דיון מחירי הדירות לאן?

[ברוך פינחס]

גם אוקטובר 24 היה חודש של חגים
כך שהירידה כן מייצגת את המצב בשוק

גם אני חשבתי על זה ובדקתי שאוקטובר שעבר התחיל שבוע בערך לפני אוקטובר השנה...
מה שאומר שזה היה יותר בחגים....
אולי עשרת ימי תשובה זה זמן שתושבי חול נמצאים בארץ וסוגרים יותר עסקאות

 

[ברוך פינחס]

נחמה בוגין, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, ציינה ....
לדבריה, "אוקטובר היה בחציו עם חגים ולכן קשה להתייחס אליו כחודש שבאמת מייצג את מצב השוק.

גם אוקטובר 24 היה חודש של חגים
כך שהירידה כן מייצגת את המצב בשוק
ולא ברור מה הקשר לשינויים מדיניים לבין ביקושים אמיתיים

אם היא רוצה לטעון שאוקטובר הוא לא מייצג יש לי סיבה יותר טובה מחגים....
זה היה החודש של סיום המלחמה הדיונים על הפסקת האש ביקור טראמפ החזרת החטופים.
זה זמן של חוסר ודאות אף אחד לא יודע איך יראה המחר ומה תהיה ההשפעה שלו על שוק הנדלן
ומי שרוצה יכול לומר שבגלל זה ירדו מאוד העסקאות.
נראה בסקירה של נובמבר מי צדק....

השינויים המדיניים שהיא מתכוונת, זה כנראה משפט ששמור לצד השמאלי ..
הרי הכל כאן רע לדבריהם וכנראה שהיא חושבת שיש ביקושים כבושים כי השמאלנים לא רוצים לקנות דירות.

 

[ברוך פינחס]

נחמה בוגין, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, ציינה ....
אני סבורה כי נמשיך לראות דשדוש מסוים שימשיך איתנו עד לאמצע הרבעון הראשון של 2026, לאחריו במידה ולא יהיו שינויים מדיניים נראה התפרצות של הביקושים הכלואים הקיימים כיום

אם הביקושים הם אמיתיים הם יתפרצו בין כה וכה
ואם הם של משקיעים, אז אין סיבה שהמשקיעים יתפרצו פתאום

היא מתכוונת לומר שיש ביקוש אמיתי כבוש.
אנשים כמוני יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יהיה ירדו המחירים יעלו איפה יהיו שינויים ואיפה לא.
באמצע הרבעון הראשון של 2026 זה סוף החורף.
שם אנשים כבר יבינו שלא הולך להיות שינוי דרמטי
וכולם ירדו מהגדר ויחזרו לשוק....
אם היא צודקת...????
מי שמנצל את המצוקה של מוכרי דירות היד שניה ושל הקבלנים וקונה עכשיו.
הוא עושה את המעשה הכי חכם שיש

 

[nigun]

שם אנשים כבר יבינו שלא הולך להיות שינוי דרמטי
וכולם ירדו מהגדר ויחזרו לשוק....

עכשיו אנשים קוראים כותרות כל כמה ימים שמחיר הולך לרדת ב10% אז למה שירדו מהגדר?

 

[ברוך פינחס]

עכשיו אנשים קוראים כותרות כל כמה ימים שמחיר הולך לרדת ב10% אז למה שירדו מהגדר?

היא כנראה חושבת שעד סוף החורף כבר לא יהיו כאלו כותרות כי לאט לאט השוק מתעורר.
ובסוף החורף גם מי שלא רואה את זה עכשיו יראה את זה אז.

 

[ברוך פינחס]

עכשיו אנשים קוראים כותרות כל כמה ימים שמחיר הולך לרדת ב10% אז למה שירדו מהגדר?

איפה ראית כזו כותרת...
הכותרת היא על ירידה במכירות לא במחירים.
אבל האפקט הפסיכולוגי הוא של ירידה במחיר....
ואולי לכן זה יתפוצץ כי זה רק פסיכולוגי....

