השקעות ריבית דריבית על השקעה בנדל"ן, האמנם?

[אני העתידי]

הצצתי אתמול בספר מוכר מאוד, העוסק בנדל"ן (איך לקנות, איך לשפץ, וכו').
היתה שם השוואה מעמיקה של השקעה מנייתית לעומת השקעה נדל"נית, בפירוט רב.

בין היתר נכתב שם כך: בהשקעה במניות ישנה מעלה נוספת שאינה קיימת בשקעה נדל"נית, שהיא הרבית דרבית. (ושם הופיע כצפוי ביאור נרחב אודות הפלא השמיני וכו' וכו').
וכאן הבן שואל: וכי מפני שהנני מושקע בנדל"ן הנכס לא מניב לי רבית דרבית?
האם רק במניות יש תשואה על תשואה קודמת?

לכאורה - במבט של חוסר מקצועיות מוחלט - גם בנכסים נדל"ניים הרווח מכפיל את עצמו מרגע לרגע.

שוו בנפשכם. נניח שממוצע עליית ערך הדירות בעירכם הוא 10% בשנה. נניח.
אתם מחזיקים בבעלות על דירה בשווי מליון ש"ח. בשנה הראשונה הנכס עולה ב10% שהם 100 K ש"ח. כעת אתם מחזיקים בנכס ששוה מליון ומאה אלף ש"ח.
בשנה השניה אתם שוב מרוויחים 10% (בממוצע). שהם 110 אלף ש"ח!
מה שנקרא בלשון העם "אפקט הרבית דרבית"!
האמנם?
אשמח שתגיבו מחכמתכם וממקצועיותכם.

 

[הדקדקן]

הצצתי אתמול בספר מוכר מאוד, העוסק בנדל"ן (איך לקנות, איך לשפץ, וכו').
היתה שם השוואה מעמיקה של השקעה מנייתית לעומת השקעה נדל"נית, בפירוט רב.

בין היתר נכתב שם כך: בהשקעה במניות ישנה מעלה נוספת שאינה קיימת בשקעה נדל"נית, שהיא הרבית דרבית. (ושם הופיע כצפוי ביאור נרחב אודות הפלא השמיני וכו' וכו').
וכאן הבן שואל: וכי מפני שהנני מושקע בנדל"ן הנכס לא מניב לי רבית דרבית?
האם רק במניות יש תשואה על תשואה קודמת?

לכאורה - במבט של חוסר מקצועיות מוחלט - גם בנכסים נדל"ניים הרווח מכפיל את עצמו מרגע לרגע.

שוו בנפשכם. נניח שממוצע עליית ערך הדירות בעירכם הוא 10% בשנה. נניח.
אתם מחזיקים בבעלות על דירה בשווי מליון ש"ח. בשנה הראשונה הנכס עולה ב10% שהם 100 K ש"ח. כעת אתם מחזיקים בנכס ששוה מליון ומאה אלף ש"ח.
בשנה השניה אתם שוב מרוויחים 10% (בממוצע). שהם 110 אלף ש"ח!
מה שנקרא בלשון העם "אפקט הרבית דרבית"!
האמנם?
אשמח שתגיבו מחכמתכם וממקצועיותכם.

אכן גם בנדלן יש ריבית דריבית
אך אין שום מדד שנותן למחירי הדירות לעלות ב10 שנתי בממוצע לטווח הארוך
בשונה משוק ההון שיש מדדים כאלו

 

[מקצועי בלבד]

הצצתי אתמול בספר מוכר מאוד, העוסק בנדל"ן (איך לקנות, איך לשפץ, וכו').
היתה שם השוואה מעמיקה של השקעה מנייתית לעומת השקעה נדל"נית, בפירוט רב.

בין היתר נכתב שם כך: בהשקעה במניות ישנה מעלה נוספת שאינה קיימת בשקעה נדל"נית, שהיא הרבית דרבית. (ושם הופיע כצפוי ביאור נרחב אודות הפלא השמיני וכו' וכו').
וכאן הבן שואל: וכי מפני שהנני מושקע בנדל"ן הנכס לא מניב לי רבית דרבית?
האם רק במניות יש תשואה על תשואה קודמת?

לכאורה - במבט של חוסר מקצועיות מוחלט - גם בנכסים נדל"ניים הרווח מכפיל את עצמו מרגע לרגע.

שוו בנפשכם. נניח שממוצע עליית ערך הדירות בעירכם הוא 10% בשנה. נניח.
אתם מחזיקים בבעלות על דירה בשווי מליון ש"ח. בשנה הראשונה הנכס עולה ב10% שהם 100 K ש"ח. כעת אתם מחזיקים בנכס ששוה מליון ומאה אלף ש"ח.
בשנה השניה אתם שוב מרוויחים 10% (בממוצע). שהם 110 אלף ש"ח!
מה שנקרא בלשון העם "אפקט הרבית דרבית"!
האמנם?
אשמח שתגיבו מחכמתכם וממקצועיותכם.

