דיון מחירי הדירות לאן?

[נווה שמיר]

המחירים ימשיכו לרדת? הקבלנים הפחידו מפני מחסור בדירות - אבל ההיצע גדל

קצב הנפקת היתרי הבנייה המשיך לעלות ברבעון השני של 2025 והסתכם ב-17.2 אלף דירות, לפי נתונים שמפרסמת היום הלמ"ס ■ בחישוב של 12 חודשים, ההערכות הן לרכישות של כ-60 אלף דירות - מול היתרי בנייה ל-80.4 אלף דירות

www.themarker.com

איך אני משיג סיכום בבית שמש?

תודה לעוזרים!!!

ספוילר

קצב התחלות הבנייה ירד ברבעון השני של השנה ב-5.5% לעומת הרבעון הקודם והסתכם ב-18.6 אלף דירות — כך עולה מנתונים שמפרסמת היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). הירידה נגרמה ככל הנראה בגלל השבתה חלקית של הענף ביוני בעקבות המלחמה עם איראן.

קצב הנפקת היתרי הבנייה המשיך לעלות והסתכם ב-17.2 אלף דירות, עלייה בשיעור קל של 1.8% לעומת הרבעון הקודם. במקביל מדווחת הלמ"ס על עלייה חדה של 12.2% במספר הדירות שנמצאות בבנייה פעילה. ברבעון השני של השנה היו 196.7 אלף דירות בבנייה, והעלייה משקפת בעיקר את התארכות העבודות על רקע המחסור בעובדים בענף.

למרות המגמה המעורבת ברבעון השני, הנתונים השנתיים (יולי 2024 עד יוני 2025, לעומת יולי 2023 עד יוני 2024) משקפים מגמת עלייה משמעותית בהנפקת היתרי הבנייה והתחלות הבנייה. הנתונים מעמידים בצל את טענתם של יזמים בענף על מחסור גדול הצפוי בדירות, ונראה שגם בעתיד הקרוב לא צפויה ירידה בהיצע.

מול הערכות לביקוש שנתי של כ-70 אלף דירות חדשות בשנה ורכישות בפועל של כ-60 אלף דירות, עמד קצב מתן ההיתרים על 80.4 אלף דירות, גידול של 8.9% לעומת השנה שעברה. נתון זה משמעותי ביותר מבחינת השוק, שכן דירה נכנסת למאגר ההיצע עם הנפקת ההיתר, המאפשר ליזם את מכירתה "על הנייר".

קצב הנפקת האישורים הוא אחד הגורמים העיקריים למלאי הדירות הבלתי מכורות שבידי הקבלנים, שהגיע ליותר מ-80 אלף דירות. הקצב השנתי של התחלות הבנייה הסתכם ב-76.5 אלף דירות, ובניכוי מספר הדירות שנהרסו בהתחדשות עירונית מגיע מספרן ל-70.6 אלף. יצוין שזהו קצב התחלות הבנייה של היזמים בתקופה של מלחמה, מחסור בעובדים וביקושים נחלשים.

28.1% מהתחלות הבנייה הן בהתחדשות עירונית. שיעורים גבוהים בהרבה של יותר מ-50% קיימים בתל אביב והערים הסמוכות לה, בעוד שבפריפריה אין פעילות משמעותית בתחום. 16.7% מהתחלות הבנייה היו במסגרת השכרה, תחום הכולל גם דיור מוגן ומעונות סטודנטים.

העיר המובילה בהתחלות בנייה בשנה האחרונה הייתה ירושלים, עם 6,600 דירות שקיבלו היתר, וירידה של 6% לעומת השנה הקודמת. בתל אביב עלה מספר התחלות הבנייה ב-6.6% ל-6,600 דירות, ובמקום השלישי נמצאת אופקים, שם זינקו התחלות הבנייה ב-80% ל-2,991 דירות. עליות חדות בהתחלות הבנייה חלו גם בקריית גת, עם 1,351 דירות, לעומת מספר זניח בשנה הקודמת, ובישובים החרדיים רכסים ואלעד, בנוף הגליל ובקריית ביאליק.