 

[אופקים 1]

היא מתכוונת לומר שיש ביקוש אמיתי כבוש.
אנשים כמוני יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יהיה ירדו המחירים יעלו איפה יהיו שינויים ואיפה לא.
באמצע הרבעון הראשון של 2026 זה סוף החורף.
שם אנשים כבר יבינו שלא הולך להיות שינוי דרמטי
וכולם ירדו מהגדר ויחזרו לשוק....
אם היא צודקת...????
מי שמנצל את המצוקה של מוכרי דירות היד שניה ושל הקבלנים וקונה עכשיו.
הוא עושה את המעשה הכי חכם שיש

כלומר, יש לך את הכסף
גם ראית דירה ולמען האמת היא מוצאת חן בעינך
אבל אתה מתמהמה רק בגלל שאתה סבור שיתכן והמחיר ירד?
אבל בסוף החורף, מזג האוויר יהיה נאה, ואתה תרוץ ותרכוש את הדירה הראשונה שתראה בכל מחיר אותו המוכר יבקש?
וכמובן הבנק גם יאשר לך את המשכנתא (או שאתה נמנה על היחידים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה בלי משכנתא)

לרכישת דירות יש עוד הרבה פרמטרים חוץ מהמחיר
בדר"כ אנשים לא רוכשים דירה כדי להוזיל לעצמם את עלויות המחייה,
ובדר"כ, אנשים מעוניינים בדירה עם תנאים מסויימים, כל אחד לפי העדפותיו
ובדר"כ אנשים משקיעים עוד סכום של כסף (או מתכננים להשקיע) כדי שהדירה תענה על הציפיות שלהם.

 

[ברוך פינחס]

כלומר, יש לך את הכסף
גם ראית דירה ולמען האמת היא מוצאת חן בעינך
אבל אתה מתמהמה רק בגלל שאתה סבור שיתכן והמחיר ירד?

לאף אחד אין כסף לבנק יש כסף לכולם.
מי שיושב על הגדר לא מחפש דירה בפועל ולכן הוא לא יודע לאן ללכת...
רוב האנשים לא נעלמו הם פשוט ממתינים לראות מה יהיה....

 

[אופקים 1]

לאף אחד אין כסף לבנק יש כסף לכולם.
מי שיושב על הגדר לא מחפש דירה בפועל ולכן הוא לא יודע לאן ללכת...
רוב האנשים לא נעלמו הם פשוט ממתינים לראות מה יהיה....

הרשה לי לחלוק על המושג הזה יושבים על הגדר
מי שרוצה (ויכול) לרכוש דירה לא יושב על הגדר, הוא מחפש דירה, רק לא תמיד מוצא
אלה שיושבים על הגדר ואפילו לא מחפשים, פשוט חושבים שהמצב הנוכחי טוב יותר עבורם מאשר לרכוש דירה

בשביל שהם יחליטו אחרת צריך להיות שינוי כלשהו
1. שהמחירים ירדו
2. שההכנסה שלהם תעלה
3. שההוצאה על החלופה הקיימת יקרה ביחס לרכישת דירה
4. שהחלופה שקיימת להם לא עונה על הצורך שלהם (הדירה קטנה וכדו')

הראשון יכול להתרחש מלחץ של מוכרים למכור, ויכול לגרום לכך
השני לא צפוי להתרחש
השלישי יקרה במעט אם יעלו מחירי השכירות, וזה לא צפוי להתרחש ברוב המקומות, או אם מחירי הדירות ירדו
והאחרון מתרחש כל הזמן

כך שההמצאה הזאת של יושבי הגדר כבר לא ממש קיימת
כלומר יש יושבים על הגדר, אבל לא הזמן הוא הפרמרט שיגרום להם לרדת משם

 

[די]

הכותרת היא על ירידה במכירות לא במחירים.

