הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #10,961
המדינה מנסה להגבילם - אבל עבור המשקיעים, הנדל"ן עדיין מניב
השקעה בחו"ל, התחדשות עירונית, מינוף וניצול הטבות מס: למרות ההגבלות — אפשר להרוויח מדירות
השקעה בחו"ל, התחדשות עירונית, מינוף וניצול הטבות מס: למרות ההגבלות — אפשר להרוויח מדירות
משקיעי הנדל"ן בישראל מובילים את הירידה במכירות למרות שחלקם בשוק הצטמצם מרבע לכ-14% בלבד. עליית הריבית, העלאת מס הרכישה והגבלת המינוף למימון ההשקעה דחקו את חלקם לשווקים זרים כמו יוון וקפריסין, אבל עם זאת, נפתחות הזדמנויות ייחודיות בהתחדשות עירונית — משקיעים פטורים ממס שבח ויכולים להרוויח מהשבחת השכונות. המשקיעים מפתחים שיטות יצירתיות לעקוף את המגבלות: רכישת שליש דירה, רישום על שם קרובי משפחה, הקמת חברות ומימון חוץ בנקאי. מומחים מזהירים ממלכודות דבש של מבצעי הקבלנים — ומדגישים חשיבות התכנון המיסויי והמימוני הנכון.
הם מתמקחים יותר על מחיר הדירה, אך מתעקשים פחות על פרטים החשובים לרוכשים אחרים, כמו מיקום הדירה בבניין או איכות הגימור — ולמרות חלקם הקטן בשוק, הקבלנים רואים בהם מנוף קידום לפרויקטים חדשים. עם סגנון פעולה שונה, את הירידה במכירות בשוק הדיור מובילים המשקיעים, אף שחלקם ברכישת דירות היה כרבע מסך הדירות בימים הטובים, וכיום שיעורם הצטמצם לכ–14% בלבד.
בחלק מאזורי הבנייה הגדולים, בעיקר בדרום, המשקיעים דווקא מובילים ברכישת הדירות. אוהד אסרף, בעלים ומנכ"ל חברת ארי מגורים, מעריך כי בפרויקטים שהוא משווק באופקים המשקיעים הם כמחצית מרוכשי הדירות — אך בשנים קודמות הם היו הרוב.
הגורם העיקרי לצמצום פעילות המשקיעים בענף הוא עליית הריבית, שסיפקה חלופות טובות לחובבי ההשקעה הסולידית. לפני העלאת הריבית החלה המדינה לפעול לצמצום פעילות המשקיעים באמצעות העלאת מדרגות מס הרכישה על דירות שאינן הדירה היחידה של הבעלים — מ–5% ל–8%. העלאת מס הרכישה ייקרה את מחיר הדירה למשקיע והקטינה את תוחלת הרווח. גם בנק ישראל הצטרף למאבק, במטרה להפחית את הביקוש לדירות ולמתן את עליות המחירים. שיעור המינוף של המשקיעים הוגבל ל–50% ממחיר הנכס הנרכש, ונאסר עליהם למנף דירה שבבעלותם כהון עצמי לרכישת דירה נוספת.
אין ראיה לכך שהמהלכים השיגו את מטרתם — בלימת העלייה במחירי הדירות — אך נתוני משרד האוצר מראים שהם בהחלט צימצמו את פעילותם של המשקיעים. בנוסף, מהלכי המיסוי והגבלות האשראי גרמו לשינויים בהתנהלות המשקיעים ולפיתוח שיטות יצירתיות לעקיפת ההגבלות ללא עבירה על החוק.
אחת התוצאות היא הסטת חלק ניכר מפעילות המשקיעים לחו"ל. מרבית המשקיעים אינם טורחים לאתר דווקא את שוקי הנדל"ן המבטיחים ביותר ואת חוקי המס הנוחים ביותר. הקריטריונים המרכזיים הם קרבה גיאוגרפית לישראל, פתיחות למשקיעים מחו"ל וחוקי מס ידידותיים. לכן אין פלא שיוון וקפריסין מככבות ברשימת שוקי היעד עבור משקיעים המבקשים לרכוש דירה או שתיים בחו"ל כתחליף משתלם להשקעה בישראל.
