הכי מושכת.

 

[בית שימשי]

ירושלים זה שוק של חו"ל (תלוי בשכונות) כך שלהם יש כסף ולא אמור לרדת

גם לעשיר הכי גדול יש מגבלת תקציב, ובפרט שהדולר ירד הכסף שלהם שווה פחות.

 

[אז נדברו]

בנק הפועלים: "ההורים ייקחו משכנתא ל-40 שנה והיא תעבור בירושה"

קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן, בנק הפועלים: "...להשאיר חוב ליורשים שלך, כלומר לא לסגור את החוב לפני מותך, ככה עושים בחו"ל בחלק מהמקרים, אין ברירה בחלק מהמקרים זה נכון. יתכן והמשכנתא תעבור בירושה. שההורים ייקחו משכנתא במקום ל-30 שנה ל-40 שנה".

www.funder.co.il

 

[בית שמשניק]

זה מריח כמו עוד חודש של ירידות (נחכים יותר בשבוע הבא עם פרסום המדד)

ירידה חדה בהיקף המשכנתאות באוגוסט; שיעור הלוואות הבלון בשפל של שנה

היקף המשכנתאות באוגוסט הסתכם ב-9.1 מיליארד שקל – ירידה של 14.6% לעומת יולי אך עלייה שנתית של 9.1%; שיעור הלוואות הבלון ירד ל-14% בלבד...

www.nadlancenter.co.il

 

[דג תמנון]

בנק הפועלים: "ההורים ייקחו משכנתא ל-40 שנה והיא תעבור בירושה"

קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן, בנק הפועלים: "...להשאיר חוב ליורשים שלך, כלומר לא לסגור את החוב לפני מותך, ככה עושים בחו"ל בחלק מהמקרים, אין ברירה בחלק מהמקרים זה נכון. יתכן והמשכנתא תעבור בירושה. שההורים ייקחו משכנתא במקום ל-30 שנה ל-40 שנה".

www.funder.co.il

רעיונות יש להם!

כלומר, צפוי היה שיתחילו לזמר זמירות כאלו בשביל להעיר את השוק, אבל הירושה זה דבר חדש.

 

[אז נדברו]

הירידה במחירי הדירות לא מספיקה לרוכשים — הם מחכים לנפילה

העלייה המשמעותית במלאי הדירות שלא נמכרו אינה מתבטאת במלואה עדיין בירידה במדד מחירי הדירות, שהסתכמה ב-1.3% • הקבלנים עושים מאמצים אדירים לשמר את רמת המחירים, אך שילוב של המחירים הגבוהים והריבית מונע מרוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק

ספוילר: הכתבה המלאה

הירידה הצנועה במחירי הדירות בארבעת המדדים האחרונים שפורסמו מסתכמת ב–1.3% בלבד, לאחר זינוק חד של 40% בארבע השנים האחרונות, ויוצרת ציפיות להמשך ירידות. הקבלנים עושים מאמצי על למנוע ירידות מחירים חדות באמצעות הטבות מימון (שחלקן נבלם על ידי בנק ישראל) והטבות בעלות ערך כלכלי גבוה במפרטי הדירות (כמו מטבח משודרג). אבל הקונים מהססים ומחכים לירידות מחירים. נראה שזה מאבק שמחכה להכרעה בשאלה: מי יישבר קודם?

בכנס הנדל"ן של TheMarker שנערך השבוע, ההערכות התמקדו בעיקר בשאלה בכמה מחירי הדירות עוד יירדו, ולא בשאלה אם הם ירדו. הסיבות לירידות כלכליות להפליא: המחירים גבוהים מאוד, הריבית גבוהה, מלאי הדירות שלא נמכרו גדול, ומצד הביקוש — קונים פוטנציאליים אינם מסוגלים לעמוד בעלויות האלה, ומעדיפים לשלם עוד קצת על דמי שכירות מאשר להיכנס להרפתקה יקרה לשנים רבות.