הטבות מימון שווה לירידה במחירים. גם מבחינת הקבלן וגם מבחינת הלקוח. היחיד שמבחינתו זה לא נחשב ירידת מחירים זה הלמ"ס שהקבלנים באים לעבוד עליו...

 

[nigun]

איפה ראית כזו כותרת...
הכותרת היא על ירידה במכירות לא במחירים.
אבל האפקט הפסיכולוגי הוא של ירידה במחיר....
ואולי לכן זה יתפוצץ כי זה רק פסיכולוגי....

אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה

www.bizportal.co.il

 

[ברוך פינחס]

כך שההמצאה הזאת של יושבי הגדר כבר לא ממש קיימת

יש הרבה מאוד אנשים שאם הם מאוד מאוד יתאמצו תהיה להם דירה.
אבל הם לא רוצים להתאמץ ולקחת משכנתא יקרה ולשעבד את כל החיים שלהם אם עוד מעט המחירים ירדו.
יש חברות שמציעות ביטוח אם המחירים יורדים.
ויש חברות שמציעות 20/80 עם אפשרות לבטל לפני האכלוס.
"המבצעים" הללו נועדו לשכנע את האנשים האלו בדיוק.

ויש רבים שיכולים להגיע לדירה בלי מאמץ גדול ומיוחד, רק לגייס הון עצמי ומשכנתא כמו כולם.
אבל למה לקחת משכנתא על דירה יקרה כשאוטטו המחירים ירדו.

2 הקבוצות האלו יחזרו לשוק אם הם יראו שהחלום לא התגשם ....

 

[smart guy]

גם אני חשבתי על זה ובדקתי שאוקטובר שעבר התחיל שבוע בערך לפני אוקטובר השנה...
מה שאומר שזה היה יותר בחגים....
אולי עשרת ימי תשובה זה זמן שתושבי חול נמצאים בארץ וסוגרים יותר עסקאות

ספרתי במדוייק הפער הוא יום אחד בלבד , באוקטובר 25 ישנם 13 ימי עסקים ללא חגים וחוה"מ ו 24 יש 14 ימי עסקים,
אם נספור כולל חוה"מ שהמגזר החילוני עובד בו כרגיל גם אז ישנו פער של יום אחד אוקטובר 25 - 16 ימים ו אוקטובר 24 17 ימים.

 

[ברוך פינחס]

אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה

www.bizportal.co.il

אני לא הולך להתווכח חלילה עם "היועץ הכלכלי של ראש הממשלה"....
רק יש לי כמה שאלות על הניתוח שלו ועל הפוזיציה שלו.

מאוד מעניין שאין אדם רציני שנותן מספר מדויק.
ועוד בדיוק יש לו הצעה שבאה לעצור את ירידת המחירים כשלא ברור למה צריך לעצור אותם....

כשמסתכלים על עליית מחירי הנדלן בטווח של שנים שברובם המוחלט ביבי היה ראש הממשלה.
אפשר להבין את התמונה במלואה.
שנים רבות יש שטוענים שנתניהו מזין במכוון את עליית המחירים וזו הדעה של יועצו הנ"ל, ששוק הנדלן הוא המנוע של הכלכלה הישראלית, גם באופן ישיר ובעיקר באופן עקיף, לפני 20 שנה האנשים עבדו הרבה פחות קשה והרבה פחות שעות, היום כולם עובדים קשה כדי לקנות דירה, וכך הכלכלה פורחת.
אבל עכשיו יש לתזה הזו בעיה שוק הנדלן תקוע, ושמחון חושש שזה יעצור את הפריחה הכלכלית,
לכן הוא הגיע עם הרעיון ההזוי שלו לממן את הריבית של המשכנתאות כדי שהישראלים ימשיכו לקחת משכנאות ולקנות דירות ולהניע את הכלכלה ואת עליית המחירים.
הדבר הכי מצחיק באירוע שהאיש שהוא אבי אבות המדיניות של חוסר חמלה, פתאום דואג למשקי הבית המסכנים.
"שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים."


