דרוש מידע בנין קטן בירושלים שרוצים להרוס ולבנות - מה התהליך?

[progitm]

אני מחפשת מידע ,
מה התהליך הנדרש מבחינת התרים וכו'.. כדי להרוס בנין קטן בירושלים ולבנות אותו מחדש,
מאיפה מתחילים.

תודה.

 

[יטל]

להרוס ולבנות אותו דבר בדיוק?

להוסיף קומות???

 

[progitm]

להרוס ולבנות אותו דבר בדיוק?

להוסיף קומות???

זה 2 קומות רוצים להוסיף קומות,
כלומר להורס את ה2 ולהקים מחדש לדוגמא 5
(יש שטח קטן ליד שגם כן עשה את זה )

 

[יטל]

יש אפשרות לתמ"א?

 

[progitm]

יש אפשרות לתמ"א?

הבניין כבר ישן ומעדיפים כבר להורס 2 קומות ולבנות מהתחלה

 

[אנוכי]

הבניין כבר ישן ומעדיפים כבר להורס 2 קומות ולבנות מהתחלה

זה נקרא תמ"א 38 2 / פינוי בנוי, בי-ם יש את המנהלת להתחדשות עירונית, נראה לי נכון לפנות אליה ולהבין מהו התהליך,

 

[batya11]

למה רק חמש אם אפשר 20

 

[יטל]

הייתי ממליצה לך להתקשר לישראל א 052-5357504יש לו נסיון בכמה בנינים כאלה ,גם בתל אביב.

 

[progitm]

זה נקרא תמ"א 38 2 / פינוי בנוי, בי-ם יש את המנהלת להתחדשות עירונית, נראה לי נכון לפנות אליה ולהבין מהו התהליך,

אבל זה בנין פרטי של אדם (לא שלי ...*) אחד והוא משכיר שם כמה דירות וכו'...,
זה לא כמה משפחות שמתאגדים וגם לא רוצים למכור חלק מזה , אלא שהכל ישאר שלו ...

 

[אנוכי]

אבל זה בנין פרטי של אדם (לא שלי ...*) אחד והוא משכיר שם כמה דירות וכו'...,
זה לא כמה משפחות שמתאגדים וגם לא רוצים למכור חלק מזה , אלא שהכל ישאר שלו ...

אז הוא יכול להיות היזם, אבל את ההתרים הוא מסתבר יקבל במסגרת החוק של התמ"א
למרות שיתכן ויוכל לעשות זאת במסגרת הליך רגיל,
צריך אדם שמתמצא בזה דווקא בי-ם, כי מהבחינה הזאת י-ם שונה מכל הערים בהרבה מאוד פונקציות,
תל אביב לא דומה לה בכלל.

 

[Geula-Arc]

לפנות לאדריכל שמתעסק עם בניה בירושלים והוא כבר ילווה את כל התהליך

 

[progitm]

לפנות לאדריכל שמתעסק עם בניה בירושלים והוא כבר ילווה את כל התהליך

אדריכל לסיפור כזה זה מאוד יקר
ברור שבהמשך ידרשו לו וישכרו את שרותיו,
אבל בשביל ההתרים ולהבין עד כמה זה ראלי מעדיפים להתחיל לבד, ורק שיתבררו העלויות וההתרים להמשיך הלאה , אז מאיפה ניתן להתחיל עצמאית למי פונים ?

 

[Geula-Arc]

אדריכל לסיפור כזה זה מאוד יקר
ברור שבהמשך ידרשו לו וישכרו את שרותיו,
אבל בשביל ההתרים ולהבין עד כמה זה ראלי מעדיפים להתחיל לבד, ורק שיתבררו העלויות וההתרים להמשיך הלאה , אז מאיפה ניתן להתחיל עצמאית למי פונים ?

מאיפה הבאת את זה ?
האדריכל הוא החלק ה"קטן "בסיפור מתוגמל בערך 8 אחוז מכל הפרויקט
אז מה עדיף לעבור גם דרך "מאכר" שהוא יפנה לאדריכל ואז תשלם לשניהם?!

 

[GRN]

אדריכל לסיפור כזה זה מאוד יקר
ברור שבהמשך ידרשו לו וישכרו את שרותיו,
אבל בשביל ההתרים ולהבין עד כמה זה ראלי מעדיפים להתחיל לבד, ורק שיתבררו העלויות וההתרים להמשיך הלאה , אז מאיפה ניתן להתחיל עצמאית למי פונים ?

ממליצה לך מאוד לפנות לרבקה פורוש
היא אדריכלית מנוסה מאוד, כיום עם תואר ראשון בארכיטקטורה
ויש לה ידע עצום בכל הנושא הזה
אני בטוחה שהיא תוכל לייעץ לך מה לעשות
המספר שלה:
0548439991
תגידי לה שתמר שלחה אותך

 

[progitm]

מאיפה הבאת את זה ?
האדריכל הוא החלק ה"קטן "בסיפור מתוגמל בערך 8 אחוז מכל הפרויקט
אז מה עדיף לעבור גם דרך "מאכר" שהוא יפנה לאדריכל ואז תשלם לשניהם?!

