דיון מחירי הדירות לאן?

[אז נדברו]

הקבלן שמהמר על עליית מחירים: "יש ירידה בהתחלות בנייה וייווצר פה מחסור"

חברת אאורה תעניק לרוכשים אפשרות לסגת מהעסקה במקרה של ירידת מחיר הדירה, אחרי שבחודש שעבר הציעה קטה גרופ מבצע דומה • בעל השליטה ומנכ"ל אאורה, יעקב אטרקצ'י: "מפריע לאנשים שמפמפמים בעיתונים שמחירי הדירות הולכים לרדת. אני חושב הפוך מזה. זה לא 'מבצעי בלוף', אני נצמד לנתונים של הלמ"ס"

ספוילר: הכתבה המלאה

מבצעי הקבלנים עברו אבולוציה משמעותית בשנים האחרונות. ממבצעי "קבל מטבח חינם" עברנו בשנתיים האחרונות למבצעי מימון אגרסיביים, ובחודשים האחרונים המבצעים מתמקדים בקיפאון בשוק ובהבטחות שונות שנוגעות למחיר.

הראשונה להציע הצעה מסוג זה הייתה חברת קטה, שמרבית הפרויקטים שלה ממוקדים בפתח תקווה. החברה התחייבה להחזיר כספים לרוכשים אם מחיר הדירה בפרויקט יירד עד מועד קבלת המפתח, אך באותיות הקטנות נקבע כי ירידת מחיר הדירה תיקבע לפי ההחלטה של קטה עצמה אם להורידו.

כעת, אאורה מציעה הצעה דומה ב-25 מהפרויקטים שלה ברחבי הארץ. לפי תקנון המבצע שהגיע ל-TheMarker, הרוכשים יוכלו לבטל את העסקה ולקבל את כספם חזרה אם תהיה ירידת מחירים במחירי הדירות בשוק החופשי לפי המדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). הורדת מחיר הדירה נקבעת לפי מדד המחירים של הלמ"ס, ולא לפי שיקול דעת החברה עצמה. עם זאת, חלון ההזדמנויות למימוש המבצע מוגבל לתקופה של שבעה ימים בלבד, חצי שנה לפני מועד המסירה הרשמי של הדירה.

אף שהמבצע לא מציע הטבה כספית ישירה ללקוחות, הוא מעניק להם אפשרות לרכוש דירה תוך ידיעה ברורה שהם יוכלו לסגת מהעסקה, עם החזר כספי. יחד עם זאת, ההחזר אינו כולל הצמדה למדד, ולא יינתן החזר עבור שכר טרחת עו"ד חיצוני, כך שבעצם יש עדיין עלות מסוימת לביטול העסקה, אם כי היא נמוכה יחסית.

מצד שני, אם תהיה ירידת מחירים, ייתכן כי ביטול העסקה יהיה משתלם ללקוחות, וייתכן שבכלל לא תהיה להם ברירה אחרת - במקרה שירידת המחירים תסבך את יכולת מכירת הדירה שברשותם.

המבצע יתקיים עד סוף השנה, ברשימה סגורה של כ-25 פרויקטים, בהם מגדלי היוקרה ברמת חן, פרויקטים בנתניה, רמת השרון, גבעתיים, וכן באזורי פריפריה כמו אופקים ומעלות.

בשיחה עם TheMarker אומר יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל אאורה, כי הרציונל מאחורי המהלך הוא לא חשש מירידת מחירים, אלא להפך. "הריבית עוד לא ירדה והמצב עוד לא ברור. אמרתי לעצמי: 'רגע, אז מה מפריע לאנשים?', מפריע להם שמפמפמים בעיתונים כל היום שמחירי הדירות הולכים לרדת. אני חושב הפוך מזה".

לדבריו, מטרת המהלך היא בעיקר פסיכולוגית. "אני מוכן לתת לו ביטחון עכשיו. אני לא עושה 'מבצעי כאילו', או איזה 'מבצע בלוף', אני נצמד לנתונים של הלמ"ס. זה הגורם הכי בלתי תלוי והכי אובייקטיבי. אחרים עשו הצמדה ל'מחירון החברה' שאפשר לשחק איתו – אני לא בא לשחק".

המהלך של אאורה משקף את הפער בין התחזית של הקבלנים לציפיות הרוכשים בשוק. בעוד שהקבלנים משוכנעים שהמחירים יחזרו לעלות, בשוק רואים מגמה קבועה של ירידת מחירים בשבעת החודשים האחרונים, ורוכשים רבים משוכנעים שזוהי רק ההתחלה, ולכן גם כשהם מעוניינים לרכוש, הם מעדיפים לחכות עם העסקה.

