דיון מחירי הדירות לאן?

[מנוחהלה]

אתה יכול להגיד, שמצוקת הדיור של השכבה מרמה סוציואקונומית נמוכה, היא פחותה משל המגזר החרדי.
אבל לעומת המגזר החילוני שלא נמצא בשכבות הנמוכות האלו, אז אצלנו המצוקה פחותה

אם נשווה שתי משפחות באותה רמה סוציואקונומית. אחת חרדית והשניה חילונית.
מי תשלם יקר יותר על דירה?

 

[בעצם...]

אבל כמו שאתה לא קונה במקום שלא מתאים לך מבבחינת האוכלוסיה, כך גם חילוני לא קונה במקום שלא מתאים לו מבחינת אוכלוסיה.
אתה יכול להגיד, שמצוקת הדיור של השכבה מרמה סוציואקונומית נמוכה, היא פחותה משל המגזר החרדי.
אבל לעומת המגזר החילוני שלא נמצא בשכבות הנמוכות האלו, אז אצלנו המצוקה פחותה.

כאן העניין מסתבך לי, כי מנקודת המבט הפשוטה שלי אני לא יכול לגור במקום שלא מספק את הצרכים הבסיסיים שלי (שהם במקרה צרכי דת) והחילוני יכול אך אינו רוצה, אך כשאני מנסה לפרק את זה לגורמים ולבחון אובייקטיבית, לא יהיה משולל הגיון לומר שכשם שלי חשוב מוסדות חינוך טובים גם לחילוני חשוב (בהתאם לערכים שלו) וכשם שלי חשוב חברה טובה גם לו חשוב (כנ״ל) וכשם שלי חשוב להיות קרוב למרכז העצבים (מבחינה פרקטית) גם לו חשוב
אז....
כנראה את צודקת.

אם כי ככל שהופכים בזה, אין שום דרך להשוות בינינו.
זה כמו לשאול מה יותר טוב מכונית מרוץ או מיני וואן 7 מקומות, אלו כלים שונים עם חוזקות שונות צרכים שונים ומטרות שונות

 

[מקצועי בלבד]

תרשו לי לשתף אתכם בכתבה נוספת ומעניינת בנושא

יום חמישי, 4 ביולי 2019
מחירי הדיור בישראל: מגמה, מחזורים וכמה תובנות

מה קרה למדד מחירי הדירות?
הסתכלו בגרף מס' 1, המתאר את התפתחות המחיר הממוצע של דירות בישראל (במונחים ריאליים, כלומר בניכוי האינפלציה) בשנים 1962 עד 2019 (הנתונים התקבלו באדיבות משרד השיכון). מה אנו רואים בגרף זה?

אנו רואים שמחירה הממוצע של דירה התייקר במהלך התקופה האמורה (57 שנים) פי חמש, במונחים ריאליים. פירושו של דבר שהקצב השנתי הממוצע של עליית המחירים בתקופה זו היה קרוב ל- 3%. קצב זה גבוה מקצב העלייה הרב-שנתי של השכר הריאלי, ולכן מחירה הממוצע של דירה התייקר במהלך השנים גם במונחי שכר.
נקודה נוספת שעולה מן הגרף היא שלמרות שהתופעה של התייקרות הדירות בטווח הארוך היא מובהקת - היא איננה תהליך מונוטוני: היא נתונה למחזורים; ישנן תקופות של התייקרות וישנן תקופות של ירידת מחירים. כך, לדוגמה, מחירי הדירות ירדו בשנים 1965-1967 (תקופת המיתון הכלכלי, ירידה מחיר מצטברת של 10%), בשנים1973-1977 (תקופה של האטה כלכלית בעקבות מלחמת יום הכיפורים ומשבר האנרגיה, ירידה מצטברת של 37%), בשנים 1984-1988 (קריסת המשק והפעלת התוכנית הכלכלית לייצוב המשק, ירידה מצטברת של 20%), ובשנים 1997-2007 (השנים שלאחר העלייה ההמונית מחבר העמים, ירידה מצטברת של 22%). מכאן, שבמהלך התקופה הנסקרת חלו ארבעה אירועים משמעותיים, רב-שנתיים, של ירידת מחירי דירות.