כמו שכתבתי הבניין והדירות שיבנו אינו מיועד למכירה אלא רק להשכרה גם לאחר הבניה המחודשת, ככה שצריך להבין שכל ההון צריך לבוא מאותו אדם ללא יכולת למכור את הבניין ככה שלא ניתן להסתמך על הרווח העתידי , אלא רק על הכסף להשקעה , (קצת מורכב )

 

[Geula-Arc]

מו שכתבתי הבניין והדירות שיבנו אינו מיועד למכירה אלא רק להשכרה גם לאחר הבניה המחודשת, ככה שצריך להבין שכל ההון צריך לבוא מאותו אדם ללא יכולת למכור את הבניין ככה שלא ניתן להסתמך על הרווח העתידי , אלא רק על הכסף להשקעה , (קצת מורכב )

זה ממש לא משנה לעצם התהליך
כמו שבניין לא תבנה לבד ולא תעלה בדעתך ללכת ללמוד איך לבנות בעצמך ואז לעשות בעצמך
כך גם תכנון , כשאתה מתיעץ על בעל מקצוע שנמצע עמוק מבפנים מכיר את התהליך ואת כל החוקים הרלוונטיים את העליות וכל מה שנלווה זה זה מקצר לך את הדרך וחוסך לך כסף והתרוצציות מיותרות
ללכת ולשלם על ייעוץ לא עולה כמו להוציא תכניות , תעבור שלב שלב ...

 

[progitm]

זה ממש לא משנה לעצם התהליך
כמו שבניין לא תבנה לבד ולא תעלה בדעתך ללכת ללמוד איך לבנות בעצמך ואז לעשות בעצמך
כך גם תכנון , כשאתה מתיעץ על בעל מקצוע שנמצע עמוק מבפנים מכיר את התהליך ואת כל החוקים הרלוונטיים את העליות וכל מה שנלווה זה זה מקצר לך את הדרך וחוסך לך כסף והתרוצציות מיותרות
ללכת ולשלם על ייעוץ לא עולה כמו להוציא תכניות , תעבור שלב שלב ...

כן אבל לשלם לאדריכל (כבר בררנו רצו סכומים גדולים) ואז בסוף לגלות זאת כבניה לא משתלמת , עדיף לגשש, התרים וכו'.. להבין לאן הדברים מיועדים ורק אז הם יחליטו אם זה נכון להם הצעד הזה , אבל אדריכל יקח כסף גם אם בסוף יבנה בנין וגם אם לא ., מקווה שהובנתי

 

[Chagit Weksler]

כן אבל לשלם לאדריכל (כבר בררנו רצו סכומים גדולים) ואז בסוף לגלות זאת כבניה לא משתלמת , עדיף לגשש, התרים וכו'.. להבין לאן הדברים מיועדים ורק אז הם יחליטו אם זה נכון להם הצעד הזה , אבל אדריכל יקח כסף גם אם בסוף יבנה בנין וגם אם לא ., מקווה שהובנתי

אדריכל ליעוץ לא עולה סכומים גדולים.
בכל מקרה, יש לכם כמה אופציות:
1- אם הבנין עומד בקריטריונים של תמ"א הריסה ובניה (נבנה לפני 1980, אין תוספות גדולות אחרי 2005) כמעט תמיד כדאי תמ"א, בגלל החיסכון בהיטל השבחה.
כמובן בהנחה שסל הזכויות ריווחי, זה דבר שצריך לבדוק אותו.
עלות ההיתר של התמ"א יקרה יחסית, אבל שווה כנגד החיסכון בהיטל השבחה.

2- היתר בניה.
במידה ויש זכויות לא ממומשות בנכס לתוספת שאתם רוצים- שהיא משמעותית.
ניתן לבקש הריסה ובניה מחדש בהיתר בניה רגיל, מול מחלקת רישוי, זה היתר פשוט יותר מתמ"א וקצר יותר, אין פטור מהיטל השבחה.

3- במידה ואין זכויות לתוספות בנכס, צריך להגיש תב"ע נקודתית ואחריה היתר, בכזו סיטואציה כמעט תמיד כדאי תמ"א אם אפשר.

לגבי עלויות- עלות אגרות לבניה חדשה (על הבניה הקיימת לא משלמים בהיתר) היא כ-415 ש"ח למ"ר.
היטל השבחה- תלוי באיזור ובתב"ע החלה.
מעבר להנ"ל יש עלויות שקבועות לתמ"א ועלויות שקבועות להיתר רגיל, זה די רוך לפרט פה, אשמח לסייע באישי.

 

[A052]

לא לשכוח לציין שלוקח כמה וכמה שנים לקבל היתר על כך (מכיר מישהו שעובד על זה בי-ם כבר יותר משלוש שנים ועדיין לא הגיע לשלבים הסופיים).