"אני אישית בטוח שהמחירים עולים", אומר אטרקצ'י. "אני מעריך שהריבית תתחיל לרדת וכבר במהלך השנה הבאה היא תרד משמעותית. יש ירידה בהתחלות בנייה וייווצר פה מחסור בעוד שנה. המסר הזה לא מעניין מישהו שלא רוצה לקנות, אבל הוא כן יוריד מהגדר את אלה שרוצים וחוששים". נראה כי אאורה היא הראשונה להמר באמת על השוק, כמעט בלי כוכביות. "בן אדם יגיד לי 'אתה אופטימי, אתה בפוזיציה'?, סבבה, אני מקבל את זה. לכן אני אומר לו: 'אם המחיר עולה – הרווחתי. אם המחיר יורד – אני מוכן להחזיר את הכסף'".

דה מרקר

 

[ישעיהו כהן]

האם נראה שמחירי הדיור צפויים לעלות בחודשיים-שלוש הקרובים?
ואולי אפילו צפויים לעלות יותר מהממוצע, בגלל שתי סיבות:
א) הרבה מאותם שלא זכו עכשיו ב"דירה בהנחה" (היו תוצאות אתמול), יקנו כנראה דירה עכשיו.
ב) הורדת ריבית הצפויה של בנק ישראל.
האם שתי הסיבות האלו משמעותיות, ויכולות לגרום לעליית מחירים משמעותית?
כמובן, שבדברים כאלו אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה, אבל אשמח לשמוע השערות.

 

[אופקים 1]

השאלה האם מחר הירידה בריבית תגרום לכיוון במחירים

ההשפעה תהיה מינורית
גם כי הירידה צפויה להיות מינורית, וגם כי ההצמדות של המשכנתאות כיום לא מתבססות רק על הפריים.

יתכן ותהיה לכך מעט השפעה על הלחץ של מוכרי דירות שנטלו הלוואת בלון כגישור בין המכירה של נכס לקיים לקניה של חדש, כי בהלוואות מסוג זה משלמים בשוטף רק את הריבית, ושם הנושא יורגש מעט יותר.

יתכן שגם בעלי דירות להשקעה יחליטו להמתין עם המכירה, מתוך תקווה שהריבית תרד עוד וההשקעה שלהם תהפוך ליותר אטרקטיבית.
כך שאם תהיה לכך השפעה, ההשפעה היא בעיקר בעקבות מחשבות של משקיעים על עתיד ההשקעה שלהם, ולא על הקיים כעת.

 

[S10]

ההשפעה תהיה מינורית
גם כי הירידה צפויה להיות מינורית, וגם כי ההצמדות של המשכנתאות כיום לא מתבססות רק על הפריים.

יתכן ותהיה לכך מעט השפעה על הלחץ של מוכרי דירות שנטלו הלוואת בלון כגישור בין המכירה של נכס לקיים לקניה של חדש, כי בהלוואות מסוג זה משלמים בשוטף רק את הריבית, ושם הנושא יורגש מעט יותר.

יתכן שגם בעלי דירות להשקעה יחליטו להמתין עם המכירה, מתוך תקווה שהריבית תרד עוד וההשקעה שלהם תהפוך ליותר אטרקטיבית.
כך שאם תהיה לכך השפעה, ההשפעה היא בעיקר בעקבות מחשבות של משקיעים על עתיד ההשקעה שלהם, ולא על הקיים כעת.

אני חשבתי שבעקבות תחילת הירידה בריבית רואים את זה

הקבלן שמהמר על עליית מחירים: "יש ירידה בהתחלות בנייה וייווצר פה מחסור"

חברת אאורה תעניק לרוכשים אפשרות לסגת מהעסקה במקרה של ירידת מחיר הדירה, אחרי שבחודש שעבר הציעה קטה גרופ מבצע דומה • בעל השליטה ומנכ"ל אאורה, יעקב אטרקצ'י: "מפריע לאנשים שמפמפמים בעיתונים שמחירי הדירות הולכים לרדת. אני חושב הפוך מזה. זה לא 'מבצעי בלוף', אני נצמד לנתונים של הלמ"ס"

ספוילר: הכתבה המלאה

מבצעי הקבלנים עברו אבולוציה משמעותית בשנים האחרונות. ממבצעי "קבל מטבח חינם" עברנו בשנתיים האחרונות למבצעי מימון אגרסיביים, ובחודשים האחרונים המבצעים מתמקדים בקיפאון בשוק ובהבטחות שונות שנוגעות למחיר.