האם לדעתכם הציבור מודע לירידות המחירים שהיו? האם הוא לוקח בחשבון שייתכן שמחירי הדירות ירדו בעתיד? אני מעריך שלא; נדמה לי שרוב הציבור מחזיק בדעה שמחירי הדירות בישראל תמיד עולים. לכל היותר - הם יכולים להתייצב לתקופת זמן, אבל לא לרדת. ציפיות אלו של הציבור מושפעות כנראה מכך שאנו נמצאים בעיצומה של עליית מחירים שנמשכת ברציפות כבר 12 שנים, שבמהלכה מחירי הדירות כמעט והוכפלו במונחים ריאליים. ציפיות הציבור הן "ציפיות מסתגלות" - הן משקפות את אירועי העבר בדגש על העבר הקרוב.
מחזורים מול מגמה
הרושם שנוצר מהתיאור הגרפי לעיל הוא שמחירי הדירות מונעים לכאורה ע"י שני סוגים נפרדים של כוחות: כוח אחד שקובע את המגמה ארוכת-הטווח של מחירי הדירות (מגמת עלייה), וכוח אחר שמחולל את המחזורים סביב המגמה (עליות וירידות לחילופין). הכוח הראשון יכול להיות תוצאה של מאפיין בסיסי של המשק - הצמיחה הכלכלית המתמשכת של המשק והעובדה שגידול האוכלוסייה המהיר-יחסית של ישראל מביא להצטופפות הולכת וגוברת שלה. הכוח השני נוצר - כך זה נראה - ע"י אירועים כלכליים שמסיטים (לתקופת ביניים) את מחירי הדירות מהמגמה ארוכת-הטווח שלהם. מה שננסה לכן לעשות כעת לנתוני המחירים הוא להפריד בין השניים: בין המגמה (שהיא קבועה) לבין מחזורי העסקים. את ההמחשה נוכל לראות בגרף מס' 2, שזהה בכל לגרף מס' 1 פרט לכך שהוספנו לו קו מגמה (מסומן בקו מנוקד אדום).

בנקודה זו אני חייב התנצלות מסויימת לכלכלנים שביניכם: לא מדובר כאן בניתוח כלכלי שיטתי, כזה שיש בכוחו להסביר את המכלול - גם את המגמה ארוכת הטווח וגם את הסטיות ממנה - ע"י חשיפת הגורמים הכלכליים הקובעים את מחירי הדירות ואמידה של עוצמת השפעתם, אלא בתרגיל דידקטי שמנסה לפשט את המציאות ע"י שימוש בכמה "טריקים" גרפיים. אבל זה נראה לי 'עיגול פינות' קל שיתרונו בכך שהוא מקל על הקורא להבין את התמונה הכוללת.

כפי שניתן לראות בגרף מס' 2, קיימת מגמה ארוכת-טווח של התייקרות הדירות. מגמה זו מצביעה על קצב התייקרות רב-שנתי של 2.1-2.4% (תלוי באורך סידרת הנתונים אליה אנו מתייחסים). מדד מחירי הדירות "מתפתל סביב" קו מגמה זה: לפעמים הוא נמצא מעליו (ואז אנו מסיקים שמחירי הדירות נמצאים מעל למגמה), ולפעמים מתחתיו (ואז אנו מסיקים שמחירי הדירות נמצאים מתחת למגמה).
דוגמה למה שניתן ללמוד מהניתוח הגרפי הזה: התהליך הנוכחי של עליית מחירי הדירות החל אמנם בשנת 2008, אבל באותה עת מחירי הדירות היו נמוכים, לאחר ירידה שנמשכה כעשור, ונמצאו מתחת למגמה ארוכת-הטווח שלהם (כ-20% מתחת למגמה); עליית המחירים נמשכה אמנם מאז 2008 ברציפות, אבל רק ב- 2012 הגיעו מחירי הדירות לרמה המתיישבת עם המגמה ארוכת-הטווח שלהם, ומאז הם נמצאים מעבר לה.
שימו לב שלא מדובר כאן במכשיר מדידה אנליטי אלא בכלי גרפי המסייע להמחשת התהליכים. לכן אנו יכולים אמנם להעריך שמחירי הדיור בישראל נמצאים כיום (2019) מעבר לרמה המתיישבת עם המגמה ארוכת-הטווח שלהם, אבל איננו יכולים להסיק מכך אם אנו קרובים למיפנה בהתפתחותם של מחירי הדירות ולא מה תהיה עוצמת השינוי שלהם לכשיגיע המיפנה. תובנה אינה מכשיר לחיזוי כלכלי.
ועוד זווית צילום של מדד מחירי הדירות
נותר עוד שלב בניתוח הגרפי: להמחיש את התנודתיות של מדד מחירי הדירות סביב המגמה ארוכת-הטווח. לשם כך מובא כאן גרף מס' 3, המציג את היחס בכל שנה בין מדד מחירי הדירות לבין המגמה ארוכת-הטווח שלו. לצורך הניתוח כאן, קו המגמה מגרף מס' 2 הוא כעת קו אופקי בגובה 100, והגרף מתאר את מיקומו של המדד יחסית למגמה.

