התייעצות לאן מועדות פני הנדלן ?

[מומחה בנדל"ן]

אין שום סיבה שזה לא יקרה, והיסטורית זה קרה גם קרה.
העלייה המטורפת היא רק ב15-20 שנה האחרונות, ואדרבא בגלל שהמחירים יקרים הם יכולים לרדת עוד.

שאני קונה להשקעה אני מחפש מקום שהמחיר יעלה,
מקום אם אופציה,
למשל שכונה חדשה או מקום שהקבלן תקוע!

 

[משתמש תפוס]

@ברוך פינחס @מומחה בנדל"ן @ש.ז.י. @יונהיוסף @חסידישער יוד @שניפריד
ועוד שלא הצלחתי לצטט ....

המסקנה שלי היא שזה נושא מאוד מורכב אם מלא צדדים לכאן ולכאן ,

זה כמו ויכוח תאורתי לנסות לחזות את העתיד ,

אולי באמת במצבים כאלה צריך להוריד את הראש מתחת לגל ולעשות את הפעולות הפשוטות והבסיסיות ,

כאילו באמת אף אחד לא יודע , אף אחד לא יכול לחתום בוודאות על 10 מיליון שקל על מה שהוא חושב,

נ.ב היו כאלו שהציעו לי עסקאות שעומדות לפינוי בינוי , יש לי חברה שאין להם דירה וההון עצמי שלהם באיזור ה 200 ממש נמוך (יחסית כמובן...)

חשבתי לקנות איתה את הדירה שתיהיה רשומה עליה וכו, בשביל המס ואז לכאורה ודאי יהיה עליית מחירים
וכאלו יש הרבה עסקאות בקרית יובל לדוגמא

עריכה: מכירים את אהרון סלומון ממתייעלים ? שמעתי אותו אומר כמה פעם שהנדלן לפני זינוק וזה הזמן וכו
והוא בן אדם שאין לו שום דבר לשווק

​

​

 

[הדקדקן]

מכירים את אהרון סלומון ממתייעלים ? שמעתי אותו אומר כמה פעם שהנדלן לפני זינוק וזה הזמן וכו
והוא בן אדם שאין לו שום דבר לשווק

ברוך שאמר.............
מעניין מה הרזומה שלו
כי לבנתיים הדבר היחיד שאני יודע זה שהוא יודע להוציא כסף מאנשים

 

[די]

אין כזה דבר שדירה יורדת ב 10% מעולם זה לא קרה

בוקר טוב.
תתעדכן יש ירידות מחירים של יותר מ10% בשלל ערים בישראל.
מצורף כתבות לדוגמא על ירידות בפועל של יותר מ10% בתל אביב, הרצליה, באר שבע, ומודיעין.

תקועים עם דירות בתל אביב: גם אחרי ירידת מחירים - הקונים לא חוזרים

מחירי הדירות בתל אביב יורדים. רוכשים יושבים על הגדר, עסקאות מתעכבות, ויזמים מדווחים על קושי משמעותי גם במכירת דירות חדשות, מה שמעיד על כך שהירידה היא לא רק בדירות יד שנייה. מנכל עמרם אברהם, נועם גרייף, אמר לאחרונה: "מאוד קשה למכור היום דירות בתל אביב"; וגם - עסקאות אחרונות בעיר ללא הפסקה

www.bizportal.co.il

מ'מחיר למשתכן' למכירה תחת לחץ: מה קורה בגליל ים?

היצע דירות גדול שמשתחרר לשוק במכה אחת. מה זה עושה לאזור בכללותו והאם זה יוריד את המחירים? נראה שכן - לפחות לבינתיים רואים ירידות של כ-8%-12% בגליל ים שבהרצליה, ואם המגמה תימשך, זה ימשיך כך; וגם - מחירי הדירות באזור ואצל מי נמצא הכוח עכשיו: הקונים או המוכרים?

www.bizportal.co.il

תוך שלוש שנים: דירה להשקעה בבאר שבע נמכרה בהפסד של 170 אלף שקל - וואלה נדל״ן

עסקה שדווחה לרשות המסים ומופיעה באתר הממשלתי חושפת את עומק התיקון במחירי הדירות – והפעם בבאר שבע: תוך פחות משלוש שנים, מחיר הדירה ירד ב-170 אלף שקל

nadlan.walla.co.il

מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה

זוכים רבים בפרויקטי מחיר למשתכן מוכרים דירות (אחרי תקופת החסימה) ויוצרים היצע גדול שהוריד את המחירים ב-15%-10%, זה משליך על השכונות הקרובות ועל העיר כולה; לא רק בראש העין יש ירידות מחירים משמעותיות

www.bizportal.co.il

 

