דיון מחירי הדירות לאן?

[S10]

חבל שאתה לא בודק לפני שאתה כותב
יש נתון של דירות לא מכורות
יש נתון כמה מתוכם כבר מוכנות לאכלוס
ויש נתון של דירות רפאים שעליו אתה מדבר

זה לא היה ידוע לי כתבתי על סמך מה שידוע לי בלי לבדוק
ואתה צודק אם כך אני חוזר בי ממה שכתבתי
אשמח שתכתוב קישור לדירות מוכנות לאכלוס לא מכורות

 

[למעשייה]

יש נתון של דירות לא מכורות
יש נתון כמה מתוכם כבר מוכנות לאכלוס

להבנתי אין חלוקת נתונים כזו בשום בדיקה רשמית.
ככל שיש, נשמח שתביא אותה כאן.

 

[שמח-לעזור]

להבנתי אין חלוקת נתונים כזו בשום בדיקה רשמית.
ככל שיש, נשמח שתביא אותה כאן.

לא אמרתי שזה נתון רשמי
ואפילו לא אמרתי שזה נתון מדויק

חבל שאתה לא בודק לפני שאתה כותב (חיפוש גוגל פשוט)

יש נתון של דירות לא מכורות (של הלמ״ס)

ויש נתון כמה מתוכם כבר מוכנות לאכלוס (הערכות)

הכתבות עצמם חסומות לי, עמכם הסליחה

 

[למעשייה]

אגב, ממה שהיה אפשר להבין מגלית בן נאים, לפני מס' שבועות, שיש יותר מ20,000 דירות מוכנות לאיכלוס, רובן במרכז.

 

[פרישמן]

אשמח שתכתוב קישור לדירות מוכנות לאכלוס לא מכורות

אפשר לעבור פה באשכול, הכל הובא כאן כמה פעמים.

בגדול לגבי הטענה שלך, ניקח לדוגמה את בית שמש. מנתוני רשות המיסים בשנים האחרונות יוצא שבעיר נמכרות כאלף דירות בשנה. כעת יש למכירה ביד2 כ-800 דירות, + אצל הקבלנים כאלפיים דירות מוכנות לאיכלוס או קרובות לאיכלוס. כלומר, יקח 3 שנים למכור מה שיש עכשיו אבל בתקופה הזו יהיו עוד מס' כפול ומכופל של דירות למכירה והקונה יוכל לבחור.

עודף בחירה > תחרות > ירידת מחירים.

בית שמש זה דוגמה, בירושלים יש כ-12k דירות קרובות לאיכלוס שטרם נמכרו מתוך יותר מ-20k בבנייה פעילה. וכו' בהרבה מקומות.

כל המוכרים מחכים לראות שהקונים מחו"ל יחזרו לקנות, ככה שנישאר באי הוודאות עוד שנה/תקופה.


עת לקנות ועת למכור, עכשיו זה הזמן למכור.

 

[S10]

אפשר לעבור פה באשכול, הכל הובא כאן כמה פעמים.

בגדול לגבי הטענה שלך, ניקח לדוגמה את בית שמש. מנתוני רשות המיסים בשנים האחרונות יוצא שבעיר נמכרות כאלף דירות בשנה. כעת יש למכירה ביד2 כ-800 דירות, + אצל הקבלנים כאלפיים דירות מוכנות לאיכלוס או קרובות לאיכלוס. כלומר, יקח 3 שנים למכור מה שיש עכשיו אבל בתקופה הזו יהיו עוד מס' כפול ומכופל של דירות למכירה והקונה יוכל לבחור.

עודף בחירה > תחרות > ירידת מחירים.

בית שמש זה דוגמה, בירושלים יש כ-12k דירות קרובות לאיכלוס שטרם נמכרו מתוך יותר מ-20k בבנייה פעילה. וכו' בהרבה מקומות.

כל המוכרים מחכים לראות שהקונים מחו"ל יחזרו לקנות, ככה שנישאר באי הוודאות עוד שנה/תקופה.


עת לקנות ועת למכור, עכשיו זה הזמן למכור.