הנקודה הראשונה העולה מן הגרף נוגעת למשרעת: בנקודות השפל, מדד מחירי הדירות צנח לשפל של עד 25% מתחת למגמה ארוכת-הטווח (ראו: 1977); בנקודות השיא - הוא הגיע ל-30% מעבר למגמה ארוכת הטווח (ראו: 1973 ו-1996). מדובר לכן בתנודתיות חזקה סביב המגמה.
מה זה אומר, תנודתיות?
תנודתיות פירושה סיכון. בניגוד לתחושה הרווחת שהשקעה בנכס דיור היא השקעה שמרנית - אנו רואים שבתקופה הנסקרת השקעה בדיור סבלה מסטיות מחזוריות משמעותיות מקו המגמה. השקעה בדירה איננה יכולה לכן להיחשב כסולידית, בעיקר אם מדובר ברכישת דירה לצורך השקעה (לדוגמא: אפיק השקעה עבור חיסכון פנסיוני) ובעיקר כשאופק ההשקעה הוא קצר-בינוני (ואז המשקיע יושפע יותר מהמחזור מאשר מהמגמה).

מחזורי-מחיר של דירות נובעים בעיקר מהעובדה שבעוד שהביקוש לרכישת דיור הוא גמיש (הוא יכול להשתנות במהירות) וספקולטיבי (משקיעים יימשכו להשקעה בדירות כשהם מצפים לרווחי-הון) - ההיצע הוא בעל גמישות נמוכה. התוצאה היא ששינויים בביקוש מתרגמים את עצמם קודם כל לשינויי מחיר. ועוד נקודה: מאחר שעלות הבנייה אינה משתנה בטווח הקצר - רוב שינויי המחיר של דירות מיתרגמים לשינויי מחיר של קרקע לבנייה. לכן מחזורי-מחיר משפיעים לרעה לא רק על משקי הבית, שמצויים בחרדה מתמשכת מפני התייקרות הדירות שמא לא יצליחו להגיע לבעלות על דירה, אלא גם על היזמים, שרווחיות פעילותם תלויה בעיקר בהצלחת ההימור שהם עושים על מחירי הדירות העתידיים בעת רכישת קרקעות.
כמה תובנות מהניתוח
מחזורי-מחירים, בניגוד למגמה, אינם טובים לשוק הדיור - לא למשקי הבית ולא ליזמים. מה שהיינו רוצים לכן מהממשלה הוא שתפעל לשיכוך התנודות המחזוריות (אנחנו לא מדברים על המגמה, ולא על רמת המחירים!). הממשלה יכולה לעשות זאת ע"י נקיטה בצעדים מצד ההיצע (הגמשה של שרשרת האספקה של דירות חדשות) וצעדים מצד הביקוש (ריסון הביקוש הספקולטיבי להשקעה בדיור). מדובר כמובן ברפורמות יסודיות ולא בתגובות נמהרות להתפתחויות של מחירי הדירות, כפי שנהוג היה בשנים האחרונות.
דרך אפשרית להתמודד עם המניע הספקולטיבי של רוכשי דירה ראשונה, שלפעמים עיתוי כניסתם לשוק הדיור מושפע יותר משיקולים של גידור סיכונים (החשש שמחירי דירות הגואים ירחיקו את הדירה אל מעבר ליכולת הרכישה שלהם) מאשר משיקולים של צורכי דיור קיימים, היא לספק להם מענה לחשש מפני התייקרות הדירות מחוץ לשוק הדיור. מענה כזה יכול להינתן ע"י יצירת אפיק של חיסכון לדיור שבו קרן החיסכון צמודה למדד מחירי הדירות. פתרון זה כבר הוצג בבלוג זה מספר פעמים בעבר (ראו לדוגמא כאן וכאן), ומטרתו לנקז עודף ביקוש ספקולטיבי משוק הדיור כדי לשכך תנודות מחירים שמקורן ב'קפיצות' מצד הביקוש. ייתכן שאפיק חיסכון זה יצטרך להישען בתחילת דרכו על אג"ח ממשלתי הצמוד למדד מחירי הדירות, אבל בהמשך חיסכון זה יכול להיות מופרט ולהוות בסיס גם לאשראי לדיור הצמוד למדד מחירי הדירות (ראו כאן).

