דיון מחירי הדירות לאן?

[יוני322]

לא ראיתי באף מקום שמישהו כתב שהמדינה הצליחה לגבור על הביקוש הצפוי.

אז תעשה גוגל, לפי האוצר צריך 60 אלף דירות בשנה(כמובן שהוא לא מחשב את היחידות והבניה הלא חוקית של החרדים והערבים)
בשנה האחרונה עברנו את ה75 אלף התחלות בניה(כל השנים האחרונות גבוהות משמעותית יחסית לשנים הקודמות שאז לא עברנו את ה50 אלף)

שוק חלש? מספר התחלות הבנייה זינק ברבעון השני בלמעלה מ-40% ...​

כמות הדירות שנבנו ב-2024 - בין הגבוהות בשנים האחרונות​

תראה כאן מה היה בעשור הקודם

 

[9696]

מוזר מאוד
כאחד שקנה דירה לאחרונה בבני ברק
וחרש כפשוטו את כל ההיצע בבני ברק
אין כמעט דירות חדשות בנות 5 חדרים
לשם דוגמא בבניין שקניתי יש יותר מ30 דירות
רק 3 בנות 5 חדרים
כל השאר 3-4 קטנות

האמת שבבני ברק אין לי כ"כ ידע
אבל אם נקח את המקומות הגדולים של אלפי יח"ד זה בודאי כך
אלעד- 3800 יח"ד 80% משתכן וכל ה- 20% דירות ענקיות
בית שמש רמה ה'2- 3300 יח"ד 80% משתכן וכל ה- 20% יהיו דירות ענקיות
קרית גת מערב- 2800 יח"ד 50% משתכן ונראה שרוב הדירות בשוק החופשי הם 5 חדרים ומעלה
מתחם הסופרים בני ברק- 2500 יח"ד 75% משתכן כנראה שההשוק חופשי הם הגדולות ובכללי נראה שבצפון בני ברק יש הרבה דירות גדולות
חורשת האקליפטוס אופקים- 1000 יח"ד עכשיו יצאו לשיווק החברה שיש לה הכי הרבה דירות שם (250) ומוכרת רק 5 חדרים ומעלה
יוצאי דופן הם הפרויקטים של התמ"א בבני ברק ואשדוד שם אפשר למצוא גם 3 ו4 אבל במספרים אין שם הרבה דירות למכירה כי זה פרויקטים קטנים (פינוי בינוי בחרדי עדיין אין הרבה שיצאו לשיווק) נניח שיש 40 פרויקטים של 20 דירות שווה 800 דירות שזה כמו השוק חופשי באלעד
גם בעפולה יחסית אפשר למצוא 4 חדרים (3 כמעט לא קיים) כי יש פרויקטים בלי משתכן או אחוזים יותר נמוכים
ברמות מאיר בנתיבות גם יש גדלים בסדר כי אין שם משתכן אבל גם שם יש דירות גדולות
גם בנוף כנרת בטבריה יש גדלים בסדר כי זה לא משתכן אבל אין שם הרבה דירות
בביתר גם נראה שיש הרבה דירות גדולות
בירושלים לא כ"כ משנה הגודל, בכל מקרה הרוב המוחץ לא נמכר בארץ
מה שיוצא שבמספרים הגדולים (אלעד, בית שמש, קרית גת, צפון בני ברק, אופקים) שיש שם כ- 13,500 יח"ד הם לא רלוונטיות
וגם במקומות הנוספים שיש גם דירות יותר קטנות יש גם גדולות כך שבודאי אנחנו עם מעל 70% דירות גדולות
וזה אם מדברים מהתחלת הפרויקט, אם נסתכל על מה שנשאר למכור ברור שאין כמעט דירות קטנות למכירה ביחס לגדולות (נראה לי שם זה מעל 85% גדולות)

 

[די]

