דיון מחירי הדירות לאן?

[יוסף זרודינסקי]

פעם לא היית יכול להתמקח עם קבלנים היו אומרים לך לא צריך אני ימכור למשיהוא אחר
היום אתה יכול להתמקח -שוק של קונים
אבל זה מדהים לראות שמי שחושב שהמחירים יעלו (בדר"כ- נגיעות) רואה הכל עקום

כוחה של נגיעה!

 

[מדבר נדל"ן]

פעם לא היית יכול להתמקח עם קבלנים היו אומרים לך לא צריך אני ימכור למשיהוא אחר
היום אתה יכול להתמקח -שוק של קונים
אבל זה מדהים לראות שמי שחושב שהמחירים יעלו (בדר"כ- נגיעות) רואה הכל עקום

ועדיין, אם שר האוצר היה יוצא בקריאה לקבלנים לא להתמקח מידי ולהגדיל את ההנחות כי יש לו תוכנית דיור לחורף הקרוב היית רואה את דבריו באור הרבה יותר חיובי...

 

[ירושלמי בלב]

באזור הערייה בבני בברק המחירים עלו קצת בשנה האחרונה אם כי עליה מתונה
בנוסף גם הדירות יד ראשונה מקבלנים שם מאוד יקרים והכל נסגר מראש למשל ברחוב ירושלים בנו בנין במקום הבית של ר' שריה דבליצקי וממול וכולם הדירות לא למכירה
ברחוב פנקס פינת מהוליבר בנין שלם הכל נמכר מנש מהר במחירים גבוהים מאוד וכן ברחוב עובדיה הכל נמכר עוד לפני שבנו את הבנין

 

[צופה לישועה]

באזור הערייה בבני בברק המחירים עלו קצת בשנה האחרונה אם כי עליה מתונה
בנוסף גם הדירות יד ראשונה מקבלנים שם מאוד יקרים והכל נסגר מראש למשל ברחוב ירושלים בנו בנין במקום הבית של ר' שריה דבליצקי וממול וכולם הדירות לא למכירה
ברחוב פנקס פינת מהוליבר בנין שלם הכל נמכר מנש מהר במחירים גבוהים מאוד וכן ברחוב עובדיה הכל נמכר עוד לפני שבנו את הבנין

אני בחצי שנה אחרונה עוקב מקרוב אחרי מחירי הדירות יד שניה הן למכירה והן להשכרה במרכז ב״ב, והמחירים בעליה מתמדת.

אבל אני לא כותב פה אחרי העליהום שעשו לי כשפקפקתי ב״אני מאמין״ שהמחירים ירדו יורדים ויירדו.

הכוחות שפועלים כאן מושקעים חזק בירידות מחירים, לצערם, אין לזה הרבה ביטוי מעבר לתיבת התהודה הזו…

 

[berigrin]

אני בחצי שנה אחרונה עוקב מקרוב אחרי מחירי הדירות יד שניה הן למכירה והן להשכרה במרכז ב״ב, והמחירים בעליה מתמדת.

אבל אני לא כותב פה אחרי העליהום שעשו לי כשפקפקתי ב״אני מאמין״ שהמחירים ירדו יורדים ויירדו.

הכוחות שפועלים כאן מושקעים חזק בירידות מחירים, לצערם, אין לזה הרבה ביטוי מעבר לתיבת התהודה הזו…

אילו כוחות? חח. ומה הם פועלים בדיוק.

בכל מקרה, קיפאון בטוח יש. קיפאון יכול לקחת גם שנים. ולא שאני נביא לומר אם הקיפאון יהפוך לירידות או עליות.

אין "אני מאמין" שנדל"ן תמיד יורד. חחח. גם השליליים (כמוני) על נדל"ן מסכימים שבטווח ארוך הוא עולה. ה"אני מאמין" המקובל הוא ההיפך. שנדל"ן לא יורד אף פעם. שזה היסטורית טעות.

וזה טעות לחבר בין מחיר שכירות למחיר קניה. הקורלציה שלהם לפעמים הפוכה. בשוק יורד השכירות לפעמים עולה.