אפשר היה לחשוב גם על מנגנון גידור סיכונים בצד ההיצע. יזמים בתחום הנדל"ן נמצאים בסיכון עסקי מוגדל כאשר הם רוכשים קרקע לבנייה במחירים שמשקפים את ציפיותיהם לגבי מחירי הדירות העתידיים. כל שינוי מגמה של מחירי הדירות עלול לאיים על יציבותם העסקית. מאחר שבישראל מדובר בעיקר על קרקע שמקורה ברשות מקרקעי ישראל, ניתן היה לחשוב על שיטת המחרה השונה מהמכרזים הנהוגים כיום ולהמירה בהקצאת קרקע שמחירה ייקבע רק לאחר שהדירות תימכרנה לציבור.

הכתבה נכתבה ע"י
Doron Nachmany

מקור

 

[בעצם...]

אם נשווה שתי משפחות באותה רמה סוציואקונומית. אחת חרדית והשניה חילונית.
מי תשלם יקר יותר על דירה?

זו השוואה בעייתית כי גם אם מבחינת ההגדרה היבשה חצי מהציבור החרדי מדורג באשכול הכי נמוך או אחד מעליו, מבחינת ההשלכות שיש לזה על יכולת הדיור (ליתר דיוק אי-יכולת הדיור) הם הרבה יותר דומים לאשכולות גבוהים יותר בציבור הכללי.

הם בררנים בחברה שהם רוצים לידם, בחנויות שהם קונים בהן, במוסדות החינוך שהם מוכנים לשלוח את ילדיהם, ועוד.

 

[בעצם...]

תרשו לי לשתף אתכם בכתבה נוספת ומעניינת בנושא

אנחנו עלולים לחטוף דלקת פרקים מהגלילה של כל הכתבות הללו.
אז אא״כ את מקבלת משכורת פר מילה, אנחנו נסתפק באמ;לק בתוספת קישור.

 

[מקצועי בלבד]

זו השוואה בעייתית כי גם אם מבחינת ההגדרה היבשה חצי מהציבור החרדי מדורג באשכול הכי נמוך או אחד מעליו, מבחינת ההשלכות שיש לזה על יכולת הדיור (ליתר דיוק אי-יכולת הדיור) הם הרבה יותר דומים לאשכולות גבוהים יותר בציבור הכללי.

הם בררנים בחברה שהם רוצים לידם, בחנויות שהם קונים בהן, במוסדות החינוך שהם מוכנים לשלוח את ילדיהם, ועוד.

אתה צודק, ולא צודק.
נכון שרוב המגזר החרדי ממוקם ברמה סוציואקונומית נמוכה.
אבל זה כיוון שמחשבים את זה פר הכנסה לנפש, ואצל חרדים יש יותר נפשות במשק בית, ולכן הם נחשבים ברמה סוציואקונומית נמוכה.
אבל שוכחים את זה, שבדר"כ אצל חרדים יש הרבה פחות הוצאות פר נפש.
לא דומה זוג עם ילד, שאז כדי לחיות ברמה סבירה, צריך להרוויח נאמר 12,000 ש"ח לחודש.
לזוג עם 7 ילדים, שכדי לחיות ברמת חיים סבירה, לא צריכים להרוויח פי 3, שזה אומר 36,000 ש"ח לחודש.
תוסיף לחישוב את זה שהרבה מאד מההוצאות לחרדים עולות פחות, כמו מעון, וחתונות, ועוד ועוד,
מה שאומר שזה שהחרדים ממוקמים ברמה סוציואקונומית נמוכה, לא תואם את זה שיש להם יותר אפשרויות לקניית דירה, מאשר משפחה חילונית סטנדרטית שנמצאת באותה רמה סוציואקונומית.

 

[מקצועי בלבד]

אנחנו עלולים לחטוף דלקת פרקים מהגלילה של כל הכתבות הללו.
אז אא״כ את מקבלת משכורת פר מילה, אנחנו נסתפק באמ;לק בתוספת קישור.