אבל אם נקח את המקומות הגדולים של אלפי יח"ד זה בודאי כך
אלעד- 3800 יח"ד 80% משתכן וכל ה- 20% דירות ענקיות
בית שמש רמה ה'2- 3300 יח"ד 80% משתכן וכל ה- 20% יהיו דירות ענקיות
קרית גת מערב- 2800 יח"ד 50% משתכן ונראה שרוב הדירות בשוק החופשי הם 5 חדרים ומעלה
מתחם הסופרים בני ברק- 2500 יח"ד 75% משתכן כנראה שההשוק חופשי הם הגדולות ובכללי נראה שבצפון בני ברק יש הרבה דירות גדולות
חורשת האקליפטוס אופקים- 1000 יח"ד עכשיו יצאו לשיווק החברה שיש לה הכי הרבה דירות שם (250) ומוכרת רק 5 חדרים ומעלה

כנראה הקבלנים בונים על משפרי דיור בתוך העיר או מהערים בסביבה (לדוגמא מישהו שגר באלעד או בית שמש בדירת 3 חדרים, ימכור אותה לזו"צ ויקנה 5 חדרים חדשה)
בכל אופן ברור שאם מחירי דירות 5 חדרים ירדו, זה יוריד את המחירים של דירות 4 3 חדרים.
כמו כן יש אפשרות לקנות דירות גדולות ולחלק לדירה ויחידה ולהשכיר אחד מהם, או לעשות טאבו משותף.

 

[שמח-לעזור]

האמת שבבני ברק אין לי כ"כ ידע
אבל אם נקח את המקומות הגדולים של אלפי יח"ד זה בודאי כך
אלעד- 3800 יח"ד 80% משתכן וכל ה- 20% דירות ענקיות
בית שמש רמה ה'2- 3300 יח"ד 80% משתכן וכל ה- 20% יהיו דירות ענקיות
קרית גת מערב- 2800 יח"ד 50% משתכן ונראה שרוב הדירות בשוק החופשי הם 5 חדרים ומעלה
מתחם הסופרים בני ברק- 2500 יח"ד 75% משתכן כנראה שההשוק חופשי הם הגדולות ובכללי נראה שבצפון בני ברק יש הרבה דירות גדולות
חורשת האקליפטוס אופקים- 1000 יח"ד עכשיו יצאו לשיווק החברה שיש לה הכי הרבה דירות שם (250) ומוכרת רק 5 חדרים ומעלה
יוצאי דופן הם הפרויקטים של התמ"א בבני ברק ואשדוד שם אפשר למצוא גם 3 ו4 אבל במספרים אין שם הרבה דירות למכירה כי זה פרויקטים קטנים (פינוי בינוי בחרדי עדיין אין הרבה שיצאו לשיווק) נניח שיש 40 פרויקטים של 20 דירות שווה 800 דירות שזה כמו השוק חופשי באלעד
גם בעפולה יחסית אפשר למצוא 4 חדרים (3 כמעט לא קיים) כי יש פרויקטים בלי משתכן או אחוזים יותר נמוכים
ברמות מאיר בנתיבות גם יש גדלים בסדר כי אין שם משתכן אבל גם שם יש דירות גדולות
גם בנוף כנרת בטבריה יש גדלים בסדר כי זה לא משתכן אבל אין שם הרבה דירות
בביתר גם נראה שיש הרבה דירות גדולות
בירושלים לא כ"כ משנה הגודל, בכל מקרה הרוב המוחץ לא נמכר בארץ
מה שיוצא שבמספרים הגדולים (אלעד, בית שמש, קרית גת, צפון בני ברק, אופקים) שיש שם כ- 13,500 יח"ד הם לא רלוונטיות
וגם במקומות הנוספים שיש גם דירות יותר קטנות יש גם גדולות כך שבודאי אנחנו עם מעל 70% דירות גדולות
וזה אם מדברים מהתחלת הפרויקט, אם נסתכל על מה שנשאר למכור ברור שאין כמעט דירות קטנות למכירה ביחס לגדולות (נראה לי שם זה מעל 85% גדולות)

מתנצל, לא הבנתי על מה מבוססת ההנחת יסוד שלך שכל מה שלא מחיר למשתכן זה דירות גדולות?
היזם מרוויח על דירות גדולות, פחות למ״ר, אז אין שום היגיון שהוא ישאיר לעצמו רק דירות כאלה