לגבי תשואת השכירות שהיא חלק מרכזי בחישוב התשואה בדירות, אין ריבית דריבית.

 

[שמח-לעזור]

הצצתי אתמול בספר מוכר מאוד, העוסק בנדל"ן (איך לקנות, איך לשפץ, וכו').
היתה שם השוואה מעמיקה של השקעה מנייתית לעומת השקעה נדל"נית, בפירוט רב.

בין היתר נכתב שם כך: בהשקעה במניות ישנה מעלה נוספת שאינה קיימת בשקעה נדל"נית, שהיא הרבית דרבית. (ושם הופיע כצפוי ביאור נרחב אודות הפלא השמיני וכו' וכו').
וכאן הבן שואל: וכי מפני שהנני מושקע בנדל"ן הנכס לא מניב לי רבית דרבית?
האם רק במניות יש תשואה על תשואה קודמת?

לכאורה - במבט של חוסר מקצועיות מוחלט - גם בנכסים נדל"ניים הרווח מכפיל את עצמו מרגע לרגע.

שוו בנפשכם. נניח שממוצע עליית ערך הדירות בעירכם הוא 10% בשנה. נניח.
אתם מחזיקים בבעלות על דירה בשווי מליון ש"ח. בשנה הראשונה הנכס עולה ב10% שהם 100 K ש"ח. כעת אתם מחזיקים בנכס ששוה מליון ומאה אלף ש"ח.
בשנה השניה אתם שוב מרוויחים 10% (בממוצע). שהם 110 אלף ש"ח!
מה שנקרא בלשון העם "אפקט הרבית דרבית"!
האמנם?
אשמח שתגיבו מחכמתכם וממקצועיותכם.

ההבדל הוא לא בריבית דריבית
אלא בצורת תשואה

על תשואת ערך יש ריבית דריבית
על תשואה פירותית אין

לכן גם בנדל״ן וגם במניות על הנכס עצמו (דירה / מניה) יש ריבית דריבית
על התשואה פירותית (שכירות / דיבידנדים) אין ריבית דריבית

אא״כ משקיעים מחדש…
והטעות היא שמשווים השקעה בשוק ההון עם השקעה מחדש של דיבידנד
ובנדל״ן משום מה ה״דיבידנד״ לא מושקע מחדש

שורש הטעות הוא שאין דרך להשקיע כל חודש סכום קטן בדירה חדשה
אבל אף אחד לא מונע להשקיע אותו בשוק ההון…

ספוילר

ברור שהתשואה בנדל״ן לטווח רחוק נמוכה משוק ההון

התשואת ערך הנומינלית של נדל״ן בישראל בשלושים שנה האחרונות
5.7% כמדומני (זה כולל תקופות של זינוק, צמיחה מתונה, דשדוש, וירידות)
השכירות פעם הייתה 5% היום 2-3%

 

[קוונטים]

לגבי תשואת השכירות שהיא חלק מרכזי בחישוב התשואה בדירות, אין ריבית דריבית.

אפשר להשקיע את מי השכירות במקום אחר ולקבל את הריבית דריבית

 

[בטח בהשם]

אפשר להשקיע את מי השכירות במקום אחר ולקבל את הריבית דריבית

אז זה לא ריבית דריבית על נדלן

 

[העץ הרענן]

שוו בנפשכם. נניח שממוצע עליית ערך הדירות בעירכם הוא 10% בשנה. נניח.
אתם מחזיקים בבעלות על דירה בשווי מליון ש"ח. בשנה הראשונה הנכס עולה ב10% שהם 100 K ש"ח. כעת אתם מחזיקים בנכס ששוה מליון ומאה אלף ש"ח.
בשנה השניה אתם שוב מרוויחים 10% (בממוצע). שהם 110 אלף ש"ח!
מה שנקרא בלשון העם "אפקט הרבית דרבית"!
האמנם?
אשמח שתגיבו מחכמתכם וממקצועיותכם.

בכל עלייה באחוזים שייך ריבית דריבית, כלומר 10% על 110%, אבל בנדל"ן העלייה איננה יציבה היסטורית וגבוהה היסטורית כמו שוק ההון.
מצד שני נדל"ן יש מינוף...

 

[שומר שבת]

בין היתר נכתב שם כך: בהשקעה במניות ישנה מעלה נוספת שאינה קיימת בשקעה נדל"נית, שהיא הרבית דרבית. (ושם הופיע כצפוי ביאור נרחב אודות הפלא השמיני וכו' וכו').

כאן הייתי סוגר את הספר.