 

[די]

הכוחות שפועלים כאן מושקעים חזק בירידות מחירים, לצערם, אין לזה הרבה ביטוי מעבר לתיבת התהודה הזו…

איך נראה לך שאנחנו מושקעים בירידות מחירים?
יש לי דירה, ולילדים שלי יש עוד זמן עד שיתחתנו, ולא עשיתי שורט על מניות נדל"ן, אבל לדעתי אי אפשר להיות בטוח שמחירי הדירות יעלו. בניגוד אליך שאתה כותב שאתה משקיע נדל"ן כלומר יש לך אינטרס ברור.
בכל אופן תפתח כל אתר כלכלה וכדומה, תראה שכולם כותבים על ירידות מחירים, לא איזה תיבת תהודה מיוחדת כאן.

 

[די]

כן, וגם בגילה התייקרו הדירות גם בחצי שנה האחרונה.

לפי מדל"ן בשנה וחצי האחרונות מחירי הדירות בגילה בירידה. כשהיום מחירי הדירות בגילה מתחת לממוצע הארצי.

 

[פרישמן]

מבין לוקחי המשכנתאות, המשכנתאות הכי גבוהות שנלקחות הם של רוכשי מחיר למשתכן. האם הם יכולים להוסיף למשכנתא עוד 300 400 אלף שקל ולקנות במחיר שוק?

זה שמספיק הון עצמי נמוך הוא מה שמאפשר לרובם לרכוש את הדירה גם במחירים גבוהים מאוד, ולכן הסכומים שכתבת זה ההבדל בין להיות או לחדול. תוסיף לזה שלקנות דירה גדולה יותר זו השקעה טובה יותר ששווה להתאמץ בשבילה - רווח שלא קיים בשוק החופשי.

 

[יצחק77]

אני בחצי שנה אחרונה עוקב מקרוב אחרי מחירי הדירות יד שניה הן למכירה והן להשכרה במרכז ב״ב, והמחירים בעליה מתמדת.

אבל אני לא כותב פה אחרי העליהום שעשו לי כשפקפקתי ב״אני מאמין״ שהמחירים ירדו יורדים ויירדו.

הכוחות שפועלים כאן מושקעים חזק בירידות מחירים, לצערם, אין לזה הרבה ביטוי מעבר לתיבת התהודה הזו…

מה זה נקרא מחירים בעליה
האם התמקחתם על המחיר?
בדקתם עסקאות שבוצעו !
או דמיונות של 830 מוכרים ביד 2 ו530 ביתד נאמן שתקועים חלקם למעלה משנה ולא מסוגלים להודות ולרדת במחיר
אני בדקתי לא מעט עסקאות שבוצעו חלק מהדירות מכיר פיזית רובם ירדו במחיר חלקם אפי' ב200K
יש שעלו משום שהיתה להם אופ' נדירה
(וזה מעניין לחקור הסברה שלי שהיות ומחירי 5 ח' הגיעו לסכום שמעט מאד
יכולים לעמוד בו אז אנשים מתפשרים על דירות 3-4 גדולות עם אופ' למרות שאם מחשבים את עלות הבניה זה בדרך כלל מגיע לאותו סכום אבל יכול להיות שהם מתכננים לעשות את השיפוץ בהמשך כשירחיב)
בכל אופן מעניין לשמוע איזה אזור אתם מחפשים ומה היו ההצעות אולי נוכל לעזור כאן
לפי מדל"ן דירות 3 ח' חדשות בבני ברק ירדו בחצי שנה האחרונה מממוצע של 2003000 ל1887000

 

[yudit10]

לפי מדל"ן דירות 3 ח' חדשות בבני ברק ירדו בחצי שנה האחרונה מממוצע של 2003000 ל1887000

זה מדהים לראות איך אתה לוקח נתון אחד ספציפי ממדלן שמשחק לטובתך (ועוד מדגיש את זה!)

בכלל הדירות בבני ברק נרשמה עלייה בחצי שנה האחרונה (למרות הירידה ב3 חד' חדשות)
מ2.387 ל2.475 מליון

כלל הדירות כלל העיסקאות:

 

[מורים]

האם נכונה השמועה כי השוק ממש מתעורר ויש ביקושים חדשים ומתגברים?
בבקשה, תשובות ממי שיודע ולא רק מבעלי דעה ישנה ומוצקה, אלא מעובדות.

