יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[ari1980]

תודה
אבל התחנה לפרעון היא חודש לא? ואם ארצה לערוך שינויים האם יספיק לי הזמן?

איזה בנק זה? ואיזה אחוז ריבית היה לך כשלקחת את המשכנתא? משתנה צמוד מדד או אגח?

 

[הון ובית]

1/3 קל"צ (ל-15 שנה)
ולגבי ה-1/3 הנותר אני מתלבטת בין קל"צ למל"צ.

לגבי השליש השלישי במקרה שלכם - ודאי משתנה.
1. הסיכוי שתפרעו מוקדם גבוה, ולכן להיתקע עם קלצ שעלולה לסבך אתכם עם עמלות פירעון גבוהות, לא כדאי ולא מומלץ.
2. במשתנות תוכלו לקבל ריביות נמוכות בהרבה, ושילוב שלהם גם יוזיל את הריביות בשאר המסלולים.
3. תקופה של 10 שנים בינ"כ איננה כ"כ מסוכנת, אפי' עם תצמידו את השליש משתנה למדד.

- לגבי הגרירה/מחזור עוד 10 שנים, בודאי שהגיוני לחשוב על גרירה עתידית, במיוחד שעכשיו הריביות נמוכות וייתכן מאד שתרצו לשמר אותן, וזה חשוב לעריכת תמהיל נכון - שיהיה בנוי ל20 שנה.
אבל מכנגד, קשה מידי לחזות מה יהיה עוד 10 שנים אתכם, וכ"ש מה יהיה עם שוק ההון, כך שצריך לקוות לטוב, אבל גם להתכונן שהמצב יהיה "פחות טוב". ולכן לא "להינעל" על שום אפשרות, אלא לעבוד חכם.

 

[משתדל1]

אני צריך חצי מיליון משכנתא לרכישת דירה מצב הכנסות מצויין ב"ה
אני רוצה 2/3 בפריים כמובן
מה הטווח של הריביות בפריים שהבנקים נותנים היום אחרי השינוי משליש ל2/3?
פריים מינוס כמה? בין לבין?
או שבכלל עברו לפלוס?

 

[הון ובית]

אני צריך חצי מיליון משכנתא לרכישת דירה מצב הכנסות מצויין ב"ה
אני רוצה 2/3 בפריים כמובן
מה הטווח של הריביות בפריים שהבנקים נותנים היום אחרי השינוי משליש ל2/3?
פריים מינוס כמה? בין לבין?
או שבכלל עברו לפלוס?

1. ב2/3 פריים עברו לפלוס, והרבה.. בין 0.2+ ל 0.7+ וגם יותר..
2. לא חכם בכלל לקחת 2/3 פריים בלי קשר לריביות, זה לא שווה לבנק ולכן הוא מעלה ריביות בכל התמהיל, וגם לך זה סיכון מיותר. צריך לתמהל מכון - ולקחת בפריים סביבות 45% - 50% מקסימום.
יועצי משכנתאות רבים ומקצועיים ממשיכים ללכת על תמהיל של 1/3, זה מוכיח את עצמו בסופו של דבר כנכון יותר, גם מבחינת הריביות שמקבלים.

 

[משתדל1]

אני רואה בפורומים אחרים למשכנתאות שכן מדברים על מינוס בפריים אמנם לא כמו עד השינוי אבל מינוס 0.2- 04 די הרבה כותבים שיש להם כאלו הצעות לשתי שליש פריים. אם כי אתה צודק שצריך לבדוק ביחס לשיש הנותר. אבל לא ראיתי שמדברים על פלוס כנקודת מוצא בכלל

 

[ניק 70713]

לגבי השליש השלישי במקרה שלכם - ודאי משתנה.
1. הסיכוי שתפרעו מוקדם גבוה, ולכן להיתקע עם קלצ שעלולה לסבך אתכם עם עמלות פירעון גבוהות, לא כדאי ולא מומלץ.
2. במשתנות תוכלו לקבל ריביות נמוכות בהרבה, ושילוב שלהם גם יוזיל את הריביות בשאר המסלולים.
3. תקופה של 10 שנים בינ"כ איננה כ"כ מסוכנת, אפי' עם תצמידו את השליש משתנה למדד.