הזדמנות לחידוש
למרות הקשיים, בשוק הנדל"ן בישראל יש הזדמנויות ייחודיות למשקיעים, ומרביתן קשורות להתחדשות העירונית. תוכניות אלה מאפשרות לבעלי דירות קטנות וישנות להחליף אותן — ללא עלות כספית — בדירות חדשות ומרווחות. תוצאת לוואי חשובה של התוכניות האלה היא שיפור התשתיות בשכונה, חילופי אוכלוסייה ושדרוג מחירי הדירות מעבר לערך הישיר הכרוך בהגדלת השטח וחידוש המבנה.
התלהבות המשקיעים מפוטנציאל ההשבחה של דירות באזורי התחדשות עירונית מובנת. יזמים שפועלים בשכונות שנועדו להריסה ובנייה מחדש מגלים שמרבית הדירות באזור מאוכלסות על ידי שוכרים, ובעלי הדירות הם משקיעים שהזדרזו להציע לבעלים המקוריים הצעה שקשה לסרב לה.
"מי שמשקיע בתקופה כזו צריך להבין שהתנאים ישתנו", אומר אדיר יונסי, הפועל בתחום השקעות הנדל"ן בישראל ובארה"ב. "המשקיעים צריכים להסתכל לטווח של שמונה עד עשר שנים, ולא כפי שהתרגלו למכור את הדירה לאחר ארבע־חמש שנים. עם זאת, עדיין אפשר להשיג תשואה עודפת באזורים ספציפיים, כמו אזורים בהתחדשות עירונית שיש בהם פוטנציאל להשבחה.
"כך למשל, לאחרונה גייסתי קבוצה להשקעה בדירות להתחדשות עירונית בשכונת יפו ד', לפי מחיר של 35 אלף שקל למ"ר. זה מחיר נמוך בעשרות אחוזים מהמחירים בתל אביב, וכשהשכונה תשתנה הפערים יצטמצמו".
השמאי שמוליק כהן, בעל חברת שמאות המקרקעין SK, אומר שלא די באיתור תוכנית התחדשות עירונית, ויש לבחור בסביבה הנכונה, שבה צפויים מחירי הדירות לעלות: "השקעה נכונה תהיה בשכונה שיש בסמיכות אליה בנייה חדשה, שהדירות בה נמכרות והמחירים גבוהים. במקרה כזה, יש סיכוי גבוה שמחירי הדירות יעלו גם בשכונה המתחדשת שתיישר קו עם השכונות הסמוכות". כהן ממליץ גם על השקעה באזורים סמוכים למשאב מוגבל, כמו תחנות רכבת קלה או חוף ים.
צמצום סיכונים
השקעה בדירה בהתחדשות עירונית אינה בהכרח המשתלמת ביותר, ובוודאי לא הבטוחה ביותר. בעלי הדירות המקוריים יודעים היטב את ערך השדרוג ומנסים לגבות את חלקם ברווח המשוער. משקיעים שלא יכלכלו את מהלכיהם בתבונה עשויים לגלות ששילמו מחיר גבוה, בזמן שמיזם ההתחדשות מתעכב — או נכשל בדרך למימוש. תקופת הזמן בין הכרזה על שכונה כיעד להתחדשות עירונית לבין השלמת הבנייה עשויה להתארך יותר מ–15 שנה. שינויים בתכנון עירוני, מחלוקות בין בעלי הדירות והיזמים, מחירי הבנייה ותנאי השוק עלולים לעכב תוכניות עד כדי ביטולן. בשנה האחרונה אף עולה החשש לביטול או דחייה ממושכת של תוכניות התחדשות עירונית גם באזורי הביקוש.
ניר שמול, בעלים ומנכ"ל של חברת שיווק הנדל"ן קבוצת שניר, מציע דרך מעניינת לצמצום הסיכון: "רמת הסיכון בהשקעה יורדת ככל שיש למשקיע מידע על סיכויי המימוש של התוכנית. מי שמרוויחים בעסקות הם בדרך כלל מי שמצליחים לדעת לפני כולם על התקדמות התוכנית", מסביר שמול. המשקיעים יכולים לעקוב אחר הודעות האישורים לתוכניות המתפרסמות על ידי מנהל התכנון. אבל שמול, העוסק גם בקידום תוכניות הריסה ובנייה, ממליץ על דרך מתוחכמת יותר לגלות קידום של תוכניות — מעקב אחר כנסי קבלנים שעורכים בעלי הדירות ומקדמי הפרוייקטים.
