דיון מחירי הדירות לאן?

[יעקב הרמתי]

לפי הלמ"ס הממוצע הוא כ6.5 ילדים

הוא התכוון בוודאי לממוצע של נפשות לבית, זה עומד על יותר מ5.5, ולא ממוצע של ילדים למשפחה שזה עומד על יותר מ8

 

[nigun]

אבל יש הטוענים שלפי שיטות חישוב אחרות כנראה זה כנראה ירד ל6 בשנים הקרובות

למי שרוצה להעמיק בנתונים

https://www.idi.org.il/media/18254/demographic-trends-and-participation-in-the-workforce-an-analysis-of-the-ultra-orthodox-sector-in-israel.pdf

יש גם חלוקה לחסידים,ליטאים, ספרדים
ותחזית מתוך הממוצע הילודה עד גיל 30 מה יהיה הממוצע הסופי

 

[szn]

אפשר לבנות 15 קומות עם 8 דירות בקומה. לבנות לגובה הרבה יות

איך יבנו 8 בקומה עם המגרש לא מאפשר?

 

[יעקב הרמתי]

https://www.idi.org.il/media/18254/demographic-trends-and-participation-in-the-workforce-an-analysis-of-the-ultra-orthodox-sector-in-israel.pdf

חסום ללקוחות נטפרי

 

[nigun]

חסום ללקוחות נטפרי

 

[מקצועי בנדל"ן]

יוסי אברהמי: "הביקוש הכבוש לדירות יתפרץ - מי שלא ירכוש דירה מסתכן"

היזם מדבר על העסקה עם לאומי פרטנרס, שעל הסיכום עימה לפי שווי שוק של 1.45 מיליארד שקל פורסם ב-ice: "נצא להנפקה בעתיד, העסקה עם לאומי נותנת 'בוסט'". מה הוא חושב על העסקה ומה יקרה למי שיחכה להורדות ריבית כדי לרכוש דירה? | ראיון

www.ice.co.il

 

[0po]

חסום ללקוחות נטפרי

 

[szn]

יוסי אברהמי: "הביקוש הכבוש לדירות יתפרץ - מי שלא ירכוש דירה מסתכן"

היזם מדבר על העסקה עם לאומי פרטנרס, שעל הסיכום עימה לפי שווי שוק של 1.45 מיליארד שקל פורסם ב-ice: "נצא להנפקה בעתיד, העסקה עם לאומי נותנת 'בוסט'". מה הוא חושב על העסקה ומה יקרה למי שיחכה להורדות ריבית כדי לרכוש דירה? | ראיון

www.ice.co.il

באמת זה מעניין שמצד אחד שוק הדיור תקוע יש הרבה היצע של דירות מצד שני חברות הביטוח והבנקים ממשיכות להשקיע ולקנות חלקים בחברות נדלן או להכנס בשותפות וכך מזרימות מיליארדי ש''ח לחברות הנדלן.

הם לא חוששים שהמחירים ימשיכו לרדת כמו שטוענים פה?

 

[די]

באמת זה מעניין שמצד אחד שוק הדיור תקוע יש הרבה היצע של דירות מצד שני חברות הביטוח והבנקים ממשיכות להשקיע ולקנות חלקים בחברות נדלן או להכנס בשותפות וכך מזרימות מיליארדי ש''ח לחברות הנדלן.

הם לא חוששים שהמחירים ימשיכו לרדת כמו שטוענים פה?

1. בכל דבר יש סיכון (גם בנתינת משכנתא), אין מה לעשות זה הביזנס.
2. לוקחים מרווח ביטחון, גם אם המחירים ירדו הם ירוויחו.

איך יבנו 8 בקומה עם המגרש לא מאפשר?

יעשו רווח קטן יותר בין הבניינים אחד לשני, או בין הבניינים לרחוב.

 

[יצחק77]

באמת זה מעניין שמצד אחד שוק הדיור תקוע יש הרבה היצע של דירות מצד שני חברות הביטוח והבנקים ממשיכות להשקיע ולקנות חלקים בחברות נדלן או להכנס בשותפות וכך מזרימות מיליארדי ש''ח לחברות הנדלן.

הם לא חוששים שהמחירים ימשיכו לרדת כמו שטוענים פה?

אין להם ברירה קריסה של חברות נדל"ן גדולות יגרמו לרעידת אדמה גדולה יותר
יתכן גם שהם מזהים הזדמנויות לקנות בזול לטווח ארוך
והם גם יודעים לטעות יותר מפעם אחת שמחקו פה מליארדים

 

[חיים גולדמן]

גם אם נניח שבשנה שעברה התחתנו בציבור החרדי מספר מסויים של זוגות, שמכוסה עם עודף ע״י מספר הדירות, הציבור החרדי מכפיל את עצמו (וכן העולים החרדיים) בממוצע פי 5 כל 20 שנה.