זה נוגד את כללי פרוג.
אבל אם נמאס לכם, אני אפסיק.

 

[בעצם...]

אתה צודק, ולא צודק

זו התקדמות בהשוואה לזה

אתה טועה לגמרי!

ועדיין לא הבנתי באיזה נקודה אנחנו חלוקים כרגע

אבל אם נמאס לכם, אני אפסיק

אמרתי את דעתי, ייתכן שאני בעמדת יחיד/מיעוט

 

[מקצועי בלבד]

ועדיין לא הבנתי באיזה נקודה אנחנו חלוקים כרגע

בזה שלדעתי הרמה סוציואקונומית של הציבור החרדי הוא יותר גבוה מהנתונים של הלמ"ס.
וא"א להשוות את זה לאותה רמה סוציואקונומית, במגזר הכללי.

 

[מקצועי בלבד]

בזמן האחרון פורסמה בתקשורת התמונה הזו:

נתניהו מצולם בתמונה ביחד עם שר האוצר כחלון. הוא מחזיק בידיו גרף מוגדל של מדד מחירי הדירות, ואצבעו מורה על התייצבות מדד מחירי הדירות בשנתיים האחרונות.

 

[בעצם...]

בזה שלדעתי הרמה סוציואקונומית של הציבור החרדי הוא יותר גבוה מהנתונים של הלמ"ס.
וא"א להשוות את זה לאותה רמה סוציואקונומית, במגזר הכללי.

גם אם מבחינת ההגדרה היבשה חצי מהציבור החרדי מדורג באשכול הכי נמוך

הם הרבה יותר דומים לאשכולות גבוהים יותר בציבור הכללי

 

[מקצועי בלבד]

מצוין!
אז חיזקתי את דבריך.

 

[בעצם...]

מחשבים את זה פר הכנסה לנפש, ואצל חרדים יש יותר נפשות במשק בית, ולכן הם נחשבים ברמה סוציואקונומית נמוכה

המדד קצת יותר מורכב ממה שאת מייחסת לו
ראי קישור מצורף
http://din-online.info/pdf/kn255.pdf
(יכולתי להדביק כאן את כל המסמך)
אבל גם יתר המשתנים בעינינו הם קשקוש (השכלה וכדו׳) אבל זה כבר חילוקים בתפיסות עולם, לדידם הם בהחלט צודקים

 

[מקצועי בלבד]

מנסיוני בחיפוש דירה במשך השנה וחצי האחרונות, אני רואה עליה מובהקת במחירי הדירות (מודיעין עילית).

מותר לדעת באיזה מקום בארץ יש ירידת מחירים ?

ב-3 שנים האחרונות ברור שהיתה עליה של מחירים!
לא בכל מקום אותו הדבר,
אבל מה השאלה בכלל....

מישהו כאן קנה דירה לפני 3 שנים ועכשיו הערך שלה ירד?

תקראו פה:
ועכשיו לכתבה שנייה בסדרה, מעודכנת ל 2019 שימו לב לנתונים.

היצע דירות ענק 2019 – ואיך הקבלנים משקרים לציבור
האבסורד בשוק הדיור ממשיך: הסימנים לכך שבונים יותר דירות מאשר מה שהאוכלוסיה צריכה הולכים וגוברים, אבל חלק גדול בציבור עדיין מאמין ש"אין מספיק דירות". לפי הלשכה לסטטיסטיקה:
∎ בישראל 170,000 דירות ריקות, והמספר עולה ב 7,000 בכל שנה.
∎ הזמן שלוקח למשפרי דיור למצוא קונה לדירה הישנה- הוכפל.
∎ כמות התחלות הבניה במחוז ת"א- עלתה פי 3
∎ כמות היתרי הבניה במחוז ת"א- עלתה פי 4
∎ כמות הקרקע שהקבלנים רוכשים עלתה פי שלוש, ביחס לשנים שלפני 2008 (ומה שהם קנו אז הספיק, כי המחירים היו במגמת ירידה).
∎ אחוז הזוגות הנשואים שגרים אצל ההורים- נמוך בעבר.
∎ אחוז המשפחות שאין בבעלותם נכס נדל"ני- ירד.
∎ אחוז הישראלים שכבר יש להם כמה נכסים- הוכפל פי ארבע(!)
∎ הקבלנים מצליחים למכור רק 28 אלף דירות בשנה- בזמן שהתחלות הבניה עומדות על כפול מכך.
∎ מספר החדרים לכל תושב- גדל.
∎ מספר הדיירים במשק בית ממוצע- ירד.
∎ למרות שהשכירות עלתה המשכורות עלו יותר, כך שהחלק מתוך ההכנסה המשפחתית שמוקדש לשכר דירה נמצא בירידה.