הכנסים מיועדים לבחירת הקבלן במסגרת מכרזים שעורכים הדיירים כדי לבחור ביזם המתאים לקידום הפרוייקט. בשלב זה, ברור שהדיירים מגובשים בהחלטה לקידום התוכנית והם השיגו את הרוב הדרוש להחלטה או קרובים להשלמה. בחירת היזם היא שלב מתקדם, שיביא לקפיצה בערך הדירות הישנות. ההודעות על מכרזי הדיירים אינן מתפרסמות בתקשורת הפתוחה, אבל אפשר ללמוד על קיומן מפרסומי הרשת של הקבלנים והחברות המשתתפות בתחרויות.
השקעה ומיסוי
הפופולריות של ההשקעה בדירות בהתחדשות עירונית אינה נובעת רק מהעלייה במחירי הדירות — אלא גם מהטבות המס הייחודיות, שנועדו להיטיב עם המחזיקים המקוריים של הדירות וניתנות לניצול גם על ידי המשקיעים. למשל, המשקיעים פטורים בדירות התחדשות עירונית ממס שבח במכירה. זו הטבה גדולה, שאינה קיימת בהשקעות אחרות, כולל מרבית ההשקעות בדירות בחו"ל.
מס השבח הוא בשיעור 25% לפחות מעליית הערך של הנכס בעת המכירה. הטבת מס זו, שמטה בבירור את המשקיעים לשוק ההתחדשות העירונית, עשויה לתרום לעליית יתר של מחירי הדירות במגזר זה. ואולם עו"ד אפרת רוסינסקי, ממשרד מאיר מזרחי עם א.רפאל, מציינת שלא כל רכישה של דירה בהתחדשות עירונית תקנה למשקיעים את הפטור המיוחל. כדי ליהנות מהפטור, יש לרכוש את הדירה לפחות 18 חודשים לפני שהיא נהרסת במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית.
מס הרכישה המוגדל ומס ההשבחה בעת מכירת הנכס משמעותיים — ויכולים להפוך רווח המחושב על פי עליית מחירי הנדל"ן להפסד. תכנון מס עשוי לשפר את תוצאות העסקה. אחד המהלכים המפורסמים הוא פיצול הבעלויות. רק בעלות בשיעור גבוה משליש מכניסה את בעליה — אם יש בבעלותו גם דירת מגורים — למעמד של משקיע החייב במס רכישה מוגדל ובמס השבחה בעת המכירה.
מומחה המיסוי עו"ד משה רז־כהן מסביר שגם לתעלול השליש יש גבול. "יש לי לקוחות שנוהגים להשקיע בשליש דירה, אבל אני מזהיר אותם שכאשר הם מגיעים לחמישה שלישים, רשות המסים עשויה להכיר בהם כעוסקים בהשקעות נדל"ן — ולהעביר אותם למסלול מיסוי המחייב אותם במס מלא על כל עסקה, כמקובל בעסקים בכל תחום אחר".
דרך מקובלת לרכוש דירה נוספת להשקעה בלי להיחשב למשקיע היא רישום על שם קרובי משפחה. התופעה נפוצה למדי ובענף הדיור טוענים שהירידה בפעילות המשקיעים אינה כה גדולה כפי שטועה משרד האוצר לחשוב, מפני שחלק מהמשקיעים פשוט העבירו את הבעלות על הדירה על שם ילדיהם. מי שנוהגים כך יצטרכו להביא בחשבון שברבות הימים הילדים יגדלו, וכאשר ירצו להירשם כזכאי משרד השיכון או לקנות דירת מגורים יגלו שאינם זכאים — ואף יידרשו לשלם מסים מוגדלים בהיותם בעלי דירה שלא בידיעתם או שלא ברצונם.
משקיעים מתוחכמים מנסים לעקוף חלק ממנגנוני המס על ידי הקמת חברה בע"מ וביצוע עסקות באמצעותה. רכישת הדירה על ידי חברה תפטור את העסקה ממס הרכישה המוגדל למשקיעים. הבעיה היא שבעת המכירה תחויב החברה במס דו־שלבי מוגדל בשיעור 50% מהרווח, במקום במס השבחה רגיל בשיעור 25%. עו"ד רוסינסקי אומרת עם זאת שהמס המלא על הרווח מהמכירה לא ישולם כל עוד הרווח צבור בחברה ואינו מחולק כדיווידנד לבעלים. במקרה כזה לא נותר לבעלים אלא לשלם את מס השבח בסך 25% ולקוות שהמדינה תכריז על סוג של הקלת מס על חלוקת רווחים, כפי שעשתה בעבר.
