השקעות האם כדאי לקחת משכנתא לצורך קניית דירה להשקעה?

[מקצועי בלבד]

לא.
כמה כסף זה?

מינימום עוד 50,000 ש"ח, בדירה שאתה מדבר עליה.

 

[תפוח אדמה]

אז אתם לא ממליצים?
או שזה רק בעפולה ככה?

אני ממליצה מאוד, אבל בחיים לא לבד.
רק עם איש מקצוע מומחה, שמכיר את השטח, שחי ונושם את השטח, שיודע בדיוק איזה איזור תקוע ואיזה לא.
אני נסעתי במונית בלוד, תחקרתי את כולם, נהג מונית אמר לי על איזור אחד ששם דירה נחטפת תוך שעה, ובמקום אחר, ששם תקוע.
אני הלכתי לאלי פרוש, שהוא ממש יודע לאתר את השכונה הכי טובה.
גם בקריות אתה יכול ליפול, קרית ים א' וקרית ים ד' הם שמים וארץ.
לכן לעולם אל תעשה את זה לבד.
ולעולם אל תעשה את זה עם איש מקצוע שלא שמעת עליו המלצות ולא בררת אצל לקוחות קודמים שלו.
ותתרחק מדימונה, זה משהו נוסף.
האיזורים החזקים הם קריות, לוד ובאר שבע.
עם באר שבע אין לי נסיון, קריות ולוד אני יודעת שמצויין, אבל שוב, תלוי מאוד איזה איזור.

 

[ext]

היא לא ממש תמומן ע"י השכירות
כי הבנתי שההחזר החודשי על כזו משכנתא היא 2000 ש"ח בחודש

זה תלוי לכמה שנים אתם פורשים את המשכנתא ...

 

[מקצועי בלבד]

לפי הנתונים שהבאת,
השקעה של 400,000 ש"ח,
שכירות של 1500 ש"ח,
אז זה אומר שהתשואה, שלך היא 4.5% ברוטו, [לא כולל חודשים ריקים, מנהל נכס תיקונים שוטפים וכו']
מה שאומר שלדעתי זה השקעה לא מספיק טובה.

 

[דג לבן]

שימו לב שבמשכנתא לדירה שניה, ניתן לקחת עד 50% מערך הדירה (גם הראשונה וגם השניה) והשמאי בד"כ נותן פחות מערך השוק.
אלא אם כן מצהירים שימכרו את הדירה הנכחית תוך 18 חודשים.
אז משכנתא של 900 תהיה מורכבת יותר.

 

[ext]

לפי הנתונים שהבאת,
השקעה של 400,000 ש"ח,
שכירות של 1500 ש"ח,
אז זה אומר שהתשואה, שלך היא 4.5% ברוטו, [לא כולל חודשים ריקים, מנהל נכס תיקונים שוטפים וכו']
מה שאומר שלדעתי זה השקעה לא מספיק טובה.

מי שלא הולך לחלק דירות, מהפאן החוקי, איפה יכול לקבל תשואה גבוהה עם סיכון נמוך?

 

[מקצועי בלבד]

מי שלא הולך לחלק דירות, מהפאן החוקי, איפה יכול לקבל תשואה גבוהה עם סיכון נמוך?

קודם כל, יש דירות שנותנות יותר תשואה,
יש נדלן מסחרי, כמו חנויות ומשרדים,
שוק ההון,
נדל"ן בחו"ל,
ועוד, ועוד.

 

[ext]

קודם כל, יש דירות שנותנות יותר תשואה,
יש נדלן מסחרי, כמו חנויות ומשרדים,
שוק ההון,
נדל"ן בחו"ל,
ועוד, ועוד.

חנויות ומשרדים זה 30% מס וזה סיכון יותר גדול מדירה,
נדל"ן בחול נשמע מאיים מאד, אם לא הולכים לעשות עבודת שטח טובה אפשר ליפול בגדול

 

[עפולה]

קודם כל, יש דירות שנותנות יותר תשואה,

בלי חלוקה?
לא נראה לי שיש דבר כזה. אולי תפרטי?

 

[תפוח אדמה]

יש גם דירות 'כשרות' שנקראות דירות שותפים, זה פופולארי בפתח תקוה, ושם אפשר להגיע גם לסכומים נאים.
אבל דירות מחולקות, זה אחד הדברים היותר פופולאריים.

 

[מקצועי בלבד]

חנויות ומשרדים זה 30% מס וזה סיכון יותר גדול מדירה,

ממש לא נכון
יש מקומות ומשרדים ששם הסיכון גבוה ויש גם דירות בסיכון גבוה,
בכל אופן יש נדל"ן עסקי גם בלי סיכון גבוה.