לגבי הטענה שלך היא מתבססת שכשכל הדירות יגמר בנייתן יבנה מספר כפול ומכופל מניין לך?
אני כותב את דברי אחרי שקראתי את כל האשכול ואני עוקב תקופה ארוכה
ועכשיו לדעתי זה לא עת למכור למוכר זה אולי זה עת לגלות הזדמנויות טובות
בני חו"ל לא נעלמו פתאום הייתה מלחמה וכרגע נגמרת ולכן הדולר ירד מאוד
מה שאמור להשפיע על מחירי המוצרים וממילא על הריבית
אבל שוב אין לי ידיעה נחכה ונראה רק כתבתי הערה על הכותב הקודם
שציטט בביטחון מוחלט מספר דברים

 

[בית שימשי]

לגבי הטענה שלך היא מתבססת שכשכל הדירות יגמר בנייתן יבנה מספר כפול ומכופל מניין לך?
אני כותב את דברי אחרי שקראתי את כל האשכול ואני עוקב תקופה ארוכה
ועכשיו לדעתי זה לא עת למכור למוכר זה אולי זה עת לגלות הזדמנויות טובות
בני חו"ל לא נעלמו פתאום הייתה מלחמה וכרגע נגמרת ולכן הדולר ירד מאוד
מה שאמור להשפיע על מחירי המוצרים וממילא על הריבית
אבל שוב אין לי ידיעה נחכה ונראה רק כתבתי הערה על הכותב הקודם
שציטט בביטחון מוחלט מספר דברים

גם הקבלן הוותיק מודה שיש מלאי גדול מדי, ורק כשהוא יגמר אפשר לדבר על עליות :
"קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״

 

[אז נדברו]

פיגורי התשלום במשכנתאות בשיא חסר תקדים: זה לא באג - זה פיצ'ר

כולם מתלוננים על המשכנתאות, אבל זו הייתה הכוונה – הריבית עלתה כדי לחנוק את מי שבנה על כסף זול לקנות דירה שלא באמת יכול להרשות לעצמו

ספוילר: הכתבה המלאה

כמה ימים לפני החלטת הריבית של הנגיד, פורסמו באתר בנק ישראל נתוני המשכנתאות של חודש אוגוסט שחשפו כי פיגורי המשכנתאות חצו לראשונה את רף ה־4 מיליארד שקל. הנתון הזה הקפיץ מיד את המקהלה הרגילה של הקריאות להורדת הריבית כי משקי הבית לא עומדים יותר בהחזר החודשי, קריאות שמהן בחר הנגיד להתעלם, ובצדק. כי אף שאנחנו אולי אוהבים לשכוח את זה, משכנתה חונקת היא לא באג – היא פיצ'ר.

הרי למה העלה הנגיד את הריבית מלכתחילה, אי שם ב־2022? הוא לא ידע שזה יגרום לנו לשלם עוד מאות שקלים כל חודש על המשכנתה? ידע, בטח שידע. זו בדיוק הייתה המטרה: פחות כסף לכולנו. זו גם הסיבה שבנקים מרכזיים בכל העולם העלו את הריבית בשנים האחרונות.

כי במהלך הקורונה המדינה, או יותר נכון המדינות, הדפיסו כסף. המון כסף. הם חילקו אותו לאזרחים, הם העניקו אותו לתעשייה, מה שרק תרצו. העיקר “להניע את הכלכלה". והכלכלה אכן נעה, אבל ההתערבות החיצונית יצרה עיוות, אינפלציה. כמויות ענקיות של כסף הוזרמו למשק וכמות המוצרים נשארה אותו דבר, ואפילו הצטמצמה. וכשזה קורה, כל שקל או דולר שיש לנו בכיס שווים פחות.

וכאן נכנסת העלאת הריבית. כי אנחנו הרי לא יכולים להכפיל באבחת שרביט את כל המוצרים והשירותים שצורכים האזרחים, אבל אנחנו כן יכולים לצמצם את כמות הכסף שיש לאנשים בכיס.