כוחו של המינוף
הגבלות המימון שהטיל בנק ישראל דורשות מהמשקיעים לא מעט יצירתיות. האשראי הוא הדלק לשוק הנדל"ן ולשוק ההשקעות בפרט. בדוגמה פשוטה, רכשו שני משקיעים, כל אחד בנפרד, דירה במיליון שקל. לאחר חמש שנים מכרו שניהם את הדירות ב–1.5 מיליון שקל כל אחת. הראשון שילם תמורת הדירה במזומן והרוויח 50% על השקעתו. השני מימן מחצית מההשקעה, בהלוואה בסך חצי מיליון שקל מהבנק. הוא קיבל מהמכירה 1.5 מיליון שקל, החזיר לבנק את ההלוואה בתוספת 5% ריבית בסך 528 אלף שקל, והסכום שנותר בידיו הוא 972 אלף שקל, רווח של כ–94% על המזומן שהשקיע בעסקה — כמעט כפול מהרווח שהפיק חברו שלא השתמש במינוף.
גם בבנק ישראל הבינו את כוחו המופלא של המינוף בעסקות נדל"ן, וכשהמדינה החליטה על מהלכים להגבלת כוחם של המשקיעים הוחלט להגביל גם את יכולת המינוף שלהם. בניגוד לרוכשים פרטיים, היכולים לקבל אשראי עד לשיעור של 70% מהנכס הנרכש, הורה בנק ישראל לבנקים לא להעניק למשקיעים אשראי העולה על 50% מערך הדירה הנרכשת. הנחיה נוספת מנעה מהמשקיע להציג שווי של דירה בבעלותו כחלק מ"ההון העצמי" העומד לזכותו לצורך רכישה של דירה נוספת.
המעקף המובן מאליו להגבלות המימון של בנק ישראל הוא פנייה לגופי מימון שאינם בנקים: חברות ביטוח וחברות מימון פרטיות. היתרון הוא שמממנים אלה אינם כפופים להנחיות בנק ישראל. החיסרון הוא פער של כ–2% בריבית על המשכנתא: 7%–8% לשנה לעומת 5%–5.5% במשכנתא מהבנק. ואולם המימון החוץ־בנקאי מאפשר למשקיעים למנף את ההשקעה ב–70% ויותר משווי הנכס, ולהשתמש בנכסי השקעה קיימים למינוף העסקה על הנכס הבא.
היועץ הפיננסי לירן סלע, מחברת השקעות ופיננסים בע"מ, מכיר דרכים מעניינות להגדיל את שיעור המינוף עד 70% גם באמצעות הבנק: יש משקיעים שרוכשים דירה להשקעה, אך מצהירים עליה כדירה למגורים ועל כוונה למכור את דירת המגורים שלהם. בהתאם לכך, הבנק מעניק להם מימון בשיעור המרבי לרוכשי דירות רגילים בסך 70% ממחיר הדירה. בפועל הם אינם מוכרים את דירת המגורים והופכים באופן אוטומטי למשקיעים. אין כאן עבירת מס מבחינת רשות המסים, אבל הבנק כבר העניק את המימון, והוא אינו דורש לתקן את שיעורו. דרך מקובלת יותר היא הגדלת המינוף באמצעות שיעבוד נכס של בן משפחה.
בתחום אחד של מימון המשקיעים יש הסכמה גורפת בין היועצים: מלכודת הדבש של מבצעי המימון של הקבלנים. כמעט כל קבלן מציע בימים אלה רכישת דירה בתשלום מראש של 10% או 20% ממחיר הדירה, והיתרה בסמוך למועד האיכלוס, בעוד שלוש־ארבע שנים ולפעמים יותר. ההצעה מפתה עבור רוכשי דירות, שמעדיפים לדחות את קבלת המשכנתא על הסכום העיקרי או מחכים להשלמת מכירת דירה שבבעלותם.