- לגבי הגרירה/מחזור עוד 10 שנים, בודאי שהגיוני לחשוב על גרירה עתידית, במיוחד שעכשיו הריביות נמוכות וייתכן מאד שתרצו לשמר אותן, וזה חשוב לעריכת תמהיל נכון - שיהיה בנוי ל20 שנה.
אבל מכנגד, קשה מידי לחזות מה יהיה עוד 10 שנים אתכם, וכ"ש מה יהיה עם שוק ההון, כך שצריך לקוות לטוב, אבל גם להתכונן שהמצב יהיה "פחות טוב". ולכן לא "להינעל" על שום אפשרות, אלא לעבוד חכם.

אבל אם יש אופציה של גרירה אחרי 10 שנים, לא נצטרך לפרוע אז את ההלוואה.
אז אולי כן עדיף את הקבועה?


ו-2 שאלות:
1. מה הכוונה משתנה - לפי מה, מה הצפי שיעלה ובכמה וכו'? אשמח להסבר קצר.
2. עמלת פירעון מוקדם בקבועה - לפי מה נקבעת, והאם יש הבדל באיזה שלב אני פורעת?

 

[הון ובית]

אני רואה בפורומים אחרים למשכנתאות שכן מדברים על מינוס בפריים אמנם לא כמו עד השינוי אבל מינוס 0.2- 04 די הרבה כותבים שיש להם כאלו הצעות לשתי שליש פריים. אם כי אתה צודק שצריך לבדוק ביחס לשיש הנותר. אבל לא ראיתי שמדברים על פלוס כנקודת מוצא בכלל

אשמח לקבל קישור לאותם פורומים, תודה

 

[הון ובית]

אבל אם יש אופציה של גרירה אחרי 10 שנים, לא נצטרך לפרוע אז את ההלוואה.
אז אולי כן עדיף את הקבועה?

אז עניתי, ראשית איננו יודעים מה יהיה המצב עוד 10 שנים, ולכן לא חכם להפוך את המשכנתא לחתונה קטולית, שא"א להיפטר ממנה, ובדיוק בשביל זה בונים תמהיל, שבחלקו יש קלצ (לשימור ריביות במקרה שיעלו הריביות, וחלקו לא קלצ למקרה שנרצה מאיזו שהיא סיבה כן למחזר, ולא לגרור).

1. משתנה -
עד ל-17 בחודש כשהיתה מגבלת בנק ישראל על מקסימום שליש של משתנה פחות מ-5 שנים שכולם ניצלו אותה לפריים, הכוונה למשתנה היתה, למשתנה כל 5 שנים (ז"א, מינימום 5 שנים, כשבמזרחי טפחות ישנה גם משתנה של 7 שנים).
מה-17 האחרון, מותר לשלב משתנה שהיא גם פחות מ-5 שנים עד 2/3 מהמשכנתא. ולכן, חלק מה2/3 הולך לפריים, והחלק האחר יכול ללכת לכמה אפשרויות:
1. משתנה כל 5/7,
2. משתנה כל שנה (מקמ).
3. או כל שנתיים-שנתיים וחצי, וכאלה.
בשביל לדעת מה הצפי - צריך ראשית לדעת מה העוגן - ז"א, מהי סוג הריבית המשתנה, וכאן זה משתנה בין הבנקים, למשל:
- מזרחי טפחות : העוגן מבוסס על אג"ח ממשלתיות, בתוספת מרווח קבוע שנקרא תוספת מיכונית, ובודקים תשואות 5 ימים אחורה, ב-11 וב-26 לחודש.
- בנק איגוד: דומה למזרחי טפחות, אבל יום העדכון, בראשון לחודש.
- לאומי, ודיסקונט : עוגן שנלקח מעקום 0 המבוסס על האג"ח הממשלתי, בעמדות התשואה לפי מספר השנים (לשים לב! במשתנה צמוד מדד - זה נלקח מהריאלי, ובמל"צ - מהנומינאלי) כאן. ישנו עוגן נוסף שמבוסס על ריבית הבנקים הממוצעת.
- בנק פועלים: ממוצע אג"ח ממשלתי של שתי האגרות האחרונות שסמוכות למועד השינוי, ב-5 ימים האחרונים. צועד שינוי, בכל יום של מסחר בבורסה.