 

[בית שימשי]

לפי מדל"ן דירות 3 ח' חדשות בבני ברק ירדו בחצי שנה האחרונה מממוצע של 2003000 ל1887000

מתווך בבני ברק אמר לי שדירות שלושה חדרים חדשות נמכרות עכשיו ב-2 מליון מה שהיה נמכר גם ב2.2.

 

[אז נדברו]

 

[בניאל]

האם נכונה השמועה כי השוק ממש מתעורר ויש ביקושים חדשים ומתגברים?
בבקשה, תשובות ממי שיודע ולא רק מבעלי דעה ישנה ומוצקה, אלא מעובדות.

התשובה מידע. מבחינת עסקאות כן בהחלט האם לגבי מחירים עדין יש הצפה משמעותית של דירות ויצאו אחרי החגים גם מוכרים בקיצור משני הצדדים אבל בהחלט אפשר לומר שהשוק לא דומה למה שהו היה בקיץ

 

[chani-studi]

האם נכונה השמועה כי השוק ממש מתעורר ויש ביקושים חדשים ומתגברים?
בבקשה, תשובות ממי שיודע ולא רק מבעלי דעה ישנה ומוצקה, אלא מעובדות.

בד"כ אחרי חגים יש תנועה ערה בשוק.
קשה לדעת האם התנועה כרגע תואמת ללוח שנה, או שיש כאן גל חדש.

בקיץ מצב העסקאות בבני ברק היה יבש לחלוטין.
האם אנחנו בתחילתו של מהפך והצפה? קשה להאמין נראה כמו ביקוש סטנדרטי.

 

[S10]

מה היה החלטת נגיד ארצות הברית בעניין הריבית?
בסופו של דבר זה ישפיע גם על פה

 

[השקעות R הון]

מה היה החלטת נגיד ארצות הברית בעניין הריבית?
בסופו של דבר זה ישפיע גם על פה

הוריד ב0.25%
ל4%

 

[שמח-לעזור]

מכת המוות של משקיעי הנדל״ן?!
בנק ישראל שוקל להגביל את סך החזר כ-ל ההלוואות ל40%
ולא כמו היום שזה כל הלוואה בנפרד

כלכליסט

בקצרה
עד היום אם ללווה היה הכנסה של 20k
הוא יכל לקחת משכנתא עם החזר של 8k
ואז לקחת הלוואה לכל מטרה עם החזר של 4.8k
במתווה החדש הוא לא יוכל לקחת שום הלוואה מעבר למשכנתא!

ספוילר: הכתבה

בנק ישראל שוקל: החזר המשכנתא הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה​

במסגרת טיוטת הוראות חדשה שהועברה לבנקים, בנק ישראל מבקש לרסן את המינוף של רוכשי הדירות ולצמצם את הסיכון למערכת הפיננסית. לראשונה, כלל ההחזרים על הלוואות לדיור – לרבות הלוואות "לכל מטרה" בשיעבוד דירה – ייספרו יחד ויוגבלו לתקרה של 40% מההכנסה הפנויה. בנוסף, תורחב ההטבה לרוכשי דירות מוזלות, ותתווסף גמישות בהחזרי משכנתא במקרי חירום​

שקד גרין ערבה
10:54, 28.10.25
בנק ישראל שלח החודש לבנקים טיוטת הוראות חדשה שנועדה לצנן את שוק האשראי לדיור, על רקע חשש מרמות מינוף גבוהות של משקי הבית והתרחבות בשוק ההלוואות לכל מטרה. מדובר בצעד דרמטי מבחינת לווים ובנקים כאחד: לפי הטיוטה, ההחזר החודשי הכולל על הלוואות לדיור לא יוכל לעלות על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
עד היום הבנקים נהגו לבחון כל הלוואת דיור בנפרד. כאשר לווה ביקש הלוואה נוספת, הם חישבו את יכולתו לעמוד בהחזרים על בסיס ההכנסה שנותרה לאחר ניכוי ההחזר הקיים. כך נוצר מצב שבו לקוח שכבר משלם משכנתא של 8,000 שקל מתוך הכנסה חודשית של 20 אלף שקל (כלומר 40%) עדיין יכול היה לקבל הלוואה נוספת, משום שנותרה לו הכנסה פנויה של 12 אלף שקל. כעת, לפי ההוראה החדשה, כל ההחזרים שינתנו בשיעבוד אותו הנכס לאותו הלווה ייספרו תחת אותה תקרה. המשמעות היא שאותו לווה כבר לא יוכל לקחת הלוואת דיור נוספת, גם אם בבנק אחר.

