השקעות נדל"ן נכון לעכשיו: איפה כדאי להשקיע בקניית דירה?

[געציל ג.]

מחפש לקנות דירה שניה להשקעה,
שתניב שכירות חודשית וגם עליית ערך הדירה,
כנראה צריך באיזור שמתחרד, כך שמחיר הדירה לא גבוה עם צפי לעליית ערך,
אני מבין שהשכירות לא תכסה את כל המשכנתא.

אשמח מאוד להמלצות, עדיף מניסיון אישי או מהמתגוררים באיזור.
תודה מראש!.

 

[עץ יפה]

מחפש לקנות דירה שניה להשקעה,
שתניב שכירות חודשית וגם עליית ערך הדירה,
כנראה צריך באיזור שמתחרד, כך שמחיר הדירה לא גבוה עם צפי לעליית ערך,
אני מבין שהשכירות לא תכסה את כל המשכנתא.

אשמח מאוד להמלצות, עדיף מניסיון אישי או מהמתגוררים באיזור.
תודה מראש!.

קרית גת

 

[געציל ג.]

באיזה איזורים?
ומה מחירי הדירות והשכירות?

 

[זיי גיזונט]

יש פה עשרות שרשורים על זה איפה הפריפריה הכי שווה
בכל אופן כדאי אולי לכתוב כמה הון יש זה יעזור יותר לכוון

 

[געציל ג.]

הון עצמי 600.000
ואפשר להוציא משכנתא על הדירה השניה,
לכתחילה הייתי מעדיף משהו בסביבות 800 אש"ח.

 

[געציל ג.]

למישהו יש איזה עצה טובה או דעה בנושא?

 

[רווח והצלה]

עשינו בדיקה מאד מעמיקה השנה. אין מקום חרדי שהוא זול עם צפי לעליית ערך משמעותית, נכון להיום.
האפשרויות הן או להשקיע במחיר נמוך במקום חילוני כמו קרית גת, קרית מלאכי, ערד,או לשלם אותו דבר במקום חרדי עם ערך גדול של מגורים בקהילה, אבל עם צפי נמוך יותר לעליית ערך כלכלי.(למשל: עפולה, אופקים, חיפה ועוד)

 

[דשא קצוץ]

בקניית דירה להשקעה יש לשקלל:

מס רכישה 8%
עו"ד בקניה ובמכירה
יועץ משכנתאות
מס שבח במכירה (25% )
עלויות ריבית גבוהה (ממוצע 5%)
ביטוח חיים ונכס.
תיקונים
שוכרים שלא משלמים או שהדירה עומדת ריקה

האם יש היום בשוק הנדל"ן מקומות שבוודאות צפויה עליית ערך משמעותית שתצא מרווח לאחר כל ההוצאות הנ"ל נו נו...
ישנם הזדמנויות אבל יותר עיסקאות של פינוי בינוי וכו'.

נ.ב. ישנו נתון שהרבה אנשים מפספסים, הם קונים דירה ובונים על שוכרים שישלמו אט אט את המשכנתא.
אבל רוב ככל האנשים לא נשארים עם הדירה לכל אורך המשכנתא אלא מוכרים את הנכס לאחר שנים ספורות
וכשבאים לפרוע את המשכנתא רואים שהקרן לא ירדה הרבה בגלל שיטת החישוב "שפיצר" שבו משלמים בהתחלה בעיקר ריבית. נמצא שהשוכרים לא שילמו את הדירה אלא בעיקר את הריבית ולאחר כל ההוצאות הנ"ל לא תמיד שווה את כל הכאב ראש.

 

[710]

עשינו בדיקה מאד מעמיקה השנה. אין מקום חרדי שהוא זול עם צפי לעליית ערך משמעותית, נכון להיום.
האפשרויות הן או להשקיע במחיר נמוך במקום חילוני כמו קרית גת, קרית מלאכי, ערד,או לשלם אותו דבר במקום חרדי עם ערך גדול של מגורים בקהילה, אבל עם צפי נמוך יותר לעליית ערך כלכלי.(למשל: עפולה, אופקים, חיפה ועוד)

עמנואל

 

[ב מלכי]

בעפולה זה לא יהיה עלית ערך של נדלן?

 

[תמי פ]

מס שבח במכירה (25% )

בסוף זה יוצא פחות, מורידים הוצאות ומגיעים לפעמים להרבה פחות

 

[דשא קצוץ]

בסוף זה יוצא פחות, מורידים הוצאות ומגיעים לפעמים להרבה פחות

אם מגיעים להרבה פחות מס בגלל הוצאות, כנראה שהרווח לא משהו.
(אבל זה נכון שמחשבים לפי רווח ריאלי ולא נומינלי, דהיינו מנכים מהרווח את האינפלציה)

 

[למדן בחסידות]

אני עומד בפני רכישת דירה שניה מעניין אותי לשמוע דעת הציבור האם עדיף למכור את הראשונה (זו לא דירת מגורים ואיני מתכנן בתיד הקרוב לרכוש דירת מגורים) ולהשקיע בדירה אחת יותר יקרה (חסכון ענק במס אבל עלויות של הוצאות נלוות) או עדיך 2 דירות מחמת פיזור סיכונים (לא מסתבר שחודש יעמוד ריק ב 2 דירות יחד).

 

[bracha5]

מה עם לקנות דירת גן/גג ולבנות יחידה/ דירה להשכרה?
אין מס רכישה, "ויהיו נכסיך וכו"

 

[כי אנו עמך]

אני עומד בפני רכישת דירה שניה מעניין אותי לשמוע דעת הציבור האם עדיף למכור את הראשונה (זו לא דירת מגורים ואיני מתכנן בתיד הקרוב לרכוש דירת מגורים) ולהשקיע בדירה אחת יותר יקרה (חסכון ענק במס אבל עלויות של הוצאות נלוות) או עדיך 2 דירות מחמת פיזור סיכונים (לא מסתבר שחודש יעמוד ריק ב 2 דירות יחד).

לדעתי, לא כדאי למכור נכס שכבר יש לך, בפרט שעכשיו קשה יותר למכור- ולכן אם תמכור תצטרך להתפשר במחיר. היום כדאי חיפה- דירות מחולקות, עם צפי לפינוי בינוי- גם תשואה גבוהה (6-8% שנתי) וגם צפי גבוה לעליית ערך.
דוגמא, דירה מחולקת מניבה כיום 6,500 ש"ח נטו, בשלבי פינוי בינוי מתקדמים- 1.3 מיליון.

 

[למדן בחסידות]

לדעתי, לא כדאי למכור נכס שכבר יש לך, בפרט שעכשיו קשה יותר למכור- ולכן אם תמכור תצטרך להתפשר במחיר. היום כדאי חיפה- דירות מחולקות, עם צפי לפינוי בינוי- גם תשואה גבוהה (6-8% שנתי) וגם צפי גבוה לעליית ערך.
דוגמא, דירה מחולקת מניבה כיום 6,500 ש"ח נטו, בשלבי פינוי בינוי מתקדמים- 1.3 מיליון.

כמה עולה חלוקת הדירות?

 

[למדן בחסידות]

עמנואל

מישהו יודע אם הרשויות שם מרשים לבנות/שינוי תב"ע?

 

[בני המיבין]

ממליץ על נתיבות באזור הכניסה לעיר