 

[פרישמן]

איך אני משיג סיכום בבית שמש?

באתר הלמ"ס
https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2025/התחלות-וגמר-בנייה-יולי-2024-יוני-2025.aspx

לפי מה שכתוב שם יש בבית שמש 1,870 יח"ד שהתחילו את הבנייה בשנה החולפת.

 

[בית שימשי]

גם אני שואל את את זה את עצמי, ואין לי תשובות ברורות. אבל זו מגמה כבר כמה שנים בבית שמש (ובעוד מקומות הארץ): הבדל של מאות אלפי ש"ח בין מחירי הקבלנים על הנייר למחירי השטח ביד 2, גם באותה שכונה ממש.

הפער כבר התחיל להצטמצם בכל הארץ, וכנראה יגיע גם לנתיב בנווה שמיר, אם כי אין לו שם כ"כ הרבה דירות, ואין לו ממש לחץ למכור.

 

[shimשימי]

וינקי קוינט וכל בכירי משרד השיכון שאומרים שהם מעוניינים שמחירי הדירות (והקרקעות) ירדו, הם עובדים עליך...

כן מבחינתי הם עובדים עלי
כי שנים רבות שהם נמצאים שם
וזה שהם זרקו עכשיו קצת פירורים לכאורה בטעות....
[\ה לא מספיק

וגם הם אומרים שדירה ראשונה לא להימנע מלקנות....
אז תבין לבד את הרוח הנושבת....

רק כאשר נראה ירידות דרמטיות

שינוי מהותי בבירוקרטייה הישראלית(היום לבנות אזור חדש צריך 511 וועדות אאל"ט)

אז באמת יהיה מקום להאמין שהם ירצו שהמחירים באמת ירדו

 

[נדלן ועוד]

אתמול בלילה דיברתי עם המשווק של נתיב ברמה ה' והוא אמר לי שהם לא מרגישים שום האטה (למרות שיש בשכונה עוד מאות דירות בבנייה ועוד כ100 דירות למכירה בלוח יד 2...), והוא מצליח למכור שם דירות 3 חד' ב2.35M עם אכלוס לעוד 3 שנים...

אשרי המאמין, אולי היה ככה בתחילת השיווק, הוא יכול להגיד מה שבא לו - אין חובה להאמין.

האופציה היחידה שאפשר לחשוב עליו, שהוא שכח כנראה לומר לך שאלו דירות גן פרמיום וכדו'. אחרת זה באמת לא מציאותי בכלל.
כיום בבית שמש הציבור בשטח קובע את המחיר - ולא הקבלן!

 

[8821]

אנשים יעמדו על הגדר בגלל השליש הקבוע שגם אותו ניתן למחזר בקנס מופחת לאחר תקופה?
אגב, ריביות המל"צ מגלמות את ציפיות השוק לרמת ריבית נמוכה.

לאנשים אין כח לביוקרטיה וגם צריך לשלם קנס
במיוחד עם כל מה שנדרש מהם זה לחכות עוד כמה חודשים לירידות נוספות (יותר פסיכולוגי מאשר טכני)

 

[נווה שמיר]

באתר הלמ"ס
https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2025/התחלות-וגמר-בנייה-יולי-2024-יוני-2025.aspx

לפי מה שכתוב שם יש בבית שמש 1,870 יח"ד שהתחילו את הבנייה בשנה החולפת.