רק מה שמעניין - הצטרפו לערוץ כלכליסט בטלגרם
המגבלה תחול על הלוואות "לכל מטרה" בשיעבוד נכס קיים – הלוואות שהפכו נפוצות בשנים האחרונות ומשמשות לעיתים למימון שיפוצים, הון עצמי לילדים או הוצאות צרכניות. לפי נתוני התאחדות יועצי המשכנתאות, שיעור הפיגורים בהלוואות "לכל מטרה" עומד על 1.2% מכלל תיק המשכנתאות – כפול מהשיעור במשכנתאות רגילות – אך לא נרשמה עלייה בנתון זה בתקופה האחרונה.
באוגוסט האחרון הלוואות "לכל מטרה" היוו כ־7% מהביצועים החדשים במערכת הבנקאית, כך לפי ההתאחדות. היקף המשכנתאות לדיור ירד מכ־117 מיליארד שקל ב־2022 ל־93 מיליארד שקל ב־2024, בעוד ההלוואות "לכל מטרה" דווקא צמחו מ־4.7 מיליארד ל־7.6 מיליארד שקל ב-2024. מתחילת השנה ניתנו הלוואות לדיור בהיקף כולל של 77.8 מיליארד שקל, והלוואות "לכל מטרה" בהיקף של 5.5 מיליארד שקל. נתונים אלה מדגישים את המעבר של הציבור לאשראי זול יותר בשעבוד דירה – מגמה שבנק ישראל שוקל כעת לרסן.
לצד ההחמרה בחישוב יחס ההחזר, נותרו בתוקף גם מגבלות על שיעורי המימון (LTV). במהלך הקורונה, ב־2020, בנק ישראל אפשר להעלות זמנית את שיעור המימון בהלוואות "לכל מטרה" מ־50% ל־70% כדי להקל על לווים שנפגעו כלכלית. כיום חזרה המגבלה הרגילה ל־50%, אך נותרה הקלה נקודתית במסגרת מתווה "חרבות ברזל", המאפשרת חריגה של עד 200 אלף שקל מעבר ל־50% ולא יותר מ־70% משווי הנכס.

הטיוטה כוללת גם שורה של עדכונים נוספים. רוכשי דירות במסגרת תוכניות מוזלות כמו "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה" ייהנו מהרחבת ההטבה: שווי הדירה לצורך חישוב יחס המימון ייקבע לפי הערכת שמאי (ולא לפי המחיר המוזל ששילם הרוכש) עד שווי של 2.1 מיליון שקל, במקום 1.8 מיליון שקל כיום. המשמעות היא שיותר רוכשים יוכלו לקבל מימון של עד 75% משווי הדירה, ולדרוש הון עצמי קטן יותר.
שינוי נוסף שנשקל הוא שבמקרים חריגים – למשל כאשר תשלומים נדחים במסגרת מתווה ממשלתי או הסדר חוב – ניתן יהיה לפרוס את יתרת המשכנתא כך שהתשלום האחרון יחול גם מעבר ל־30 שנה ממועד מתן ההלוואה. מדובר בהבהרה שמעניקה לבנקים גמישות תפעולית, אך אינה משנה את מגבלת התקופה הרגילה.
למרות הניסוחים הנחרצים, מדובר עדיין בטיוטה שנשלחה לבנקים לקבלת הערות. בבנק ישראל צפויים לבחון את ההתייחסויות לפני שיקבעו את הנוסח הסופי, ועשויים לרכך חלק מהסעיפים לפני כניסתם לתוקף.
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, אומרת בתגובה כי "השינוי הדרמטי בחישוב יחס ההחזר בהלוואות נוספות לדיור עשוי לדחוף משפחות רבות לחפש פתרונות אשראי יקרים יותר. ההחלטה להטיל מגבלות נוספות ולצמצם את אפשרויות המימון במסגרת הלוואה לכל מטרה מחמיצה את ייעודה ולמעשה שולחת את הלווים לחפש הלוואות יקרות יותר ולא מפוקחות מחוץ לשוק המשכנתאות – דווקא עכשיו, כאשר הציבור מתחיל להתאושש מהמלחמה הארוכה ומהשלכותיה על המשק"

