מה המשמעות של דירה שפוצלה בלי היתר? אדריכלים, עו"ד, שמאים, עזרתכם...

[eden24696]

אנחנו בתהליך לרכישת דירה, לפני חוזה, בשמאות התגלה דבר שבעלת הדירה בכלל לא ידעה עליו:
לפי היתר הבניה של הבניין יש היתר ל-8 דירות. בפועל נבנו 9 דירות כאשר הדירה הנ"ל חולקה ל-2. היא הייתה אמורה להיות דירת פנטהאוז, חילקו קומה 1 לדירה וקומה 2 לדירה.
הביאו אדריכל, לפי דעתו רוב הסיכויים שניתן להוציא היתר רגיל או להוציא הקלה. אם לא - יהיה צורך להכין ת.ב.ע נקודתית. עדיין לא הוציאו מידע תכנוני.
הכיוון כרגע הוא לחתום חוזה לפני שמוציאים מהעירייה מידע תכנוני. בחוזה אנחנו מתכוונים להשאיר בנאמנות סכומים לפי הזמנים ולפי הסכומים שהאדריכל נותן כמקסימום. כמובן בעלת הדירה הנוכחית תשלם את הכל כולל אגרות, והכסף ישתחרר מהנאמנות לפי האישורים שהיא תשלם.
השאלה היא מה המשמעות במידה וכל זה לא יצליח - כי לוקחים בחשבון את כל האפשרויות מלבד זאת שלא יצליחו להוציא אישור בכלל.
מה הסיכויים למצב שלא יהיה ניתן להוציא אישור בכלל? (הדירה תואמת ת.ב.ע מלבד העניין הזה, חניות בשפע ומרתף גדול)
מה המשמעות של דירה כזאת? יכולים לקבל קנסות על זה? מה ההבדל בין דירה בלי היתר לדירה בלי טאבו? כמה הערך שלה יורד ובכמה פחות יהיה ניתן למכור אותה בהמשך, אם בכלל?

אשמח לתשובות מהמבינים, תודה רבה!
עצות נוספות יתקבלו בברכה...

 

[שרית ו]

הדירה שלנו היתה כזו בוריאציה אחרת
רשמו בעירייה את הקומה שלנו עם שתי דירות אבל בפועל יש 4
דבר ראשון רשמנו את עצמנו בהערת אזהרה שאם לבעלי הדירה יהיה עיקול לא יבואו אלינו
בעלי ועוד שכן עבדו שבע שנים!!!! עד שנרשם על שמנו בטאבו והדירה חולקה בעירייה
בזמן הזה לא יכולנו כמובן לקבל משכנתא ולא הנחה על מים וארנונה למרות שהיינו זכאים
כל מסמך הכי קטן בעירייה - בני ברק- עלה כמה אלפי שקלים
ובסוף גם לקחנו עו"ד
סה"כ בכל השנים הללו יצאנו עם הוצאה של כמה עשרות אלפים.

קחי נשימה ארוכה, זה לא קל בכלל.

 

[eden24696]

הדירה שלנו היתה כזו בוריאציה אחרת
רשמו בעירייה את הקומה שלנו עם שתי דירות אבל בפועל יש 4
דבר ראשון רשמנו את עצמנו בהערת אזהרה שאם לבעלי הדירה יהיה עיקול לא יבואו אלינו
בעלי ועוד שכן עבדו שבע שנים!!!! עד שנרשם על שמנו בטאבו והדירה חולקה בעירייה
בזמן הזה לא יכולנו כמובן לקבל משכנתא ולא הנחה על מים וארנונה למרות שהיינו זכאים
כל מסמך הכי קטן בעירייה - בני ברק- עלה כמה אלפי שקלים
ובסוף גם לקחנו עו"ד
סה"כ בכל השנים הללו יצאנו עם הוצאה של כמה עשרות אלפים.

קחי נשימה ארוכה, זה לא קל בכלל.