כמובן שכל זה הוא פרשנות בגרוש ואפשר לחלוק על זה.
אבל לא הייתי קונה את דברי היועץ ... על 10% כשהמטרה שלו שקופה לחלוטין להעביר כך את ההצעה ההזויה של מימון המשכנתאות

ספוילר: AI על מה שאומרים שהדעה של שמחון היא שהנדלן הקטר של הכלכלה

[סקירת AI
הביטוי "שמחון + נדל"ן הקטר של הכלכלה" מתייחס ככל הנראה לפרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה (נכון לזמן חיפוש), בהקשר לדיונים על שוק הנדל"ן בישראל, במיוחד סביב סבסוד משכנתאות או השפעת המלחמה והריבית על המחירים, כאשר יש הטוענים ששוק הנדל"ן "דוחף" את הכלכלה או שפעולות הממשלה (כמו אלו שמקדמים יועצים כמו שמחון) נועדו לתמוך בו למרות הלחצים הכלכליים
. הפופולריות של הביטוי נובעת ממעורבותו בהצעות מדיניות בנוגע לדיור וכלכלה, למרות המחלוקת סביב הצעות אלו בענף הנדל"ן.]

 

[בית שמשניק]

נדל"ן למגורים | טור סופ"ש

למה 20 דירות שנמכרו בתל אביב לא נמסרות לדיירים, חודשים אחרי האכלוס​

יזמי פרויקט &East מכרו 271 דירות, אבל מסרו רק 251 מפתחות מאז אישור האכלוס לפני כמעט חצי שנה, בגלל קושי של קונים להשלים את העסקה • במקביל, אחת מכל חמש דירות בפרויקט עדיין לא מוצאת רוכש • עוד דוגמה למצבו העגום של שוק הדיור​

ספוילר: הכתבה

דרור מרמור12:25

הדמייה פרויקט east&. תחרות קשה / צילום: ויו פוינט

בפרויקט &East ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב, לא רחוק ממגדלי עזריאלי, עומדות למכירה 59 דירות. כמעט אחת מכל חמש דירות שהוקמו בפרויקט (330 דירות בסך הכול) אינה מכורה, בזמן שאישור אכלוס למגדל כבר ניתן ביולי האחרון.

אבל זה מילא. מחזיקים חזק? שימו לב לנתון המאוד יוצא דופן שהתחבא היטב בדוחות האחרונים של היזמית, רבוע כחול נדל"ן: מתברר שאפילו לא כל 271 הדירות שהצליחו להימכר נמסרו בפועל לרוכשים. בהערת אגב כותבת היזמית כי היא מסרה מפתחות רק ל-251 דירות. 20 דירות נמכרו, אבל עדיין לא עברו לידי הקונים. זאת, מאחר ו"לגבי חלק מהדירות, טרם התקבלה התמורה במלואה וננקטות פעולות לגביית מלוא התמורה, לרבות בפריסת יתרת התשלומים ו/או באמצעים משפטיים. בכפוף לכך ימסרו הדירות לרוכשים".

מי שהיה צריך עוד הוכחות למצבו העגום של השוק, הן של רוכשים והן יזמים שאולי קפצו מעל הראש בשנים ארוכות של כסף חופשי וריבית אפסית - הנה הן בפרויקט אחד. לא רק שיזמים לא מצליחים למכור דירות לפני שהפרויקט הסתיים, מתברר שגם חלק מהקונים המאושרים לא ממש מצליחים להשלים את הרכישה.

כדי לסבר את האוזן: דירה ממוצעת בפרויקט, במחיר של 3.5 מיליון שקל, עם משכנתא ממוצעת בשיעור של 75%, פירושה החזר חודשי של 17 אלף שקל לתקופה של 20 שנה, בהינתן הריביות הנוכחיות. אתגר בהחלט לא פשוט, שיכול להסביר איך הגענו ל-20 קונים שלא מצליחים לממש את החוזה.