לקוני דירה ראשונה זה לא רלוונטי
אבל זה פוגע מאוד בקוני דירה שניה
וממילא מצנן את כל השוק

 

[צופה לישועה]

תמיד אותם ניקים
כותבים עוד ועוד חדשות וחידושים
עם טבלאות וכתבות
על מכות מוות, קריסה, הצפה
התפכחות הקונים
שוק של קונים
הבטחות מחברי כנסת
ראיונות של כלכלנים
סודות מבית הקבלנים והבנקאים
גרפים סלקטיביים
סיפורים מיבשות רחוקות

אבל מה לעשות
העם שלנו עם קשה עורף
המציאות בשטח, לא מסכימה להתיישר עם המציאות המקבילה שמובאת כאן חדשות לבקרים

המציאות היא שהמחירים בשנים האחרונות עלו למרות שחלק מהכותבים מדברים על ירידות שנים

המחירים לפחות במרכז בני ברק שם אני מעורה, בעליה מתמדת בחצי שנה האחרונה

השוק שהיה אמור לצפות למכת המוות ולקרוס, עולה ומתעורר מיום ליום למרות התחזיות

אבל לא דבר שולי כמו מציאות בשטח
ירפה את ידי הכותבים המוכשרים
בטח לא אחרי שכתבו כל כך הרבה
הם ימשיכו להוכיח באותות ובמופתים
שהנה, אוטוטו, ממש מעבר לפינה, זה כבר ממש כאן, רק טיפה לפתוח את העיניים, והנה, הופ, המחירים יורדים, והמציאות בשטח אינה אלא בעיה חולפת, שאינה אלא אשליה, והמציאות היא לא מה שקורה אלא מה שכתוב, וכל מי שלא מאמין שכך, אינו אלא טועה ומטעה וראוי להתנפל עליו כאילו הוא כופר באחד מעיקרי האמונה.

ועל זה נאמר
הכותבים נובחים והשיירה עוברת…

 

[שירות קריינות]

תמיד אותם ניקים
כותבים עוד ועוד חדשות וחידושים
עם טבלאות וכתבות
על מכות מוות, קריסה, הצפה
התפכחות הקונים
שוק של קונים
הבטחות מחברי כנסת
ראיונות של כלכלנים
סודות מבית הקבלנים והבנקאים
גרפים סלקטיביים
סיפורים מיבשות רחוקות

אבל מה לעשות
העם שלנו עם קשה עורף
המציאות בשטח, לא מסכימה להתיישר עם המציאות המקבילה שמובאת כאן חדשות לבקרים

המציאות היא שהמחירים בשנים האחרונות עלו למרות שחלק מהכותבים מדברים על ירידות שנים

המחירים לפחות במרכז בני ברק שם אני מעורה, בעליה מתמדת בחצי שנה האחרונה

השוק שהיה אמור לצפות למכת המוות ולקרוס, עולה ומתעורר מיום ליום למרות התחזיות

אבל לא דבר שולי כמו מציאות בשטח
ירפה את ידי הכותבים המוכשרים
בטח לא אחרי שכתבו כל כך הרבה
הם ימשיכו להוכיח באותות ובמופתים
שהנה, אוטוטו, ממש מעבר לפינה, זה כבר ממש כאן, רק טיפה לפתוח את העיניים, והנה, הופ, המחירים יורדים, והמציאות בשטח אינה אלא בעיה חולפת, שאינה אלא אשליה, והמציאות היא לא מה שקורה אלא מה שכתוב, וכל מי שלא מאמין שכך, אינו אלא טועה ומטעה וראוי להתנפל עליו כאילו הוא כופר באחד מעיקרי האמונה.

ועל זה נאמר
הכותבים נובחים והשיירה עוברת…

יש לך נתונים על מרכז בני ברק?
אני מעורה שם ואני יודע שההפך הוא הנכון והמחירים יורדים ממש, והקיפאון לא מפשיר
איפה שמעת אחרת?