נדל"ן בחול נשמע מאיים מאד, אם לא הולכים לעשות עבודת שטח טובה אפשר ליפול בגדול

אני מסכימה שזה הסטיגמה שיש לנדל"ן בחו"ל,
אבל זה ממש לא מסובך, רק צריך ללמוד מספר כללים פשוטים ולפעול לפיהם,
או לעשות זאת, דרך בעל מקצוע אמין.

 

[מקצועי בלבד]

לפי הנתונים שהבאת,
השקעה של 400,000 ש"ח,
שכירות של 1500 ש"ח,
אז זה אומר שהתשואה, שלך היא 4.5% ברוטו, [לא כולל חודשים ריקים, מנהל נכס תיקונים שוטפים וכו']
מה שאומר שלדעתי זה השקעה לא מספיק טובה.

שכחתי לציין שבמקרה שלך, שאתה לוקח את הכסף ממשכנתא, אז אתה גם משלם ריביות לבנק,
וגם אם תצליח לקחת משכנתא בממוצע של 3% לשנה, יוצא שהרווחת רק 1.5% שזה ממש לא הרבה, ולא בטוחה שזה שווה את הסיכון.

 

[ELPINTOR]

החישוב צריך להיות תלוי גם ברמת הביקוש להשכרה של הדירה.
זה קריטי במצב כזה

 

[בדינג]

זה לא סיכון גדול מידי?
גם לקחת משכנתא כזו גבוהה
וגם דירה מחולקת בצורה לא חוקית?

אם הדירה שווה את המחיר והיא באזור סחיר, אם יתגלעו בעיות תמיד תוכל למכור אותה ולבינתיים הרווחת את הכסף של השכירות.

לגבי החלוקה- אני לא רוצה להטעות אותך אבל זה כמעט ולא נאכף, ולא שמעתי על בעיות בדירות מחולקות.

לגבי דימונה - זה איזור פחות מבוקש. בבאר שבע לדוגמא יש אוניברסיטה שמציפה את העיר באיזורים מסוימים בשוכרים. אבל צריך לבדוק כל הצעה באופן רציני ומקצועי.

בהצלחה!

 

[בדינג]

שכחתי לציין שבמקרה שלך, שאתה לוקח את הכסף ממשכנתא, אז אתה גם משלם ריביות לבנק,
וגם אם תצליח לקחת משכנתא בממוצע של 3% לשנה, יוצא שהרווחת רק 1.5% שזה ממש לא הרבה, ולא בטוחה שזה שווה את הסיכון.

ועדיין קניית דירה היא ההשקעה הכי טובה והכי בטוחה לאורך זמן כי יש גם עליית ערך של הדירה אומנם זה יכול להשנות אבל יש חזקה קמייתא...

 

[יוגורט]

גם בבבאר שבע היו דירות תקועןת הרבה זמן, וכן שמעתי על דירה מחולקת ל3 בבאר שבע שמס הכנסה הכיר בהם כדירה שניה ושלישית!!! וביקש את חלקו בענין...

 

[ext]

מה המינימום להשקעה בנדל"ן מסחרי?

 

[מקצועי בלבד]

ועדיין קניית דירה היא ההשקעה הכי טובה והכי בטוחה לאורך זמן כי יש גם עליית ערך של הדירה אומנם זה יכול להשנות אבל יש חזקה קמייתא...

אין שום ערובה שמה שהיה הוא שיהיה.
ואם מסתכלים על תחזית,
אז יש הרבה כלכלנים שצופים ירידות מחירים.

 

[בדינג]

אין שום ערובה שמה שהיה הוא שיהיה.
ואם מסתכלים על תחזית,
אז יש הרבה כלכלנים שצופים ירידות מחירים.

מאז שאני בן 12 הכלכלנים צופים ירידת מחירים. יש עניין מאוד פשוט. אם יש ביקוש ואין היצע - המחירים עולים! רק במגזר שלנו מתחתנים כל שנה 8,000 - 9,000 זוגות! שזה בערך פעם וחצי את אלעד אם לא יותר. האם בנו בשנים האחרונות משהו כזה?

 

[בדינג]

מה המינימום להשקעה בנדל"ן מסחרי?

עכשיו מפרסמים השקעה באיזור התעסוקה החדש של ירושלים (בכניסה לעיר) החל מ-150,000 ש"ח תשואה בערך 9% שזה יפה מאוד.