[ברוך פינחס]

אולי באמת במצבים כאלה צריך להוריד את הראש מתחת לגל ולעשות את הפעולות הפשוטות והבסיסיות ,

כאילו באמת אף אחד לא יודע , אף אחד לא יכול לחתום בוודאות על 10 מיליון שקל על מה שהוא חושב,

מי שימתין יצטרך גם לעשות את זה כשיגיע הזמן לחתן את ילדיו...
זה שהשוק תקוע לא אומר בכלל שאין הזדמנויות.
סוחרי הנדלן הגדולים יספרו לך שאת העסקאות הכי טובות הם עשו בזמנים שהשוק היה תקוע.
נכון לפני שנתיים היה מאוד קל להשקיע, והיום זה מסובך ולא פשוט, אבל יותר לא פשוט זה לא להשקיע ולדגור על המקום.
שוק ההון או נדלן זו החלטה שלכם אבל חבל לשבת על המקום.

.ב היו כאלו שהציעו לי עסקאות שעומדות לפינוי בינוי , יש לי חברה שאין להם דירה וההון עצמי שלהם באיזור ה 200 ממש נמוך (יחסית כמובן...)

חשבתי לקנות איתה את הדירה שתיהיה רשומה עליה וכו, בשביל המס ואז לכאורה ודאי יהיה עליית מחירים
וכאלו יש הרבה עסקאות בקרית יובל לדוגמא

יכול להיות מאוד מאוד חכם. רק צריך לוודא שיש אפשרות חוקית ושיש ביניכם הסכם ששומר טוב על הזכויות של כולם.
שנערך ע"י עו"ד מצויין עם ניסיון עשיר בטאבו משותף.
קרית יובל דוקא לא הייתי ממליץ יש שם הצפה של בנייה ועומס של משקיעים
שוק של משקיעים יכול להתפוצץ
צריך מקום שרוב הדירות שייכות לאנשים שרוצים לגור שם ויש קצת משקיעים

 

[ברוך פינחס]

כי לבנתיים הדבר היחיד שאני יודע זה שהוא יודע להוציא כסף מאנשים

למה הזלזול הזה???
אין לי מושג מיהו חוץ מהפרסומות שלו אבל למה לזלזל.

 

[שירות קריינות]

התייקרות במחירי הדיור, זה כמו פרה שיושבת זמן ממושך ככל שהיא יושבת זמן ממושך כך הסיכוי שהיא תקום גודל, כנ"ל במחירי דיור ככל שמגמה מתמשכת ומתמשכת היא דורשת תיקון

 

[S10]

בוקר טוב.
תתעדכן יש ירידות מחירים של יותר מ10% בשלל ערים בישראל.
מצורף כתבות לדוגמא על ירידות בפועל של יותר מ10% בתל אביב, הרצליה, באר שבע, ומודיעין.

תקועים עם דירות בתל אביב: גם אחרי ירידת מחירים - הקונים לא חוזרים

מחירי הדירות בתל אביב יורדים. רוכשים יושבים על הגדר, עסקאות מתעכבות, ויזמים מדווחים על קושי משמעותי גם במכירת דירות חדשות, מה שמעיד על כך שהירידה היא לא רק בדירות יד שנייה. מנכל עמרם אברהם, נועם גרייף, אמר לאחרונה: "מאוד קשה למכור היום דירות בתל אביב"; וגם - עסקאות אחרונות בעיר ללא הפסקה

www.bizportal.co.il

מ'מחיר למשתכן' למכירה תחת לחץ: מה קורה בגליל ים?

היצע דירות גדול שמשתחרר לשוק במכה אחת. מה זה עושה לאזור בכללותו והאם זה יוריד את המחירים? נראה שכן - לפחות לבינתיים רואים ירידות של כ-8%-12% בגליל ים שבהרצליה, ואם המגמה תימשך, זה ימשיך כך; וגם - מחירי הדירות באזור ואצל מי נמצא הכוח עכשיו: הקונים או המוכרים?