הראשונה להציע הצעה מסוג זה הייתה חברת קטה, שמרבית הפרויקטים שלה ממוקדים בפתח תקווה. החברה התחייבה להחזיר כספים לרוכשים אם מחיר הדירה בפרויקט יירד עד מועד קבלת המפתח, אך באותיות הקטנות נקבע כי ירידת מחיר הדירה תיקבע לפי ההחלטה של קטה עצמה אם להורידו.

כעת, אאורה מציעה הצעה דומה ב-25 מהפרויקטים שלה ברחבי הארץ. לפי תקנון המבצע שהגיע ל-TheMarker, הרוכשים יוכלו לבטל את העסקה ולקבל את כספם חזרה אם תהיה ירידת מחירים במחירי הדירות בשוק החופשי לפי המדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). הורדת מחיר הדירה נקבעת לפי מדד המחירים של הלמ"ס, ולא לפי שיקול דעת החברה עצמה. עם זאת, חלון ההזדמנויות למימוש המבצע מוגבל לתקופה של שבעה ימים בלבד, חצי שנה לפני מועד המסירה הרשמי של הדירה.

אף שהמבצע לא מציע הטבה כספית ישירה ללקוחות, הוא מעניק להם אפשרות לרכוש דירה תוך ידיעה ברורה שהם יוכלו לסגת מהעסקה, עם החזר כספי. יחד עם זאת, ההחזר אינו כולל הצמדה למדד, ולא יינתן החזר עבור שכר טרחת עו"ד חיצוני, כך שבעצם יש עדיין עלות מסוימת לביטול העסקה, אם כי היא נמוכה יחסית.

מצד שני, אם תהיה ירידת מחירים, ייתכן כי ביטול העסקה יהיה משתלם ללקוחות, וייתכן שבכלל לא תהיה להם ברירה אחרת - במקרה שירידת המחירים תסבך את יכולת מכירת הדירה שברשותם.

המבצע יתקיים עד סוף השנה, ברשימה סגורה של כ-25 פרויקטים, בהם מגדלי היוקרה ברמת חן, פרויקטים בנתניה, רמת השרון, גבעתיים, וכן באזורי פריפריה כמו אופקים ומעלות.

בשיחה עם TheMarker אומר יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל אאורה, כי הרציונל מאחורי המהלך הוא לא חשש מירידת מחירים, אלא להפך. "הריבית עוד לא ירדה והמצב עוד לא ברור. אמרתי לעצמי: 'רגע, אז מה מפריע לאנשים?', מפריע להם שמפמפמים בעיתונים כל היום שמחירי הדירות הולכים לרדת. אני חושב הפוך מזה".

לדבריו, מטרת המהלך היא בעיקר פסיכולוגית. "אני מוכן לתת לו ביטחון עכשיו. אני לא עושה 'מבצעי כאילו', או איזה 'מבצע בלוף', אני נצמד לנתונים של הלמ"ס. זה הגורם הכי בלתי תלוי והכי אובייקטיבי. אחרים עשו הצמדה ל'מחירון החברה' שאפשר לשחק איתו – אני לא בא לשחק".

המהלך של אאורה משקף את הפער בין התחזית של הקבלנים לציפיות הרוכשים בשוק. בעוד שהקבלנים משוכנעים שהמחירים יחזרו לעלות, בשוק רואים מגמה קבועה של ירידת מחירים בשבעת החודשים האחרונים, ורוכשים רבים משוכנעים שזוהי רק ההתחלה, ולכן גם כשהם מעוניינים לרכוש, הם מעדיפים לחכות עם העסקה.

"אני אישית בטוח שהמחירים עולים", אומר אטרקצ'י. "אני מעריך שהריבית תתחיל לרדת וכבר במהלך השנה הבאה היא תרד משמעותית. יש ירידה בהתחלות בנייה וייווצר פה מחסור בעוד שנה. המסר הזה לא מעניין מישהו שלא רוצה לקנות, אבל הוא כן יוריד מהגדר את אלה שרוצים וחוששים". נראה כי אאורה היא הראשונה להמר באמת על השוק, כמעט בלי כוכביות. "בן אדם יגיד לי 'אתה אופטימי, אתה בפוזיציה'?, סבבה, אני מקבל את זה. לכן אני אומר לו: 'אם המחיר עולה – הרווחתי. אם המחיר יורד – אני מוכן להחזיר את הכסף'".