האפשרות הקלה ביותר לעשות את זה היא פשוט לקחת להם אותו, אבל אפילו במשטרים פחות דמוקרטיים זו כנראה עילה מספקת להפיכה, מה שמביא אותנו אל האפשרות השנייה והמקובלת בשם העלאת ריבית: בנק ישראל או הפד' האמריקאי או כל בנק מרכזי אחר פשוט שואב את הכסף המיותר מהמשק (דרך הבנקים המסחריים) בכך שהוא מעלה את מחיר הכסף.

פתאום לאזרחים פחות משתלם לקחת הלוואות כדי לבזבז “כסף שאין להם" מצד אחד, ומצד שני יהיה להם הרבה יותר משתלם להשקיע אותו במקום לבזבז, כי הם יקבלו עליו – לכאורה, אל תגלגלו עיניים - תשואה יותר גבוהה. השילוב בין השניים מקטין את הביקושים ומביא להורדת האינפלציה.

ואם נחזור לשוק הנדל"ן שאיתו פתחנו, שם המצב היה קיצוני אפילו יותר. בניגוד למלפפונים או לפלייסטיישן, נדל"ן כמעט תמיד רוכשים באמצעות הלוואה, הנקראת משכנתה. כשהכסף היה זול אנשים לקחו משכנתאות בלי חשבון.

בצדק, אבל התוצאה הייתה כמויות ענקיות של כסף שהוזרמו לשוק הדיור, וכמות הדירות לא גדלה באותו קצב. כך נוצרה אינפלציה סקטוריאלית - כל שקל ששמתם בשוק הדיור היה שווה פחות דירות ממה שהוא היה שווה יום קודם לכן.

כדי לעצור את עליית המחירים היו שתי אופציות: להגדיל את ההיצע או להקטין את הביקוש. בחלק הראשון הממשלה כשלה בגדול, והקטנת הביקוש, כלומר לדאוג שלאנשים יהיה פחות כסף כדי לקנות דירות, הייתה בסמכות בנק ישראל, סמכות שהוא בחר אז שלא להפעיל. לא מעלים את הריבית לכל המשק בגלל סקטור אחד, גם אם הוא “החלום הישראלי" על ארבעה קירות שרשומים בטאבו.

והנה, משעלתה הריבית בכל זאת, התברר שהביקוש לדירות הוא לא כל כך קשיח כמו שסיפרו לנו. מתברר שברגע שאנשים מבינים שללקיחת משכנתה יש עלויות לא מבוטלות, הם עוצרים רגע כדי לחשוב. אולי זה לא הזמן? אולי דירת חמישה חדרים קצת גדולה עלינו? אולי ביבנה ולא בראשון לציון?

את ההשפעה אנחנו רואים כבר עכשיו, במחירי הדירות שהפסיקו לטפס ואפילו ירדו מעט בחודשים האחרונים. אבל אם באמת רוצים לראות כאן ירידת מחירים, לא מספיק שרק קונים חדשים יימנעו מלהיכנס לשוק הדיור - צריך שגם קונים ישנים יצאו ממנו.

שכל מי שהתפתה למשכנתה הזולה ההיא וקנה כבר בראשון לציון במקום ביבנה, או חמישה חדרים כשהיה יכול להסתפק בארבעה - או, אם נלך לקצה, קנה דירה כשהוא בקושי סוגר את החודש, יבין שהוא עשה טעות. שהגיע הזמן למכור את הדירה, “לסגור את הפוזיציה" ולחזור לנתניה (הפיג'מות, שם, שם).

הוא לא יבין את זה בלי שהמשכנתה תחנוק אותו. זו הדרך היחידה שהמחירים יירדו. 80 אלף דירות לא מכורות על המדף של הקבלנים זו התחלה, אבל עד שיהיו פה 150 אלף דירות יד שנייה שימלאו את יד 2, מדלן ודומיהם, לא יתחולל שינוי דרמטי.

זה יהיה שינוי כואב. אומנם בזכותו שלושה מיליון ילדים יפגשו שוק דיור מאוזן יותר כשיגדלו, אבל מאחורי כל אחת מאותן 150 אלף מודעות מכירה תעמוד משפחה שה"חלום" שלה התנפץ. אבל זה כל מה שזה יהיה – חלום שהתנפץ.