קיצע'ר, מורכב - ובעיקר קצת קשה לתחזית וצפייה, אבל בגדול ככל שמדובר בתקופה קצרה, שווה לקחת את הסיכון הצפי לעליות, אינו דרמטי, כמו שהוא עכשיו.

2. עמלת פירעון מוקדם בקבועה - עמלות וקנסות פירעון מוקדם:
1. בכל פריעת הלוואת משכנתא מוקדם - ישנה עמלה תפעולית מזערית, בסך 60 ש"ח.
2. עמלת אי הודעה מראש - מבחינת הבנק יש להודיע על פירעון מוקדם 10 ימים לפני הפירעון. הודעה זו תקפה למשך 30 יום מיום ההודעה - מה שנותן, 20 ימי פירעון ללא עמלה זו, ואח"כ ההודעה מתבטלת.
3. עמלת מדד ממוצע - במידה וההלוואה היתה צמודת מדד, אם מחזירים לפני ה-15 לחודש, ישנה עמלה בגובה מחצית משיעור המדד החודשי (חצי ממוצע של שנה אחורה). אם נחזיר אחרי ה-16 בחודש, ניפטר מעמלה זו, אבל נשלם את המדד של אותו חודש שהתפרסם ב-15. לכן, במידה ונצפה לעליית מדד כדאי להחזיר לפני ה-15, אבל במידה והוא יישאר נמוך או ירד, כדאי להמתין עד אחרי ה-16.
4. עמלת היוון - זוהי למעשה העמלה המפחידה והגדולה של הקבועות. ובכן, כאשר אנו חזירים לבנק הלוואה שביום העסקה שלה סיכמנו איתו על ריבית גבוהה יחסית להיום (נניח 4%), ועכשיו אנחנו רוצים לפרוע אותה, הבנק יעשה חשבון לעצמו, 'רגע, מה אני עושה עם הכסף הזה עכשיו?!.. היום הוא שווה פחות, כיון שהיום אני יכול לקבל עבורו לאותה תקופה שנשארה רק 3%, וא"כ הפירעון שלהם פגע בי ברמה של 1% - על סכום ההלוואה, למשך התקופה שנשארה להם..' - 'אין ברירה, שישלמו ע"ז'. אז כמה נשלם? זה ממש פשוט: הסכום שנשאר להלוואה * הפרש הריביות בין מה שסיכמנו עם הבנק בלקיחת ההלוואה - לבין מה שהוא יכול למכור את הכס היום * מספר השנים שנותרו לפירעון ההלואה בזמן המקורי = עמלת היוון.
נקודות חשובות: במסלולי זכאות של משרד השיכון - אין עמלת היוון.
בנוסף אם הבנק כבר הרוויח עלינו 'קצת' הוא נוטה לעשות הנחות:
עד 3 שנים תשלומי משכנתא - אין הנחה.
מ3-5 שנים ששילמנו כבר - הנחה של 20%
מעל 5 שנים - הנחה של 30% על דמי ההיון.

 

[משתדל1]

אשמח לקבל קישור לאותם פורומים, תודה

מותר לשים פה קישורים לפורום משכנתאות בתפוז או בספונסר? יש שם פורמים פעילים מאד למשכנתאות והמספרים שם שונים לטובת הלקוח ממה שאתה כותב

 

[משתדל1]

אשמח לקבל קישור לאותם פורומים, תודה

הנה למשל בן אדם שמניח את ההצעה שלו לבחינת אנשי פורום כל שהוא:

קיבלתי הצעה משכנתא לדירה חדשה .מימון של 75% משכנתא 975000 אלף.
שני שליש לפי פריים מינוס 0.48 ל_ 30 שנה.
שליש בריבית קבועה לא צמודה 3.40 ל_30 שנה.
החזר חודשי 3650 שקל.
האים התמהיל טוב?הכנסות חודשיות 20000 אלף.

עוד ציטוט:

שלום,
500,000 ש"ח הלוואה, כ-30% מהנכס. החזר רצוי בערך 3,500 לחודש.