חלק מהמשקיעים רואים בעסקות אלה הזדמנות למינוף נוסף, ויש שאומרים מטורף: המשקיע משלם 10% ממחיר הדירה, מקווה לעליית מחירה במהלך תקופת ההמתנה למפתח, ובסמוך למועד שבו הוא נדרש להשלים את העסקה — מוכר את הדירה, ובעצם את זכותו לקבל את הדירה במחיר הדירה המעודכן. פוטנציאל הרווח עשוי להיות מאות אחוזים על סכום ההשקעה המקורי. ואולם הסיכוי להסתבכות גדול, במיוחד בתקופה של ירידת מחירים. מה שנחשב בעיניי משקיעים מסוימים "בוננזה" של שוק ההשקעות בדירות עלול, בסיכוי סביר, להתגלות כמלכודת דבש למשקיעים וליזמים המסתמכים על מכירות לסוג זה של משקיעים.
דה מרקר
בחלק מאזורי הבנייה הגדולים, בעיקר בדרום, המשקיעים דווקא מובילים ברכישת הדירות. אוהד אסרף, בעלים ומנכ"ל חברת ארי מגורים, מעריך כי בפרויקטים שהוא משווק באופקים המשקיעים הם כמחצית מרוכשי הדירות — אך בשנים קודמות הם היו הרוב.
הגורם העיקרי לצמצום פעילות המשקיעים בענף הוא עליית הריבית, שסיפקה חלופות טובות לחובבי ההשקעה הסולידית. לפני העלאת הריבית החלה המדינה לפעול לצמצום פעילות המשקיעים באמצעות העלאת מדרגות מס הרכישה על דירות שאינן הדירה היחידה של הבעלים — מ–5% ל–8%. העלאת מס הרכישה ייקרה את מחיר הדירה למשקיע והקטינה את תוחלת הרווח. גם בנק ישראל הצטרף למאבק, במטרה להפחית את הביקוש לדירות ולמתן את עליות המחירים. שיעור המינוף של המשקיעים הוגבל ל–50% ממחיר הנכס הנרכש, ונאסר עליהם למנף דירה שבבעלותם כהון עצמי לרכישת דירה נוספת.
אין ראיה לכך שהמהלכים השיגו את מטרתם — בלימת העלייה במחירי הדירות — אך נתוני משרד האוצר מראים שהם בהחלט צימצמו את פעילותם של המשקיעים. בנוסף, מהלכי המיסוי והגבלות האשראי גרמו לשינויים בהתנהלות המשקיעים ולפיתוח שיטות יצירתיות לעקיפת ההגבלות ללא עבירה על החוק.
אחת התוצאות היא הסטת חלק ניכר מפעילות המשקיעים לחו"ל. מרבית המשקיעים אינם טורחים לאתר דווקא את שוקי הנדל"ן המבטיחים ביותר ואת חוקי המס הנוחים ביותר. הקריטריונים המרכזיים הם קרבה גיאוגרפית לישראל, פתיחות למשקיעים מחו"ל וחוקי מס ידידותיים. לכן אין פלא שיוון וקפריסין מככבות ברשימת שוקי היעד עבור משקיעים המבקשים לרכוש דירה או שתיים בחו"ל כתחליף משתלם להשקעה בישראל.
הזדמנות לחידוש
למרות הקשיים, בשוק הנדל"ן בישראל יש הזדמנויות ייחודיות למשקיעים, ומרביתן קשורות להתחדשות העירונית. תוכניות אלה מאפשרות לבעלי דירות קטנות וישנות להחליף אותן — ללא עלות כספית — בדירות חדשות ומרווחות. תוצאת לוואי חשובה של התוכניות האלה היא שיפור התשתיות בשכונה, חילופי אוכלוסייה ושדרוג מחירי הדירות מעבר לערך הישיר הכרוך בהגדלת השטח וחידוש המבנה.
התלהבות המשקיעים מפוטנציאל ההשבחה של דירות באזורי התחדשות עירונית מובנת. יזמים שפועלים בשכונות שנועדו להריסה ובנייה מחדש מגלים שמרבית הדירות באזור מאוכלסות על ידי שוכרים, ובעלי הדירות הם משקיעים שהזדרזו להציע לבעלים המקוריים הצעה שקשה לסרב לה.