www.bizportal.co.il

תוך שלוש שנים: דירה להשקעה בבאר שבע נמכרה בהפסד של 170 אלף שקל - וואלה נדל״ן

עסקה שדווחה לרשות המסים ומופיעה באתר הממשלתי חושפת את עומק התיקון במחירי הדירות – והפעם בבאר שבע: תוך פחות משלוש שנים, מחיר הדירה ירד ב-170 אלף שקל

nadlan.walla.co.il

מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה

זוכים רבים בפרויקטי מחיר למשתכן מוכרים דירות (אחרי תקופת החסימה) ויוצרים היצע גדול שהוריד את המחירים ב-15%-10%, זה משליך על השכונות הקרובות ועל העיר כולה; לא רק בראש העין יש ירידות מחירים משמעותיות

www.bizportal.co.il

אני לא יודע מהיכן הכתבות ומה הם משקפות אבל בפועל תשאל מסביבך בירושלים בבית שמש לא תראה ירידות
בכל אופן גם אילו ביב ירידה איאפשר להסתכל על שנה ולקבע לטווח הארוך זה וודאי משתלם
ואולי להיפך כשכולם רוצים לקנות והמחירים עולים ועולים שאז לכאורה זה יותר משתלם לקנות יתכן שהפוך
כשכולם לא קונים והמחירים פחות עולים או אפילו יורדים קצת יתכן שאז דווקא זה הזמן שמשתלם לקנות

 

[ברוך פינחס]

כדאי לבדוק באשכול על ירושלים יש שם אנשי מקצוע מעולים בתחום פינוי בינוי.
זה יכול להיות מכרה זהב למי שיודע מתי להכנס ומלכודת מוות למי שלא יודע ולא מבין בתחום

וכאלו יש הרבה עסקאות בקרית יובל לדוגמא

כדאי קודם לקרא שם הרבה על ירושלים ועל פינוי בינוי וללמוד.
ואחר כך להתקדם ולשאול ולהתייעץ על כל צעד ושעל.
הרבה הצלחה.
וכל הכבוד שאתם לא נרתעים מכל אלו שהשוק מפחיד אותם [אני באמת מבין את המפחדים, אבל מעריץ את מי שיודע לקבל החלטות ולא נגרר אחר פחד כללי].

 

[די]

סוחרי הנדלן הגדולים יספרו לך שאת העסקאות הכי טובות הם עשו בזמנים שהשוק היה תקוע.

כשאומרים את זה, הכוונה לקנות נדל"ן כשהוא בתחתית של התחתית, אחרי ירידה של 50% במחיר כשאף אחד לא רוצה לקנות. לא במצב של היום שהנדל"ן נמצא בשיא של כל הזמנים וייתכן שמכאן יש רק לאן לרדת.

וכל הכבוד שאתם לא נרתעים מכל אלו שהשוק מפחיד אותם [אני באמת מבין את המפחדים, אבל מעריץ את מי שיודע לקבל החלטות ולא נגרר אחר פחד כללי].

לא הבנתי מה הקשר כל הכבוד. אי אפשר לדעת מה יהיה בעתיד לגבי המחירים. מי שמהמר שיעלה יכול להמר מה שהוא רוצה, אבל אין כאן שום אומץ.
ועכשיו לפינת הדמגוגיה: גם מי שממלא לוטו אפשר להגיד לו כל הכבוד על האומץ שהוא מהמר שהולך לזכות ב50 מיליון ש"ח...

 

[ברוך פינחס]

כשאומרים את זה, הכוונה לקנות נדל"ן כשהוא בתחתית של התחתית, אחרי ירידה של 50% במחיר כשאף אחד לא רוצה לקנות. לא במצב של היום שהנדל"ן נמצא בשיא של כל הזמנים וייתכן שמכאן יש רק לאן לרדת.

ממש לא נכון, סוחר טוב יודע למצוא גם היום דברים משתלמים, ואפילו משתלמים מאוד מאוד.
וזה לחלוטין לא הימור. יש הזדמנויות בכל שוק. צריך לדעת לנתח את הנתונים בכל מקום בנפרד.
ובעיקר צריך להיות מקצוען.
ומי שלא מקצוען ומנסה את מזלו אתה צודק שזה

מי שמהמר שיעלה יכול להמר מה שהוא רוצה, אבל אין כאן שום אומץ.
ועכשיו לפינת הדמגוגיה: גם מי שממלא לוטו אפשר להגיד לו כל הכבוד על האומץ שהוא מהמר שהולך לזכות ב50 מיליון ש"ח...

 

[די]

ובעיקר צריך להיות מקצוען.