למעשה, במשך 3 רבעונים רצופים, נמכרה בפרויקט &East דירה אחת. ברבעון הראשון של השנה, בשטח של 82 מ"ר. תג המחיר עמד על קצת פחות מ-4 מיליון שקל. 40,978 שקל למ"ר, שהופכים ליותר מ-48 אלף שקל בצירוף המע"מ. מדובר בירידה משמעותית מהמחירים המדווחים בפרויקט בשנים האחרונות: בשנת 2024 נמכרו במגדל 29 דירות במחיר ממוצע של 41,613 שקל למ"ר. בשנת 2023 נמכרו בו 19 דירות במחיר שיא ־ 45,523 שקל למ"ר. כלומר, מדובר בירידה של 10% במחיר הממוצע, בתוך 3 שנים.


היזמיות, ריבוע הכחול וקבוצת סופרין, אמרו לנו השבוע כי "בשבועות האחרונים גוברת התעניינות רוכשים פוטנציאליים ומתנהלים משאים ומתנים לגבי רכישת דירות נוספות". נחיה ונראה. לדבריהן, "הורדת ריבית בנק ישראל על ידי הנגיד והצפי להורדה נוספת בקרוב משפיעה ישירות על הרוכשים, כאשר גם אלה שהמתינו על הגדר עד כה חוזרים למשרדי המכירות".
בנוגע לקונים שלא מקבלים משום מה מפתחות, אומרים שם כי "אנחנו מסייעים ללקוחות המעטים שמתקשים, עליהם דיווחנו בשקיפות, להשלים את התמורה". הסיוע כולל "הסדרי מימון ומתן ייעוץ משכנתאות על ידי גורמים מקצועיים".

מסירת מרבית הדירות מסייעת לקצב האיטי​

ועדיין, אל תמהרו להספיד או לרחם על היזמיות. 40 אלף שקל למ"ר הם 33% מעל המחירים שבהם נמכרו למשל 130 הדירות הראשונות, בשנים 2019־2020 (מעט יותר מ-30 אלף שקל למ"ר). מועד סיום הפרויקט זז אמנם לאיטו משנת 2023 בדוחות 2018 ליולי 2025 בדוחות השנה האחרונה, אבל גם מחירי הדירות טסו בשנים הללו. כך, ההכנסות הצפויות מהפרויקט קפצו מ-1.2 מיליארד שקל אי אז בשנת 2018, רגע אחרי רכישת המגרש, להכנסות צפויות של 1.43 מיליארד שקל כעת. באותו הזמן, עלויות הבנייה והמימון אמנם זינקו ־ מ-404 מיליון שקל בשנת 2018 ל-478 מיליון שקל ב-2025, אבל הגידול בהכנסות עקף אותן בקלות.

לכן, בהפוך על הפוך, העובדה שהפרויקט התל אביבי כבר מכר ומסר 251 דירות, שהוא לא סוחב הלוואות סופר יקרות, ושהוא גם מתחלק בין לא מעט יזמים (סופרין למשל מחזיקה רק 10%), אולי דווקא מסייעת לקצב האיטי. הם בוודאי הרבה פחות לחוצים מאינספור יזמים ופרויקטים שעוד לא החזירו אפילו את האגרות וההיטלים.

חלק מההכנסות הצפויות עדיין מאוד תיאורטי​

עם זאת, 335 מיליון שקל מההכנסות הצפויות עדיין מאוד תיאורטיות - שטחים ש"טרם נחתמו בהם חוזים מחייבים" - אותן 59 דירות, 400 מ"ר מסחרי למטה, ועוד 60 דירות המושכרות בהישג יד והיזמים ינסו להעביר הלאה.