"מי שמשקיע בתקופה כזו צריך להבין שהתנאים ישתנו", אומר אדיר יונסי, הפועל בתחום השקעות הנדל"ן בישראל ובארה"ב. "המשקיעים צריכים להסתכל לטווח של שמונה עד עשר שנים, ולא כפי שהתרגלו למכור את הדירה לאחר ארבע־חמש שנים. עם זאת, עדיין אפשר להשיג תשואה עודפת באזורים ספציפיים, כמו אזורים בהתחדשות עירונית שיש בהם פוטנציאל להשבחה.
"כך למשל, לאחרונה גייסתי קבוצה להשקעה בדירות להתחדשות עירונית בשכונת יפו ד', לפי מחיר של 35 אלף שקל למ"ר. זה מחיר נמוך בעשרות אחוזים מהמחירים בתל אביב, וכשהשכונה תשתנה הפערים יצטמצמו".
השמאי שמוליק כהן, בעל חברת שמאות המקרקעין SK, אומר שלא די באיתור תוכנית התחדשות עירונית, ויש לבחור בסביבה הנכונה, שבה צפויים מחירי הדירות לעלות: "השקעה נכונה תהיה בשכונה שיש בסמיכות אליה בנייה חדשה, שהדירות בה נמכרות והמחירים גבוהים. במקרה כזה, יש סיכוי גבוה שמחירי הדירות יעלו גם בשכונה המתחדשת שתיישר קו עם השכונות הסמוכות". כהן ממליץ גם על השקעה באזורים סמוכים למשאב מוגבל, כמו תחנות רכבת קלה או חוף ים.
צמצום סיכונים
השקעה בדירה בהתחדשות עירונית אינה בהכרח המשתלמת ביותר, ובוודאי לא הבטוחה ביותר. בעלי הדירות המקוריים יודעים היטב את ערך השדרוג ומנסים לגבות את חלקם ברווח המשוער. משקיעים שלא יכלכלו את מהלכיהם בתבונה עשויים לגלות ששילמו מחיר גבוה, בזמן שמיזם ההתחדשות מתעכב — או נכשל בדרך למימוש. תקופת הזמן בין הכרזה על שכונה כיעד להתחדשות עירונית לבין השלמת הבנייה עשויה להתארך יותר מ–15 שנה. שינויים בתכנון עירוני, מחלוקות בין בעלי הדירות והיזמים, מחירי הבנייה ותנאי השוק עלולים לעכב תוכניות עד כדי ביטולן. בשנה האחרונה אף עולה החשש לביטול או דחייה ממושכת של תוכניות התחדשות עירונית גם באזורי הביקוש.
ניר שמול, בעלים ומנכ"ל של חברת שיווק הנדל"ן קבוצת שניר, מציע דרך מעניינת לצמצום הסיכון: "רמת הסיכון בהשקעה יורדת ככל שיש למשקיע מידע על סיכויי המימוש של התוכנית. מי שמרוויחים בעסקות הם בדרך כלל מי שמצליחים לדעת לפני כולם על התקדמות התוכנית", מסביר שמול. המשקיעים יכולים לעקוב אחר הודעות האישורים לתוכניות המתפרסמות על ידי מנהל התכנון. אבל שמול, העוסק גם בקידום תוכניות הריסה ובנייה, ממליץ על דרך מתוחכמת יותר לגלות קידום של תוכניות — מעקב אחר כנסי קבלנים שעורכים בעלי הדירות ומקדמי הפרוייקטים.
הכנסים מיועדים לבחירת הקבלן במסגרת מכרזים שעורכים הדיירים כדי לבחור ביזם המתאים לקידום הפרוייקט. בשלב זה, ברור שהדיירים מגובשים בהחלטה לקידום התוכנית והם השיגו את הרוב הדרוש להחלטה או קרובים להשלמה. בחירת היזם היא שלב מתקדם, שיביא לקפיצה בערך הדירות הישנות. ההודעות על מכרזי הדיירים אינן מתפרסמות בתקשורת הפתוחה, אבל אפשר ללמוד על קיומן מפרסומי הרשת של הקבלנים והחברות המשתתפות בתחרויות.