לא קשור למקצוען.
מי שנכנס להשקעה בנדל"ן צריך לקחת בחשבון אפשרות שמחיר הדירה יירד בעשרות אחוזים.
אחרי שאין לו בעיה להפסיד, אפשר להתחיל "לנתח את השוק" או "להמר".
אפשר בנדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי או מניב.
אפשר מדד חברות נדל"ן או חברות ביטוח או S&P.
אפשר לבנות יח"ד להשכרה או ביטקויון או סטרטאפ.
ולכן מי שנכנס להשקעה בנדל"ן על סמך זה ש"אין סיכוי שהמחיר יירד וכו'" הוא לא אמיץ אלא פזיז.

 

[ברוך פינחס]

מי שנכנס להשקעה בנדל"ן צריך לקחת בחשבון אפשרות שמחיר הדירה יירד בעשרות אחוזים.

באמת אתה חושב שכל שוק הנדלן ירד "בעשרות אחוזים" ...
זה הרי יקריס את כל המשק וכל הכלכלה
מאוד מעניין שחברות דירוג האשראי לא שמו לב לזה, ולא נתנו אזהרה חריפה ביותר לכל הכלכלה הישראלית.....
להיפך ישראל דורגה באקונומיסט כמספר 3 בעולם בהצלחה הכלכלית השנה....
בבקשה קצת פרופורציה.
גם אם המחירים ירדו זה לא יהיה דרסטי ולא בכל הארץ ויכול להיות מקום עם עליות ומקום עם ירידות.
והמשק הישראלי יציב מאוד ואין שום אנליסט שצופה סכנה קשה למשק.
ולכן גם אם יהיו ירידות ואפילו ירידות חזקות, איש מקצוע טוב יודע למצוא מציאות גם בשוק כזה.
אתה יכול לומר אני לא מבין בזה כמוהו, אף אחד לא ביקש מכל אורח בחתונת יוקרה לדעת איך השף הכין את המנה המיוחדת...
אני לא איש מקצוע בנדלן בכלל אבל יודע להעריך אנשי מקצוע בתחום ולשמוע לעצות שלהם.

ולכן מי שנכנס להשקעה בנדל"ן על סמך זה ש"אין סיכוי שהמחיר יירד וכו'" הוא לא אמיץ אלא פזיז.

בזה אני מסכים איתך לחלוטין. אבל אפשר להכנס לשוק גם אם אתה בטוח שהמחיר ירד ולקנות משהו שבאופן ספציפי יתן לך רווח גדול גם אם השוק ירד....
לא נראה לך שיש כזה דבר.
לך תשאל אנשי מקצוע.

 

[די]

זה הרי יקריס את כל המשק וכל הכלכלה

זה לא יקריס את הכלכלה.
מי שיקרוס זה כמה בודדים שקנו דירות בשנים האחרונות עם מינוף גבוה ללא יכולת תשלום. 95% מאזרחי מדינת ישראל גם אם מחירי הדירות יירדו ב20% לא יקרה להם כלום.
הבנקים והכלכלה וכו' כולם מבוטחים. כידוע משכנתא מקסימאלית היא 75% וגם זה עם ערבות אישית על הבנ"א.

 

[ברוך פינחס]

זה לא יקריס את הכלכלה.

הלוואי
אני לא כלכלן ולא אסביר למה זה יקריס.
אבל ההגיון הפשוט הוא שחברות נדלן קטנות יקרסו ראשונות ובאפקט דומינו אחריהם יגרר כל השוק...
כי כל השוק הישראלי מבוסס על נדלן והייטק.
כל התחשיבים של הנדלן של החברות ושל הבנקים וכל מה שסביבם הוא על המחירים של היום
אתה מדבר על המינוף של הלקוחות.
ושוכח שאת המינוף הכי מטורף עשו הקבלנים.
הם מושקעים בהלוואות עד מעבר לצוואר
וירידה דרסטית של השוק תשלח רבים מהם לפשיטת רגל מיידית.

 

[לאהל!]

אולי תנסי השקעה בחול -מנצסטר -שם אפשר לקנות בחצי מליון בית והמקום מתפתח שם מאד

 

[די]

אבל ההגיון הפשוט הוא שחברות נדלן קטנות יקרסו ראשונות ובאפקט דומינו אחריהם יגרר כל השוק...
כי כל השוק הישראלי מבוסס על נדלן והייטק.