.
בתמונה:
בתחילת שנות האלפיים המחירים היו בירידה, וכיום בונים פי 3 יותר, גם באזור הביקוש:

.

למרות שהטענות נשמעות מנותקות מהמציאות, שונות מכל מה שמדברים עליו בתקשורת ובשיחות במשרד- הן יוכחו בהמשך המאמר.
מקורות המידע הם:
הבנקים, הלשכה לסטטיסטיקה, בנק ישראל, משרד האוצר, אתר מדלן, מכון גזית גלוב, וסקירות כלכליות של התאחדות הקבלנים.
מחכים לכם גרפים בעלי מידע רב ערך, לכל מי שחושב (או שהילדים שלו חושבים) לקנות דירה.
.

ובונוס-
מי שיגלול עד למטה, יגלה סרטון שבו מנכ"ל התאחדות הקבלנים מודה בכנס סגור:
∎ ההיצע הולך וגדל
∎ יש יותר בניה מאשר ריבוי אוכלוסיה
∎ המשקיעים לא יחזרו ויעברו להשקיע בתחומים אחרים
∎ רוב הקבלנים כבר לא מאמינים שהמחירים יעלו
∎ הממשלה עמדה ביעדים ותמשיך לעמוד בהם
∎ מחיר למשתכן כן משפיע באזורי הביקוש
∎ יש עודף של היתרי בניה בידיים של הקבלנים.
פשוט הפוך לחלוטין ממה שהקבלנים מספרים בתקשורת.
.
.
דוגמא לשקר של הקבלנים-
כשהם מתראיינים, הקבלנים אומרים שהתחלות הבניה בירידה ויש רק 45,000 בשנה. אבל באתר שלהם הם מודים שיש 58,000 ושיש האצה גם בקצב סיומי הבניה:
.

.
.
כדי להבין כמה זה 58,000 התחלות בניה, תשוו את זה לעשור שלפני 2008. בעשור הזה המחירים ירדו למרות שהיו רק 31,000 התחלות בניה בשנה.
.
.
הקבלנים צוחקים עלינו בלי למצמץ–
לפי הלמ"ס (לשכה לסטטיסטיקה) אותם קבלנים שמספרים בכל מקום שצריך לבנות כל שנה 60 אלף דירות, 80 אלף דירות, ואפילו 100 אלף, "רק בשביל שהמחירים יתייצבו" – לא הצליחו למצוא קונים אפילו ל 25 אלף דירות בשנה… וזה עוד בשנים האחרונות, שבהן הביקוש לדירות היה גדול במיוחד וכולם דיברו על רכישת דירה.
בלי מחיר למשתכן, כלומר במחירי שוק מלאים, הקבלנים מצליחים למכור אפילו פחות מזה.
.
.
נתון "דירות ריקות בישראל" של הלמ"ס ממשיך לעלות-
אם היה מחסור, היינו מצפים שכל דירה ריקה תאוכלס מיד. בפועל, יש הרבה דירות ריקות בישראל, וחשוב יותר- המספר הזה רק גדל:
בשנת 2015 היו 148 אלף
בשנת 2016 היו 153 אלף
בשנת 2017 היו 163 אלף
בשנת 2018 היו 170 אלף, וזה הנתון האחרון.
לפי הנתון הזה, בכל שנה נוצר עודף של כ 7,000 דירות.
.
בתמונה- כתבה של גלובס:
.

.

מתוך הכתבה שהבאתי בעמוד 3.

 

[מקצועי בלבד]

המדד קצת יותר מורכב ממה שאת מייחסת לו
ראי קישור מצורף
http://din-online.info/pdf/kn255.pdf
(יכולתי להדביק כאן את כל המסמך)

הקישור לא עובד לי.

 

[בעצם...]