הצעה 1:
פריים - 15 שנים - 1.4% 300,000 ש"ח
לא צמוד בריבית קבועה - 10 שנים - 2.45% 80,722 ש"ח
זכאות - 15 שנים - 1.66% 119,278 ש"ח
החזר חודשי: 3,355 ש"ח

הצעה 2:
פריים - 15 שנים - 1.2% 250,000 ש"ח
לא צמוד בריבית קבועה - 10 שנים - 2.28% 130,722 ש"ח
זכאות - 15 שנים - 1.66% 119,278 ש"ח
החזר חודשי: 3,493 ש"ח

אשמח לשמוע תובנות לגבי לקיחת 2/3 מלא של הסכום בפריים או עדיפות לחלוקה השנייה, קצת פחות מ-2/3.
יתרונות, חסרונות...


הסבר על השאלה השנייה כשהוא כותב פריים 1.4 הכונה פריים מינוס 0.35 וכשהוא כותב 1.2 הכוונה פריים מינוס 0.55

 

[הון ובית]

קיבלתי הצעה משכנתא לדירה חדשה .מימון של 75% משכנתא 975000 אלף.
שני שליש לפי פריים מינוס 0.48 ל_ 30 שנה.
שליש בריבית קבועה לא צמודה 3.40 ל_30 שנה.
החזר חודשי 3650 שקל.
האים התמהיל טוב?הכנסות חודשיות 20000 אלף.

ראשית, כבר בפורום שם בספונסר - מישהו שאל אותו היכן מקבלים כזה דבר כי זה לא מצוי וזה הצעה פצצה..
הסיבות: גם 75% מימון - שזה אומר הקצאת הון הכי גבוהה שיש במשכנתאות סטנדרטיות (60%), וגם 2/3 פריים, מאד מאד מוזר, אבל ייתכן והוא לקוח מועדף של הבנק, שהבנק מוכן "להפסיד" עליו כדי לשמר אותו.
שנית, מה שלא הגיוני וחכם, זה כשיש הכנסות כ"כ גבוהות להישאר באחוז החזר כזה, עדיף להעלות את ההחזר > להוריד שנים > ולהוריד את הריבית מהקלצ שעומד כרגע על 3.4.
כך שלדעתי זו בכלל לא הצעה רלוונטית מבנק, אלא ממישהו שהעלה את הרעיון.

לגבי ההצעה השניה - זו הלוואה על סכום ממש נמוך מהנכס, ואם אינך יודע אבל הלוואת זכאות היא - ריבית קבועה, כך שיוצא שזה לא ממש 2/3 משתנות, אלא יותר קרוב ל-50%, ולכן זה כבר יותר הגיוני.

הייתי נוכח בפגישת זום (בלייב) עם חנן אבקסיס (מנהל משכן-פועלים) בטבריה, ולירן כהן (משווק פועלים משכנתאות בצפון) - ושניהם דיברו על כך, שהבנקים עכשיו בניסוי ותהייה של הסרת המגבלה של הפריים (זה על משתנות פחות מ-5 שנים, לאו דווקא פריים), וכל בנק בודק את מתחריו, ולכן אין עדיין ברירות בנושא. אבל בכ"א, הבנק חייב לשמור על מרווח של רווחים של עצמו, ולכן אם אנשים יקחו יותר מידי בפריים, הבנק יפצה את עצמו בריביות שיעלו בהתאם - ובפריים, זה יתבטא בפלוס.
מעבר לזה, ששניהם טענו שלא מומלץ ללכת על 2/3 פריים בגלל התנודתיות שלו, אלא לשלב דברים יציבים יותר, אפי' אם זה לשנה שנתיים (ולא חודש כמו הפריים).

 

[פקמן]

שאלה למבינים:
חבר טוב מכר דירה לידיד קרוב(לא משפחה) וכבר רשום על הקונה בטאבו ללא משכנתא
אך כעת נזכר שצריך כסף למטרה אחרת
האם יכול להגיד כעת שזה כבר רשום על שמו
שעדין נשאר חייב כסף למוכר ולקחת סכום כסף למשכנתא, הבנק יסכים?
(לא רוצה לכל מטרה-כי זה יותר יקר..)

 

[A052]

הבנק ירצה הוכחה שנשאר חוב למוכר.

וזה שזה כבר רשום על הקונה זה הוכחה הפוכה.

כמו"כ הבנק ישלם את הכסף למוכר...

 

[szn]

Y996@ @052 @היעוץ
רציתי לברר על הלוואת גישור בסכום של 1000000 ש"ח

כמה עלות הריבית ממוצעת לחודש?