נכון שבפריפריה בונים הרבה יותר דירות גדולות
מסיבה פשוטה

במרכז המחירים יקרים, ורוב הקונים לא יכולים לקנות דירות גדולות
אז היזמים בונים בעיקר 3-4 חדרים, בדר״כ קטנים מאוד במ״ר
בשביל שיעמדו בתקציב
ובדר״כ רק הפנטהאוז או הדירות קרקע ומינוס הם 5 חדרים

בפריפריה זה בדיוק הפוך
הקונים רוצים להרגיש שהמעבר לפריפריה משתלם
אז בדר״כ הם יחפשו דירות גדולות גם בחדרים וגם במ״ר
ולכן זה מה שבונים בעיקר

שמו לב למשהו מעניין
במרכז הדגש בפרסום הוא בעיקר על הטבות ותנאי תשלום
בפריפריה בעיקר על גודל ואיכות חיים

 

[שמח-לעזור]

בירושלים לא כ"כ משנה הגודל, בכל מקרה הרוב המוחץ לא נמכר בארץ

לא יומרני במקצת?
כל האכלוס של השנים האחרונות ברמות ורמת שלמה היה לתושבי חו״ל?
(מדובר באלפי יחי״ד)

 

[9696]

מתנצל, לא הבנתי על מה מבוססת ההנחת יסוד שלך שכל מה שלא מחיר למשתכן זה דירות גדולות?
היזם מרוויח על דירות גדולות, פחות למ״ר, אז אין שום היגיון שהוא ישאיר לעצמו רק דירות כאלה

זה מציאות לא הנחת יסוד,
תבדוק אצל המשווקים באלעד, קרית גת מערב, אקליפטוס אופקים
לגבי ה'2 זה הנחת יסוד
היזמים חייבים לעשות את זה בשביל הרווחיות של הפרויקט כי לדוגמא במכרז של 100 דירות 80% משתכן שגודל דירה ממוצע הוא 100 מ"ר והעליות בניה למ"ר לצורך העניין 8,000 (עלות קרקע היא אחידה לכל יחידה כך שזה לא משנה לחישוב)
אם ימכור 20 דירות של 140 מ"ר ב- 23,000 למ"ר זה יוצא כ- 3,220,000 לדירה פחות הבניה של המטרים 1,120,000 למ"ר יוצא פער של 2,100,000 כמובן שיש עוד עליות אבל זה לא בחישוב אבל אם ימכור 100 מ' אפילו ב25,000 למ"ר זה 2,500,000 פחות 800,000 של הבניה זה פער רק של 1,700,000 זה בגדול החישוב

לא יומרני במקצת?
כל האכלוס של השנים האחרונות ברמות ורמת שלמה היה לתושבי חו״ל?
(מדובר באלפי יחי״ד)

זה מה שהיה פעם,
היום אין אפשרות למכור את זה בארץ
אתה יכול לנסות לבדוק איפה רוב הפרויקטים ממוקמים ולהיכן הם פונים
גם בבית שמש וגבעת זאב רוב מוחץ משווק בחו"ל (רמתיים, רמה ה', גבעת השלווה וכ"ו)
אולי בנווה יעקב מוכרים בארץ

 

[שמח-לעזור]

זה מציאות לא הנחת יסוד,
תבדוק אצל המשווקים באלעד, קרית גת מערב, אקליפטוס אופקים
לגבי ה'2 זה הנחת יסוד
היזמים חייבים לעשות את זה בשביל הרווחיות של הפרויקט כי לדוגמא במכרז של 100 דירות 80% משתכן שגודל דירה ממוצע הוא 100 מ"ר והעליות בניה למ"ר לצורך העניין 8,000 (עלות קרקע היא אחידה לכל יחידה כך שזה לא משנה לחישוב)
אם ימכור 20 דירות של 140 מ"ר ב- 23,000 למ"ר זה יוצא כ- 3,220,000 לדירה פחות הבניה של המטרים 1,120,000 למ"ר יוצא פער של 2,100,000 כמובן שיש עוד עליות אבל זה לא בחישוב אבל אם ימכור 100 מ' אפילו ב25,000 למ"ר זה 2,500,000 פחות 800,000 של הבניה זה פער רק של 1,700,000 זה בגדול החישוב

יפה, לא חשבתי בכיוון הזה
נכון שהרווח למ״ר יותר נמוך בדירות גדולות
אבל בסוף יש להם הגבלה על כמות הדירות שמשווקות לשוק הפתוח…
החכמתני