בסדר, אז כמה (הרבה) חברות ייסגרו.
אתה יודע כמה עסקים סוגרים (קורסים) כל שנה?
זה חברות בע"מ עושים פשיטת רגל וזהו (ה'ספקים' של חומרי הבניה בדרך כלל מגבים את עצמם ומשחררים חומרים רק אחרי תשלום)
כשחפציבה שהייתה חברת בנייה ענקית קרסה מה קרה לשוק? כלום. נכון היה לא נעים להרבה אנשים שהדירות שלהם לא הושלמו וגם הם הסתדרו. בוודאי היום עם חוק מכר שיהיה עוד יותר בסדר ללקוחות.
אגב אם גם ההייטק "יקרוס" זה יהיה מצוין, אולי התמ"ג של המדינה יירד שזה דבר שלא מעניין אותי, אבל המשכורת הממוצעת תהיה הרבה יותר נמוכה וגם כל המחירים.

 

[יונהיוסף]

@ברוך פינחס @מומחה בנדל"ן @ש.ז.י. @יונהיוסף @חסידישער יוד @שניפריד
ועוד שלא הצלחתי לצטט ....

המסקנה שלי היא שזה נושא מאוד מורכב אם מלא צדדים לכאן ולכאן ,

זה כמו ויכוח תאורתי לנסות לחזות את העתיד ,

אולי באמת במצבים כאלה צריך להוריד את הראש מתחת לגל ולעשות את הפעולות הפשוטות והבסיסיות ,

כאילו באמת אף אחד לא יודע , אף אחד לא יכול לחתום בוודאות על 10 מיליון שקל על מה שהוא חושב,

נ.ב היו כאלו שהציעו לי עסקאות שעומדות לפינוי בינוי , יש לי חברה שאין להם דירה וההון עצמי שלהם באיזור ה 200 ממש נמוך (יחסית כמובן...)

חשבתי לקנות איתה את הדירה שתיהיה רשומה עליה וכו, בשביל המס ואז לכאורה ודאי יהיה עליית מחירים
וכאלו יש הרבה עסקאות בקרית יובל לדוגמא

עריכה: מכירים את אהרון סלומון ממתייעלים ? שמעתי אותו אומר כמה פעם שהנדלן לפני זינוק וזה הזמן וכו
והוא בן אדם שאין לו שום דבר לשווק

​

​

לדעתי הכי מומלץ זה מחיר למשתכן
למצוא מישהו בלי דירה שאפשר לסמוך עליו ושהוא יזכה בדירה
ותשתתפו בעלות ואח"כ ברווחים הוודאיים

 

[חסידישער יוד]

מצטרפת לשאלה ,

אין כזה דבר שדירה יורדת ב 10% מעולם זה לא קרה

@חסידישער יוד ההמלצה על אס אנד פי 500 זה שלך או של GPT
חוץ מזה כל יועצי הנדלן צופים זינוק בגלל שלא עלה , זה לא נכון ?
ומה לגבי קבוצות רכישה ?יש בבית שמש בביתר עלית דברים שעל פניו נראים יפים, זה מומלץ?

אני אשאל GPT איך לענות.. אני עובד במניות....
S&P 500
מתאים למי שחושב לטווח ארוך ויכול להכיל עליות וירידות. יש פיזור ונזילות, אבל זה לא קסם ולא מתאים למי שצריך את הכסף בקרוב או נלחץ מירידות.


נדל״ן בישראל
עדיין יכול להיות יציב ורווחי, אבל רק בקנייה נכונה. השוק לא בטירוף של עליות כמו פעם, יותר תקופה של המתנה וחיפוש הזדמנויות נקודתיות. בנתיים עיסקאות רגילות לפי דעתי רק לטווך ארוך של לפחות 4 שנים


קבוצות רכישה
לפעמים זה נראה מאוד משתלם על הנייר, וזה באמת יכול לעבוד – אם הכל מסודר ויש ליווי מקצועי רציני. עדיף ליווי בנקאי. מצד שני זה תהליך ארוך, עם לא מעט סיכונים, וממש לא מתאים לכל אחד. היתי מגדיר את זה סיכון גבוה

 

[ברוך פינחס]

לדעתי הכי מומלץ זה מחיר למשתכן
למצוא מישהו בלי דירה שאפשר לסמוך עליו ושהוא יזכה בדירה
ותשתתפו בעלות ואח"כ ברווחים הוודאיים

הכוונה שלך למי שכבר זכה.
כי להצטרף למי שיכול לזכות זו הגרלת לוטו עם סיכויים יותר גבוהים...
זו לא השקעה אלא הימור