תודה רבה!!!! לפי המצב בשטח כנראה שיש טעות במספרים

 

[נדלן ועוד]

גם אם הריבית תרד ברבע אחוז זה יגרום לשוק להתעורר אך ורק אם נשתכנע שזו מגמה מתמשכת (מה שכרגע נראה קצת רחוק, בגלל המצב)

וכשיגיע הזמן להשקעה אני בלי נדר ארשום מתי לענ"ד הזמן הזה יגיע (וזה הערכה כמובן ולא מעבר...)(ובגדול ברגע שכמות ההודעות פה

נודה לך אם תוכל לתת כיוון מתי אתה מעריך מה אמור לקרות בשוק...
האם הזמן הנכון יהיה לקנות להשקעה מתי שיהיה איזון מסוים בין מחיר הקניה לשכירות ? (לפחות קרוב לגובה החזר חודשי במשכנתא)

 

[בית שמשניק]

אשרי המאמין, אולי היה ככה בתחילת השיווק, הוא יכול להגיד מה שבא לו - אין חובה להאמין.

האופציה היחידה שאפשר לחשוב עליו, שהוא שכח כנראה לומר לך שאלו דירות גן פרמיום וכדו'. אחרת זה באמת לא מציאותי בכלל.
כיום בבית שמש הציבור בשטח קובע את המחיר - ולא הקבלן!

לא דירות גן ולא נעליים, זה המחירים שלו ל3 חד' רגילות בפרוייקט החדש שלו שעכשיו מתחילים לבנות (ברח' פרנק). בפרוייקט שלו הבנוי (ליד סוהו), נותרו לדבריו כמה דירות אחרונות במחיר מעט נמוך יותר - 2.3M, עם אכלוס יחסית קרוב. שאלתי אותו למה הדירות בשלב ב' יותר יקרות, והוא אמר לי שהן יותר משודרגות במפרט וגם מעט יותר גדולות. שאלתי אותו מי קונה במחירים הללו, והוא אמר לי שהוא חזר עכשיו משיווק מוצלח בחו"ל.
עד כאן תוכן דבריו.

 

[נדלן ועוד]

לא דירות גן ולא נעליים, זה המחירים שלו ל3 חד' רגילות בפרוייקט החדש שלו שעכשיו מתחילים לבנות (ברח' פרנק). בפרוייקט שלו הבנוי (ליד סוהו), נותרו לדבריו כמה דירות אחרונות במחיר מעט נמוך יותר - 2.3M, עם אכלוס יחסית קרוב. שאלתי אותו למה הדירות בשלב ב' יותר יקרות, והוא אמר לי שהן יותר משודרגות במפרט וגם מעט יותר גדולות. שאלתי אותו מי קונה במחירים הללו, והוא אמר לי שהוא חזר עכשיו משיווק מוצלח בחו"ל.
עד כאן תוכן דבריו.

1. עובדתית - צריך כמובן לבדוק ברשות המיסים.
2. היזם - לעולם לא יסכים וכמובן שלא לפרסם על הורדת מחיר רשמית.
3. אמרת חו"ל - אמרת הכל. הישראלים המקומיים כבר לא פרייארים.
4. בחו"ל - מוכנים לשלם על דירות פרמיום משודרגות ברמה גבוהה (במיוחד אם הם לא מעודכנים במחירים).
5. מעניין - אם נכונים דבריו, מי שנרשם או קנה אצלו בפריסייל ב1.8 - 1.9 מצליח למכור ברווח מכובד...??

 

[בית שמשניק]

5. מעניין - אם נכונים דבריו, מי שנרשם או קנה אצלו בפריסייל ב1.8 - 1.9 מצליח למכור ברווח מכובד...??

לא היו מעולם מחירים כאלו בפריסייל אצלו. כבר יותר מ4 שנים שנתיב מוכר במחירים גבוהים והזויים (ד'3, ד'4, ד'5 - כשזה היה אצלו, וה'1).

 

[די]

כן מבחינתי הם עובדים עלי
כי שנים רבות שהם נמצאים שם
וזה שהם זרקו עכשיו קצת פירורים לכאורה בטעות....
[\ה לא מספיק

אני מבין שיש לך אינטרס
65,000 דירות רמ"י מכרה לקבלנים ב2024 וזה פירורים...
דירות ברמה גבוהה מאוד של 2024, לא דירות של פעם שיכונים של דירות בלי כלום.
עוד 11,000 דירות חדשות בפינוי בינוי.
אפילו הלמ"ס מודה שהמחירים יורדים נומינאלית (וריאלית הירידה כבר דרסטית).