 

[דג תמנון]

לגבי ה'2 זה הנחת יסוד
היזמים חייבים לעשות את זה בשביל הרווחיות של הפרויקט כי לדוגמא במכרז של 100 דירות 80% משתכן שגודל דירה ממוצע הוא 100 מ"ר והעליות בניה למ"ר לצורך העניין 8,000 (עלות קרקע היא אחידה לכל יחידה כך שזה לא משנה לחישוב)
אם ימכור 20 דירות של 140 מ"ר ב- 23,000 למ"ר זה יוצא כ- 3,220,000 לדירה פחות הבניה של המטרים 1,120,000 למ"ר יוצא פער של 2,100,000 כמובן שיש עוד עליות אבל זה לא בחישוב אבל אם ימכור 100 מ' אפילו ב25,000 למ"ר זה 2,500,000 פחות 800,000 של הבניה זה פער רק של 1,700,000 זה בגדול החישוב

לפי תנאי המכרז היזמים חייבים לתת להגרלות מכל מגוון הדירות וחברת הבקרה אף עומדת על כך. למעשה, היזם מנהל איתם מו''מ והם קשובים לצרכי הרווחיות שלו, אבל לא יכול להיות שבשוק החופשי יש רק דירות ענק.
ספציפית לגבי ה-2, היזמים ללא ספק בנו על למכור ביותר מ25 למ''ר ( @ירמי וולדמן אמר כאן פעם ממקורותיו שהם רצו למכור ב31!)
כעת - מעניין בכמה הם יצליחו למכור... רוטשטיין בבי''ש עם ה26 למ''ר שלהם תקועים כבר הרבה זמן...

 

[די]

לא הבנתי על מה מבוססת ההנחת יסוד שלך שכל מה שלא מחיר למשתכן זה דירות גדולות?

כך הם התקנות של דירה בהנחה כיום (בעבר היה אחרת)
הדירות הגדולות הולכות לשוק החופשי.

 

[9696]

לפי תנאי המכרז היזמים חייבים לתת להגרלות מכל מגוון הדירות וחברת הבקרה אף עומדת על כך. למעשה, היזם מנהל איתם מו''מ והם קשובים לצרכי הרווחיות שלו, אבל לא יכול להיות שבשוק החופשי יש רק דירות ענק.

לא חושב שב- 80% משתכן יכולים לחייב אותם לקחת קטנות,
גם כך זה נחשב למגוון כי בכל פרויקט יש לפחות 20% גדולות

 

[בניאל]

מבחינה כלכלית ודאי שעדיף ליזם דירות 3 חדרים נימכר יותר תמורה פר מטר יותר גבוה אבל הסיבה שבכל זאת קבלנים בונים דירות גדולות שיש להם מגבלה יחידות לשטח ואם רוצים ניצול שטח מקסימלי וגם לבנות דירות שלושה חדרים מוכרחים לבנות דירות חמישה חדרים וזה בגדול הסיפור של הקבלנים שתקועים אם דירת 5 ו6 חדרים מה שיכול לשנות אם רגולציה שמגבילה סך דירות לשטח יכול להוריד מחיר של 3 חדרים
מה שקורה היום מגוחך שלמות ההפרשים הנמוכים באופן יחסי בין פר מטר בכל זאת שלושה חדרים דירות קבלן נעלמות מהשוק מהר מאוד בנוסף להתעללות הקבלנים שבונים אותם בצורה הכי גרועה קלועות וכו למרות זאת נקנות באוד הדירות 5 חדרים נותנים כיוני אויר נוחים תכנון מחיר נמוך וכו ונתקעים איתם

 

[8821]

תהיתי איך יתכן שהירידות היום כ"כ נמוכות לא כמו שאני ועוד חשבתי שהירידית יהיו הרבה יותר
התשובה: צפיות . השוק היום לא בירידה אלא בקיפאון ורק לחוצים מוכרים רוב הדירות היום לא נמכרות, חלקם אפי' לא מפורסמות כי המשקיעים והקבלנים בונים על סיום המלחמה וירידת הריבית (משמעותית ולא רבע אחוז) ומקפיאים את השוק בזה שלא מורידים מחירים

