מחיר למשתכן מחיר למשתכן בבני ברק?....!

[ירמי וולדמן]

ככל הנראה השקעה
אבל אם יש אופציה רחוקה למגורים זה רק בבני ברק

לפי מה שבדקתי יותר שווה בני ברק

 

[dvoraz]

לזכאים בתור משפרי דיור אין כלל אפשרות להשתתף?

 

[ירמי וולדמן]

לזכאים בתור משפרי דיור אין כלל אפשרות להשתתף?

לא

 

[ירמי וולדמן]

לא

רק בהגרלות המשך

 

[אש הברזל]

אבל לכאורה ברמת שלמה שווי דירת 3 חדרים יותר יקר מאשר בבני ברק לא?

 

[ראש לשועלים]

אבל לכאורה ברמת שלמה שווי דירת 3 חדרים יותר יקר מאשר בבני ברק לא?

כן, אבל המחיר למ"ר במחיר למשתכן גם הרבה יותר יקר.

 

[מינוף]

למי יש יותר סיכוי לזכות סדרה ב לא בני מקום
או סדרה ג בני מקום???

סדרה ב כמובן

 

[אש הברזל]

זה 1000 ש"ח יותר מבני ברק

 

[ירמי וולדמן]

זה 1000 ש"ח יותר מבני ברק

תלוי
יש הגרלות שזה יותר

 

[אש הברזל]

הכוונה לפרוייקט ספציפי שזה 1000 ש"ח יותר
מקום 50 מתוך 79
12,841.92
מדובר על ביטול זכיה

 

[עימוד ספרים]

הערה כללית: מי שמתכוון לקנות דירה במחיר למשתכן על דעת למכור אותה בבוא העת [לא ע"מ לגור בה] לא צפוי להרויח מהעיסקה.
הדירות במחיר למשתכן לעולם ימכרו במחיר נמוך מהשוק.

 

[מינוף]

הערה כללית: מי שמתכוון לקנות דירה במחיר למשתכן על דעת למכור אותה בבוא העת [לא ע"מ לגור בה] לא צפוי להרויח מהעיסקה.
הדירות במחיר למשתכן לעולם ימכרו במחיר נמוך מהשוק.

מחיר נמוך בקצת ממחיר השוק אבל גבוה בהרבה ממחיר הקניה

 

[nori]

הערה כללית: מי שמתכוון לקנות דירה במחיר למשתכן על דעת למכור אותה בבוא העת [לא ע"מ לגור בה] לא צפוי להרויח מהעיסקה.
הדירות במחיר למשתכן לעולם ימכרו במחיר נמוך מהשוק.

למה אתה חושב כך?
בכל בנין עם דירות מחיר למשתכן מהשנים האחרונות יש דירות למכירה חופשית. אין שום סיבה שבהמשך מישהו יזכור מה היה מחיר למשתכן ומה מכירה חופשית.
סביר שבתם 5 שנים תהיה הצפה של דירות ואולי תקופתית זה ישפיע על המחיר. אבל אין סיבה שישפיע לאורך זמן.

 

[ירמי וולדמן]

הערה כללית: מי שמתכוון לקנות דירה במחיר למשתכן על דעת למכור אותה בבוא העת [לא ע"מ לגור בה] לא צפוי להרויח מהעיסקה.
הדירות במחיר למשתכן לעולם ימכרו במחיר נמוך מהשוק.

זה נתון שמוקדם לדעת עכשיו

 

[ירמי וולדמן]

למה אתה חושב כך?
בכל בנין עם דירות מחיר למשתכן מהשנים האחרונות יש דירות למכירה חופשית. אין שום סיבה שבהמשך מישהו יזכור מה היה מחיר למשתכן ומה מכירה חופשית.
סביר שבתם 5 שנים תהיה הצפה של דירות ואולי תקופתית זה ישפיע על המחיר. אבל אין סיבה שישפיע לאורך זמן.

לא יהיה הצפה כי שבעים וחמש אחוז מהמשתכנים קונים למגורים

 

[nori]

לא יהיה הצפה כי שבעים וחמש אחוז מהמשתכנים קונים למגורים

25% זה כלום בעיניך? היית פעם בשכונה שרבע מהדירות שם עומדות למכירה?
הרי מדובר על מחוסרי דיור, לא כאלו שקונים סתם להשקעה. יתכן שמעטים ימשיכו לשכור ולהשכיר. אבל אחרים ירצו למכור לעשות את הרוח ולקנות משהו שמתאים להם.
בכל מקרה בעיני גם אם תהיה עצירה או ירידה במחירים זה נקודתי.
ברגע ששכונות שלמות מקודמות בשיטה הזו אין שום סבירות ששכונות שלמות יהיו זולות כי אז כולם יתנפלו עליהם ואז יעלו המחירים.... אם המחירים יהיו נמוכים לאורך זמן זה אומר שהתכנית הזו ממש אבל ממש הצליחה. וזה גם ישפיע על יתר השוק.
במילים קצרות לא סביר שיתנהלו שני שווקים אחד של מחיר למשתכן לשעבר והשני שוק יקר. כשהשכונות/ התכנון/ שיטות הבניה כל כך דומות. זה בהכרח יתנהל דומה.

 

[עימוד ספרים]

יש שתי סיבות שהמחירים יהיו זולים:

א. כיון שהקבלן מרויח הרבה פחות על מכירת הדירה סביר להניח שסטנדרט הבניה יהיה נמוך. משרד האוצר קובע במכרז את סטנדרט הבניה, ועדיין ניתן 'לשחק' בכללים של משרד האוצר. בנוסף, העובדה שמדובר בדירות המקוטלגות ככאלו שנקנו בזול, השם הטוב של הקבלן לא יפגע באם הדירות הללו לא יעמדו בסטנדרט המצופה מקבלן.