מצורף pdf

 

[מנוחהלה]

ובונוס-
מי שיגלול עד למטה, יגלה סרטון שבו מנכ"ל התאחדות הקבלנים מודה בכנס סגור:
∎ ההיצע הולך וגדל
∎ יש יותר בניה מאשר ריבוי אוכלוסיה
∎ המשקיעים לא יחזרו ויעברו להשקיע בתחומים אחרים
∎ רוב הקבלנים כבר לא מאמינים שהמחירים יעלו
∎ הממשלה עמדה ביעדים ותמשיך לעמוד בהם
∎ מחיר למשתכן כן משפיע באזורי הביקוש
∎ יש עודף של היתרי בניה בידיים של הקבלנים.
פשוט הפוך לחלוטין ממה שהקבלנים מספרים בתקשורת.
.

לא יודעת מי דובר אמת ומי משקר
אבל תכל'ס כשאני מחפשת דירה בבני ברק, ירושלים, חיפה או צפת,
המחירים רק הולכים ועולים.
ובכלל אי אפשר להשוות את המחירים של לפני חמש שנים למחירים של היום.
אז נכון שבשנה וחצי האחרונות נבלמה העליה המטורפת במחירי הדירות אבל ירידה ממשית
לא נראית כ"כ בשטח...

זו השוואה בעייתית כי גם אם מבחינת ההגדרה היבשה חצי מהציבור החרדי מדורג באשכול הכי נמוך או אחד מעליו, מבחינת ההשלכות שיש לזה על יכולת הדיור (ליתר דיוק אי-יכולת הדיור) הם הרבה יותר דומים לאשכולות גבוהים יותר בציבור הכללי.

הם בררנים בחברה שהם רוצים לידם, בחנויות שהם קונים בהן, במוסדות החינוך שהם מוכנים לשלוח את ילדיהם, ועוד.

גם אם הם בררנים, ורוצים שכנים עם אותו גובה אף,
זה לא מייצר להם כמה מליונים וספים כדי לקנות דירה בבני ברק...

 

[נתל'ע]

תכל'ס כל מי שרוצה לקדם אג'נדה* מסויימת ימצא כלכלנים / משפיענים / פסיכולוגים / פוליטיקאים שיסכימו לדעה שלו, בסוף בסוף מה שקובע זה השוק ולא כתבה כזו או אחרת, ולעת עתה השוק ברובו קובע שהמחירים יעלו ויעלו.

*בדיוק מה שקרה עם אסדת הגז מול חופי ישראל, אלה שקידמו את הפרוייקט מצאו פרופסורים לטעמם ואלה שהתנגדו מצאו פרופסרים לטעמם, מי קבע ? אלה שקידמו למה ? כי יש להם יותר כסף...

 

[בעצם...]

גם אם הם בררנים, ורוצים שכנים עם אותו גובה אף,
זה לא מייצר להם כמה מליונים וספים כדי לקנות דירה בבני ברק...

נכון.
כל מה שאמרתי הוא שהם יותר דומים לחילונים שמחפשים דירה ברמת גן מאשר לחילונים שמחפשים דירה בהדר-חיפה

 

[nori]

דם בדירות מקבלן יש פערים ענקיים בין מפרט בסיסי לבין דירת יוקרה.
שלא לדבר על ההבדל בין דירת יוקרה חגשה לדירה בת 60 ומעלה...

אני תכננתי דירות ברמה נמוכה בכל רחבי הארץ למגוון רחב של אוכלוסיות.
ממש אין הבדל במפרט שמוצע בדירה לחרדים בבית שמש (לצורך הענין כשתכננו את נוה שמיר לא היתה שום משמעות לגבי האוכלוסיה למעט מרפסות סוכה וגובה המבנה), לחילונים בנהריה, עפולה או במודיעין, או לדתיים לאומיים באלקנה (כן גם שם היום יש בניה רוויה)
נכון שיש בניה ברמת פרימיום לחילונים (בראשל"צ ועוד ערים) יש גם בניה ברמת פרימיום לחרדים שנלר, הפרויקטים בירמיהו וכו'.

ולשאלתך לגבי חילוני וחרדי באותה רמה סויציאוקונומית נמוכה. אז החילוני לא ימהר לקנות דירה בגילאי 20-30 הם מתמקדים ברכישת מקצוע, הקמת בית, והתבססות בעבודה אחרי כל זה הוא יתאמץ על משהו שעונה על כל הדרישות שלו (לא יתפשר על מיקום ורמה). בעוד שהחרדי לפני הכל יקנה דירה (גם אם זה בשכונת פשע או בית מט ליפול) ורק אחרי זה יתפנה לשאר.