 

[ד. פריד]

וכי פירעון משכנתא ע"י השכירות לא נחשב כמקביל לריבית דריבית?
גם ערך הנכס עולה, וגם אחוזי הבעלות ללא שיעבוד עולים, וגם הרווח נטו עולה כשכבר לא משלמים ריבית על החלק הנפרע. (פשוט לא רואים את זה כי הסכום לא משתנה, אלא אחוז גבוה יותר הולך לפירעון הקרן.)
אם אדם משתמש בשכירות להוצאה חודשית אכן אין ריבית דריבית על החלק הזה של התשואה.
אך עדיין יש ריבית דריבית על ערך הנכס המקורי.
אם אדם ימשוך חלק מהרווח כל חודש מחשבון ההשקעות שלו, גם לו לא יהיה על החלק הזה ריבית דריבית.
ועקב כך ששוק ההון תנודתי יותר, מי שצריך למחיתו חלק מהתשואה, אולי עדיף לו נדל"ן ששם זה פחות יכול לפגוע בקרן.
נ. ב. אני מושקע בשוק ההון, אך הדירה שבה אני גר התייקרה בארבע וחצי שנים מאז שקניתי אותה בכ 35%
ובהתחשב בכך שרק חלק מהדירה נקנתה בהון עצמי והשאר עם ריבית שנמוכה משמעותית מהתשואה, הרווח להון הוא עצום.

 

[שמח-לעזור]

וכי פירעון משכנתא ע"י השכירות לא נחשב כמקביל לריבית דריבית?

אין שום הבדל בריבית דריבית של שווי הדירה
אם משלמים משכנתא משכירות או לא

סימולציה תאורטית להמחשה
דירה עם 50% משכנתא
והשכירות מכסה את כל המשכנתא
בשנה הראשונה הערך של הדירה עלה 10%
התשואה על ההון עצמי 20%
אבל שנה הבאה שהדירה תעלה עוד 10%
התשואה על ההון תהיה עוד 20%
?

 

[להבין עד הסוף]

וכי מפני שהנני מושקע בנדל"ן הנכס לא מניב לי רבית דרבית?

בנדל"ן, אין אפשרות להנות מהריבית דריבית אלא אם מוכרים את כל הדירה, בשוק ההון אפשר לממש חלק, ולהמשיך להנות בשאר הכסף.....

 

[דף גמרא]

לגבי תשואת השכירות שהיא חלק מרכזי בחישוב התשואה בדירות, אין ריבית דריבית.

גם בשכירות המחירים עולים מדי פעם
וזה סוג של ריבית דריבית

 

[שמח-לעזור]

גם בשכירות המחירים עולים מדי פעם
וזה סוג של ריבית דריבית

קבוע - אינפלציה

 

[דף גמרא]

אין שום הבדל בריבית דריבית של שווי הדירה
אם משלמים משכנתא משכירות או לא

סימולציה תאורטית להמחשה
דירה עם 50% משכנתא
והשכירות מכסה את כל המשכנתא
בשנה הראשונה הערך של הדירה עלה 10%
התשואה על ההון עצמי 20%
אבל שנה הבאה שהדירה תעלה עוד 10%
התשואה על ההון תהיה עוד 20%נ
?

נכון
ההבדל הוא המינוף
בנדל"ן אתה בד"כ ממנף יותר
גם כי הבנק מאפשר מינוף של מאות אחוזים בריבית זולה בשונה משוק ההון
וגם כי שוק הנדל"ן יציב יותר, ומאפשר לאנשים לקחת סיכון של מינוף בלי לחשוש מירידה פתאומית של מחירים.
ולכן אתה מקבל ריבית דריבית על תשואת הערך כולל המשכנתא.

קבוע - אינפלציה

לא הבנתי

 

[שמח-לעזור]

לא הבנתי

הגבתי רק על ״מידי פעם״
שיש אינפלציה די תמידית במחירי השכירות בישראל
גם שמחיר הקניה לא עלה

 

[מקצועי בלבד]

גם בשכירות המחירים עולים מדי פעם
וזה סוג של ריבית דריבית

אין לזה קשר לריבית דריבית של רווחי השכירות.

 

[אני העתידי]

גם בשכירות המחירים עולים מדי פעם
וזה סוג של ריבית דריבית.

לא מדויק.
ריבית דריבית היינו שכל שקל שהרווחת הוא מושקע גם כן, ויניב לך רווחים כמו השקל המקורי של הקרן.
זה נכון שדמי השכירות עולים, אבל זה לא גורם לכך שדמי השכירות יהיו מושקעים גם הם.

 

[אחד שמחשב]

אין לזה קשר לריבית דריבית של רווחי השכירות.

אבל אם משקיעים את השכירות או שזה הולך לתשלום המינוף אז כן יש פה ריבית דריבית.