זה לא סתם פחד גבהים (של מחירי הדירות והריבית) אלא חוסר מסוגלות לרכוש דירה ברמת המחירים הנוכחית. מחיר דירה ממוצעת של ארבעה חדרים מגיע כיום ל–2.3 מיליון שקל לעומת 1.57 מיליון שקל ב–2021 או 1.1 מיליון שקל ב–2010. גם הריבית זינקה בשנים האחרונות: הריבית צמודת המדד היא 3.74% לעומת 2.06% בסוף 2021. הריבית השקלית שאינה צמודה היא כ–5%, גבוהה פי שלושה בהשוואה לריבית בסוף 2021. העליות האלה באות לידי ביטוי בגידול בגובה המשכנתא הממוצעת ובגובה ההחזר החודשי, וזה מרחיק רבים מהאפשרות לרכוש דירה.

השאלה המעניינת בימים אלה היא אם ירידת המחירים של החודשים האחרונים משקפת תפנית במחירי הדירות, והמגמה הזאת תימשך גם בחודשים הקרובים. מלאי הדירות שלא נמכרו עלה בשנים האחרונות והגיע בסוף יוני ל–81,360 דירות, לעומת 67,760 דירות שלא נמכרו בסוף 2023. במקביל, גדל מספר חודשי ההיצע הממוצע ל–35 חודשים לעומת 27.5 חודשי היצע בסוף 2023.

השפעת הירידה החדה במספר העסקות

הזינוק במלאי הדירות שלא נמכרו נובע מהירידה החדה במספר העסקות. באפריל־יוני נמכרו 19,900 דירות — ירידה של כ–20% לעומת הרבעון הראשון של השנה והרבעון המקביל ב–2024. במכירת הדירות החדשות חלה ירידה חדה יותר לעומת דירות יד שנייה. זאת הסיבה שהקבלנים הגבירו את מאמצי השיווק, מעניקים הטבות ומחפשים דרכים להיפטר ממלאי הדירות. לא מדובר במלאי של דירות שהושלמה בנייתן, אלא חלקן הן על הנייר, דירות שניתן היתר לבנות אותן אך עדיין לא התחילה בנייתן.

הטבות המימון שמעניקים הקבלנים מסוג 20/80 נבלמו מעט בתחילת הרבעון השני של השנה לאחר שהמפקח על הבנקים דני חחיאשוילי הגביל את מערכת הבנקאות בשימוש בהן. הוא לא עצר אותן לגמרי, אך זה הספיק כדי להביא לירידת מחירים ברבעון השני. סביר להניח שקבלנים שאינם יכולים לתת הטבות מימון החליפו אותן בהוזלה של מחירי הדירות.

המשמעות היא שגורמי המפתח בשאלה אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת הם הבנקים והמפקח על הבנקים. היסטורית, לאף אחד מהם אין עניין בירידת מחירי הדירות. הבנקים עסוקים בלהרוויח כסף והמפקח על הבנקים עסוק בשמירה על יציבות מערכת הבנקאות. ואולם, המפקח, חחיאשוילי אמר השבוע בכנס הנדל"ן של TheMarker שמערכת הבנקאות מסוגלת להתמודד ללא בעיה עם ירידת מחירי הדירות ב–10%–20%.

למעשה, הם מסוגלים לעמוד גם בירידת מחיר גדולה יותר, אך לא נראה שבנק ישראל יאפשר למחירים להגיע לשם. בנק ישראל אינו מעוניין בזעזועים קשים מדי בשוק הדירות שיביא למשבר במערכת הבנקאות. אבל הדרך למשבר כזה ארוכה והשוק רחוק משם, כך שמחירי הדירות יכולים להמשיך לרדת בלי לגרום לזעזועים כלשהם.

הקבלנים לא יאהבו את זה, כפי שהצרכנים לא אהבו שמחירי הדירות זינקו ב–20% ב–2022, אך נדמה שמי שאיפשר למחירים לזנק בחדות כזאת, יאפשר להם גם לרדת בחדות בלי להתערב ולנסות לווסת את המחירים. מחירי הדירות בישראל גבוהים מאוד בהשוואות בינלאומיות, ובניית הדירות דורשת שנות עבודה רבות, ואם נוצרו התנאים לירידת מחיר — בנק ישראל צריך לתת לזה לקרות.