מטורף, איך הצלחתם להיכנס לסיפור כזה?
לא היה טאבו לדירה שלכם? מעניין מה ההבדל, כי לדירה שאנחנו רוצים יש טאבו לשתי הדירות, והבנק נותן משכנתא

 

[שרית ו]

היה טאבו לדירה אבל הדירה מבחינת העירייה לא היתה קיימת! כי בצד הזה היתה רק דירה אחת של 140 מר ומביחנתם אין כזו דירה רק של 70
קנינו את הדירה ב150000 פחות מהשווי שלה ומבחינת ההורים שלנו ההוצאות היו במקום המשכנתא שחסכו לנו
אמרו להם שזה ממש פשוט ובבני ברק הכל אפשרי
הבעיה היתה שכל רגע עוד מישהו שמה רצה כמה שקלים כדי "להריץ עניינים"....

 

[eden24696]

היה טאבו לדירה אבל הדירה מבחינת העירייה לא היתה קיימת! כי בצד הזה היתה רק דירה אחת של 140 מר ומביחנתם אין כזו דירה רק של 70
קנינו את הדירה ב150000 פחות מהשווי שלה ומבחינת ההורים שלנו ההוצאות היו במקום המשכנתא שחסכו לנו
אמרו להם שזה ממש פשוט ובבני ברק הכל אפשרי
הבעיה היתה שכל רגע עוד מישהו שמה רצה כמה שקלים כדי "להריץ עניינים"....

אז שילמתם ארנונה ביחד?
ובסוף זזה יצא לכם משתלם כי הוצאתם עשרות אלפים וחסכתם 150 אלף.. חוץ מהעוגמת נפש...

 

[שרית ו]

אז שילמתם ארנונה ביחד?
ובסוף זזה יצא לכם משתלם כי הוצאתם עשרות אלפים וחסכתם 150 אלף.. חוץ מהעוגמת נפש...

לא זוכרת איך בדיוק בעלי סידר את הארנונה עוד קומבינה בני ברקית...

תכלס באמת חסכנו אבל זאת ממש היתה עבודה
כשנירשם על שמנו חמי אמר שלדעתו אנחנו צריכים לעשות קידוש וסעודת הודיה

 

[לקח טוב]

מה הסיכויים למצב שלא יהיה ניתן להוציא אישור בכלל?

תלוי מאוד בעיריית בני ברק ובטיב ה'קשרים' של האדריכלית עם הועדה המחוזית... (לא ב'פורום' הזה..)

ככלל ערך של דירה ללא טאבו/ללא היתר תלוי מאוד בעירייה, למשל, במודיעין עילית ידוע שלא קיים, או לפחות לא היה עד היום הריסת מבנה בפועל, המקסימום זה קנס כספי המוטל ע"י ביהמ"ש,
מה שהופך נכסים מהסוג הזה בעיר לסחירים ביותר, אם כי נמכרים בכ 20% בערך פחות מהמחיר הרגיל.

בעיריות אחרות שישנה אכיפה בתחום, יתכן שזה בדיוק כמו לקנות דירה מבועז יונה או מענבל אור...

לכאורה אם אתם לא מרוויחים משמעותית מהעסקה כבר עכשיו, כלומר גם על הצד שהכל יסתדר, הייתי מתרחק מעסקה כזו, כמאמר המשורר 'מה לראש בריא במיטה חולה'
אם הרווח הוא משמעותי, צריך להתייעץ עם ה'מבינים המקומיים' האם עדיין יש על מה לבנות או לא.

בהצלחה ענקית!!

 

[בינו]

מטורף, איך הצלחתם להיכנס לסיפור כזה?
לא היה טאבו לדירה שלכם? מעניין מה ההבדל, כי לדירה שאנחנו רוצים יש טאבו לשתי הדירות, והבנק נותן משכנתא

כדאי לבדוק מתי הבנק נתן משכנתא האם בשנתיים שלוש האחרונות או יותר מוקדם. כי למיטב ידיעתי כיועץ משכנתאות, כיום הבנקים לא נותנים משכנתא בדירה כזאת בניגוד לעבר.

 

[vhsvchch]

השמאי מוריד משווי הדירה את עלות החזרתה למצב הראשוני.

 

[eden24696]

כדאי לבדוק מתי הבנק נתן משכנתא האם בשנתיים שלוש האחרונות או יותר מוקדם. כי למיטב ידיעתי כיועץ משכנתאות, כיום הבנקים לא נותנים משכנתא בדירה כזאת בניגוד לעבר.