דה מרקר

 

[אופקים 1]

אני חשבתי שבעקבות תחילת הירידה בריבית רואים את זה

הוא מהמר על כך שנתוני הלמ"ס תמיד יעלו, וזה אומר את דעתו על אמינות הנתונים.
אם מדובר בעסקה רגילה בה משלמים בכל שלב, אז הוא בעצם דואג לעצמו למימון במחיר סביר, כי שהוא יחזיר את הכסף, הוא לא יתן עליו ריבית.
כך שגם אם הוא בטוח שהמחיר יעלה מעט, הוא עדיין הרוויח
ואם המחיר ירד, אז הוא חסך לעצמו את הצורך במימון.
מה עוד, שמתסבר שאנשים לא יבטלו כל כך מהר את החוזה גם אם המחיר ירד מעט, אחרי שהם כבר עברו את כל התהליך המייגע שכרוך בחתימת חוזה על דירה, קבלת מימון, ואולי גם מכירה של הדירה הקיימת שלהם.

 

[יצחק77]

הורדת הריבית היא מינורית מאד
ולא באמת משנה את המציאות
אבל צפו למסע פרסום של כל האינטרסנטים שהנה הנה
המחירים הולכים לעלות ,
אז מי שמחפש להשקעה זה עדיין לא הזמן אלא אם כן מצאתם מציאה חריגה
מי שקונה למגורים ובדק היטב את יכולת ההחזר שלו,
להתעלם מרעשי הרקע לבדוק טוב כמה דירות באזור שאתם מחפשים
בואו למשא ומתן מתוך ראש פתוח ורוגע אתם כרגע על הסוס אל תהססו להציע 200000 פחות מהמבוקש
תגלו שאף אחד לא זורק אתכם מהמדרגות
גם הקבלנים גמישים התאגדו כמה רוכשים ותגלו עד כמה הם רעבים לכסף

 

[בית שמשניק]

כצפוי

בנק ישראל הוריד את הריבית - לראשונה מאז ינואר 2024

www.globes.co.il

 

[בית שמשניק]

שינוי של 0.25% בריבית הוא בעיקר פסיכולוגי (הנקודה היא שבכלכלה יש משקל רב לפסיכולוגיה...)

 

[יוסף זרודינסקי]

שינוי של 0.25% בריבית הוא בעיקר פסיכולוגי (הנקודה היא שבכלכלה יש משקל רב לפסיכולוגיה...)
צפה בקובץ המצורף 2113706

מי צריך את השטויות האלה? למי יש עוד משכנתא במסלול פריים? ועוז 450.000?!

 

[דג תמנון]

מי צריך את השטויות האלה? למי יש עוד משכנתא במסלול פריים? ועוז 450.000?!

לכל מי שיש משכנתא מתפקדת מלפני יותר משנתיים.

 

[בגבגבג]

שינוי של 0.25% בריבית הוא בעיקר פסיכולוגי (הנקודה היא שבכלכלה יש משקל רב לפסיכולוגיה...)
צפה בקובץ המצורף 2113706

אם כבר מדברים על פסיכולוגיה,
אז מעבר לטענות שלאנשים באמת אין כסף לשלם על המחירים המופקעים היום, ושיש הציע שהולך וגדל,
דוקה בחלק של הריבית, למרות ההורדה אנחנו ניהיה בתקופה הקרובה תחת ההשפעה הפסיכולוגית של תקופת העליה, התקופה של השלוש שנים האחרונות שאנשים נחנקו מהחזרים מטורפים לאחר שלא חשבו על זה שהריבית יכולה לעלות אי פעם, היא שריטה עמוקה בלבבות של כולנו, שראו והכירו חברים ובני משפחה שחיים בדוחק בגלל שגילו את הצד הפחות טוב של תנודות הריבית.
אם זה נכון, נכונה לנו עוד תקופה שאנשים יהיו עדיין זהירים ומחושבים, ובפרט שלחץ של מחירים מזנקים ודאי אין, כך שיש זמן לשיקול דעת שיתרום להמשך הצטננות השוק.
מה שבטוח שלמול כותרות הזעקה הצפויות של הקבלנים שהנה העליה הגדולה מתחילה ורוצו לקנות במבצעי ה20/80 שעוד נשארו על המדף לפני שיגמר, המציאות תיהיה הרבה פחות דרמטית.

 

[בית שמשניק]

מי צריך את השטויות האלה? למי יש עוד משכנתא במסלול פריים? ועוז 450.000?!

?

 

[יוסף זרודינסקי]

?

מסלול הפריים כרגע הוא מסלול הכי יקר שיש לבנקים למשכנתאות, גם אחרי ההורדת ריבית הנוכחית. כל אלה שהיו במסלולי פריים בסכומים משמעותיים כבר לפני שלוש שנים הרגישו את המחנק ופנו למיחזור (כולל את עבדכם הנאמן).