 

[בית שימשי]

לא היו מעולם מחירים כאלו בפריסייל אצלו. כבר יותר מ4 שנים שנתיב מוכר במחירים גבוהים והזויים (ד'3, ד'4, ד'5 - כשזה היה אצלו, וה'1).

היה לו בד-5 גם ב1.9 3 חדרים עם אופציה. (ממש כשפתחו את המשרד.)
אבל אני לא חושב שהוא ראייה, זה קבלן שמעדיף לבזבז הרבה מאוד כסף על שיווק, ריביות, פרסום, ועוד שאר הוצאות והעיקר שהמחיר הסופי יהיה יקר, אפילו שבסוף הוא ישאר עם אותו סכום.

 

[פרוגפרוגנדה]

אני לא מקצוען
אבל לדעתי מחירי הדירות לא ירדו באופן משמעותי
הירידה עכשיו היא מכה קלה בכנף

 

[אז נדברו]

מדד תשומות הבנייה: ההר הוליד עכבר

בניגוד לציפיות הקבלנים, עדכון הלמ"ס העלה את המדד רק ב־0.4%

הרקע:
אחרי 14 שנה בלי שינוי – הקבלנים התלוננו שהמדד לא משקף את המציאות, במיוחד את עליות השכר החריפות במלחמה בשל מחסור בפועלים פלסטינים.

קפיצת שכר הפועלים:
שכר פועל פלסטיני בעבר: 250–500 ₪ ליום
שכר פועל זר היום: 1,000–1,900 ₪ ליום
טענת הקבלנים: עלויות השכר הן כבר 60–70% מעלויות הבנייה.

העדכון בתחילת 2025:
בינואר המדד קפץ ב־2.6% בעקבות עדכון הרכב הפועלים – הקבלנים טענו שזה לא מספיק.

שיטת המדידה החדשה של הלמ"ס:
אספה 191 תוכניות הגשה מהרשויות המקומיות

השתמשה במודל ממוחשב עם מומחים

הוסיפה הבחנה בין בנייה רוויה לבנייה צמודת קרקע

הוסיפה סעיף תקורות (חשמל, מים, ביטוח, ניהול, שמירה)

התוצאה המפתיעה:
המדד החדש עלה רק ב־0.4% לעומת הישן

מתחילת השנה: +4.2%

בשנה האחרונה: +5.5%

מאז פרוץ המלחמה: +7.3%

זה קרוב לעלייה הכללית באינפלציה – 6.2%

הקבלנים טוענים שהמדד עדיין לא משקף את מלוא השפעת המלחמה.

הסיבה לפער:
הלמ"ס שינתה את שיטת החישוב ואספה נתונים ישירות מהרשויות המקומיות – משקל השכר במדד אפילו ירד מ־43% ל־42%.
@יעקב רייניץ

 

[אז נדברו]

מצורף תוכנית 'בונים עתיד' ששודרה אתמול בקול חי בהשתתפות מומחים בשוק הנדל''ן, ביניהם יועץ הנדל"ן @יעקב רייניץ
לצפייה ולהאזנה בדרייב

 

[ש.ז.י.]

התחלות הבנייה בשיא

​

התחלות וגמר בנייה - יולי 2024-יוני 2025[1]​

Construction Begun and Completed in June 2024 - July 2025​

 

[ברוך פינחס]

אז נכון, יתכן שהמפרט אצל נתיב טיפה יותר גבוה והקהל יותר חוצניק, ועדיין, הפערים בלתי נתפסים!