השמאי מוריד משווי הדירה את עלות החזרתה למצב הראשוני.

השמאי באמת הוריד משווי הדירה את הוצאות פיצול הדירה והיטל השבחה.
אבל הבנק דווקא אישר משכנתא על הדירה ואפילו התייחס למחיר הגבוה יותר שהשמאי העריך, ללא ההפחתה.
אציין שזה מקרה מיוחד שבו כן יש טאבו אך אין היתר. סביר להניח שאם לא היה טאבו הבנק באמת לא היה נותן משכנתא.

 

[לקח טוב]

כדאי לבדוק מתי הבנק נתן משכנתא האם בשנתיים שלוש האחרונות או יותר מוקדם. כי למיטב ידיעתי כיועץ משכנתאות, כיום הבנקים לא נותנים משכנתא בדירה כזאת בניגוד לעבר.

ראה באשכול זה התייחסות לנושא הפיצול בהרחבה: https://www.prog.co.il/threads/טאבו-משותף.330318/#post-5188601

ובשתי מילים: ישנם בנקים שלא מוכנים בשום אופן לשעבד דירות מפוצלות (בנק ירושלים, דיסקונט, פועלים), וישנם בנקים שאין להם בעיה כלל עם מפוצלות (מרכנתיל, הבינלאומי), וישנם בנקים שבודקים כל מקרה לגופו (לאומי, טפחות).

 

[גלגל הצבעים]

ככלל ערך של דירה ללא טאבו/ללא היתר תלוי מאוד בעירייה, למשל, במודיעין עילית ידוע שלא קיים, או לפחות לא היה עד היום הריסת מבנה בפועל, המקסימום זה קנס כספי המוטל ע"י ביהמ"ש,
מה שהופך נכסים מהסוג הזה בעיר לסחירים ביותר, אם כי נמכרים בכ 20% בערך פחות מהמחיר הרגיל.

בעיריות אחרות שישנה אכיפה בתחום, יתכן שזה בדיוק כמו לקנות דירה מבועז יונה או מענבל אור...

לכאורה אם אתם לא מרוויחים משמעותית מהעסקה כבר עכשיו, כלומר גם על הצד שהכל יסתדר, הייתי מתרחק מעסקה כזו, כמאמר המשורר 'מה לראש בריא במיטה חולה'
אם הרווח הוא משמעותי, צריך להתייעץ עם ה'מבינים המקומיים' האם עדיין יש על מה לבנות או לא.

בהצלחה ענקית!!

אני הבנתי שלא מדובר כאן ללא היתר בניה [שיכולים להוציא צו הריסה].
אלא שהבניה כדת וכדין, אלא שהחלוקה של הדירות לא כתובה בטאבו, וזה כמו לקנות דירת טאבו משותף עם השכן, ולוקחים סיכון שאם יעקלו להם גם דירתכם תעוקל, ולא ניתן לקחת משכנתא ועוד ועוד.
והחלוקה בפועל תלויה בין השאר בשיתוף פעולה מלא של דיירי הבניין, והשותפים לטאבו.

 

[בינו]

השמאי באמת הוריד משווי הדירה את הוצאות פיצול הדירה והיטל השבחה.
אבל הבנק דווקא אישר משכנתא על הדירה ואפילו התייחס למחיר הגבוה יותר שהשמאי העריך, ללא ההפחתה.
אציין שזה מקרה מיוחד שבו כן יש טאבו אך אין היתר. סביר להניח שאם לא היה טאבו הבנק באמת לא היה נותן משכנתא.

מה זת'אומרת שהבנק אישר משכנתא? למי שקנה את שתי היחידות שפוצלו מדירה שרשומה בטאבו כיחידה אחת? או לקונה של אחת מהיחידות?

 

[eden24696]

מה זת'אומרת שהבנק אישר משכנתא? למי שקנה את שתי היחידות שפוצלו מדירה שרשומה בטאבו כיחידה אחת? או לקונה של אחת מהיחידות?

לקונה של אחת מהדירות.
הדירה לא הייתה רשומה מעולם כיחידה אחת, כי היא נבנתה מלכתחילה (בניגוד להיתר) כשתי דירות. בעירייה זה נפל בין הכיסאות ורשמו טאבו לשתי הדירות.