השקעה ומיסוי
הפופולריות של ההשקעה בדירות בהתחדשות עירונית אינה נובעת רק מהעלייה במחירי הדירות — אלא גם מהטבות המס הייחודיות, שנועדו להיטיב עם המחזיקים המקוריים של הדירות וניתנות לניצול גם על ידי המשקיעים. למשל, המשקיעים פטורים בדירות התחדשות עירונית ממס שבח במכירה. זו הטבה גדולה, שאינה קיימת בהשקעות אחרות, כולל מרבית ההשקעות בדירות בחו"ל.
מס השבח הוא בשיעור 25% לפחות מעליית הערך של הנכס בעת המכירה. הטבת מס זו, שמטה בבירור את המשקיעים לשוק ההתחדשות העירונית, עשויה לתרום לעליית יתר של מחירי הדירות במגזר זה. ואולם עו"ד אפרת רוסינסקי, ממשרד מאיר מזרחי עם א.רפאל, מציינת שלא כל רכישה של דירה בהתחדשות עירונית תקנה למשקיעים את הפטור המיוחל. כדי ליהנות מהפטור, יש לרכוש את הדירה לפחות 18 חודשים לפני שהיא נהרסת במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית.
מס הרכישה המוגדל ומס ההשבחה בעת מכירת הנכס משמעותיים — ויכולים להפוך רווח המחושב על פי עליית מחירי הנדל"ן להפסד. תכנון מס עשוי לשפר את תוצאות העסקה. אחד המהלכים המפורסמים הוא פיצול הבעלויות. רק בעלות בשיעור גבוה משליש מכניסה את בעליה — אם יש בבעלותו גם דירת מגורים — למעמד של משקיע החייב במס רכישה מוגדל ובמס השבחה בעת המכירה.
מומחה המיסוי עו"ד משה רז־כהן מסביר שגם לתעלול השליש יש גבול. "יש לי לקוחות שנוהגים להשקיע בשליש דירה, אבל אני מזהיר אותם שכאשר הם מגיעים לחמישה שלישים, רשות המסים עשויה להכיר בהם כעוסקים בהשקעות נדל"ן — ולהעביר אותם למסלול מיסוי המחייב אותם במס מלא על כל עסקה, כמקובל בעסקים בכל תחום אחר".
דרך מקובלת לרכוש דירה נוספת להשקעה בלי להיחשב למשקיע היא רישום על שם קרובי משפחה. התופעה נפוצה למדי ובענף הדיור טוענים שהירידה בפעילות המשקיעים אינה כה גדולה כפי שטועה משרד האוצר לחשוב, מפני שחלק מהמשקיעים פשוט העבירו את הבעלות על הדירה על שם ילדיהם. מי שנוהגים כך יצטרכו להביא בחשבון שברבות הימים הילדים יגדלו, וכאשר ירצו להירשם כזכאי משרד השיכון או לקנות דירת מגורים יגלו שאינם זכאים — ואף יידרשו לשלם מסים מוגדלים בהיותם בעלי דירה שלא בידיעתם או שלא ברצונם.
משקיעים מתוחכמים מנסים לעקוף חלק ממנגנוני המס על ידי הקמת חברה בע"מ וביצוע עסקות באמצעותה. רכישת הדירה על ידי חברה תפטור את העסקה ממס הרכישה המוגדל למשקיעים. הבעיה היא שבעת המכירה תחויב החברה במס דו־שלבי מוגדל בשיעור 50% מהרווח, במקום במס השבחה רגיל בשיעור 25%. עו"ד רוסינסקי אומרת עם זאת שהמס המלא על הרווח מהמכירה לא ישולם כל עוד הרווח צבור בחברה ואינו מחולק כדיווידנד לבעלים. במקרה כזה לא נותר לבעלים אלא לשלם את מס השבח בסך 25% ולקוות שהמדינה תכריז על סוג של הקלת מס על חלוקת רווחים, כפי שעשתה בעבר.
כוחו של המינוף
הגבלות המימון שהטיל בנק ישראל דורשות מהמשקיעים לא מעט יצירתיות. האשראי הוא הדלק לשוק הנדל"ן ולשוק ההשקעות בפרט. בדוגמה פשוטה, רכשו שני משקיעים, כל אחד בנפרד, דירה במיליון שקל. לאחר חמש שנים מכרו שניהם את הדירות ב–1.5 מיליון שקל כל אחת. הראשון שילם תמורת הדירה במזומן והרוויח 50% על השקעתו. השני מימן מחצית מההשקעה, בהלוואה בסך חצי מיליון שקל מהבנק. הוא קיבל מהמכירה 1.5 מיליון שקל, החזיר לבנק את ההלוואה בתוספת 5% ריבית בסך 528 אלף שקל, והסכום שנותר בידיו הוא 972 אלף שקל, רווח של כ–94% על המזומן שהשקיע בעסקה — כמעט כפול מהרווח שהפיק חברו שלא השתמש במינוף.