אני, אגב, מחזיק בהלוואות גדולות בריבית פריים (מכל מיני סיבות אסטרטגיות), מקווה שלתקופה קצרה. אך לספר על החיסכון במשכנתא בטווח של 20-30 שנה, באמת אינני יודע למי זה נוגע.

 

[דג תמנון]

?

בשנתיים האחרונות מקובל ללוות במשכנתא שני שליש משתנה - כ4.5% במקום פריים מינוס ששואף יותר ל5.

 

[בניאל]

פריים הוא הקטר של כל המסלולים

 

[BaruchSch]

אם עוד לא הבנתם קבלן זה לא יצור שלמילה שלו יש ערך
המילה שלו שוה אפילו פחות מפוליטיקאי

 

[יצחק77]

מודה במקצת חייב שבועה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20024184

אם היא אומרת שהציבור חוזר ובודק עסקאות
אז למה המכירות ממשיכים לרדת ומלאי הדירות ממשיך לעלות
אולי הציבור כבר לא מוכן להיות פרייר ומתמקח ומצפה לירידת מחיר נוספת?

 

[ספרא רבא]

פריים הוא הקטר של כל המסלולים

כיום, לאחר שבנק ישראל התעכב והתעכב עם ההורדה, אז הוא מזדנב אחרי המל"צ.

בשנתיים האחרונות מקובל ללוות במשכנתא שני שליש משתנה - כ4.5% במקום פריים מינוס ששואף יותר ל5.

מצד שני, אחד החסרונות העיקריים שלו שהוא מקובע לתקופה קצובה. לפעמים הוא מתחדש בתנאים לא מיטביים.
נושא באשכול נפרד.

 

[8821]

למי ששואל מה הורדת הריבית עושה (כתבתי על זה באריכות בעבר ואני מדגיש את זה שוב לפני הקמפיין האגרסיבי של הקבלנים בקרוב)

היא גורמת לצפיות של הורדות נוספות (כמו ארה"ב) ואנשים יחזרו לקנות רק שהצפיות לירידה יגמרו (ובנאי שירד משמעותי וכלהלן) מסיבות פסיכו' שרוצים לראות שהההחזר החודשי נמוך וגם אנשים לא אוהבים לקחת מוצר שמחר מחירו יורד (משכנתא) גם אם המחיר משתנה
וכלכליות- שלטרחה ועלויות למחזר משכנתא על חלקים מסויימים
-שזה אומר שבחודשים הקרובים הקיפאון רק יגדל

צריך לזכור שאמנם הריבית גרמה לירידה אבל היא לא זאת שתעלה מחירים כי הסיבה העיקרית שהיום אנשים לא קונים דירה
1.זה הקושי לעמוד בהחזרים גבוהים (ולא רק שיקולים כלכליים) בגלל הריבית הגבוהה ומחירים גבוהים ועד שהמשוואה של שכירות מול משכנתא לא תשתנה לטובת המשכנתא קרי החזרים קרובים למחירי שכירות אנשים לא יחזרו לקנות (כי הם לא יכולים ולא שהם לא רוצים)
2. שהמחירים יורדים 7 חודשיים ברציפות אף אחד לא ממהר לקנות עד שיראו בלמ"ס שהמחירים עולים (המחירים התחילו לרדת גם במחוז חיפה ובפעם האחרונה היא הובילה את הירידה)

עוד צריך לזכור שהציבור ה'מבין והחכם' והלחוץ קנה בשנתיים האחרונות אחרי כל השיווק המאסיבי של הקבלנים היום נשאר בעיקר ציבור קשיח או עצלן (הצד השווה שבכולם שקשה מאוד להזיז אותם)

לסיכום:עד פסח לפחות נראה המשך ירידת מחירים עד שיתברר לאן המחיר הולכים ולאן הריבית הולכת ועד אז הריבית והמחירים ירדו

והיום אנו נמצאים בעיקר המלחמה על המחירים כי הקבלנים והמשקיעים מחכים לעליות (בגלל הריבית והמלחמה) ואם יתברר בחודשים הקרובים שהמחירים ימשיכו לרדת או אפי' לא לעלות אז יתחילו הירידות המשמעותיות כי כולם יבינו שנגמר המשחק
לקנות היום דירה זה להיכנע ללחץ של הקבלנים

 

[8821]

אין צורך לעלות כל כתבה של שמאי או קבלן וכל הנגועים והרמאים (פרוג לא מקבל על זה כסף כמו ביזפורטל)
אנחנו יודעים בדיוק מה הם יאמרו לפני שהם מדברים
אם תשים לב הם אמרו את זה גם לפני כמה חודשים ומאז המחירים ירדו כך שלהכניס עוד שטויות זה לא מועיל