השאלה מה יקרה עוד חצי שנה שהריבית תרד משמעותית ,לדעתי המחירים לא יעלו כי הביקוש לא יעלה כ"כ אין כמעט משקיעים שירצו לחזור (גם 3.5 אחוז ריבית בלי פריים זה יקר ולא והשכירות לא מכסה את זה ואין תחושת ביטחון על עליית מחירים) ולקונים אין כסף וההיצע גדול ויגדל עוד יותר ע"י משקיעים שישבו על הגדר לחכות שהמחירים יעלו
אם המחירים לא יעלו עוד חצי שנה כמו שצופים הרבה זה יביא ליאוש את הקבלנים והמשקיעים שחולמים על עליית מחירים וזה יגרום לפיצוץ וירידה דרסטית

המצב היום דומה לקרונה רק להיפך אז הזהירו שהמחירים יעלו אחרי הקרונה והיום זה להיפך , כולם (מי שיכול לומר זאת) מזהירים על ירידות וכולם מושכים את הזמן ,שיגמרו הצפיות שעוד מעט המחירים ירדו (קרי מלחמה וריבית גבוהה) החבל שמשכו יתפוצץ חזק.

נקודה מעניינת: לכל מי שבטוח שהמחירים יורדים רק במרכז ולא בצפון או מקומות חרדיים אז בלמ"ס האחרון התחלנו לראות ירדות מחירים גם בצפון- לראשונה, כי אנו ארץ אחד שכולם משפיעים על כולם ואם היום במרכז יורד הרבה זה מתחיל להשפיע גם על שאר האזורים כי יש פער מסוים של מחירים שחייב להישמר
וגם כי ירידות זה גם תחושה ולכן זה משפיע על כולם ולכן גם שירד הריבית אנשים לא יחזרו לשוק כי ירידות של רוב שנה מכניס לתחושה שהמחירים יורדים ואין למה למהר לקנות ועדיף להישאר על הגדר עד שיתחילו העליות (אף קונה לא רוצה לשמוע שחודשים אחרי שהוא קנה זה ירד ב-100 א' ש"ח)

 

[9696]

מבחינה כלכלית ודאי שעדיף ליזם דירות 3 חדרים נימכר יותר תמורה פר מטר יותר גבוה אבל הסיבה שבכל זאת קבלנים בונים דירות גדולות שיש להם מגבלה יחידות לשטח ואם רוצים ניצול שטח מקסימלי וגם לבנות דירות שלושה חדרים מוכרחים לבנות דירות חמישה חדרים וזה בגדול הסיפור של הקבלנים שתקועים אם דירת 5 ו6 חדרים מה שיכול לשנות אם רגולציה שמגבילה סך דירות לשטח יכול להוריד מחיר של 3 חדרים
מה שקורה היום מגוחך שלמות ההפרשים הנמוכים באופן יחסי בין פר מטר בכל זאת שלושה חדרים דירות קבלן נעלמות מהשוק מהר מאוד בנוסף להתעללות הקבלנים שבונים אותם בצורה הכי גרועה קלועות וכו למרות זאת נקנות באוד הדירות 5 חדרים נותנים כיוני אויר נוחים תכנון מחיר נמוך וכו ונתקעים איתם

בפרויקט רגיל שכולו שוק חופשי בדרך כלל לא תמצא דירות ענקיות בכמות גדולה כי יש ממוצע של גודל מחייב ליח"ד שרשום בתכנון לדוגמא פרויקט של 100 דירות ממוצע יח"ד 100 מ"ר, אין שום סיבה לעשות דירות גדולות מאוד וקטנות מאוד אלא זה די יצמד לממוצע,
אבל בפרויקט של משתכן שהאחוזים שוק חופשי ומשתכן זה בדירות ולא במטרים כדאי מאוד לתת את הקטנות למשתכן ואת הגדולות לשוק החופשי לדוגמא כל המשתכן 80 מטר והחופשי 120

 

[יוסלה שוכמעכר]

(להפסיד את הכסף הם לא יכולים, כי זה תיק להכנסה שוטפת…)

?