כי אם תוספת של אלף שקל בחודש חונקת אתכם, כנראה מראש לא הייתם צריכים לקנות את הדירה הזו. מה שחונק אתכם הוא לא חצי אחוז לפה או לשם, אלא החלום שלכם. והגיע הזמן להתגבר עליו ולהמשיך הלאה.

זו לפחות התיאוריה. בפועל הריבית כנראה תרד לפני שהבועה של שוק הדיור תתפוצץ, בדיוק מאותה הסיבה שהיא עלתה מאוחר כדי למנוע את התנפחותה מלכתחילה – הריבית מגיבה לאינפלציה בכלל המשק ולא לסקטור מסוים.

אבל הנקודה היא שאי אפשר גם לקטר כשהמחירים עולים כי אנשים לקחו משכנתאות שגדולות עליהם, וגם להתלונן כשהמחירים יורדים כי אותם אנשים מגלים את זה לבסוף ונאלצים למכור את הדירה. אי אפשר גם וגם.

קטנה לסיום

אגב, אותו עיקרון של “משבר משכנתאות" נכון גם לגבי "משבר ההייטק". הרי רק לפני כמה שנים היה כאן “הייט" מטורף על ההייטקיסטים שמרוויחים מיליונים, חותמים על חוזי שכירות עם צ'ק פתוח ומעלים לכולנו את יוקר המחיה. ופתאום, כשאותם הייטקיסטים מפוטרים ונאלצים לעזוב את הדירות היקרות, מה שכמובן מוריד את המחירים, אנחנו שומעים קיטורים על המצב של “הקטר של המשק".

אני לא מצדיק את ההייט שהיה, ובטח לא את הקיטורים של עכשיו, אבל מה שבטוח זה ששניהם לא הולכים ביחד. הנה, שוב הגענו לאותה מסקנה: תחליטו.

אריאל פייגלין, מעריב

 

[דג תמנון]

גם הקבלן הוותיק מודה שיש מלאי גדול מדי, ורק כשהוא יגמר אפשר לדבר על עליות :
"קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״

לדעתי הוא בעצם אומר: אנחנו בהחלט נעשה כל שביכולתנו כדי להשאיר את הירידות רק לטווח הקצר. כולל להפסיק לבנות עד שייספגו המלאים.

 

[Shainec]

לדעתי הוא בעצם אומר: אנחנו בהחלט נעשה כל שביכולתנו כדי להשאיר את הירידות רק לטווח הקצר. כולל להפסיק לבנות עד שייספגו המלאים.

אין ואקום יזמים חדשים יגישו הצעות זולות ויזכו והמחירים יירדו זה גם אופציה

 

[S10]

אין ואקום יזמים חדשים יגישו הצעות זולות ויזכו והמחירים יירדו זה גם אופציה

האם ידוע לך המחיר של הבנייה.מע"מ.קרקע.היטלים וכו
גם היום ההצעות זולות המחיר פחות

 

[Shainec]

כן

 

[דג תמנון]

אין ואקום יזמים חדשים יגישו הצעות זולות ויזכו והמחירים יירדו זה גם אופציה

נכון. או אולי יזמים מחו''ל.
אבל זה לא סותר את העובדה שהם כנראה יעשו כל שביכולתם למנוע דברים כאלו. בשביל זה יש התאחדות הקבלנים.

 

[Shainec]

קשה מאוד מאוד היום להחזיק קרקעות בלי לבנות ולכן גם יזמים חזקים לא יוכלו לשבת על הגדר ולהאט הרבה זמן הריביות שלהם גבוהות הרבה יותר מאדם פרטי ויש גם מזנין שזה עוד יותר יקר ויש משקיעים וכולי לא שאני בטוח שהמחירים יירדו אבל האיומים בהפסקת בניה לא נראה לי רציני

 

[דג תמנון]

קשה מאוד מאוד היום להחזיק קרקעות בלי לבנות ולכן גם יזמים חזקים לא יוכלו לשבת על הגדר ולהאט הרבה זמן הריביות שלהם גבוהות הרבה יותר מאדם פרטי ויש גם מזנין שזה עוד יותר יקר ויש משקיעים וכולי לא שאני בטוח שהמחירים יירדו אבל האיומים בהפסקת בניה לא נראה לי רציני

אמ, הפסקת בנייה אפשר לעשות אחרי שגומרים את הקרקעות שבמלאי בלי לגשת למכרזים חדשים, כן?