ועוד דבר חשוב: המכירות הנמוכות כל כך מלמדות בין השאר עד כמה יזמי פרויקט שנמצא ממזרח לאיילון, לא רחוק ממגדלי עזריאלי, מתקשים בתחרות מצד פרויקטים שמציעים תל אביב "קלאסית". כמו למשל המגדל הרביעי של גינדי TLV על חורבות השוק הסיטונאי, שמוכר דירות החל מ־48 אלף שקל למ"ר, "עם ממ"ד ובלי מדד". או הפרויקט של בני הדודים מגינדי החזקות בשדה דב, "החל מ־49 אלף שקל למ"ר". אמנם לגמרי על הנייר, ועדיין.

 

[ברוך פינחס]

יזמי פרויקט &East מכרו 271 דירות, אבל מסרו רק 251 מפתחות מאז אישור האכלוס לפני כמעט חצי שנה, בגלל קושי של קונים להשלים את העסקה

מעבר לזה שזה מצביע על המצב הקשה של הרוכשים.
זה מצביע על המצב הקשה של היזם..
מי שלא סיים לשלם היזם אמור לעשות ביטול חוזה עם קנס ולמכור את הדירות במחיר הגבוה שהם נמכרות היום....
הסיבה שהם לא עושים את זה:

במקביל, אחת מכל חמש דירות בפרויקט עדיין לא מוצאת רוכש

בקיצור הקבלן מעדיף לתת לרוכש זמן ואולי אף לעזור לו ולסדר לו הלוואות [שמעתי על מקרים כאלו] העיקר שלא להחזיר את הדירה לשוק....

 

[nigun]

אני לא הולך להתווכח חלילה עם "היועץ הכלכלי של ראש הממשלה"....

לא באתי לנהל דיון על האינטרסים של אבי שמחון
אבל כך או כך יש כתורות על שוק תקוע וירידת מחירים בקרוב
וזה אמור למנוע מאנשים לקנות

 

[ברוך פינחס]

לא באתי לנהל דיון על האינטרסים של אבי שמחון
אבל כך או כך יש כתורות על שוק תקוע וירידת מחירים בקרוב
וזה אמור למנוע מאנשים לקנות

אף אחד לא מתווכח שזה המצב היום אני כתבתי שככל הנראה הדעה של השמאית הנל
שעד סוף החורף זה ישתנה.

היא כנראה חושבת שעד סוף החורף כבר לא יהיו כאלו כותרות כי לאט לאט השוק מתעורר.
ובסוף החורף גם מי שלא רואה את זה עכשיו יראה את זה אז.

 

[ברוך פינחס]

ספרתי במדוייק הפער הוא יום אחד בלבד , באוקטובר 25 ישנם 13 ימי עסקים ללא חגים וחוה"מ ו 24 יש 14 ימי עסקים,
אם נספור כולל חוה"מ שהמגזר החילוני עובד בו כרגיל גם אז ישנו פער של יום אחד אוקטובר 25 - 16 ימים ו אוקטובר 24 17 ימים.

אם היא רוצה לטעון שאוקטובר הוא לא מייצג יש לי סיבה יותר טובה מחגים....
זה היה החודש של סיום המלחמה הדיונים על הפסקת האש ביקור טראמפ החזרת החטופים.
זה זמן של חוסר ודאות אף אחד לא יודע איך יראה המחר ומה תהיה ההשפעה שלו על שוק הנדלן
ומי שרוצה יכול לומר שבגלל זה ירדו מאוד העסקאות.
נראה בסקירה של נובמבר מי צדק....

 

[די]

לתשומת לב "המשקיעים":
15% שרכשו דירה ב-80-20 החליטו לוותר על הדירה ולשלם קנס - אנחנו לפני קצה הקרחון

אריאל רוזנברג, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון: ״המבצעים היו בשיאם לפני שנתיים-שלוש עד שבנק ישראל התערב. עוד שנתיים נראה אם אנשים ישלימו 80-90 אחוז שהם צריכים לקראת המסירה. יש מגזרים שזה יותר בולט, כמו למשל במגזר החרדי, או באזורים מסוימים.

https://www.funder.co.il/article/191976