כלומר אם הציבור החרדי צריך היום 20,000 דירות בשנה,
בעוד 20 שנה יצטרכו כ100,000 דירות
ובעוד 40 שנה יצרכו 500,000 דירות בשנה
רק לציבור החרדי ללא עולים או חוצניקים.

בכל מקרה יש כאן מכפלה של כ5 כל 20 שנה (בהדרגה משנה לשנה).

מאיפה הבאת שהציבור החרדי מכפיל את עצמו פי 5 כל 20 שנה ?

 

[szn]

2. לוקחים מרווח ביטחון, גם אם המחירים ירדו הם ירוויחו.

יש הרבה מקומות שאם המחיר יורד הבנק לא יתן ליווי כי הדוח אפס לא מאפשר..
כך שלא יהיה אפשר להתחיל לבנות..

 

[szn]

יתכן גם שהם מזהים הזדמנויות לקנות בזול לטווח ארוך

1. אני לא רואה שהם קונים כ"כ בזול.
2. אם המחירים באמת הולכים לרדת, איך זה שרמי לוי הולך להנפקה במחיר טוב וכן עוד חברות,
3. באופן כללי חברות הנדלן בבורסה בעליה, לפי מה שכותבים כאן מניות הנדלן אמורות לצנוח
בסוף הציבור קובע את מחיר המניה, אף אחד בציבור לא יודע את מה שכותבים כאן??

לקנות בזול לטווח ארוך

אז גם אתה חושב שלטווח ארוך כן שווה לקנות נדלן?

 

[די]

יש הרבה מקומות שאם המחיר יורד הבנק לא יתן ליווי כי הדוח אפס לא מאפשר..

לגבי השאלה איך בנקים נותנים ליווי בנקאי לפרויקטים
התשובה היא שגם אם אחרי שהם נותנים ליווי, היזם יוריד את המחיר (בהסכמת הבנק-מחוסר ברירה), הבנק לא יפסיד כלום, אלא היזם יפסיד את הרווח היזמי שלו (אם היזם יקרוס הבנק יסתבך וזה הסיכון של הבנק שבשבילו הוא מקבל ריבית).
הכתבה הנ"ל חסומה לי. אם מופיע שם לגבי שותפות צריך לראות מה ההסכם. לדוגמא אם חברת הביטוח מרוויחה 15% רווח יזמי על ההשקעה שלה, זה שווה גם אם יש סיכון להפסד (אין סיכוי בלי סיכון-כמו כל יזם שמשקיע את ההון עצמי שלו בתקווה לרווח של 15% למרות שיש לו סיכון להפסיד).
לגבי חברות הנדל"ן שיוצאות להנפקה, גם אם המחירים יירדו, אף אחד לא חושב שיפסיקו לבנות. הקבלנים יקנו קרקעות בזול, יצמצמו עלויות בניה (טכנולוגיות מתקדמות, פועלים חרוצים ועוד) וימכרו בזול.
כמו שמחירי הירקות בסופר ירדו. זה לא שהסופר מפסיד. הוא מרוויח אחוז קבוע, קונה בזול ומוכר בזול.

 

[szn]

התשובה היא שגם אם אחרי שהם נותנים ליווי, היזם יוריד את המחיר (בהסכמת הבנק-מחוסר ברירה), הבנק לא יפסיד כלום, אלא היזם יפסיד את הרווח היזמי שלו (אם היזם יקרוס הבנק יסתבך וזה הסיכון של הבנק שבשבילו הוא מקבל ריבית).

אתה מדבר על מתחם שכבר התחיל ביצוע
אני מדבר ע"ז שאם המחירים יורדים והדוח אפס לא מאפשר אז הבנק לא מתחיל בכלל לתת ליווי.
(כמו שכבר קורה היום בכמה מקומות שהיזם לא מושך את ההיתר כי אין לו אפשרות לקבל ליווי)

הכתבה הנ"ל חסומה לי. אם מופיע שם לגבי שותפות צריך לראות מה ההסכם. לדוגמא אם חברת הביטוח מרוויחה 15% רווח יזמי על ההשקעה שלה, זה שווה גם אם יש סיכון להפסד (אין סיכוי בלי סיכון-כמו כל יזם שמשקיע את ההון עצמי שלו בתקווה לרווח של 15% למרות שיש לו סיכון להפסיד).