זה בעיקרון צעד ממש מתבקש מצד היזמים.
כמובן שתרחיש בו הקבלנים שמים את חֶברותיהם על המדף ופונים להתפרנס מדיג אינו תרחיש סביר, אבל תרחיש של האטת בניה מכוונת היטב סביר מאד! למעשה, סביר שאנחנו בעיצומה של האטה כזו.
איך אומרים בכל הכתבות? 'גם היזמים נזהרים ושוקלים את צעדיהם היטב'.

 

[S10]

אני בטוח בסבירות גבוהה שבתאריך של הריבית בנק ישראל יוריד את הריבית
גם הוזלת המחירים עקב נתיבי השיט שהתקצרו בים האדום בגלל שהחותים יפסיקו
וגם בגלל הוזלת המחירים עקב חוזק השקל כרגע כל 3.23 אגורות שווה דולר בניגוד לתחילת המלחמה שהיה 3.97

יובל שדה: פרסום ראשון | בעקבות סיום המלחמה, בנק ההשקעות האמריקני ג'יי.פי מורגן משפר את התחזית הכלכלית לישראל ומעריך: פרמיית הסיכון ירדה, הגירעון ב-2026 יצטמצם מ-4% ל-3.3% - ובנק ישראל יוריד את הריבית בחודש הבא ב-0.25%

 

[בית שמשניק]

ושוב הגיע לו ה15 לחודש, וכמיטב המסורת (יש כבר חזקה - 3 מתוך 3...) - אינני מצליח להתאפק מלהמר על מדד מחירי הדיור.
וההימור להיום הוא - חודש שישי רצוף של ירידות, כשהפעם הם דוקא יתחזקו מעט ביחס לחודש הקודם ויעמדו על 0.4%-0.3%, כשעיקר ההשפעה תהיה שוב ממחוז ת"א.
נותר כעת רק לבדוק אם ההצלחה תמשיך להאיר לי פנים (וממילא אם אמשיך את מסורת ההימורים כאן, או שאאלץ לפרוש בבושת פנים...).

 

[לארג']

ושוב הגיע לו ה15 לחודש, וכמיטב המסורת (יש כבר חזקה - 3 מתוך 3...) -

מה מהמר על מדד תשומות הבניה?

 

[אמת מארץ תצמח]

ושוב הגיע לו ה15 לחודש, וכמיטב המסורת (יש כבר חזקה - 3 מתוך 3...) - אינני מצליח להתאפק מלהמר על מדד מחירי הדיור.

אנחנו צריכים שתתחיל להמר על העתיד (האם המחירים ימשיכו לרדת) ולא רק על העבר (מה יהיה המדד שיפורסם)...

 

[יצחק77]

אמ, הפסקת בנייה אפשר לעשות אחרי שגומרים את הקרקעות שבמלאי בלי לגשת למכרזים חדשים, כן?

זה בעיקרון צעד ממש מתבקש מצד היזמים.
כמובן שתרחיש בו הקבלנים שמים את חֶברותיהם על המדף ופונים להתפרנס מדיג אינו תרחיש סביר, אבל תרחיש של האטת בניה מכוונת היטב סביר מאד! למעשה, סביר שאנחנו בעיצומה של האטה כזו.
איך אומרים בכל הכתבות? 'גם היזמים נזהרים ושוקלים את צעדיהם היטב'.

אנחנו כבר עמוק בפנים הקבלנים גוררים רגלים
אבל גם לזה יש פג תוקף בסוף המכונה חייבת להמשיך להתגלגל