ענית בעצמך את התשובה
יש פערי מחירים אדירים בין שכונה חרדית לשכונה מתחרדת שמפסיק ביניהם כביש אחד...
אני לא מכיר את בית שמש אבל אם ההשוואה היא לשכונה של ישראלים ישנה קצת... עם מפרט פחות.
אז בשביל חוצניקים היא בעצם לא קיימת...
באופן כללי בציבור החרדי אין פער גדול מאוד בין דירות חדשות לישנות.
אצל החילונים זה בכלל לא מתקרב,
יכול להיות רחוב אחד, שבו פערי מחירים גדולים מאוד.
כי יש דירות חדשות ויש ישנות.
אצלנו השכונה והאזור הם העיקר הדירה עצמה זה עניין לתמחור כיווני אויר חדשה חזית וכו'.
אצל החילונים זה עניין של איכות חיים.

לכן בלי להכיר את בית שמש אני בכלל לא מתפלא על פערי המחירים הללו.

 

[ה' הטוב]

אני לא מדבר על מצב הכללי בארץ של הדיור אלא על הערים החרדיות בלבד
תקנו אותי אם אני טועה
הסיבה לעליית המחירים נובעת מחמת הצורך באו רגע נראה אם יש נקודות שאנחנו כן מסכימים עליהם ועל מה לא

1. הציבור גדל והצורך גדל איתו ביחד
2. נכון שיש שעוזבים את המרכז אבל עדיין יש הרבה משפחות שלא רוצים לעזוב את הקרבה למשפחה הקרובה ואת מקום מגוריהן כדי לעזוב לערים רחוקות יותר - ולכן מסכימים לשלם שכירות גבוהה מאוד
3. הציבור החרדי אינו ככלל הציבור שאם לא מסתדר לו המגורים בארץ הוא עוזב את הארץ
ואפי לא לשכונה ליד אם מדובר בשכונה שלא מתאימה לאופי החיים שלו
4. נכון שהשוק מעט יתמתן אבל יש לזה תשובה ברורה שמאוד קשה לקחת משכנתא כעת בגדול הציבור החרדי מסתכל על החזר חודשי אם יש לו החזר חודשי שהוא יכול לעמוד בו אז הוא לוקח משכנתא ואם לא לא אז במידה והריבית תרד תהיה יותר אפשרות לעמוד בהחזרים חודשיים ואנשים יעדיפו לשלם את המשכנתא ולא את השכירות
5. השכירות בכל הריכוזים החרדים עולים מה שאומר שאנשים נשארים לגור במקום שנח להם רק שלא קונים דירות, בשלב מסויים כשזה יותר יתאפשר או שמחיר המשכנתא יהיה זהה למחיר השכירות הם כבר יקנו דירה - וזה לא חייב להיות ע"י עליית מחירי השכירות תוך כמה שנים כל משפחה כבר צריכה דירה יותר גדולה

בקיצור תקנו אותי במה אני טועה
אני באופן אישי חושב שאפי' שיש מיתון מסויים זה לא אומר שזה הולך להיות משהו מאוד גדול בדיוק כמו שקרה בסנופי שירד והיו שחשבו שהולכים למיתון רציני אבל הוא הוכיח את עצמו שהוא יודע לחזור מהר מאוד ולהמשיך לעלות כל זה קורה בגלל גידול האוכלוסיה לכאורה לא רואה שום סיבה ששוק הנדלן לא יוכיח את עצמו שוב ושוב
גם בסנופי המבינים הגדולים אמרו תקנו במצבים הקשים של הגרף כי זה הזמן לקנות - כאן אני חושב אותו דבר לא שאני מתווכח על זה שיש ירידה מסויימת יכול להיות אבל זה לא אומר כלום להמשך

 

[ניק 147774]

אני לא מדבר על מצב הכללי בארץ של הדיור אלא על הערים החרדיות בלבד
תקנו אותי אם אני טועה
הסיבה לעליית המחירים נובעת מחמת הצורך באו רגע נראה אם יש נקודות שאנחנו כן מסכימים עליהם ועל מה לא