דה מרקר

 

[אז נדברו]

סימנים ללחץ בשוק המשכנתאות: רבים מאריכים את תקופת פירעון ההלוואות

למרות הירידה בנתוני מכירת הדירות החדשות במרכז, שוק המשכנתאות שומר על יציבות עם משכנתאות בסך כ-9.1 מיליארד שקל ששווקו באוגוסט • משך הזמן הממוצע להלוואות הבלתי צמודות - המהוות כ-78% מההלוואות - עלה ל-23.9 שנים, שיא מאז דצמבר 2023

ספוילר: הכתבה המלאה

הבנקים שיווקו באוגוסט משכנתאות בסך של כ-9.1 מיליארד שקל — ירידה של כ-15% לעומת החודש הקודם, ועלייה בשיעור של כ-7% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. בשמונת החודשים הראשונים של השנה שיווק הבנקים משכנתאות בהיקף 69.9 מיליארד שקל — גידול של כ-25% בהשוואה לשמונת החודשים הראשונים של 2024.

הנתונים מצביעים על כך שלמרות ירידה חדה במכירת דירות חדשות באזור המרכז, שוק המשכנתאות ממשיך לשמור על יציבות. הסיבה לפערים בין הנתונים היא בעיקר פערי הזמנים בין מועד החתימה על הסכם לרכישת דירה למועד משיכת המשכנתא — פער שעשוי להגיע לכדי מספר חודשים. התארכות משך הבנייה של הדירות ועסקות המימון לדחיית מרבית התשלום למועד מסירת הדירה (20/80) גורמים להתמשכות פערי הזמנים.

בנוסף, נשמרת בחודשים האחרונים יציבות בשוק הדירות מיד שניה ובשוקי הדירות בפריפריה — המושפעים פחות מעודפי ההיצע וירידות המחירים באזורי תל אביב והמרכז. נתוני בנק ישראל מצביעים על עלייה בטווח הממוצע של המשכנתאות בפלח השוק העיקרי, הבלתי צמוד.

משך הזמן הממוצע להלוואות בלתי צמודות, המהוות כ-78% מההלוואות שלוקח הציבור, עלה בשתי עשיריות ל-23.9 שנים — שיא מאז דצמבר 2023. הסבר אפשרי לעלייה במשך הזמן לפרעון הלוואות הוא שהלווים מעדיפים להקטין את סכום ההחזר החודשי על ידי הארכת משך ההלוואה, אולי מתוך הערכה כי ייתקשו לעמוד בתשלומים החודשיים. התארכות מועד הפירעון הממוצע בסוף 2023 מיוחסת להשפעת המלחמה ודחיית החזרי ההלוואות בהיתר, עקב פינוי יישובים וגיוס המילואים הנרחב.

היקף ההלוואות מסוג "בולט" ו"בלון", המשמשות בחלקן למימון הלוואות קבלן ומבצעי דחיית תשלומים במכירת דירות, הסתכם ב-1.28 מיליארד שקל — כ-14.2% מסך שוק המשכנתאות, בדומה לחודש הקודם. באפריל נכנסו לתוקפן הנחיות המפקח על הבנקים בבנק ישראל שנועדו להגביל את מבצעי דחיית התשלומים והנחות הקבלן, אך בשוק הדיור אומרים שההנחיות לא שינו מהותית את היקף השימוש בהלוואות אלה.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים כי היקפי המשכנתאות שפורסמו בדו"ח האחרון של בנק ישראל משקפים סיום עסקאות יד ראשונה וביטוי לעסקאות יד שנייה. "הנתונים האחרונים מבהירים עד כמה משקי הבית בישראל מתקשים לעמוד בעלויות הדיור, נוכח מחירים גבוהים, סביבת ריבית מכבידה ועלייה בהיקף המשכנתאות בסיכון", נכתב בהודעה רשמית שפירסמה ההתאחדות.

עוד מציינים בהתאחדות כי השוק כבר מתמחר הורדת ריבית בחודשים הקרובים — מהלך שצפוי להקל על לווים בהחזרים החודשיים. בהתאחדות מאמינים שהורדת ריבית והתמתנות האינפלציה תוכל להקל על ציבור הלווים.

דה מרקר

 

[דג תמנון]

ירידה חדה בהיקף המשכנתאות באוגוסט; שיעור הלוואות הבלון בשפל של שנה

היקף המשכנתאות באוגוסט הסתכם ב-9.1 מיליארד שקל – ירידה של 14.6% לעומת יולי אך עלייה שנתית של 9.1%; שיעור הלוואות הבלון ירד ל-14% בלבד...

www.nadlancenter.co.il

שוק המשכנתאות שומר על יציבות עם משכנתאות בסך כ-9.1 מיליארד שקל ששווקו באוגוסט