וכמה זה יוצא לי בסוף התקופה?

וכן האם זה דבר שקל לקבל או שצריך דירוג אשראי טוב (יצא לי דירוג אשראי באתר קפטן - 762 )

 

[הון ובית]

Y996@ @052 @היעוץ
רציתי לברר על הלוואת גישור בסכום של 1000000 ש"ח

כמה עלות הריבית ממוצעת לחודש?

וכמה זה יוצא לי בסוף התקופה?

וכן האם זה דבר שקל לקבל או שצריך דירוג אשראי טוב (יצא לי דירוג אשראי באתר קפטן - 762 )

למה זה? להחלפת דירה / בינתיים עד שתמכור את הראשונה?
או להשקעה נדלני"ת אחרת (לכל מטרה)?
או עד שתזכה בלוטו..?

 

[חחח]

@Y996 @תלמידים אם אני לוקחת משכנתא ומציעים לי 2 מסלולים:
1. 2/3 פריים ו-1/3 קלצ
2. 1/3 פריים 1/3 קלצ 1/3 מלצ

ההחזר החודשי זהה פלוס מינוס.
המשכנתא היא לטווח ארוך בעז"ה.

יש עדיפות על אחד משתי המסלולים הנ"ל?
האם המסלול השני בטוח יותר? או דווקא הראשון?

 

[תלמידים]

או להשקעה נדלני"ת אחרת (לכל מטרה)?
או עד שתזכה בלוטו..?

אפשר לקחת גישור לכל מטרה?! זה כבר גרירה, לא?

@Y996 @תלמידים אם אני לוקחת משכנתא ומציעים לי 2 מסלולים:
1. 2/3 פריים ו-1/3 קלצ
2. 1/3 פריים 1/3 קלצ 1/3 מלצ

ההחזר החודשי זהה פלוס מינוס.
המשכנתא היא לטווח ארוך בעז"ה.

יש עדיפות על אחד משתי המסלולים הנ"ל?
האם המסלול השני בטוח יותר? או דווקא הראשון?

אם זה לטווח ארוך נדמה לי פחות ממליצים על הרבה פריים, לא @Y996 ?

 

[הון ובית]

אפשר לקחת גישור לכל מטרה?! זה כבר גרירה, לא?

אפשר לקחת גישור לכל מטרה. זו בעצם הלוואת בלון - שעתידה להתפוצץ (הכוונה: להשיב אותה) במכה אחת, ובזה היא שונה מגרייס, שב"פיצוץ" יתחילו החזרים חודשיים.
גרירה - היא בסה"כ, מצב של משכנתא פעילה - קיימת, שרק מחליפים את הבטוחה / הנכס הממושכן. ונשאר אותו סכום הלוואה - אותה ריבית - אותם החזרים חודשיים, בקיצור, הכל אותו דבר. כאן, הוא רצה מיליון ש"ח חדשים לגמרי, רק לא בפריסה להחזרים רבים, אלא החזר אחד בתום תקופה מסויימת.

@חחח
ככל שחלק גדול יותר מהמשכנתא נמצא בריבית קבועה - המשכנתא בטוחה יותר, כיון שהריבית לא תשתנה. אבל הביטחון הזה עולה כסף, והרבה כסף! ריבית 2/3 פריים - אולי אמורה להוזיל מאד, אבל: 1. הריבית תלוי בריבית בנק ישראל שעלולה להשתנות - ורוב הכסף כאן תלוי ועומד ברמה החודשית.. 2. הבנקים "חייבים" להרוויח, כך שאם מעלים להם את הסכום של הפריים, הם ישחקו עם הריביות גם בפריים, וגם בקלצ.
לכן, בגדול התמהיל השני - יותר מצוי ומקובל, אם כי חייבים להשוות תמיד ולראות.
אם תרצו להעלות כאן סכומים, תקופות, יכולת החזר - נוכל לנסות לבחון יותר טוב,
אם אתם מעדיפים לעשות זאת האופן אישי יותר - ניתן לפנות אליי למייל keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל
גילוי נאות, אני אמנם יועץ משכנתאות - אבל בדיקת עזרה, היא חינם ללא תשלום, ובשמחה רבה!

 

[חחח]

<לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>

?

 

[הון ובית]

?

סידרתי את זה.