לא משנה ספציפי הכתבה הזאת באופן כללי זורם המון כסף מחברות הביטוח והבנקים
לקניית חלקים מחברות או שותפות בחברות בהיקף של מיליארדי ש"ח,
אני מאמין שהם לא טיפשים...

 

[szn]

לגבי חברות הנדל"ן שיוצאות להנפקה, גם אם המחירים יירדו, אף אחד לא חושב שיפסיקו לבנות. הקבלנים יקנו קרקעות בזול, יצמצמו עלויות בניה (טכנולוגיות מתקדמות, פועלים חרוצים ועוד) וימכרו בזול

עדיין בהנפקה מתמחרים לפי השוק
ואם ברור שהמחירים רק ימשיכו לרדת זה משפיע על מחיר המניה..

 

[אז נדברו]

יועץ הנדל"ן יעקב רייניץ בראיון לאיצ'ה דז'אלובסקי בקו המידע (02-80000-50) על הקשיים אליהם נקלעים כעת רוכשי עסקאות 20/80

 

[נווה שמיר]

זו היתה דוגמא
בכל מקרה יש כאן מכפלה של כ5 כל 20 שנה (בהדרגה משנה לשנה).

וכנ״ל עליה באחוזי מגורי חוצניקים בארץ וגם להם יש קצב ילודה גבוה, כלומר גם כל זוג כזה מכפיל את עצמו בלפחות פי 5 ב20 שנה.

גם ״רק״ 10,000 בשנה היום
זה מעל 300,000 כל שנה!
בעוד 35-40 שנה כולל עולים וחוצניקים. (כמובן אם לא תהיה עליה המונית באיזשהו שלב)

לא יודעת מה מקורות המידע שלך וגם לא בטוח שכדאי לענות על שטויות וניפוחים שמגיעות מאלה שאומרות שהנה אוטוטו החרדים משתלטים על המדינה..

בכל מקרה תראה את הנתון הזה שהם הביאו והם לא חשודים באהבת ישראל, 43,000 עלו השנה לכיתה א'. זאת אומרת שנגיד והחלוקה של בנים ובנות שווה פחות או יותר, אז בכל שנה יהיה תוספת שנתית של 21,500 זוגות עוד 20-25 שנים.

אבל זה גם לא נכון כי יש הרבה נשירה והרבה שלא מתחתנים עד גיל ממש מאוחר, כך שאם עוד עשרים שנה יתחתנו בשנה 15,000 זה תרחיש אופטימי.

בלי ליבה, בלי בגרות, בלי עתיד: החינוך החרדי גורר את המשק הישראלי לאחור | ישראל היום

בלי לימודי ליבה ובלי הכשרה טכנולוגית - מערכת החינוך החרדית מתרחבת מדי שנה, אבל בוגריה נשארים מאחור • המשמעות: חוסר השתלבות בתעסוקה ובחברה • מסגרת חדשה של חינוך ממלכתי־חרדי מציעה פתרון משולב • החרדים כבר הכריזו עליה מלחמת חורמה, אבל הביקוש ללימוד בה הולך וגובר

www.israelhayom.co.il

לא פי 5 ולא בטיח.

אולי תבדוק שוב אם כל מה שכתבת נכון.

 

[די]

עדיין בהנפקה מתמחרים לפי השוק
ואם ברור שהמחירים רק ימשיכו לרדת זה משפיע על מחיר המניה..

כתבתי כבר גם אם מחירי הדירות יורדים, זה לא אומר שהקבלנים מרוויחים פחות.
כמו סופרמרקט שמרוויח רווח קבוע על המוצרים, בין אם הוא קונה מהיבואן בזול ומוכר בזול, או ביוקר.

 

[shimשימי]

להפסיק לחשוב שכל כותרת משנה את המחירים (לטוב ולמוטב) ובודאי לא בטווח המיידי
ולענין:זה רק להראות שעושים משהו (קמפיין בחירות בלע"ז) זה לא הולך לשכנע יותר מדי זה לא יפתור את הבעיות של היורדים

אם אתה רוצה ומי שרוצה לא מבין עד כמה האנטישמיות באירופה גורמת ליהודים לעלות ארצה
יש לי פודקאסט של ישראלי הולנדי עם תמיר דורטל
שעלה אחרי המון שנים בחול
והוא מסביר בדיוק את השקר של התקשורת הישראלית בהקשרים הללו
מי שמעוניין שישלח לי הודעה פרטית ואני אשלח לו קישור לפודקאסט

אבל בכל אופן תבין שלא מדובר בדבר זוטר בכלל!!!!