גם בבנק ישראל הבינו את כוחו המופלא של המינוף בעסקות נדל"ן, וכשהמדינה החליטה על מהלכים להגבלת כוחם של המשקיעים הוחלט להגביל גם את יכולת המינוף שלהם. בניגוד לרוכשים פרטיים, היכולים לקבל אשראי עד לשיעור של 70% מהנכס הנרכש, הורה בנק ישראל לבנקים לא להעניק למשקיעים אשראי העולה על 50% מערך הדירה הנרכשת. הנחיה נוספת מנעה מהמשקיע להציג שווי של דירה בבעלותו כחלק מ"ההון העצמי" העומד לזכותו לצורך רכישה של דירה נוספת.
המעקף המובן מאליו להגבלות המימון של בנק ישראל הוא פנייה לגופי מימון שאינם בנקים: חברות ביטוח וחברות מימון פרטיות. היתרון הוא שמממנים אלה אינם כפופים להנחיות בנק ישראל. החיסרון הוא פער של כ–2% בריבית על המשכנתא: 7%–8% לשנה לעומת 5%–5.5% במשכנתא מהבנק. ואולם המימון החוץ־בנקאי מאפשר למשקיעים למנף את ההשקעה ב–70% ויותר משווי הנכס, ולהשתמש בנכסי השקעה קיימים למינוף העסקה על הנכס הבא.
היועץ הפיננסי לירן סלע, מחברת השקעות ופיננסים בע"מ, מכיר דרכים מעניינות להגדיל את שיעור המינוף עד 70% גם באמצעות הבנק: יש משקיעים שרוכשים דירה להשקעה, אך מצהירים עליה כדירה למגורים ועל כוונה למכור את דירת המגורים שלהם. בהתאם לכך, הבנק מעניק להם מימון בשיעור המרבי לרוכשי דירות רגילים בסך 70% ממחיר הדירה. בפועל הם אינם מוכרים את דירת המגורים והופכים באופן אוטומטי למשקיעים. אין כאן עבירת מס מבחינת רשות המסים, אבל הבנק כבר העניק את המימון, והוא אינו דורש לתקן את שיעורו. דרך מקובלת יותר היא הגדלת המינוף באמצעות שיעבוד נכס של בן משפחה.
בתחום אחד של מימון המשקיעים יש הסכמה גורפת בין היועצים: מלכודת הדבש של מבצעי המימון של הקבלנים. כמעט כל קבלן מציע בימים אלה רכישת דירה בתשלום מראש של 10% או 20% ממחיר הדירה, והיתרה בסמוך למועד האיכלוס, בעוד שלוש־ארבע שנים ולפעמים יותר. ההצעה מפתה עבור רוכשי דירות, שמעדיפים לדחות את קבלת המשכנתא על הסכום העיקרי או מחכים להשלמת מכירת דירה שבבעלותם.
חלק מהמשקיעים רואים בעסקות אלה הזדמנות למינוף נוסף, ויש שאומרים מטורף: המשקיע משלם 10% ממחיר הדירה, מקווה לעליית מחירה במהלך תקופת ההמתנה למפתח, ובסמוך למועד שבו הוא נדרש להשלים את העסקה — מוכר את הדירה, ובעצם את זכותו לקבל את הדירה במחיר הדירה המעודכן. פוטנציאל הרווח עשוי להיות מאות אחוזים על סכום ההשקעה המקורי. ואולם הסיכוי להסתבכות גדול, במיוחד בתקופה של ירידת מחירים. מה שנחשב בעיניי משקיעים מסוימים "בוננזה" של שוק ההשקעות בדירות עלול, בסיכוי סביר, להתגלות כמלכודת דבש למשקיעים וליזמים המסתמכים על מכירות לסוג זה של משקיעים.
דה מרקר
Reactions: אבסולוט פרימה בלרינה, חלומות ירוקים, Harmonyapro ועוד 113 משתמשים116 //