נכון לגופי השקעות גדולים (מכמה סיבות שאין כאן המקום לפרטן)

למשקיע פרטי בהיקף קטן יש סיכוי

? מה הבדל בין גדול לקטן אם הוא יודע לחזות את העתיד?

 

[המצבר]

ראיתי עכשיו כותרת של רייניץ באחד מהמוספים של החג שרה״י הגאון הגדול הרב משה הילל הירש שליט״א טוען שכיום עדיף שכירות על קניית דירה
מישהו יודע מה מקור הדברים באיזה הקשר אמר את הדברים ומה בדיוק הוא אמר?
ואם כנים הדברים זה יכול להיות עוד גורם בציבור החרדי ליטאי להתמתנות או ירידה במחירה הדיור (ועלייה במחירי השכירות ???)

 

[בניאל]

בפרויקט רגיל שכולו שוק חופשי בדרך כלל לא תמצא דירות ענקיות בכמות גדולה כי יש ממוצע של גודל מחייב ליח"ד שרשום בתכנון לדוגמא פרויקט של 100 דירות ממוצע יח"ד 100 מ"ר, אין שום סיבה לעשות דירות גדולות מאוד וקטנות מאוד אלא זה די יצמד לממוצע,
אבל בפרויקט של משתכן שהאחוזים שוק חופשי ומשתכן זה בדירות ולא במטרים כדאי מאוד לתת את הקטנות למשתכן ואת הגדולות לשוק החופשי לדוגמא כל המשתכן 80 מטר והחופשי 120צרי

צריך להסתכל בעיניים של מרכז שכל מטר מנוצל ואם באמת בונים דירת 4 חדרים כמו פעם על 100 מטר היה צדק היום הדירות 86 כבר נבנות 4 חדרים בנוסף שברגע שחייבים לבנות דירות קלועות בשביל ניצול שטח 4 חדרים לא רלוונטי כי זה לא יימכר זה הסיפור של דירות גדולות למרות שאין צורך וביקוש

 

[כהן הדיוט]

ראיתי עכשיו כותרת של רייניץ באחד מהמוספים של החג שרה״י הגאון הגדול הרב משה הילל הירש שליט״א טוען שכיום עדיף שכירות על קניית דירה
מישהו יודע מה מקור הדברים באיזה הקשר אמר את הדברים ומה בדיוק הוא אמר?
ואם כנים הדברים זה יכול להיות עוד גורם בציבור החרדי ליטאי להתמתנות או ירידה במחירה הדיור (ועלייה במחירי השכירות ???)

אם תוכל בבקשה להעלות את הקטע

 

[בית שימשי]

מי שיודע לנתח מגמות לזהות את התכנון הנכון במקום הנכון שיוביל לעליית מחירים עושה כסף .

מי שבונה על ניתוח מגמות יכול להרויח אבל גם יכול להפסיד.
יותר חשוב זה להשקיע בקניה של הדירה שתהיה באמת מציאה ובשביל זה צריך לעבוד קשה, הרבה סבלנות, ולנהל מו"מ נכון, וזה יכול למזער את הסיכון או להגדיל את הרווח.

 

[בניאל]

מי שבונה על ניתוח מגמות יכול להרויח אבל גם יכול להפסיד.
יותר חשוב זה להשקיע בקניה של הדירה שתהיה באמת מציאה ובשביל זה צריך לעבוד קשה, הרבה סבלנות, ולנהל מו"מ נכון, וזה יכול למזער את הסיכון או להגדיל את הרווח.

מי שמחפש להרוויח תמיד יכול למצוא הזדמנות שגם אם מחירים ירדו ירוויח יש אפשרות של להכפיל רווח לזמן ארוך כמו פנוי בנוי וכו כל הבעיה מתחילה שרוצים לקנות דירה למגורים וחושבים כל הזמן מתי הטיימינג הנכון הבעיה שזה תמיד יכול לרדוף אותך

 

[שמח-לעזור]

?


? מה הבדל בין גדול לקטן אם הוא יודע לחזות את העתיד?

זה לא נושא האשכול
ומסתמא ההודעות של שנינו ימחקו
אולי ימחקו את הקטע הספציפי שמשום מה גורם לאנשים להגיב במנותק מנושא האשכול