ב. כאשר הקונה הפוטנציאלי מתמקח מול המוכר הפוטנציאלי על מחיר הדירה, והקונה יודע שהמוכר קנה את הדירה במחיר הרבה יותר נמוך, כוח המיקוח של הקונה עולה פלאים. אלו חוקי טבע שלא ניתן לשנותם.

 

[מינוף]

יש שתי סיבות שהמחירים יהיו זולים:

א. כיון שהקבלן מרויח הרבה פחות על מכירת הדירה סביר להניח שסטנדרט הבניה יהיה נמוך. משרד האוצר קובע במכרז את סטנדרט הבניה, ועדיין ניתן 'לשחק' בכללים של משרד האוצר. בנוסף, העובדה שמדובר בדירות המקוטלגות ככאלו שנקנו בזול, השם הטוב של הקבלן לא יפגע באם הדירות הללו לא יעמדו בסטנדרט המצופה מקבלן.

ב. כאשר הקונה הפוטנציאלי מתמקח מול המוכר הפוטנציאלי על מחיר הדירה, והקונה יודע שהמוכר קנה את הדירה במחיר הרבה יותר נמוך, כוח המיקוח של הקונה עולה פלאים. אלו חוקי טבע שלא ניתן לשנותם.

שטויות אתה מדבר על 7 שנים קדימה
קח דוגמא : אם אתה קונה היום דירה במיליון ש"ח מאדם שקנה אותה לפני 10 שנים בחצי מיליון, המחיר יהיה יותר נמוך ?
2. סטנדרט הבניה הוא רכיב מזערי במחיר הדירה - להערכתי לא יותר מ-50,000 ש"ח (לא מדבר על דירות יוקרה)

 

[ירמי וולדמן]

7 שנים במחירי דירות בישראל
זה שמשהו שאי אפשר בכלל לדעת מה יהיה

 

[nori]

יש שתי סיבות שהמחירים יהיו זולים:

א. כיון שהקבלן מרויח הרבה פחות על מכירת הדירה סביר להניח שסטנדרט הבניה יהיה נמוך. משרד האוצר קובע במכרז את סטנדרט הבניה, ועדיין ניתן 'לשחק' בכללים של משרד האוצר. בנוסף, העובדה שמדובר בדירות המקוטלגות ככאלו שנקנו בזול, השם הטוב של הקבלן לא יפגע באם הדירות הללו לא יעמדו בסטנדרט המצופה מקבלן.

ב. כאשר הקונה הפוטנציאלי מתמקח מול המוכר הפוטנציאלי על מחיר הדירה, והקונה יודע שהמוכר קנה את הדירה במחיר הרבה יותר נמוך, כוח המיקוח של הקונה עולה פלאים. אלו חוקי טבע שלא ניתן לשנותם.

כמי שמכירה את הקבלנים שיטת ואיכות הבניה בעיני אתה טועה.
קדם כל יש את חק המכר והקבלנים בכל שיטות השווק מחויבים אליהם. וכמובן לתקני בניה וכו'.
אם הם היו מוצאים דרך להוזיל את עלויות הבניה בלי לסכן את עצמן בתביעות. תאמין לי שהם היו עושים את זה כבר מזמן גם במכירה חופשית..
אלו אותם קבלנים, עם אותם שיטות, עם אותם פועלים ואותם חומרי בניה.
בנוסף לזה בניגוד לשווק חופשי, הדירות של מחיר למשתכן עוברים סבב נוסף של בקרת איכות על ידי חברה ממשלתית. שזה רק נותן להם יתרון נוסף.
בנוסף לכך יש מפרטים מיוחדים שמתעדכנים כל הזמן (כרגע יש גרסה 12) שהם מחיבים רק דירות של מחיר למשתכן, בהנחה שבשוק החופשי הקבלן אכן ממילא יספק את הדברים האלו אחרת הוא לא ימכור את הדירות.
אבל זו ההנחה.
אני מספרת לכם שבשוק החרדי לדוג' אין שום בעיה למכור דירה עם חדר שרות שבקושי נכנסת בו מכונת כביסה בשוק החופשי, האבא החרדי שמחפש לקנות לבת שלו דירת שלושה חדרים ממש לא יכול לקחת בחשבון זוטות שכאלו.
אבל במפרט של מחיר למשתכן חדר שרות לא יפחת מ2.5 מ"ר שזה גדל סביר ++
עוד דוג', בחלק גדול מהדירות שתכננתי בשנים האחרונות הן למכירה חופשית והן במחיר למתשכן המטבח מתאורר אל חדר השרות ורק משם החוצה. במפרט החדש של מחיר למתשכן המטבח חיב להתאורר החוצה.
ויש עוד המון דוג'. רק הזמן קצר...
רק באה לאמר על תדאגו. התכנית לוקחת בחשבון את מרבית הדברים שאתם חושבים עליהם ומטה הדיור פותר את הבעיות האלו אחת לאחת (כמובן לא דומה המכרז הראשון שיצא במחיר למשתכן למכרזים שיוצאים היום, כי היו המון שיפורים לאורך כל הדרך)

וכל הנל בלי לקחת בחשבון את העובדה החשובה שבכל פרויקט חלק מהדירות משווקים במכירה חופשית בדיוק כדי שהקבלן יאלץ להשקיע בכניסה יפה, בחזית נעימה לעין ובכל מיני זוטות שיעזרו לו למכור את הדירות.