1. הציבור גדל והצורך גדל איתו ביחד
2. נכון שיש שעוזבים את המרכז אבל עדיין יש הרבה משפחות שלא רוצים לעזוב את הקרבה למשפחה הקרובה ואת מקום מגוריהן כדי לעזוב לערים רחוקות יותר - ולכן מסכימים לשלם שכירות גבוהה מאוד
3. הציבור החרדי אינו ככלל הציבור שאם לא מסתדר לו המגורים בארץ הוא עוזב את הארץ
ואפי לא לשכונה ליד אם מדובר בשכונה שלא מתאימה לאופי החיים שלו
4. נכון שהשוק מעט יתמתן אבל יש לזה תשובה ברורה שמאוד קשה לקחת משכנתא כעת בגדול הציבור החרדי מסתכל על החזר חודשי אם יש לו החזר חודשי שהוא יכול לעמוד בו אז הוא לוקח משכנתא ואם לא לא אז במידה והריבית תרד תהיה יותר אפשרות לעמוד בהחזרים חודשיים ואנשים יעדיפו לשלם את המשכנתא ולא את השכירות
5. השכירות בכל הריכוזים החרדים עולים מה שאומר שאנשים נשארים לגור במקום שנח להם רק שלא קונים דירות, בשלב מסויים כשזה יותר יתאפשר או שמחיר המשכנתא יהיה זהה למחיר השכירות הם כבר יקנו דירה - וזה לא חייב להיות ע"י עליית מחירי השכירות תוך כמה שנים כל משפחה כבר צריכה דירה יותר גדולה

בקיצור תקנו אותי במה אני טועה
אני באופן אישי חושב שאפי' שיש מיתון מסויים זה לא אומר שזה הולך להיות משהו מאוד גדול בדיוק כמו שקרה בסנופי שירד והיו שחשבו שהולכים למיתון רציני אבל הוא הוכיח את עצמו שהוא יודע לחזור מהר מאוד ולהמשיך לעלות כל זה קורה בגלל גידול האוכלוסיה לכאורה לא רואה שום סיבה ששוק הנדלן לא יוכיח את עצמו שוב ושוב
גם בסנופי המבינים הגדולים אמרו תקנו במצבים הקשים של הגרף כי זה הזמן לקנות - כאן אני חושב אותו דבר לא שאני מתווכח על זה שיש ירידה מסויימת יכול להיות אבל זה לא אומר כלום להמשך

אתקן אותך.
לגבי 1, בונים הרבה יותר מזה והציבור מתרחב למקומות חדשים
לגבי 2, תחושה שלך ותו לא
לגבי 3, לא נכון לחלוטין מתפתחות קהילות בהמון מקומות חדשים וגם אם התהליך מעט ארוך יותר אצלינו אבל בסוף הוא קורה למול עינינו
לגבי 4, קודם כל משכנתא על כל הדירה היא הרבה הרבה הרבה יותר מהשכירות וגם אם זה לא על כל הדירה יש ערך להון עצמי, ושוב אתה יוצא מנקודת הנחה שבכל מחיר ישארו במרכז מה שעובדתית כבר לא ממש נכון.
לגבי 5, השכירות ממש לא עולה בכל הריכוזים החרדיים (ק''ס היא לא המקום היחיד בארץ). ולגבי ההמשך זה בדיוק טענה 4 ועוד ענין חשוב האינפלציה לבדה כבר לקחה את כל הפער בין הריבית שך היום לריבית אפס, ככה שלא בטוח שאם הריבית תרד אנשים פתאום יקחו משכנתא.
לגבי הסיומת שלך, אין שום קשר לסנופי שם זה חברות שמייצרות ערך ופה זה חורבה שהולכת ןנהרסת ומייצרת כלום ורבע של שכירות, ותראה בעולם שיכול להיות שדירות לא עולות לנצח.